{"id":2254,"date":"2025-10-13T19:22:15","date_gmt":"2025-10-13T17:22:15","guid":{"rendered":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/?p=2254"},"modified":"2026-10-15T12:58:51","modified_gmt":"2026-10-15T10:58:51","slug":"abschreibung-immobilien-tabelle","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/abschreibung-immobilien-tabelle\/","title":{"rendered":"Abschreibung Immobilien Tabelle 2026: Alle S\u00e4tze im Check"},"content":{"rendered":"\t\t
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Zuletzt aktualisiert: 15. Oktober 2026<\/strong><\/p>

Mehr zur Steuerwirkung bei fremdfinanzierten Anlageimmobilien: Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital<\/a> mit Rechenbeispiel.<\/p>

Mehr zu Rendite, Lage und Objektarten: Immobilie als Kapitalanlage kaufen<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Abschreibung Immobilien Tabelle: Was ich nach 3 Jahren zu niedriger AfA gelernt habe<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Als ich 2021<\/strong> meine erste vermietete Eigentumswohnung<\/a><\/strong><\/span> kaufte, habe ich meinem Steuerberater<\/strong> vertraut und die vorgeschlagenen 2 % AfA<\/strong> eingetragen. Drei Jahre sp\u00e4ter, beim Blick auf die Abschreibung Immobilien Tabelle<\/strong> f\u00fcr meinen zweiten Kauf, fiel mir etwas auf: Der Geb\u00e4udeanteil<\/strong> der ersten Wohnung war zu niedrig angesetzt, weil das Standard-Tool des Bundesfinanzministeriums<\/strong> ungepr\u00fcft \u00fcbernommen wurde. Ein unabh\u00e4ngiges Kaufpreisaufteilungsgutachten<\/strong> zeigte, dass meine Abschreibungsbasis<\/strong> rund 75.000 Euro<\/strong> zu niedrig lag. Das sind bei 2 % AfA<\/strong> j\u00e4hrlich 1.500 Euro<\/strong> zus\u00e4tzliche Abschreibung \u2013 bei einem Steuersatz von 42 %<\/strong> rund 630 Euro<\/strong> Steuerersparnis pro Jahr und in drei Jahren etwa 1.890 Euro<\/strong>, die ich legal h\u00e4tte nutzen k\u00f6nnen.<\/p>

Ich bin kein Steuerberater<\/strong>, und dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung. Ich verwalte aber seit Jahren selbst vermietete Immobilien<\/strong> und arbeite bei der Westmont Group<\/a><\/strong> regelm\u00e4\u00dfig mit Vermietern<\/strong>, die genau an dieser Stelle Geld liegen lassen. Alle Angaben beziehen sich auf \u00a7 7 EStG<\/strong> und den Stand Oktober 2026<\/strong>; Steuerrecht \u00e4ndert sich, pr\u00fcfen Sie deshalb vor jeder Entscheidung den aktuellen Stand.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Kurzantwort:<\/strong> Die Abschreibung<\/strong> f\u00fcr Immobilien<\/strong> betr\u00e4gt 2,5 %<\/strong> (Fertigstellung vor 1925), 2 %<\/strong> (1925 bis 2022) oder 3 %<\/strong> (Fertigstellung nach dem 31.12.2022) pro Jahr. Neue Wohngeb\u00e4ude<\/strong> k\u00f6nnen 5 % degressiv<\/strong> abschreiben. Abgeschrieben wird nur der Geb\u00e4udeanteil<\/strong> am Kaufpreis; ein Restnutzungsdauer-Gutachten<\/strong> kann den Satz erh\u00f6hen.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Abschreibungstabelle f\u00fcr Immobilien: Aktuelle AfA-S\u00e4tze im \u00dcberblick<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die AfA-S\u00e4tze<\/strong> f\u00fcr Immobilien<\/strong> richten sich in erster Linie nach dem Fertigstellungsjahr<\/strong> und der Nutzungsart<\/strong> des Geb\u00e4udes. Hier die Tabelle mit Stand Oktober 2026<\/strong>:<\/p>

