{"id":2254,"date":"2025-10-13T19:22:15","date_gmt":"2025-10-13T17:22:15","guid":{"rendered":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/?p=2254"},"modified":"2026-04-21T12:01:32","modified_gmt":"2026-04-21T10:01:32","slug":"abschreibung-immobilien-tabelle","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/abschreibung-immobilien-tabelle\/","title":{"rendered":"Abschreibung Immobilien Tabelle: Vollst\u00e4ndiger Leitfaden 2026"},"content":{"rendered":"\t\t
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Abschreibung Immobilien Tabelle\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine Immobilie<\/strong> vermietet, hat gegen\u00fcber dem Staat einen entscheidenden Vorteil: Er darf den Wertverlust des Geb\u00e4udes<\/strong> Jahr f\u00fcr Jahr steuerlich geltend machen \u2013 ganz ohne tats\u00e4chlichen Geldabfluss<\/strong>. Dieses Instrument nennt sich AfA<\/strong>, kurz f\u00fcr Absetzung f\u00fcr Abnutzung<\/strong>, und es ist eines der wirkungsvollsten Werkzeuge, das das deutsche Steuerrecht<\/strong> f\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer<\/strong> bereith\u00e4lt.<\/p><\/div><\/div>

Das Prinzip ist einfach: Jedes Geb\u00e4ude<\/strong> nutzt sich \u00fcber die Zeit ab. Der Gesetzgeber<\/strong> erkennt diese Wertminderung an und erlaubt Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten<\/strong> \u00fcber einen festgelegten Zeitraum steuerlich abzuschreiben. Das Ergebnis ist eine j\u00e4hrliche Steuerersparnis<\/strong>, die den Cashflow<\/strong> aus der Vermietung sp\u00fcrbar verbessert \u2013 ohne dass ein einziger Euro die Hand wechselt.<\/p><\/div><\/div>

Was viele dabei nicht wissen: Seit 2023<\/strong> haben sich die Spielregeln erheblich ver\u00e4ndert. Die lineare Abschreibung<\/strong> f\u00fcr Neubauten<\/strong> wurde von 2 % auf 3 %<\/strong> angehoben, die degressive AfA<\/strong> ist zur\u00fcckgekehrt, und wer ein Restnutzungsdauer-Gutachten<\/strong> einholt, kann seine j\u00e4hrliche Abschreibung<\/strong> unter Umst\u00e4nden mehr als verdoppeln. Wer diese M\u00f6glichkeiten nicht kennt, verschenkt bares Geld.<\/p><\/div><\/div>

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche AfA-S\u00e4tze<\/strong> aktuell gelten, wie die Bemessungsgrundlage<\/strong> korrekt berechnet wird, welche Sonderabschreibungen<\/strong> verf\u00fcgbar sind \u2013 und welche Strategie f\u00fcr Ihre Immobilie<\/strong> den gr\u00f6\u00dften steuerlichen Vorteil bringt.<\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Abschreibungspotenzial, das Sie m\u00f6glicherweise jeden Monat verlieren<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Viele Vermieter<\/strong> schreiben ihre Immobilie<\/strong> noch auf Basis veralteter Werte oder falscher Kaufpreisaufteilung<\/strong> ab \u2013 und verlieren dadurch Jahr f\u00fcr Jahr Hunderte oder sogar Tausende Euro an Steuerersparnis<\/strong>. Die Experten der Westmont Group<\/strong> pr\u00fcfen kostenlos, ob Ihre aktuelle AfA-Strategie<\/strong> wirklich optimal aufgestellt ist oder ob erhebliches Einsparpotenzial<\/strong> ungenutzt bleibt.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Das Wichtigste in K\u00fcrze: Grundlagen der Immobilien-AfA\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Abschnitt 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG)<\/strong> sieht eine Absetzung f\u00fcr Abnutzung (<\/strong>AfA)<\/strong> \u2013 auch bekannt als Wertminderung \u2013 f\u00fcr Immobilien<\/strong> vor. F\u00fcr die meisten Immobilienarten wird die Abschreibung linear<\/strong> \u00fcber die Nutzungsdauer berechnet, wobei nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Geb\u00e4udes<\/strong><\/span><\/a> absetzbar sind. Die Nutzungsdauer<\/strong> unterscheidet sich deutlich: Altbauten (vor 1925)<\/strong> werden mit 2,5 % \u00fcber 40 Jahre abgeschrieben, w\u00e4hrend Neubauten ab 1925 traditionell mit 2 % <\/strong>\u00fcber 50 Jahre abgeschrieben wurden. Was viele \u00fcbersehen: Wenn man in der eigenen Immobilie wohnt, kann man sie nicht in der <\/strong>Steuererkl\u00e4rung geltend machen \u2013 dieser Vorteil ist Vermietern und Investoren<\/strong> vorbehalten, die das Objekt zur Einkunftserzielung<\/strong> nutzen.<\/p>

