{"id":3717,"date":"2026-05-30T11:14:55","date_gmt":"2026-05-30T09:14:55","guid":{"rendered":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/?p=3717"},"modified":"2026-10-07T12:24:29","modified_gmt":"2026-10-07T10:24:29","slug":"wann-ist-der-verkauf-einer-geerbten-immobilie-steuerfrei","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/wann-ist-der-verkauf-einer-geerbten-immobilie-steuerfrei\/","title":{"rendered":"Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ja, ein geerbtes Haus<\/strong> l\u00e4sst sich steuerfrei verkaufen, aber nicht automatisch. Nach deutschem Steuerrecht f\u00e4llt beim Verkauf nur dann Einkommensteuer<\/strong> auf den Gewinn an, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren<\/strong> noch l\u00e4uft, die der Erblasser<\/strong> mit seinem eigenen Kauf gestartet hat, und keine Eigennutzung<\/strong> dazwischenkommt. Wann der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei<\/strong> bleibt, entscheiden deshalb drei Dinge: das Kaufdatum des Erblassers<\/strong>, die Nutzung der Immobilie<\/strong> in den Jahren vor dem Verkauf und die H\u00f6he des Gewinns<\/strong>. Die Erbschaftsteuer<\/strong> ist davon getrennt zu betrachten.<\/p>

Ein Erbe f\u00fchlt sich selten so einfach an, wie es auf dem Papier aussieht. Neben der Trauer steht pl\u00f6tzlich ein Haus im Raum, das verwaltet, versteuert und irgendwann vielleicht verkauft werden muss. Bei der Westmont Group<\/span><\/a><\/strong> taucht deshalb h\u00e4ufig dieselbe Frage auf: Muss ich beim Verkauf dieser Immobilie<\/strong> \u00fcberhaupt Steuern<\/strong> zahlen? Die ehrliche Antwort lautet, es kommt darauf an, und genau dieses \u201ees kommt darauf an\u201c l\u00f6sen wir hier so konkret wie m\u00f6glich auf.<\/p>

Kurz beantwortet:<\/strong> Der Verkauf selbst l\u00f6st nur die Spekulationssteuer<\/strong> aus, und die entf\u00e4llt in drei F\u00e4llen: Der Erblasser<\/strong> hat die Immobilie vor mehr als zehn Jahren<\/strong> gekauft, sie wurde im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor<\/strong> selbst bewohnt, oder der Verkauf bringt keinen Gewinn<\/strong>. Die Erbschaftsteuer<\/strong> h\u00e4ngt dagegen am Erwerb, nicht am Verkauf. Sie bleibt aus, wenn der Wert des Erbes den pers\u00f6nlichen Freibetrag<\/strong> nicht \u00fcbersteigt oder die Familienheimklausel<\/strong> greift.<\/p>

Zwei Steuerarten, zwei Pr\u00fcfungen, und genau die Verwechslung dieser beiden sorgt in der Praxis f\u00fcr die meisten Missverst\u00e4ndnisse. Wer sie sauber trennt, versteht sofort, warum ein Verkauf im einen Fall komplett steuerfrei<\/strong> bleibt und im anderen eine f\u00fcnfstellige Steuerlast<\/strong> ausl\u00f6st, obwohl die Ausgangslage \u00e4hnlich wirkt.<\/p>

Wer beide Mechanismen einmal sauber auseinanderh\u00e4lt, versteht sofort, warum ein Verkauf in einem Fall komplett steuerfrei<\/strong> bleibt und im anderen Fall eine erhebliche Steuerlast<\/strong> ausl\u00f6st, obwohl die Ausgangssituation auf den ersten Blick \u00e4hnlich wirkt.<\/p>

Im Folgenden gehen wir beide Steuerarten<\/strong> Schritt f\u00fcr Schritt durch, erkl\u00e4ren die entscheidenden Fristen<\/strong> und zeigen, was bei einer Erbengemeinschaft<\/strong>, bei laufenden Mietverh\u00e4ltnissen<\/strong> oder bei einer Vermietung<\/strong> statt Verkauf zus\u00e4tzlich gilt. Wer eine Immobilie nach einem Todesfall verkaufen<\/strong> m\u00f6chte, hat selten nur eine einzige Frage: Meist greifen Immobilie erben und Steuer<\/strong>, Familienabsprachen und der richtige Zeitpunkt ineinander. Einen allgemeinen \u00dcberblick \u00fcber den gesamten Ablauf finden Sie au\u00dferdem in unserem Beitrag zum Verkauf geerbter Immobilien<\/strong>, der viele der hier vertieften Details in Kurzform zusammenfasst.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer: zwei v\u00f6llig verschiedene Baustellen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Erbschaftsteuer<\/strong> wird einmalig f\u00e4llig, sobald der Wert des geerbten Verm\u00f6gens den pers\u00f6nlichen Freibetrag<\/strong> \u00fcbersteigt. Ob die Immobilie<\/strong> sp\u00e4ter verkauft, vermietet oder selbst bewohnt wird, spielt daf\u00fcr keine Rolle. Steuerbar ist der reine Verm\u00f6gens\u00fcbergang<\/strong> durch Erwerb von Todes wegen<\/strong> (\u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. \u00a7 3 ErbStG<\/strong>). Wie hoch der Freibetrag<\/strong> ausf\u00e4llt, bestimmt der Verwandtschaftsgrad<\/strong> zwischen Erblasser<\/strong> und Erbin oder Erbe<\/strong> (\u00a7 16 ErbStG<\/strong>).<\/p>

Die Spekulationssteuer<\/strong> ist im Kern eine Einkommensteuer<\/strong> auf den Gewinn aus einem privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft<\/strong> (\u00a7 23 EStG<\/strong>). Sie wird nur relevant, wenn die Immobilie<\/strong> innerhalb der Spekulationsfrist<\/strong> verkauft wird, und sie l\u00e4uft vollst\u00e4ndig getrennt von der Erbschaftsteuer<\/strong>. Wer keine Erbschaftsteuer<\/strong> zahlen musste, kann beim Verkauf trotzdem eine sp\u00fcrbare Spekulationssteuer<\/strong> schulden, solange die Frist noch l\u00e4uft. Bei einem geerbten Haus<\/strong> in einer Erbengemeinschaft<\/strong> oder bei einem geerbten Grundst\u00fcck<\/strong> gilt nichts anderes: Ausschlaggebend ist nie der Erbfall<\/strong> selbst, sondern die Spekulationsfrist<\/strong> und die tats\u00e4chliche Nutzung<\/strong> der Immobilie<\/strong>. Ein steuerpflichtiger Verkauf sagt also nichts dar\u00fcber, ob zuvor Erbschaftsteuer<\/strong> angefallen ist, und umgekehrt.<\/p>

Ob der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei<\/strong> bleibt, entscheiden deshalb zwei getrennte Pr\u00fcfungen. Bei der Einkommensteuer<\/strong> z\u00e4hlt, ob die Spekulationsfrist<\/strong> abgelaufen ist, eine Eigennutzung<\/strong> greift oder gar kein Gewinn<\/strong> entsteht. Bei der Erbschaftsteuer<\/strong> z\u00e4hlt, ob der gesamte Erwerb<\/strong> unter dem pers\u00f6nlichen Freibetrag<\/strong> liegt oder eine Befreiung wie die Familienheimklausel<\/strong> eingreift. Die Erbschaftsteuer<\/strong> entsteht dabei mit dem Erbfall<\/strong>, nicht erst mit dem Verkauf: Sie f\u00e4llt auch an, wenn Sie das Haus behalten. Nur bei der Familienheimklausel<\/strong> kann ein sp\u00e4terer Verkauf sie nachtr\u00e4glich ausl\u00f6sen. Sobald man beide Pr\u00fcfungen getrennt betrachtet, wird die Materie \u00fcberraschend \u00fcbersichtlich.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Doppelbelastung durch beide Steuern: die Erm\u00e4\u00dfigung nach \u00a7 35b EStG<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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In manchen F\u00e4llen treffen beide Steuerarten<\/strong> denselben Vorgang: Zuerst f\u00e4llt Erbschaftsteuer<\/strong> auf den geerbten Immobilienwert<\/strong> an, und wird dieselbe Immobilie kurz darauf mit Gewinn verkauft, kommt Spekulationssteuer<\/strong> hinzu. F\u00fcr solche Doppelbelastungen<\/strong> kennt das Gesetz die Steuererm\u00e4\u00dfigung nach \u00a7 35b EStG<\/strong>: Waren Eink\u00fcnfte im selben oder in einem der vier vorangegangenen Veranlagungszeitr\u00e4ume<\/strong> bereits als Erwerb von Todes wegen<\/strong> der Erbschaftsteuer unterworfen, erm\u00e4\u00dfigt sich die tarifliche Einkommensteuer<\/strong> um einen Prozentsatz<\/strong>, der sich am Verh\u00e4ltnis von festgesetzter Erbschaftsteuer<\/strong> zum steuerpflichtigen Erwerb<\/strong> orientiert.<\/p>