Geb\u00e4udeart \/ Fertigstellung<\/th>AfA-Satz<\/th>Nutzungsdauer<\/th>Rechtsgrundlage<\/th><\/tr><\/thead>
Wohngeb\u00e4ude, Fertigstellung nach dem 31.12.2022<\/td>3,0 %<\/strong><\/td>33,33 Jahre<\/td>\u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG<\/td><\/tr>
Wohngeb\u00e4ude, Fertigstellung 1925 bis 2022<\/td>2,0 %<\/strong><\/td>50 Jahre<\/td>\u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG<\/td><\/tr>
Geb\u00e4ude, Fertigstellung vor dem 01.01.1925<\/td>2,5 %<\/strong><\/td>40 Jahre<\/td>\u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG<\/td><\/tr>
Gewerbeimmobilie im Betriebsverm\u00f6gen, Bauantrag nach dem 31.03.1985<\/td>3,0 %<\/strong><\/td>33,33 Jahre<\/td>\u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG<\/td><\/tr>
Gewerbeimmobilie im Betriebsverm\u00f6gen, Bauantrag vor dem 01.04.1985<\/td>2,0 %<\/strong><\/td>50 Jahre<\/td>\u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG<\/td><\/tr>
Neues Wohngeb\u00e4ude, degressiv (Herstellungsbeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029)<\/td>5,0 % vom Restwert<\/strong><\/td>\u2013<\/td>\u00a7 7 Abs. 5a EStG<\/td><\/tr>
Restnutzungsdauer-Gutachten (Bestand)<\/td>individuell<\/strong> (z. B. 4\u20135 %)<\/td>nach Gutachten<\/td>\u00a7 7 Abs. 4 Satz 2 EStG<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>

Wichtig f\u00fcr die Einordnung: Diese S\u00e4tze sind gesetzlich fest vorgeschrieben<\/strong> (\u00a7 7 Abs. 4 EStG) und unterscheiden sich von den offiziellen “AfA-Tabellen”<\/strong> des Bundesfinanzministeriums. Jene Tabellen legen die betriebsgew\u00f6hnliche Nutzungsdauer f\u00fcr bewegliche Wirtschaftsg\u00fcter<\/strong> wie Maschinen oder Fahrzeuge branchenspezifisch fest \u2014 f\u00fcr Wohn- und Gesch\u00e4ftsgeb\u00e4ude<\/strong> gelten stattdessen ausschlie\u00dflich die pauschalen S\u00e4tze aus obiger Tabelle, sofern kein individuelles Gutachten eine k\u00fcrzere Nutzungsdauer nachweist.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Im Jahr der Anschaffung wird die AfA<\/strong> nur zeitanteilig<\/strong> gew\u00e4hrt. Ma\u00dfgeblich ist der Monat, in dem Nutzen und Lasten<\/strong> laut Kaufvertrag<\/strong> \u00fcbergehen, nicht der Tag der Beurkundung<\/strong>. Der \u00dcbergabemonat z\u00e4hlt voll mit; f\u00fcr jeden vollen Monat davor k\u00fcrzt sich der Jahresbetrag um ein Zw\u00f6lftel<\/strong>. Das habe ich selbst untersch\u00e4tzt: Bei meiner zweiten Wohnung gingen Nutzen und Lasten im September<\/strong> \u00fcber, im ersten Jahr standen mir deshalb nur vier Zw\u00f6lftel<\/strong> der Jahres-AfA zu. Wer den \u00dcbergabestichtag auf den 1. Januar<\/strong> legt statt auf Dezember, erh\u00e4lt im ersten Jahr den vollen Betrag.<\/p>

Wer nach einer Abschreibung Immobilien Tabelle<\/strong> sucht, st\u00f6\u00dft oft auf die AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums<\/strong>. Sie gelten f\u00fcr bewegliche Wirtschaftsg\u00fcter<\/strong> wie Maschinen, Fahrzeuge oder B\u00fcrom\u00f6bel und legen deren betriebsgew\u00f6hnliche Nutzungsdauer<\/strong> fest. F\u00fcr gew\u00f6hnliche Wohnimmobilien<\/strong> wie Eigentumswohnungen<\/strong> oder Mehrfamilienh\u00e4user<\/strong> gibt es keine amtliche AfA-Tabelle, weil das Gesetz die S\u00e4tze selbst vorgibt \u2013 genau die Werte aus der Tabelle oben. Auch die degressive Abschreibung von bis zu 30 %<\/strong> f\u00fcr Anschaffungen vom 01.07.2025 bis 31.12.2027<\/strong> betrifft nur bewegliche Wirtschaftsg\u00fcter, nicht Geb\u00e4ude.<\/p>