Die steuerliche <\/strong>Zuordnung der Anschaffungs– oder <\/strong>Herstellungskosten eines abnutzbaren <\/strong>Wirtschaftsgutes richtet sich nach seiner regelm\u00e4\u00dfigen <\/strong>Nutzungsdauer von mehreren Jahren gem\u00e4\u00df \u00a7 7 EStG<\/strong>. Dabei wird zwischen Geb\u00e4udeteil und Grundst\u00fccksteil<\/strong> unterschieden: Das Grundst\u00fcck nutzt sich nicht ab<\/strong>, daher wird nur der Geb\u00e4udewert in die Berechnung einbezogen. Eine Abschreibung ist f\u00fcr Anlageverm\u00f6gen<\/strong> zul\u00e4ssig, nicht jedoch f\u00fcr Umlaufverm\u00f6gen, wie es bei gewerblichen Immobilienh\u00e4ndlern oder Fix-and-Flip-Transaktionen<\/strong> der Fall ist, bei denen Immobilien zum Verkauf bestimmt sind.<\/p>

Die gesamte Nutzungsdauer<\/strong> wird gleichm\u00e4\u00dfig verteilt \u2013 das Prinzip der linearen Abschreibung<\/strong>. Der Wertverlust einer Immobilie im Laufe der Zeit ist real: W\u00e4hrend Grund und Boden<\/strong> keiner Abschreibung unterliegen, verschlei\u00dfen Geb\u00e4ude<\/strong> durch Nutzung. Das Steuerrecht<\/strong> erkennt diese Wertminderung an und erlaubt, die Kosten \u00fcber einen <\/strong>bestimmten Zeitraum steuerlich abzusetzen, wie im \u00a7 7 EStG<\/strong> zur Abschreibung von Wirtschaftsg\u00fctern festgelegt.<\/p>

Als Privatperson<\/strong> stellen sich viele die Frage: Kann ich eine Immobilie auch abschreiben, wenn ich sie selbst bewohne<\/strong>? Die klare Antwort: Eigennutzer<\/strong> haben keinen Anspruch<\/strong> auf die klassische Abschreibung, k\u00f6nnen jedoch Kosten f\u00fcr <\/strong>Renovierungen und Modernisierungen teilweise steuerlich geltend machen. Diese Unterscheidung ist entscheidend f\u00fcr jede Investitionsentscheidung und sollte von Anfang an in die Berechnung<\/strong> einbezogen werden.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Abschreibungss\u00e4tze und Tabelle: Die aktuellen Regelungen\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\r\n Die Abschreibungss\u00e4tze<\/strong> f\u00fcr Immobilien h\u00e4ngen direkt vom Baujahr<\/strong> ab. Seit 2023 gelten erh\u00f6hte S\u00e4tze f\u00fcr Neubauten (3% statt 2%), was die Steuerersparnis deutlich verbessert. Die folgende Tabelle zeigt alle aktuellen AfA-S\u00e4tze<\/strong> auf einen Blick:\r\n<\/div>\r\n\r\n
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Geb\u00e4udetyp<\/th>\r\n Baujahr<\/th>\r\n Abschreibungsdauer<\/th>\r\n AfA-Satz pro Jahr<\/th>\r\n <\/tr>\r\n <\/thead>\r\n
Altbau<\/strong><\/td>\r\n Vor 1925<\/td>\r\n 40 Jahre<\/td>\r\n 2,5 %<\/td>\r\n <\/tr>\r\n
Wohngeb\u00e4ude<\/strong><\/td>\r\n 1925\u20132022<\/td>\r\n 50 Jahre<\/td>\r\n 2,0 %<\/td>\r\n <\/tr>\r\n
Neubau<\/strong><\/td>\r\n Ab 2023<\/td>\r\n 33,33 Jahre<\/td>\r\n 3,0 %<\/td>\r\n <\/tr>\r\n
Wohnungsneubau (degressiv)<\/strong><\/td>\r\n Baubeginn 10\/2023 \u2013 09\/2029<\/td>\r\n 33,33 Jahre<\/td>\r\n 5 % im 1. Jahr, dann 5 % vom Restwert<\/td>\r\n <\/tr>\r\n <\/tbody>\r\n <\/table>\r\n\r\n
\r\n \ud83d\udca1 Wichtig:<\/strong> Die degressive Abschreibung mit 5 % ist nur f\u00fcr Neubauten verf\u00fcgbar, deren Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 liegt. Dies bietet in den ersten Jahren erheblich h\u00f6here Steuervorteile!\r\n <\/div>\r\n<\/div>\r\n\r\n