Ob und in welcher H\u00f6he die Erm\u00e4\u00dfigung bei einem privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn<\/strong> aus einer geerbten Immobilie<\/strong> greift, h\u00e4ngt vom Einzelfall<\/strong> ab, weil der Gewinn nach den Anschaffungskosten des Erblassers<\/strong> berechnet wird und Erbschaftsteuer<\/strong> und Einkommensteuer<\/strong> an unterschiedlichen Werten<\/strong> ansetzen. Wer absehbar in diese Konstellation ger\u00e4t, sollte die Erm\u00e4\u00dfigung deshalb fr\u00fchzeitig mit einem Steuerberater<\/strong> besprechen, bevor der Einkommensteuerbescheid<\/strong> bestandskr\u00e4ftig<\/strong> wird.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Freibetr\u00e4ge bei der Erbschaftsteuer im \u00dcberblick<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wie hoch der pers\u00f6nliche Freibetrag<\/strong> aus<\/p>

Wie hoch der pers\u00f6nliche Freibetrag<\/strong> ausf\u00e4llt, h\u00e4ngt ausschlie\u00dflich vom Verwandtschaftsgrad<\/strong> zur verstorbenen Person ab, nicht vom Wert der einzelnen Immobilie<\/strong> allein. Ehepartnerinnen und Ehepartner<\/strong> sowie eingetragene Lebenspartner<\/strong> erhalten den h\u00f6chsten Freibetrag<\/strong> mit 500.000 Euro<\/strong>, Kinder<\/strong> und Stiefkinder<\/strong> profitieren von 400.000 Euro<\/strong>, w\u00e4hrend Enkelkinder<\/strong> in der Regel 200.000 Euro<\/strong> geltend machen k\u00f6nnen, sofern die eigenen Eltern noch leben \u2014 ist das verbindende Kind bereits verstorben, tritt das Enkelkind gem\u00e4\u00df \u00a7 16 ErbStG<\/strong> in dessen Position und erh\u00e4lt stattdessen den vollen Freibetrag von 400.000 Euro<\/strong>.<\/p>

F\u00fcr entferntere Verwandte f\u00e4llt der Freibetrag<\/strong> deutlich geringer aus: Eltern und Gro\u00dfeltern<\/strong> erhalten 100.000 Euro<\/strong>, w\u00e4hrend Geschwister<\/strong>, Nichten<\/strong>, Neffen<\/strong> und nicht verwandte Personen nur 20.000 Euro<\/strong> Freibetrag<\/strong> zur Verf\u00fcgung haben. Diese gro\u00dfen Unterschiede erkl\u00e4ren, warum derselbe geerbte Immobilienwert je nach famili\u00e4rer Konstellation einmal komplett steuerfrei<\/strong> bleibt und einmal eine erhebliche Steuerlast<\/strong> ausl\u00f6st. Eine vollst\u00e4ndige \u00dcbersicht \u00fcber alle Freibetr\u00e4ge und wie sie sich in der Praxis optimal aussch\u00f6pfen lassen, finden Sie in unserem Beitrag zu den Freibetr\u00e4gen bei Erbschaft<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>

Wichtig ist au\u00dferdem, dass sich der Freibetrag<\/strong> nicht nur auf die Immobilie<\/strong> selbst bezieht, sondern auf das gesamte geerbte Verm\u00f6gen<\/strong> der jeweiligen Person, einschlie\u00dflich Bankguthaben<\/strong>, Wertpapieren<\/strong> und weiteren Verm\u00f6genswerten<\/strong>. Wer eine geerbte Immobilie<\/strong> gemeinsam mit anderem Verm\u00f6gen erh\u00e4lt, sollte deshalb den Gesamtwert realistisch einsch\u00e4tzen lassen, bevor er von einer automatischen Steuerfreiheit<\/strong> ausgeht. Weiterf\u00fchrende Strategien, wie sich die Erbschaftsteuer<\/strong> dar\u00fcber hinaus legal reduzieren l\u00e4sst, zeigen wir in unserem Beitrag zum Erbschaftsteuer sparen<\/a><\/strong>.<\/p>

Bevor der Freibetrag<\/strong> zur Anwendung kommt, mindert die Erbfallkostenpauschale<\/strong> den steuerpflichtigen Erwerb<\/strong>. Seit dem 1. Januar 2025<\/strong> sind das pauschal 15.000 Euro<\/strong> (vorher 10.300 Euro<\/strong>), ohne dass Belege n\u00f6tig w\u00e4ren, etwa f\u00fcr Beerdigung<\/strong>, Grabmal<\/strong> oder Nachlassregelung<\/strong>. Die Pauschale gilt pro Erbfall<\/strong>. Bei mehreren Erben wird sie nach der Erbquote<\/strong> aufgeteilt. Bei kleineren Erbschaften kann sie den Unterschied zwischen Steuerpflicht<\/strong> und Steuerfreiheit<\/strong> ausmachen. H\u00f6here tats\u00e4chliche Kosten lassen sich mit Nachweis ansetzen. \u00dcbersteigt das geerbte Verm\u00f6gen den pers\u00f6nlichen Freibetrag<\/strong>, wird der \u00fcbersteigende Anteil nach Steuerklassen<\/strong> besteuert, deren S\u00e4tze sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad<\/strong> richten.<\/p>

In der Steuerklasse I<\/strong>, die f\u00fcr Ehepartner<\/strong>, Kinder<\/strong>, Enkel<\/strong> und beim Erwerb von Todes wegen auch f\u00fcr Eltern und Gro\u00dfeltern<\/strong> gilt, beginnt der Steuersatz bei 7 Prozent<\/strong> f\u00fcr Betr\u00e4ge bis 75.000 Euro<\/strong> und steigt stufenweise \u00fcber 11, 15, 19, 23 und 27 Prozent auf 30 Prozent<\/strong> bei sehr gro\u00dfen Verm\u00f6gen. In der Steuerklasse II<\/strong>, etwa f\u00fcr Geschwister<\/strong>, Nichten<\/strong> und Neffen<\/strong>, reicht die Spanne von 15 bis 43 Prozent<\/strong>, in der Steuerklasse III<\/strong> f\u00fcr entfernte oder nicht verwandte Personen sogar von 30 bis 50 Prozent<\/strong>.<\/p>

f\u00e4llt, h\u00e4ngt ausschlie\u00dflich vom Verwandtschaftsgrad<\/strong> zur verstorbenen Person ab, nicht vom Wert der einzelnen Immobilie<\/strong> allein. Ehepartnerinnen und Ehepartner<\/strong> sowie eingetragene Lebenspartner<\/strong> erhalten den h\u00f6chsten Freibetrag<\/strong> mit 500.000 Euro<\/strong>, Kinder<\/strong> und Stiefkinder<\/strong> profitieren von 400.000 Euro<\/strong>, w\u00e4hrend Enkelkinder<\/strong> in der Regel 200.000 Euro<\/strong> geltend machen k\u00f6nnen, sofern die eigenen Eltern noch leben \u2014 ist das verbindende Kind bereits verstorben, tritt das Enkelkind gem\u00e4\u00df \u00a7 16 ErbStG<\/strong> in dessen Position und erh\u00e4lt stattdessen den vollen Freibetrag von 400.000 Euro<\/strong>.<\/p>

F\u00fcr entferntere Verwandte f\u00e4llt der Freibetrag<\/strong> deutlich geringer aus: Eltern und Gro\u00dfeltern<\/strong> erhalten 100.000 Euro<\/strong>, w\u00e4hrend Geschwister<\/strong>, Nichten<\/strong>, Neffen<\/strong> und nicht verwandte Personen nur 20.000 Euro<\/strong> Freibetrag<\/strong> zur Verf\u00fcgung haben. Diese gro\u00dfen Unterschiede erkl\u00e4ren, warum derselbe geerbte Immobilienwert je nach famili\u00e4rer Konstellation einmal komplett steuerfrei<\/strong> bleibt und einmal eine erhebliche Steuerlast<\/strong> ausl\u00f6st. Eine vollst\u00e4ndige \u00dcbersicht \u00fcber alle Freibetr\u00e4ge und wie sie sich in der Praxis optimal aussch\u00f6pfen lassen, finden Sie in unserem Beitrag zu den Freibetr\u00e4gen bei Erbschaft<\/a><\/strong><\/span>.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die geerbte Zehnjahresfrist: der wichtigste Mechanismus \u00fcberhaupt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Der vielleicht wichtigste Punkt, den viele Erbinnen und Erben zun\u00e4chst nicht wissen: Die Spekulationsfrist bei einer Erbschaft<\/strong> \u2014 die sogenannte 10-Jahresfrist<\/strong> nach \u00a7 23 EStG<\/strong> \u2014 beginnt nicht mit dem Erbfall<\/strong> neu zu laufen, sondern setzt sich exakt dort fort, wo sie beim Erblasser<\/strong> stand. Hat der Erblasser<\/strong> die Immobilie<\/strong> bereits vor zw\u00f6lf Jahren gekauft, ist die Frist beim Erbfall<\/strong> bereits abgelaufen, und ein Verkauf durch die Erbin oder den Erben<\/strong> l\u00f6st \u00fcberhaupt keine Spekulationssteuer<\/strong> aus, unabh\u00e4ngig davon, wie hoch der erzielte Gewinn<\/strong> ausf\u00e4llt.<\/p>

War der Erblasser<\/strong> dagegen erst acht Jahre im Besitz der Immobilie<\/strong>, verbleiben den Erbinnen und Erben lediglich zwei weitere Jahre, bevor ein steuerfreier Verkauf<\/strong> m\u00f6glich wird. Auch auf der Verkaufsseite z\u00e4hlt der Tag des notariellen Kaufvertrags<\/strong>, nicht der sp\u00e4tere Eigentums\u00fcbergang<\/strong>. Wer diesen Zusammenhang nicht kennt, verkauft mitunter Monate zu fr\u00fch und zahlt eine Steuer, die sich mit etwas Geduld vollst\u00e4ndig h\u00e4tte vermeiden lassen. Bei Immobilien, die der Erblasser<\/strong> vor rund zehn Jahren gekauft hat, lohnt deshalb ein genauer Blick auf das Datum des Kaufvertrags<\/strong>, bevor ein Makler<\/strong> beauftragt wird.<\/p>