Eine Einschr\u00e4nkung noch vorweg: Die klassische Geb\u00e4ude-AfA<\/strong> steht ausschlie\u00dflich Vermietern<\/strong> und Investoren<\/strong> zu, die eine Immobilie<\/strong> zur Einkunftserzielung<\/strong> nutzen. Wer selbst in seiner Immobilie wohnt, kann die laufende AfA<\/strong> nicht geltend machen, hat aber unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Absetzung von Renovierungs-<\/strong> und Modernisierungskosten<\/strong> \u2013 etwa \u00fcber \u00a7 35c EStG<\/strong> bei energetischen Sanierungen<\/strong>. Wer wissen m\u00f6chte, wie man ohne Makler eine passende Immobilie kaufen<\/a><\/strong><\/span> kann, um sie sp\u00e4ter zu vermieten, findet dazu einen eigenen Ratgeber.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was bedeutet AfA \u00fcberhaupt?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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AfA<\/strong> steht f\u00fcr \u201eAbsetzung f\u00fcr Abnutzung<\/strong>” und ist in \u00a7 7 EStG<\/strong> geregelt. Der Grundgedanke ist simpel: Jedes Geb\u00e4ude<\/strong> verliert durch Nutzung und Alter an Wert. Der Gesetzgeber<\/strong> erkennt diesen Werteverzehr steuerlich an und erlaubt Vermietern<\/strong>, die Anschaffungs-<\/strong> oder Herstellungskosten<\/strong> \u00fcber mehrere Jahre verteilt geltend zu machen, statt sie im Kaufjahr komplett absetzen zu m\u00fcssen.<\/p>

Wichtig f\u00fcr alle, die sich fragen, was AfA<\/strong> konkret bedeutet: Abgeschrieben wird ausschlie\u00dflich der Geb\u00e4udeanteil<\/strong>, nicht der Grundst\u00fcckswert<\/strong>. Grundst\u00fccke<\/strong> nutzen sich steuerlich nicht ab, deshalb bleiben sie bei der Berechnung au\u00dfen vor \u2013 dazu gleich mehr im Abschnitt zur Bemessungsgrundlage<\/strong>.<\/p>

Ein Detail, das in Beratungsgespr\u00e4chen h\u00e4ufig durcheinandergeht: \u201eAbsetzen<\/strong>” und \u201eAbschreiben<\/strong>” werden umgangssprachlich synonym benutzt, sind aber nicht dasselbe. Absetzen<\/strong> bedeutet, dass Kosten im Jahr ihrer Entstehung sofort steuermindernd geltend gemacht werden. Abschreiben (AfA)<\/strong> bedeutet, dass die Kosten \u00fcber die Nutzungsdauer<\/strong> verteilt werden. Diese Unterscheidung ist mehr als Wortklauberei \u2013 sie entscheidet zum Beispiel dar\u00fcber, ob Sanierungskosten<\/strong> sofort oder erst \u00fcber Jahre wirken (siehe unten).<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Bemessungsgrundlage: Der Hebel, den die meisten \u00fcbersehen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die meisten Vermieter<\/strong> konzentrieren sich beim Thema AfA<\/strong> nur auf den Prozentsatz. Dabei liegt das eigentliche Optimierungspotenzial oft ganz woanders: bei der Bemessungsgrundlage<\/strong>. Abgeschrieben wird n\u00e4mlich nicht der komplette Kaufpreis<\/strong>, sondern nur der Anteil, der auf das Geb\u00e4ude<\/strong> entf\u00e4llt.<\/p>

Zur Bemessungsgrundlage<\/strong> z\u00e4hlen der Kaufpreis des Geb\u00e4udes<\/strong>, anteilige Notarkosten<\/strong>, anteilige Grunderwerbsteuer<\/strong>, anteilige Maklerkosten<\/strong> sowie bei Neubauten<\/strong> s\u00e4mtliche Baukosten<\/strong> inklusive Architektenhonorar<\/strong>. Nicht dazu geh\u00f6ren die Grundst\u00fcckskosten<\/strong>, Finanzierungskosten<\/strong> und mobile Einrichtungsgegenst\u00e4nde<\/strong>.<\/p>

Eine Feinheit, die in der Steuererkl\u00e4rung h\u00e4ufig durcheinandergeht: Nicht alle Notar-<\/strong> und Grundbuchkosten<\/strong> z\u00e4hlen zur Abschreibungsbasis<\/strong>. Nur die Kosten f\u00fcr die Beurkundung des Kaufvertrags<\/strong> und die Eintragung des Eigent\u00fcmerwechsels<\/strong> geh\u00f6ren zu den Anschaffungsnebenkosten<\/strong>. Kosten, die mit der Eintragung einer Grundschuld<\/strong> oder Hypothek<\/strong> zur Finanzierung zusammenh\u00e4ngen, sind dagegen sofort abzugsf\u00e4hige Werbungskosten<\/strong> als Geldbeschaffungskosten<\/strong> \u2013 sie mindern also direkt im Kaufjahr die Steuerlast, statt \u00fcber Jahrzehnte verteilt zu werden. Wer diese Trennung nicht vornimmt, verschenkt entweder einen Sofortabzug oder \u00fcberzeichnet f\u00e4lschlich die AfA-Basis.<\/p>

Genau hier liegt der Punkt, an dem ich selbst Geld liegen gelassen habe: Das kostenlose Berechnungstool des Bundesfinanzministeriums<\/strong> zur Kaufpreisaufteilung<\/strong> ist ein grobes Sch\u00e4tzverfahren, kein individuelles Gutachten<\/strong> \u2013 und es f\u00fchrt in der Praxis h\u00e4ufig zu einem eher niedrigen Geb\u00e4udeanteil<\/strong>. Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied deutlich: Bei einem Kaufpreis<\/strong> von 500.000 Euro<\/strong> weist das BMF-Tool<\/strong> oft nur 60 % Geb\u00e4udeanteil<\/strong> aus, also 300.000 Euro Abschreibungsbasis<\/strong> \u2013 bei 2 % AfA<\/strong> sind das 6.000 Euro<\/strong> j\u00e4hrlich.

Ein unabh\u00e4ngiges Gutachten<\/strong> kommt bei vergleichbaren Objekten h\u00e4ufiger auf 75 % Geb\u00e4udeanteil<\/strong>, also 375.000 Euro Basis<\/strong> und 7.500 Euro AfA<\/strong> im Jahr. \u00dcber zehn Jahre<\/strong> gerechnet sind das 15.000 Euro<\/strong> zus\u00e4tzliche Abschreibung<\/strong>, bei einem Steuersatz von 42 %<\/strong> also rund 6.300 Euro<\/strong> weniger Steuer \u2013 allein durch eine sauberere Kaufpreisaufteilung<\/strong>. Eine im Kaufvertrag<\/strong> festgehaltene Aufteilung erkennt das Finanzamt<\/strong> an, solange sie die realen Wertverh\u00e4ltnisse<\/strong> nicht grunds\u00e4tzlich verfehlt; das BMF-Tool<\/strong> ersetzt eine tragf\u00e4hige Wertermittlung dagegen nicht automatisch (BFH, IX R 12\/14<\/strong> und IX R 26\/19<\/strong>).<\/p>

Mein praktischer Rat: Wer die Finanzierung ohnehin gerade durchrechnet \u2013 zum Beispiel mit einem Immobilien-Finanzierungsrechner<\/a><\/strong><\/span> \u2013, sollte direkt im Anschluss ein Kaufpreisaufteilungsgutachten<\/strong> einplanen, statt es auf die lange Bank zu schieben. Die Kosten von typischerweise 1.000 bis 2.000 Euro<\/strong> amortisieren sich in den meisten F\u00e4llen schon im ersten Jahr.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Lineare AfA: einfach, planbar, der Standard bei Immobilien<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die lineare Abschreibung<\/strong> ist bis heute die h\u00e4ufigste Methode bei Immobilien<\/strong>, weil ein Geb\u00e4ude sich typischerweise gleichm\u00e4\u00dfig abnutzt \u2013 anders als etwa ein Fahrzeug, das in den ersten Jahren st\u00e4rker an Wert verliert. Die Formel daf\u00fcr ist denkbar einfach:<\/p>

J\u00e4hrlicher AfA-Betrag = Abschreibungsbasis \u00d7 AfA-Satz<\/strong><\/p>

Ein Beispiel f\u00fcr ein Geb\u00e4ude<\/strong> mit Fertigstellung 2024<\/strong>: 1.000.000 \u20ac \u00d7 3 % = 30.000 \u20ac<\/strong> j\u00e4hrliche Abschreibung<\/strong>. Bei der Frage, wie AfA berechnet<\/strong> wird, ist das im Grunde schon die ganze Formel \u2013 die Schwierigkeit liegt fast immer in der korrekten Bemessungsgrundlage<\/strong>, nicht in der Rechnung selbst.<\/p>