Wer den genauen Ankaufszeitpunkt<\/strong> des Erblassers<\/strong> nicht mehr sicher kennt, sollte diesen m\u00f6glichst fr\u00fchzeitig \u00fcber den alten Kaufvertrag<\/strong>, das Grundbuch<\/strong> oder das Notariat<\/strong> rekonstruieren, denn ohne diesen Nachweis l\u00e4sst sich die Steuerfreiheit<\/strong> gegen\u00fcber dem Finanzamt<\/strong> sp\u00e4ter nur schwer belegen. Eine saubere Dokumentation dieses Datums geh\u00f6rt deshalb zu den ersten Schritten, die nach einem Erbfall<\/strong> erledigt werden sollten, noch bevor \u00fcberhaupt \u00fcber einen Verkauf nachgedacht wird.<\/p>

Wichtig f\u00fcr die genaue Fristberechnung<\/strong>: Ma\u00dfgeblich ist ausschlie\u00dflich das obligatorische Gesch\u00e4ft<\/strong>, also das Datum des notariellen Kaufvertrags<\/strong> des Erblassers<\/strong> \u2014 nicht der Grundbucheintrag<\/strong>, nicht der \u00dcbergang von Besitz, Nutzen und Lasten<\/strong>, und auch nicht der Todestag<\/strong>. Zwischen Kaufvertrag<\/strong> und Grundbucheintragung<\/strong> liegen h\u00e4ufig mehrere Monate; wer die Frist knapp berechnet, sollte deshalb unbedingt das richtige Datum zugrunde legen. Hat der Erblasser<\/strong> die Immobilie<\/strong> selbst errichtet statt gekauft, z\u00e4hlt zudem nicht der Fertigstellungszeitpunkt<\/strong>, sondern der Erwerb von Grund und Boden<\/strong> \u2014 ein Detail, das bei selbst gebauten H\u00e4usern h\u00e4ufig \u00fcbersehen wird.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Familienheimklausel: Erbschaftsteuer durch Eigennutzung vermeiden<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Neben den allgemeinen Freibetr\u00e4gen<\/strong> gibt es einen weiteren, oft \u00fcbersehenen Mechanismus, der nur die Erbschaftsteuer<\/strong> betrifft und unabh\u00e4ngig von der Spekulationssteuer<\/strong> funktioniert: die Familienheimklausel<\/strong> (\u00a7 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG<\/strong>). Sie setzt voraus, dass der Erblasser<\/strong> das Haus<\/strong> oder die Eigentumswohnung<\/strong> bis zum Tod selbst bewohnt hat, es sei denn, er war aus zwingenden Gr\u00fcnden daran gehindert. Au\u00dferdem muss die Erbin oder der Erbe<\/strong> die Immobilie<\/strong> unverz\u00fcglich zur Selbstnutzung<\/strong> beziehen, in der Regel innerhalb von etwa sechs Monaten<\/strong>. Bewohnt eine Ehepartnerin<\/strong> oder ein Ehepartner<\/strong> die geerbte Immobilie<\/strong> danach mindestens zehn Jahre<\/strong> lang als Hauptwohnsitz<\/strong>, bleibt der Erwerb vollst\u00e4ndig von der Erbschaftsteuer<\/strong> befreit, und zwar ohne jede Begrenzung der Wohnfl\u00e4che<\/strong>.<\/p>

F\u00fcr Kinder<\/strong> gilt eine etwas engere Regelung: Auch sie k\u00f6nnen die Immobilie<\/strong> erbschaftsteuerfrei \u00fcbernehmen, wenn sie sie zehn Jahre selbst bewohnen, allerdings nur bis zu einer Wohnfl\u00e4che<\/strong> von 200 Quadratmetern<\/strong>. \u00dcbersteigt die tats\u00e4chliche Fl\u00e4che diesen Wert, wird lediglich der \u00fcberschreitende Anteil besteuert, w\u00e4hrend die ersten 200 Quadratmeter steuerfrei<\/strong> bleiben.<\/p>

Wer diese Zehnjahresfrist<\/strong> der Familienheimklausel<\/strong> vorzeitig verl\u00e4sst, etwa durch einen Verkauf oder Auszug, muss die zun\u00e4chst erlassene Erbschaftsteuer<\/strong> grunds\u00e4tzlich r\u00fcckwirkend nachzahlen, sofern kein zwingender Grund<\/strong> vorliegt \u2014 eine solche Erbschaftsteuer-Nachzahlung bei Verkauf<\/strong> trifft Erbinnen und Erben oft \u00fcberraschend, weil sie beim urspr\u00fcnglichen Erlass der Steuer nicht mit einem sp\u00e4teren Verkauf gerechnet hatten. Neben der zehnj\u00e4hrigen Selbstnutzung<\/strong> verlangt das Gesetz, dass die Erbin oder der Erbe unverz\u00fcglich<\/strong> einzieht. Als Faustregel gelten etwa sechs Monate<\/strong> ab dem Erbfall<\/strong>. Eine starre Frist gibt es nach der j\u00fcngeren Rechtsprechung nicht (BFH, Beschluss vom 27.05.2026, II B 41\/25<\/strong>). Wer die Immobilie ohnehin verkaufen will, kann die Familienheimklausel<\/strong> deshalb nicht nutzen: Ein Verkauf innerhalb der zehn Jahre f\u00fchrt zur Nachversteuerung<\/strong>, sofern kein zwingender Grund<\/strong> vorliegt.<\/p>

Der Bundesfinanzhof<\/strong> legt den Begriff des “zwingenden Grundes” eng aus: Zwingend ist ein Grund nur, wenn die Selbstnutzung<\/strong> objektiv unm\u00f6glich oder unzumutbar ist, etwa bei einer gesundheitlichen Beeintr\u00e4chtigung<\/strong>, die eine eigenst\u00e4ndige Haushaltsf\u00fchrung im geerbten Familienheim<\/strong> unzumutbar macht (BFH, Urteil vom 01.12.2021, II R 1\/21<\/strong>). Ausdr\u00fccklich nicht<\/strong> ausreichend sind dagegen Zweckm\u00e4\u00dfigkeitserw\u00e4gungen wie eine berufliche Versetzung<\/strong>, ein zu teurer Unterhalt oder eine zu gro\u00dfe Wohnfl\u00e4che<\/strong>. Selbst eine Eigentums\u00fcbertragung unter Vorbehalt eines lebenslangen Nie\u00dfbrauchs<\/strong> f\u00fchrt laut BFH<\/strong> zum r\u00fcckwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung<\/strong> (Urteil vom 11.07.2019, II R 38\/16<\/strong>).<\/p>

Wer einen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist<\/strong> auch nur f\u00fcr m\u00f6glich h\u00e4lt, sollte die Familienheim-Befreiung<\/strong> deshalb von vornherein sorgf\u00e4ltig gegen Freibetrag<\/strong> und Stundungsm\u00f6glichkeit<\/strong> abw\u00e4gen, statt sich nachtr\u00e4glich auf einen vermeintlich zwingenden Grund zu verlassen. Kann die f\u00e4llige Erbschaftsteuer<\/strong> nicht sofort aufgebracht werden, sieht \u00a7 28 Abs. 3 ErbStG<\/strong> auf Antrag eine zinslose Stundung<\/strong> von bis zu zehn Jahren<\/strong> vor, damit kein Notverkauf<\/strong> n\u00f6tig wird.<\/p>

Seit dem Jahressteuergesetz 2024<\/strong> gilt das f\u00fcr alle zu Wohnzwecken genutzten Grundst\u00fccke<\/strong>, sofern die Steuerschuld nach dem 31.12.2024 entstanden ist. Voraussetzung ist, dass sich die Steuer nicht aus anderem Verm\u00f6gen aufbringen l\u00e4sst. Wird die Immobilie<\/strong> verkauft, endet die Stundung<\/strong>, und die Steuer wird aus dem Verkaufserl\u00f6s<\/strong> f\u00e4llig.\u00a0Wer absehbar Schwierigkeiten mit der Zahlung hat, sollte deshalb fr\u00fchzeitig das Gespr\u00e4ch mit dem Finanzamt<\/strong> suchen, statt eine drohende F\u00e4lligkeit einfach abzuwarten.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die Dreijahresfrist als schnellere Alternative<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer nicht zehn Jahre warten m\u00f6chte oder kann, findet in der sogenannten Dreijahresfrist<\/strong> eine attraktive Alternative, die auf Eigennutzung<\/strong> basiert. Wurde die Immobilie<\/strong> im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren<\/strong> durchgehend zu eigenen Wohnzwecken<\/strong> genutzt, entf\u00e4llt die Spekulationssteuer<\/strong> vollst\u00e4ndig, ganz unabh\u00e4ngig davon, wie lange der Erblasser<\/strong> die Immobilie<\/strong> urspr\u00fcnglich besessen hat.<\/p>

Ein praktisches Detail wird dabei h\u00e4ufig \u00fcbersehen: Es z\u00e4hlen bereits angebrochene Kalenderjahre<\/strong> vollst\u00e4ndig mit. Konkret muss die zusammenh\u00e4ngende Eigennutzung<\/strong> daf\u00fcr mindestens am 31. Dezember des zweiten Vorjahres<\/strong>, durchgehend w\u00e4hrend des gesamten Vorjahres<\/strong> und mindestens am 1. Januar des Verkaufsjahres<\/strong> vorgelegen haben \u2013 eine Vermietung<\/strong> oder ein Leerstand<\/strong> ausgerechnet im mittleren, vollst\u00e4ndigen Kalenderjahr w\u00fcrde die Steuerbefreiung<\/strong> dagegen verhindern. Wer beispielsweise im Dezember eines Jahres einzieht und im Januar zwei Jahre sp\u00e4ter wieder auszieht, deckt damit formal drei Kalenderjahre<\/strong> ab, obwohl die tats\u00e4chliche Wohndauer nur rund 14 Monate<\/strong> betrug. Diese Regelung er\u00f6ffnet erhebliches Gestaltungspotenzial, wenn der Einzugszeitpunkt bewusst geplant wird \u2013 die genauen Stichtage sollten dabei aber sorgf\u00e4ltig dokumentiert werden, etwa \u00fcber die Meldebescheinigung<\/strong>.<\/p>

Wichtig ist au\u00dferdem, dass auch die Nutzung durch ein leibliches oder adoptiertes Kind<\/strong> der Erbin oder des Erben<\/strong> mietfrei als Eigennutzung<\/strong> gilt, sofern die \u00fcbrigen Voraussetzungen erf\u00fcllt sind \u2013 vorausgesetzt, f\u00fcr dieses Kind besteht im fraglichen Zeitraum noch ein Anspruch auf Kindergeld<\/strong> oder einen Kinderfreibetrag<\/strong>. F\u00fcr bereits wirtschaftlich selbstst\u00e4ndige, \u00e4ltere Kinder<\/strong> ohne diesen Anspruch greift die Ausnahme dagegen nicht mehr. Die alleinige unentgeltliche \u00dcberlassung an Eltern<\/strong>, Geschwister<\/strong> oder sonstige Angeh\u00f6rige<\/strong> z\u00e4hlt in keinem Fall als beg\u00fcnstigte Eigennutzung<\/strong>.<\/p>

Der praktisch wichtigste, aber am h\u00e4ufigsten \u00fcbersehene Fall betrifft die Eigennutzung<\/strong> des Erblassers<\/strong> selbst: Hat der Erblasser<\/strong> die Immobilie<\/strong> bis zu seinem Tod durchgehend selbst bewohnt, wird diese Nutzung dem Erben<\/strong> zugerechnet (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, BStBl I 2000, 1383, Rz. 26<\/strong>). Das bedeutet, dass Erbinnen und Erben nicht selbst einziehen m\u00fcssen, damit die Ausnahme greift. Die Zeitachse muss allerdings stimmen: Der zusammenh\u00e4ngende Nutzungszeitraum<\/strong> muss mindestens bis zum 1. Januar<\/strong> des Verkaufsjahres reichen.<\/p>

Wird die Immobilie<\/strong> erst im Folgejahr nach dem Todesjahr<\/strong> verkauft, ohne dass zwischenzeitlich jemand dort gewohnt hat, greift diese Ausnahme meist nicht mehr \u2014 hier entscheidet mitunter ein einziger Kalendertag \u00fcber eine f\u00fcnfstellige Steuerlast<\/strong>. Ein zwischenzeitlicher Leerstand<\/strong> nach dem Tod ist dabei in der Regel unsch\u00e4dlich, solange die Verkaufsabsicht<\/strong> durchgehend nachweisbar ist, etwa durch einen datierten Maklerauftrag<\/strong> oder Besichtigungsprotokolle<\/strong>.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Sonderfall: geerbtes Grundst\u00fcck ohne Geb\u00e4ude<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Bei einem unbebauten Grundst\u00fcck<\/strong> bleibt die Zehnjahresfrist<\/strong> die einzige Schutzlinie. Die Eigennutzungsausnahme<\/strong> setzt voraus, dass ein Geb\u00e4ude<\/strong> zu eigenen Wohnzwecken<\/strong> genutzt wird, und ein Acker, ein Bauplatz oder eine Wiese l\u00e4sst sich nicht bewohnen. Hat der Erblasser<\/strong> ein Baugrundst\u00fcck<\/strong> vor sieben Jahren gekauft, bleiben den Erben daher noch drei Jahre Wartezeit, oder sie zahlen Steuer<\/strong> auf den Wertzuwachs<\/strong>.<\/p>

Wird aus einer Fl\u00e4che durch eine Umwidmung<\/strong> oder eine neue Baugenehmigung<\/strong> pl\u00f6tzlich Bauland<\/strong>, \u00e4ndert das die Spekulationsfrist<\/strong> nicht. Der steuerpflichtige Gewinn<\/strong> steigt bei einem Verkauf innerhalb der Frist aber entsprechend, weil sich der Verkaufspreis erh\u00f6ht, die Anschaffungskosten<\/strong> des Erblassers<\/strong> jedoch gleich bleiben.<\/p>

Ohne Kaufdatum l\u00e4sst sich auch hier nichts belegen. Kaufvertrag<\/strong>, Grundbuchauszug<\/strong> und alte Steuerbescheide<\/strong> des Erblassers<\/strong> geh\u00f6ren deshalb zu den ersten Unterlagen, die Sie sichern sollten, bevor Sie \u00fcber einen Verkauf<\/strong> verhandeln.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Spekulationssteuer bei einer geerbten Immobilie: ein Rechenbeispiel<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Zahlen werden erst greifbar, wenn man sie an einem konkreten Fall durchspielt. Angenommen, eine geerbte Immobilie<\/strong> wird f\u00fcr 500.000 Euro<\/strong> verkauft, und der Erblasser<\/strong> hatte sie seinerzeit f\u00fcr 400.000 Euro<\/strong> erworben, einschlie\u00dflich der damaligen Anschaffungsnebenkosten<\/strong> wie Notar<\/strong>, Grundbuch<\/strong> und Grunderwerbsteuer<\/strong>. Vom Verkaufspreis<\/strong> lassen sich neben den Anschaffungskosten<\/strong> die Ver\u00e4u\u00dferungskosten<\/strong> abziehen, also Maklerprovision<\/strong>, Notarkosten<\/strong> und Grundbuchgeb\u00fchren<\/strong> des Verkaufs, die hier zusammen 20.000 Euro<\/strong> betragen. Mindernd wirken au\u00dferdem nachtr\u00e4gliche Herstellungskosten<\/strong>, etwa f\u00fcr einen Anbau; reine Instandhaltung<\/strong> z\u00e4hlt dagegen nicht dazu. Daraus ergibt sich ein steuerpflichtiger Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn<\/strong> von 80.000 Euro<\/strong>, sofern die Zehnjahresfrist<\/strong> noch l\u00e4uft und keine Eigennutzung<\/strong> vorliegt.<\/p>

Ein Punkt, der in vielen Beispielrechnungen fehlt: War die Immobilie<\/strong> vermietet und wurde abgeschrieben<\/strong>, erh\u00f6ht jede in Anspruch genommene AfA<\/strong> den steuerpflichtigen Gewinn<\/strong> (\u00a7 23 Abs. 3 Satz 4 EStG<\/strong>), weil sie die Anschaffungskosten<\/strong> rechnerisch mindert. Wurden im Beispiel w\u00e4hrend der Vermietung<\/strong> insgesamt 15.000 Euro<\/strong> AfA<\/strong> geltend gemacht, steigt der Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn<\/strong> auf 95.000 Euro<\/strong>. Bei langj\u00e4hrig vermieteten Erbimmobilien<\/strong> kann dieser Effekt den Gewinn<\/strong> um mehrere Zehntausend Euro erh\u00f6hen und geh\u00f6rt deshalb in jede Kalkulation.<\/p>

Wie hoch die Steuer<\/strong> ausf\u00e4llt, h\u00e4ngt vom pers\u00f6nlichen Einkommensteuersatz<\/strong> ab. Bei angenommenen 35 Prozent<\/strong> entfielen auf die 80.000 Euro<\/strong> rund 28.000 Euro<\/strong>, auf die 95.000 Euro<\/strong> der Variante mit AfA<\/strong> rund 33.250 Euro<\/strong>, jeweils zuz\u00fcglich Solidarit\u00e4tszuschlag<\/strong> und Kirchensteuer<\/strong>, soweit sie anfallen. Da der Gewinn<\/strong> zu Ihren \u00fcbrigen Eink\u00fcnften<\/strong> hinzugerechnet wird, kann der Grenzsteuersatz<\/strong> im Verkaufsjahr h\u00f6her liegen als gewohnt.<\/p>