Die Vorteile: einfache, planbare Berechnung, gleichm\u00e4\u00dfige Steuerersparnis \u00fcber die gesamte Laufzeit, keine zus\u00e4tzlichen Dokumentationspflichten. Der Nachteil: In den ersten Jahren ist die Steuerersparnis geringer als bei der degressiven<\/strong> Variante, und es gibt keine Flexibilit\u00e4t bei der Verteilung.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Degressive AfA: die Turbo-Option f\u00fcr Neubauten seit 2023<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Seit Oktober 2023<\/strong> ist die degressive Abschreibung<\/strong> f\u00fcr Neubauten<\/strong> zur\u00fcck. Statt jedes Jahr denselben Betrag abzuschreiben, wird j\u00e4hrlich ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restwert<\/strong> angesetzt \u2013 der Abschreibungsbetrag sinkt also von Jahr zu Jahr, ist daf\u00fcr in den ersten Jahren deutlich h\u00f6her.<\/p>

Voraussetzungen:<\/strong> Die degressive AfA<\/strong> von 5 %<\/strong> gilt f\u00fcr neue Wohngeb\u00e4ude<\/strong> im EU-\/EWR-Raum. Entweder beginnt die Herstellung<\/strong> nach dem 30. September 2023<\/strong> und vor dem 1. Oktober 2029<\/strong> \u2013 ma\u00dfgeblich ist der angezeigte Baubeginn<\/strong>, nicht der Bauantrag<\/strong> \u2013 oder der Kaufvertrag<\/strong> \u00fcber das fertige Geb\u00e4ude wird in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen. Ein Wechsel zur linearen AfA<\/strong> ist zul\u00e4ssig, der umgekehrte Weg nicht. Solange die degressive AfA l\u00e4uft, ist keine Absetzung f\u00fcr au\u00dfergew\u00f6hnliche Abnutzung (AfaA)<\/strong> m\u00f6glich.<\/p>

Rechenbeispiel bei 1.000.000 \u20ac Abschreibungsvolumen:<\/strong><\/p>

Jahr<\/th>Restbuchwert zu Jahresbeginn<\/th>AfA-Betrag (5 % vom Restwert)<\/th><\/tr><\/thead>
1<\/strong><\/td>1.000.000 \u20ac<\/strong><\/td>50.000 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr>
2<\/strong><\/td>950.000 \u20ac<\/strong><\/td>47.500 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr>
3<\/strong><\/td>902.500 \u20ac<\/strong><\/td>45.125 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>

Der Clou dabei: Irgendwann \u00fcbersteigt der lineare<\/strong> Betrag den degressiven<\/strong>, und ein Wechsel lohnt sich. Bei diesem Beispiel liegt der Restbuchwert<\/strong> nach zehn Jahren<\/strong> bei rund 598.737 \u20ac<\/strong>, die verbleibende Nutzungsdauer<\/strong> bei 23 Jahren<\/strong> \u2013 linear erg\u00e4be das 26.032 \u20ac<\/strong> pro Jahr, degressiv weiterhin 29.937 \u20ac<\/strong>. Ein Wechsel w\u00e4re also noch nicht sinnvoll. Wer diesen Punkt zu fr\u00fch oder zu sp\u00e4t setzt, verschenkt bares Geld \u2013 deshalb lohnt sich hier fast immer eine Barwertrechnung<\/strong> statt einer Bauchentscheidung.<\/p>

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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Abschreibung\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Lineare vs. degressive AfA: Was bringt langfristig mehr?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Weil mich diese Frage bei meiner eigenen Investition selbst besch\u00e4ftigt hat, habe ich sie einmal durchgerechnet \u2013 am Beispiel eines Geb\u00e4udes<\/strong> mit 1.000.000 Euro Abschreibungsvolumen<\/strong> bei einem Steuersatz von 42 %<\/strong> und einem Kalkulationszins von 4 %<\/strong>. Der Vergleich l\u00e4uft \u00fcber den Barwert<\/strong>, also den heutigen Wert aller k\u00fcnftigen Steuerersparnisse, denn eine fr\u00fcher realisierte Steuerersparnis ist mehr wert als dieselbe Summe in zehn Jahren<\/strong>:<\/p>