Ob der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei<\/strong> bleibt, entscheidet in diesem Beispiel allein die Frist: Wer dieselbe Immobilie<\/strong> nach Ablauf der Spekulationsfrist<\/strong> oder unter Nutzung der Eigennutzungsausnahme<\/strong> verkauft, zahlt auf denselben Verkaufserl\u00f6s<\/strong> keine Einkommensteuer<\/strong>. Der Unterschied zwischen rund 28.000 Euro<\/strong> Steuerlast<\/strong> und vollst\u00e4ndiger Steuerfreiheit<\/strong> zeigt, was eine fr\u00fche Planung wert ist. Ein oft \u00fcbersehener Vorteil des Erbens<\/strong> gegen\u00fcber einem klassischen Neukauf<\/strong>: Beim Erbfall<\/strong> f\u00e4llt keine Grunderwerbsteuer<\/strong> an, und auch Notar<\/strong> und Makler<\/strong> eines Kaufs entfallen. Je nach Bundesland<\/strong> und Provisionsvereinbarung<\/strong> summieren sich diese Kaufnebenkosten<\/strong> bei einem Erwerb am freien Markt grob auf sieben bis zw\u00f6lf Prozent<\/strong> des Kaufpreises<\/strong>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Anschaffungskosten und Verlust: Was der Wert beim Erbfall nicht \u00e4ndert<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein weit verbreiteter Irrtum: Erben glauben, der Verkehrswert<\/strong> zum Zeitpunkt des Erbfalls<\/strong> sei ihr Einkaufspreis. F\u00fcr die Spekulationssteuer<\/strong> z\u00e4hlt nach \u00a7 23 EStG<\/strong> aber der Kaufpreis des Erblassers<\/strong> samt Anschaffungsnebenkosten<\/strong>, nicht der Wert, den das Finanzamt<\/strong> f\u00fcr die Erbschaftsteuer<\/strong> angesetzt hat. Ist das Haus<\/strong> seit dem damaligen Kauf stark im Wert gestiegen, entsteht bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist<\/strong> entsprechend viel Gewinn<\/strong>, auch wenn Sie selbst nie etwas daf\u00fcr bezahlt haben.<\/p>

F\u00e4llt beim Verkauf kein Gewinn<\/strong> an oder entsteht sogar ein Verlust<\/strong>, wird keine Spekulationssteuer<\/strong> f\u00e4llig. Ein Verlust<\/strong> aus einem privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft<\/strong> l\u00e4sst sich allerdings nur mit Gewinnen<\/strong> aus anderen privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ften<\/strong> verrechnen, nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen<\/strong>. Nicht ausgeglichene Betr\u00e4ge k\u00f6nnen in das Vorjahr zur\u00fcckgetragen oder in Folgejahre vorgetragen werden.<\/p>

Rechnen Sie den Gewinn<\/strong> trotzdem vor der Entscheidung sauber durch: Kaufpreis<\/strong> und Nebenkosten<\/strong> des Erblassers<\/strong>, nachtr\u00e4gliche Herstellungskosten<\/strong>, Ver\u00e4u\u00dferungskosten<\/strong> und gegebenenfalls AfA<\/strong>. Belege daf\u00fcr stecken oft in Nachlassunterlagen, alten Kontoausz\u00fcgen und Bauakten, und wer sie fr\u00fch sortiert, erspart sich bei der Steuererkl\u00e4rung<\/strong> Sch\u00e4tzungen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wenn eine professionelle Wertermittlung sich auszahlt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Das Finanzamt<\/strong> ermittelt den Immobilienwert<\/strong> f\u00fcr die Erbschaftsteuer<\/strong> h\u00e4ufig anhand allgemeiner Vergleichswerte<\/strong>, die individuelle Besonderheiten wie Sanierungsstau<\/strong>, ung\u00fcnstigen Zuschnitt<\/strong> oder bauliche M\u00e4ngel<\/strong> oft nur unzureichend ber\u00fccksichtigen. Wer sich mit dieser pauschalen Einsch\u00e4tzung nicht zufriedengibt, kann ein eigenes Gutachten<\/strong> in Auftrag geben und den vom Finanzamt<\/strong> angesetzten Wert dadurch aktiv anfechten.<\/p>

Ein von einer \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst\u00e4ndigen oder einem entsprechenden Sachverst\u00e4ndigen<\/strong> erstelltes Verkehrswertgutachten<\/strong> wird sowohl von Gerichten<\/strong> als auch vom Finanzamt<\/strong> grunds\u00e4tzlich anerkannt und kann den steuerlich relevanten Wert sp\u00fcrbar senken, wenn die Immobilie<\/strong> tats\u00e4chlich in einem schlechteren Zustand ist, als die pauschale Bewertung vermuten l\u00e4sst. Gerade bei \u00e4lteren Bestandsimmobilien<\/strong> lohnt sich dieser Schritt h\u00e4ufiger, als viele Erbinnen und Erben zun\u00e4chst annehmen.<\/p>

Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall<\/strong> hat au\u00dferdem eine praktische Nebenwirkung: Der tats\u00e4chlich erzielte Verkaufspreis<\/strong> ist ein starkes Indiz f\u00fcr den gemeinen Wert<\/strong>. Erzielen Sie weniger, als das Finanzamt<\/strong> angesetzt hat, k\u00f6nnen Sie diesen niedrigeren Wert nachweisen und die Erbschaftsteuer<\/strong> senken (\u00a7 198 BewG<\/strong>). Ein h\u00f6herer Preis erh\u00f6ht den Steuerwert<\/strong> dagegen nicht (BFH, Urteil vom 24.08.2022, II R 14\/20<\/strong>). Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Erbschaftsteuerbescheid<\/strong> wird nach einem Monat<\/strong> bestandskr\u00e4ftig. Zeichnet sich ein Verkauf ab, sollten Sie Einspruch<\/strong> einlegen oder die Sache offenhalten, bis der Kaufvertrag<\/strong> unterschrieben ist.<\/p>

Bei der Preisfindung<\/strong> selbst hat sich in der Praxis bew\u00e4hrt, den Angebotspreis<\/strong> bewusst etwa f\u00fcnf bis zehn Prozent \u00fcber dem ermittelten Verkehrswert<\/strong> anzusetzen, um ausreichend Verhandlungsspielraum<\/strong> zu schaffen, ohne das Objekt von vornherein unter Wert anzubieten. Wer direkt zum tats\u00e4chlich erwarteten Preis inseriert, verschenkt in Verhandlungen h\u00e4ufig unn\u00f6tig Spielraum, w\u00e4hrend ein realistisch kalkulierter Aufschlag beiden Seiten das Gef\u00fchl gibt, fair zu einem Ergebnis gekommen zu sein.<\/p>

Ein zus\u00e4tzlicher Faktor, der die Wertermittlung<\/strong> in den vergangenen Jahren beeinflusst hat, ist die Grundsteuerreform<\/strong>, durch die viele Grundst\u00fccke<\/strong> neu bewertet wurden. Diese Neubewertung wirkt sich zwar in erster Linie auf die laufende Grundsteuer<\/strong> und nicht direkt auf die Erbschaftsteuer<\/strong> aus, sollte aber dennoch in die Gesamtplanung rund um den Verkaufszeitpunkt<\/strong> einbezogen werden, da sich die k\u00fcnftige laufende Belastung f\u00fcr eine kaufende Partei dadurch sp\u00fcrbar ver\u00e4ndern kann.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Einspruch gegen den Wertansatz: Diese Frist sollten Sie kennen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Der vom Finanzamt<\/strong> angesetzte Wert steht nicht endg\u00fcltig fest. Wird der Grundbesitzwert<\/strong> in einem eigenen Feststellungsbescheid<\/strong> oder im Erbschaftsteuerbescheid<\/strong> festgesetzt, k\u00f6nnen Sie dagegen innerhalb von einem Monat<\/strong> nach Bekanntgabe<\/strong> Einspruch<\/strong> einlegen (\u00a7 355 AO<\/strong>). Danach wird der Bescheid bestandskr\u00e4ftig<\/strong>, und ein sp\u00e4ter eingeholtes Gutachten<\/strong> kommt zu sp\u00e4t.<\/p>

Praktisch hei\u00dft das: Beauftragen Sie das Verkehrswertgutachten<\/strong> m\u00f6glichst fr\u00fch, damit es dem Einspruch<\/strong> beigef\u00fcgt werden kann. Das Gutachten muss belegen, dass der gemeine Wert<\/strong> unter dem angesetzten Wert liegt.<\/p>

Beachten Sie au\u00dferdem, dass ein Einspruch<\/strong> die Zahlungspflicht<\/strong> nicht automatisch aufschiebt. Wer die f\u00e4llige Erbschaftsteuer<\/strong> zun\u00e4chst nicht zahlen m\u00f6chte, muss daf\u00fcr eine Aussetzung der Vollziehung<\/strong> beantragen.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wenn die Immobilie Teil einer Erbengemeinschaft ist<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft<\/strong>, und die Frage, wann der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei ist, wird f\u00fcr jede Person einzeln beantwortet. Sowohl die Erbschaftsteuer<\/strong> als auch eine m\u00f6gliche Spekulationssteuer<\/strong> werden nicht f\u00fcr die Gemeinschaft als Ganzes, sondern individuell f\u00fcr jede einzelne Person berechnet, basierend auf ihrem jeweiligen Anteil am geerbten Verm\u00f6gen und am sp\u00e4teren Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn<\/strong>.<\/p>

Das bedeutet in der Praxis, dass zwei Miterben<\/strong>, die denselben Anteil am Verkaufserl\u00f6s<\/strong> erhalten, unterschiedlich hohe Steuern<\/strong> zahlen k\u00f6nnen, sofern sich ihre pers\u00f6nlichen Einkommensteuers\u00e4tze<\/strong> oder bereits ausgesch\u00f6pften Freibetr\u00e4ge<\/strong> unterscheiden. Diese individuelle Betrachtung wird in vielen Familien zun\u00e4chst untersch\u00e4tzt, f\u00fchrt in der Praxis aber h\u00e4ufig zu Diskussionen dar\u00fcber, wie der Verkaufserl\u00f6s<\/strong> nach Steuern tats\u00e4chlich verteilt werden sollte.<\/p>

Kommt es innerhalb der Erbengemeinschaft<\/strong> zu keiner Einigung \u00fcber den Verkauf, wird die Lage zus\u00e4tzlich kompliziert, da grunds\u00e4tzlich alle Miterben<\/strong> gemeinsam zustimmen m\u00fcssen. M\u00f6chte eine Miterbin oder ein Miterbe stattdessen den eigenen Erbanteil<\/strong> verkaufen, steht den \u00fcbrigen Mitgliedern der Gemeinschaft nach \u00a7 2034 BGB<\/strong> ein Vorkaufsrecht<\/strong> von zwei Monaten zu, innerhalb dessen sie den Anteil selbst \u00fcbernehmen k\u00f6nnen, bevor er an eine au\u00dfenstehende Person verkauft wird. Wie sich eine solche Blockade aufl\u00f6sen l\u00e4sst, wenn ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft nicht verkaufen m\u00f6chte, beschreiben wir ausf\u00fchrlich in unserem Beitrag zum Hausverkauf innerhalb einer<\/strong> Erbengemeinschaft<\/strong><\/a><\/span>, der praktische L\u00f6sungswege von der einvernehmlichen Auszahlung bis zur Teilungsversteigerung<\/strong> aufzeigt.<\/p>

Ob der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei<\/strong> bleibt, entscheidet in der Erbengemeinschaft<\/strong> jede Person f\u00fcr sich: Verkaufen Miterben<\/strong> ein Haus<\/strong> innerhalb der Spekulationsfrist<\/strong>, f\u00e4llt auf den Gewinn<\/strong> Einkommensteuer<\/strong> zum pers\u00f6nlichen Steuersatz<\/strong> jedes Miterben<\/strong> an, gleichg\u00fcltig ob das Objekt vermietet war oder leer stand. Bei Erbteilsk\u00e4ufen<\/strong> war die Rechtslage zuletzt in Bewegung: Der Bundesfinanzhof<\/strong> hatte am 26. September 2023<\/strong> (Az. IX R 13\/22<\/strong>) entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Erbteils<\/strong> steuerlich nicht als anteiliger Erwerb des zum Nachlass geh\u00f6renden Grundst\u00fccks<\/strong> gilt \u2013 mit der Folge, dass beim sp\u00e4teren Verkauf keine N\u00e4mlichkeit<\/strong> zwischen angeschafftem und ver\u00e4u\u00dfertem Wirtschaftsgut<\/strong> vorlag und damit keine Spekulationssteuer<\/strong> anfiel.<\/p>

Der Gesetzgeber hat auf dieses Urteil jedoch reagiert: Mit dem Jahressteuergesetz 2024<\/strong> wurde \u00a7 23 Abs. 1 Satz 4 EStG<\/strong> neu eingef\u00fchrt, der die Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung von Anteilen an Gesamthandsgemeinschaften<\/strong> \u2013 und damit ausdr\u00fccklich auch an Erbengemeinschaften<\/strong> \u2013 der Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung der zugrunde liegenden Immobilie<\/strong> gleichstellt<\/strong>. Diese Klarstellung gilt nach \u00a7 52 Abs. 31 Satz 7 EStG<\/strong> in allen offenen F\u00e4llen<\/strong>, also auch r\u00fcckwirkend. Praktisch bedeutet das: Wer heute einen Erbanteil kauft oder verkauft<\/strong>, oder wer im Rahmen einer Erbauseinandersetzung<\/strong> eine Abfindung<\/strong> f\u00fcr seinen Anteil erh\u00e4lt, sollte sich nicht mehr allein auf die g\u00fcnstige BFH-Entscheidung<\/strong> von 2023 verlassen \u2013 die gesetzliche Lage hat sich seither ge\u00e4ndert.<\/p>

Ob eine Abfindung<\/strong> teilweise als entgeltlicher Erwerb<\/strong> zu werten ist, etwa bei einer Schuld\u00fcbernahme<\/strong>, h\u00e4ngt vom Einzelfall ab. Das sollte vorab ein Steuerberater<\/strong> kl\u00e4ren.<\/p>

F\u00fcr die Familienheimklausel<\/strong> gilt in einer Erbengemeinschaft<\/strong>: Sie greift nur f\u00fcr Ehepartner<\/strong>, eingetragene Lebenspartner<\/strong> und Kinder<\/strong> (bzw. Enkel<\/strong>, deren Elternteil verstorben ist). Geschwister<\/strong> und andere Miterben profitieren davon nicht, was unter Geschwistern regelm\u00e4\u00dfig f\u00fcr b\u00f6se \u00dcberraschungen sorgt. Voraussetzung sind auch hier zehn Jahre Selbstnutzung<\/strong> und, bei Kindern<\/strong>, die 200-m\u00b2-Grenze<\/strong>. Steuerliche Beratung durch einen Steuerberater<\/strong> ist vor jeder Entscheidung unbedingt zu empfehlen \u2014 die Unterschiede beim Verkaufspreis<\/strong> je nach Zeitpunkt und Konstellation k\u00f6nnen erheblich sein.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Miterben auszahlen \u2013 ein Rechenbeispiel<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wie hoch die Auszahlungssumme<\/strong> an die \u00fcbrigen Miterben<\/strong> ausf\u00e4llt, l\u00e4sst sich an einem Beispiel nachvollziehen. Zwei Geschwister erben zu gleichen Teilen. Der Nachlass<\/strong> besteht aus einem Haus<\/strong> mit einem Verkehrswert<\/strong> von 420.000 Euro<\/strong>, einem Bankguthaben<\/strong> von 60.000 Euro<\/strong> und einem Wertpapierdepot<\/strong> von 30.000 Euro<\/strong>, zusammen also 510.000 Euro<\/strong>. Jedem steht damit rechnerisch die H\u00e4lfte zu, n\u00e4mlich 255.000 Euro<\/strong>. Der Bruder m\u00f6chte im Haus wohnen bleiben, die Schwester erh\u00e4lt Konto und Depot.<\/p>

Die Schwester bekommt aus dem \u00fcbrigen Nachlass<\/strong> 90.000 Euro<\/strong>. Ihr Anspruch betr\u00e4gt aber 255.000 Euro<\/strong>, die Differenz von 165.000 Euro<\/strong> muss der Bruder als Ausgleichszahlung<\/strong> aufbringen. Als Formel: Erbanteil minus Wert dessen, was man bereits erh\u00e4lt<\/strong>. Dieses Schema l\u00e4sst sich auf jede Erbengemeinschaft<\/strong> \u00fcbertragen, auch bei mehr als zwei Miterben<\/strong>. Beide Anteile liegen in diesem Beispiel unter dem Freibetrag<\/strong> von 400.000 Euro<\/strong> pro Kind; wie sich eine solche Ausgleichszahlung<\/strong> finanzieren l\u00e4sst, zeigen wir weiter unten.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Vermieten statt verkaufen: eine oft \u00fcbersehene Alternative<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nicht jede geerbte Immobilie<\/strong> muss verkauft werden, gerade bei Mehrfamilienh\u00e4usern<\/strong> kann sich eine gemeinsame Vermietung<\/strong> durch mehrere Miterben<\/strong> durchaus lohnen. Wer diesen Weg w\u00e4hlt, setzt die lineare Abschreibung<\/strong> nach den \u00fcblichen Regeln fort und senkt damit die steuerpflichtigen Mieteink\u00fcnfte<\/strong> sp\u00fcrbar. Der Preis daf\u00fcr kommt beim sp\u00e4teren Verkauf: Jede AfA<\/strong> mindert die Anschaffungskosten<\/strong> und erh\u00f6ht den Gewinn<\/strong>, falls die Spekulationsfrist<\/strong> dann noch l\u00e4uft (siehe Rechenbeispiel oben). Au\u00dferdem schlie\u00dft eine Vermietung<\/strong> die Eigennutzungsausnahme<\/strong> f\u00fcr die Zeit der Vermietung aus. Wer sp\u00e4ter den Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei<\/strong> halten m\u00f6chte, sollte diese Folgen von Anfang an einkalkulieren.<\/p>

Wie sich die AfA<\/strong> f\u00fcr ein geerbtes Geb\u00e4ude<\/strong> korrekt fortf\u00fchren l\u00e4sst, erkl\u00e4ren wir in unserem Beitrag zur AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude berechnen<\/strong>, eine vollst\u00e4ndige \u00dcbersicht \u00fcber die geltenden Abschreibungss\u00e4tze<\/strong> bietet zudem unsere Abschreibung Immobilien Tabelle<\/strong>. Wer die vermietete Immobilie<\/strong> zus\u00e4tzlich in eine bestehende Anlagestrategie<\/strong> einbinden m\u00f6chte, findet erg\u00e4nzende Hinweise in unserem Beitrag zur vermieteten Wohnung abschreiben<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>

Wer sich f\u00fcr eine dauerhafte Vermietung<\/strong> entscheidet, sollte zus\u00e4tzlich die laufenden Verwaltungskosten<\/strong> realistisch einplanen, insbesondere wenn mehrere Miterben<\/strong> gemeinsam als Vermieter<\/strong> auftreten und sich die Zust\u00e4ndigkeiten klar aufteilen m\u00fcssen. Wie viel eine professionelle Hausverwaltung<\/strong> realistisch kostet, zeigen wir in unserem Beitrag zu den Hausverwaltungskosten<\/strong>, die gerade bei einer gemeinsamen Vermietung<\/strong> durch mehrere Erben<\/strong> f\u00fcr klare, nachvollziehbare Verh\u00e4ltnisse sorgt. Wird die geerbte Immobilie<\/strong> stattdessen teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, gelten f\u00fcr den privat genutzten Anteil besondere Abschreibungsregeln<\/strong>, die wir in unserem Beitrag zur Immobilie privat abschreiben<\/strong><\/a><\/span> erl\u00e4utern.<\/p>

Wer \u00fcber die klassische Vermietung<\/strong> hinaus denkt, kann eine geerbte, gr\u00f6\u00dfere Immobilie<\/strong> unter Umst\u00e4nden auch in eine spezialisierte Kapitalanlageform<\/strong> umwandeln, etwa als Pflegeimmobilie<\/strong> mit einem professionellen Betreiber<\/strong>, sofern Lage<\/strong> und Zuschnitt<\/strong> des Objekts daf\u00fcr geeignet sind. Wie sich eine solche Nutzung von der klassischen Wohnraumvermietung<\/strong> unterscheidet, beschreiben wir in unserem Beitrag zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wenn die Immobilie schon zu Lebzeiten \u00fcbertragen wurde<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Manche Familien<\/strong> entscheiden sich bewusst daf\u00fcr, eine Immobilie<\/strong> nicht erst im Erbfall<\/strong>, sondern bereits zu Lebzeiten zu \u00fcbertragen, etwa durch eine gezielte Schenkung<\/strong> an ein Kind<\/strong> \u2014 wer fr\u00fchzeitig plant, kann Immobilien steuerfrei vererben<\/strong>, wenn Freibetr\u00e4ge<\/strong>, Fristen<\/strong> und \u00dcbertragungszeitpunkt<\/strong> sauber aufeinander abgestimmt sind. Wer eine Immobilie<\/strong> an Kinder<\/strong> verschenken m\u00f6chte, sollte die steuerlichen Unterschiede zu einer klassischen Erbschaft<\/strong> genau kennen, da hier teilweise andere Freibetr\u00e4ge<\/strong> und Fristen<\/strong> zur Anwendung kommen, wie wir in unserem Beitrag zur Immobilie an Kinder verschenken<\/strong> beschreiben.<\/p>

Wird die Immobilie<\/strong> gezielt an nur eines von mehreren Kindern<\/strong> \u00fcbertragen, empfiehlt sich zus\u00e4tzlich eine besonders klare vertragliche Regelung, um sp\u00e4tere Konflikte<\/strong> mit den \u00fcbrigen Geschwistern<\/strong> von vornherein zu vermeiden. Hilfreiche Details dazu finden Sie in unseren Beitr\u00e4gen zum Haus \u00fcberschreiben an nur ein Kind<\/a><\/strong><\/span> sowie zu den dabei anfallenden Kosten<\/strong> und dem Ablauf.<\/p>

Auch die testamentarische Gestaltung spielt hier eine wichtige Rolle, insbesondere wenn Ehepartner<\/strong> sich gegenseitig als Alleinerben<\/strong> einsetzen m\u00f6chten. Wie sich ein solches Testament<\/strong> sinnvoll mit bestehendem Hausbesitz<\/strong> kombinieren l\u00e4sst, erl\u00e4utern wir in unserem Beitrag zum Berliner Testament bei Hausbesitz<\/strong>, und wer zus\u00e4tzlich eine steueroptimierte \u00dcbertragung<\/strong> zwischen Ehepartnern<\/strong> pr\u00fcfen m\u00f6chte, findet erg\u00e4nzende Ans\u00e4tze in unserem Beitrag zur Ehegattenschaukel bei Immobilien<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wenn ein Elternteil das Erbe nicht mehr selbst regeln kann<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ohne testamentarische Regelung greift die gesetzliche Erbfolge<\/strong>, die bei einer Zugewinngemeinschaft<\/strong> klar vorgibt, wie das Elternhaus<\/strong> aufgeteilt wird: Die \u00fcberlebende Ehepartnerin oder der \u00fcberlebende Ehepartner erh\u00e4lt im Regelfall die H\u00e4lfte<\/strong> (ein Viertel<\/strong> als gesetzlicher Erbteil plus ein Viertel<\/strong> als pauschaler Zugewinnausgleich). Die andere H\u00e4lfte teilen sich die Kinder<\/strong> zu gleichen Teilen. Bei zwei Kindern entf\u00e4llt auf jedes ein Viertel. Diese Aufteilung entsteht automatisch, auch ohne dass sich die Familie<\/strong> aktiv damit befasst hat, und kann in der Praxis schnell zu einer Erbengemeinschaft<\/strong> f\u00fchren, selbst wenn dies urspr\u00fcnglich niemand beabsichtigt hatte.<\/p>

Ist ein Elternteil<\/strong> zum Zeitpunkt einer notwendigen Entscheidung, etwa bei einer vorweggenommenen \u00dcbertragung<\/strong> zu Lebzeiten, nicht mehr gesch\u00e4ftsf\u00e4hig<\/strong>, reicht eine einfache m\u00fcndliche Absprache innerhalb der Familie<\/strong> nicht aus. Erforderlich ist dann entweder eine bereits zuvor erteilte, notariell beurkundete Generalvollmacht<\/strong> oder Verkaufsvollmacht<\/strong>, die genau f\u00fcr solche Situationen vorsorgt. Liegt keine solche Vollmacht<\/strong> vor, entscheidet das Betreuungsgericht<\/strong> und bestellt eine Betreuerin oder einen Betreuer<\/strong>, der wesentliche Rechtsgesch\u00e4fte<\/strong> fortan im Namen der betroffenen Person genehmigen muss.<\/p>

Wer diese Situation fr\u00fchzeitig bedenkt, kann durch eine rechtzeitig erstellte Vollmacht<\/strong> viel Zeit, Kosten<\/strong> und famili\u00e4ren Stress sparen, falls ein Elternteil<\/strong> sp\u00e4ter tats\u00e4chlich nicht mehr selbst entscheiden kann. Diese Vorsorge geh\u00f6rt deshalb ebenso zur durchdachten Nachlassplanung<\/strong> wie ein Testament<\/strong> selbst, auch wenn sie im Alltag h\u00e4ufig zu sp\u00e4t oder gar nicht bedacht wird.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Offene Belastungen im Grundbuch nicht \u00fcbersehen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine Immobilie<\/strong> erbt, \u00fcbernimmt nicht nur den Verm\u00f6genswert<\/strong>, sondern auch s\u00e4mtliche im Grundbuch<\/strong> eingetragenen Belastungen<\/strong>, etwa eine noch nicht vollst\u00e4ndig getilgte Grundschuld<\/strong> des Erblassers<\/strong>. Vor einem Verkauf sollte deshalb genau gekl\u00e4rt werden, in welcher H\u00f6he eine solche Belastung<\/strong> noch besteht und wie sie im Rahmen der Transaktion<\/strong> behandelt wird, da eine \u00fcbersehene Eintragung<\/strong> den gesamten Verkaufsprozess<\/strong> erheblich verz\u00f6gern kann.<\/p>

Wie sich eine solche Grundschuld<\/strong> ordnungsgem\u00e4\u00df l\u00f6schen l\u00e4sst und mit welchem zeitlichen Vorlauf realistisch zu rechnen ist, erkl\u00e4ren wir in unserem Beitrag zu Grundschuld l\u00f6schen ohne Notar<\/strong><\/a><\/span>. Wer diesen Schritt fr\u00fchzeitig anst\u00f6\u00dft, vermeidet unn\u00f6tige Verz\u00f6gerungen<\/strong> kurz vor dem eigentlichen Notartermin<\/strong>.<\/p>

Banken<\/strong> verlangen bei der Finanzierung<\/strong> durch eine kaufende Partei in aller Regel eine lastenfreie Eintragung<\/strong> im Grundbuch<\/strong>, weshalb sich eine fr\u00fchzeitige Kl\u00e4rung dieser Frage doppelt auszahlt: Sie beschleunigt sowohl die eigene Verkaufsabwicklung<\/strong> als auch die Finanzierung<\/strong> auf K\u00e4uferseite, was insgesamt zu einem deutlich reibungsloseren Gesamtprozess f\u00fchrt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was mit einem bestehenden Mietverh\u00e4ltnis passiert<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wird eine bereits vermietete geerbte Immobilie<\/strong> verkauft, geht das laufende Mietverh\u00e4ltnis<\/strong> nach dem Grundsatz \u201eKauf bricht nicht Miete\u201c<\/strong> (\u00a7 566 BGB<\/strong>) automatisch auf die neue Eigent\u00fcmerschaft<\/strong> \u00fcber. Die Mieterin oder der Mieter muss nicht zustimmen und kann nicht widersprechen. Wer das Haus beh\u00e4lt, tritt umgekehrt selbst als Vermieter<\/strong> in den bestehenden Mietvertrag<\/strong> ein.

F\u00fcr Erbinnen und Erben bedeutet das, dass sie sich vor dem Verkauf genau ansehen sollten, in welchem Zustand sich dieses Mietverh\u00e4ltnis<\/strong> tats\u00e4chlich befindet, welche Konflikte<\/strong> m\u00f6glicherweise bereits bestehen und wie zuverl\u00e4ssig die bisherigen Mietzahlungen<\/strong> erfolgt sind. Ein zur\u00fcckliegender, ungekl\u00e4rter Wasserschaden<\/strong> mit berechtigter Mietminderung<\/strong> ist ein typisches Beispiel f\u00fcr einen solchen schwelenden Konflikt, den wir in unserem Beitrag zur Mietminderung bei Wasserschaden<\/strong><\/a><\/span> n\u00e4her beschreiben.<\/p>

Ein h\u00e4ufiger Streitpunkt sind offene Fragen rund um die Nebenkostenabrechnung<\/strong>, etwa wie lange r\u00fcckst\u00e4ndige Nebenkosten<\/strong> \u00fcberhaupt noch nachgefordert werden d\u00fcrfen. F\u00fcr diese Nachforderung gelten klare gesetzliche Fristen<\/strong>, die Vermieter<\/strong> unbedingt einhalten m\u00fcssen. Auch scheinbar kleine Posten wie die M\u00fcllgeb\u00fchren<\/strong> sollten nicht untersch\u00e4tzt werden, wie wir im Beitrag zu den M\u00fcllgeb\u00fchren pro Person oder Haushalt<\/a><\/strong><\/span> zeigen.<\/p>

M\u00f6chten Erbinnen oder Erben die Wohnung<\/strong> stattdessen selbst nutzen, kann dies \u00fcber eine K\u00fcndigung wegen Eigenbedarf<\/strong> erfolgen, die allerdings eigene Fristen<\/strong> und Voraussetzungen mit sich bringt. Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zur K\u00fcndigung wegen Eigenbedarf<\/strong>, der zeigt, dass diese Option gut vorbereitet sein sollte, bevor sie tats\u00e4chlich umgesetzt wird. Wird die Wohnung<\/strong> dagegen neu vermietet, lohnt sich ein sorgf\u00e4ltiger Blick auf die k\u00fcnftige Mieterselbstauskunft<\/strong> sowie ein vollst\u00e4ndiges \u00dcbergabeprotokoll<\/strong>, wie wir es in unseren Beitr\u00e4gen zur Mieterselbstauskunft online ausf\u00fcllen<\/strong> und zum \u00dcbergabeprotokoll-Leitfaden f\u00fcr Wohnungen<\/a><\/strong><\/span> beschreiben.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Verkauf mit oder ohne Makler: Was sich f\u00fcr Erben lohnt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Bei mehreren Miterben<\/strong> empfiehlt sich h\u00e4ufig ein neutraler Makler<\/strong> als Vermittler, da er Interessenskonflikte<\/strong> reduziert und eine objektive Verhandlungsgrundlage<\/strong> schafft, die alle Beteiligten gleicherma\u00dfen akzeptieren k\u00f6nnen. Wer dagegen als Einzelerbe<\/strong> verkauft und sich den entsprechenden Aufwand selbst zutraut, kann durch einen provisionsfreien Verkauf<\/strong> einen sp\u00fcrbaren Teil des Erl\u00f6ses<\/strong> zus\u00e4tzlich sichern.<\/p>

Worauf bei einem Verkauf ohne Makler<\/strong> besonders zu achten ist, erl\u00e4utern wir in unserem Beitrag zu Immobilien ohne Makler kaufen<\/strong><\/a><\/span>, der viele der dort beschriebenen Sorgfaltspflichten<\/strong> auch sinngem\u00e4\u00df auf den Verkaufsfall<\/strong> \u00fcbertr\u00e4gt. Wer sich zus\u00e4tzlich einen Markt\u00fcberblick verschaffen m\u00f6chte, findet in unserem Beitrag zu den Immobilienangeboten der Sparkasse<\/a><\/strong><\/span> einen hilfreichen Vergleichspunkt f\u00fcr die eigene Preisfindung<\/strong>.<\/p>

Wird ein Makler<\/strong> beauftragt, liegt die \u00fcbliche Maklercourtage<\/strong> je nach Bundesland<\/strong> und Vereinbarung zwischen etwa 2,98 und 3,57 Prozent<\/strong> des Verkaufspreises<\/strong>, ein Betrag, der bei der Kalkulation des tats\u00e4chlich verbleibenden Erl\u00f6ses<\/strong> von Anfang an mit eingeplant werden sollte. Lasten zus\u00e4tzlich noch laufende Kredite<\/strong> auf der Immobilie<\/strong>, m\u00fcssen diese entweder von der kaufenden Seite \u00fcbernommen oder vor dem Verkauf durch eine Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung<\/strong> an die finanzierende Bank<\/strong> vorzeitig abgel\u00f6st werden, was den Nettoerl\u00f6s<\/strong> f\u00fcr die Erbengemeinschaft<\/strong> zus\u00e4tzlich schm\u00e4lern kann. Nicht zu untersch\u00e4tzen sind au\u00dferdem die praktischen Nebenkosten<\/strong> rund um die Haushaltsaufl\u00f6sung<\/strong>: Entr\u00fcmpelung<\/strong>, Reinigung<\/strong> und kleinere Instandsetzungsarbeiten<\/strong> vor der Besichtigung schlagen je nach Umfang und Zustand des Hauses schnell mit mehreren Tausend Euro zu Buche und sollten in der Gesamtkalkulation nicht vergessen werden.<\/p>

Unabh\u00e4ngig von der gew\u00e4hlten Verkaufsform<\/strong> gilt: Ein realistischer, gut begr\u00fcndeter Angebotspreis<\/strong>, der sich an tats\u00e4chlich vergleichbaren Objekten orientiert, verkauft sich am Ende meist schneller und zu einem besseren Preis als ein \u00fcberzogenes Angebot, das potenzielle K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer von vornherein abschreckt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Renovieren vor dem Verkauf: Lohnt sich das?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Viele Erbinnen und Erben stehen vor der Frage, ob sich Investitionen in eine geerbte Immobilie<\/strong> vor dem Verkauf \u00fcberhaupt noch lohnen, oder ob das Objekt besser im vorhandenen Zustand ver\u00e4u\u00dfert wird. Kleinere, kosteng\u00fcnstige Ma\u00dfnahmen wie das Aufarbeiten eines abgenutzten, aber grunds\u00e4tzlich erhaltenswerten Parkettbodens k\u00f6nnen den erzielbaren Verkaufspreis oft \u00fcberproportional steigern, wie wir in unserem Beitrag zu den Parkett abschleifen Kosten<\/a><\/strong><\/span> zeigen.<\/p>

Auch der energetische Zustand der Immobilie<\/strong> beeinflusst die Verkaufschancen zunehmend, da viele K\u00e4uferinnen und K\u00e4ufer k\u00fcnftige Sanierungspflichten bereits in ihre eigene Kalkulation einbeziehen. Welche Kennzahlen dabei besonders relevant sind und was ein Energieausweis f\u00fcr ein \u00e4lteres Haus kostet, erkl\u00e4ren wir in unserem Beitrag zum Energieausweis f\u00fcr altes Haus<\/strong><\/span><\/a>.<\/p>

Als Faustregel gilt: Kleinere, kosteng\u00fcnstige Verbesserungen lohnen sich meist, gr\u00f6\u00dfere, teure Sanierungen dagegen sollten genau durchgerechnet werden, da sich ihre Kosten nicht immer vollst\u00e4ndig im Verkaufspreis widerspiegeln. Wer unsicher ist, sollte vor gr\u00f6\u00dferen Investitionen eine fachkundige Einsch\u00e4tzung einholen, statt aus reinem Bauchgef\u00fchl zu handeln.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was Sie formal ben\u00f6tigen, bevor \u00fcberhaupt verkauft werden kann<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Bevor ein Verkauf rechtlich m\u00f6glich ist, muss zun\u00e4chst die Eigent\u00fcmerschaft<\/strong> eindeutig gekl\u00e4rt sein. Daf\u00fcr braucht es entweder einen Erbschein<\/strong> oder ein notarielles Testament<\/strong>, das die Erbschaft<\/strong> zweifelsfrei belegt, denn beides dient als offizieller Nachweis gegen\u00fcber Notar<\/strong>, Bank<\/strong> und Grundbuchamt<\/strong>. Ein rein handschriftliches Testament<\/strong> reicht daf\u00fcr in aller Regel nicht aus, hier wird zus\u00e4tzlich ein Erbschein<\/strong> ben\u00f6tigt, dessen Beantragung mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen kann.<\/p>

Laut einer Umfrage der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein<\/strong> dauern unstreitige Verfahren in \u00fcber 40 Prozent<\/strong> der F\u00e4lle l\u00e4nger als sechs Monate \u2013 bei streitigen Verfahren sind es sogar rund 70 Prozent<\/strong>, die mehr als zw\u00f6lf Monate in Anspruch nehmen. Wer m\u00f6glichst schnell verkaufen m\u00f6chte, sollte den Antrag<\/strong> deshalb unmittelbar nach dem Erbfall<\/strong> stellen, unabh\u00e4ngig davon, ob bereits eine Verkaufsentscheidung<\/strong> feststeht. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein geerbtes Haus<\/strong>, eine geerbte Wohnung<\/strong>, eine geerbte Eigentumswohnung<\/strong> oder ein unbebautes, geerbtes Grundst\u00fcck<\/strong> handelt \u2014 die formalen Anforderungen an Eigentumsnachweis<\/strong> und Grundbuch<\/strong> sind bei allen Immobilienarten identisch.<\/p>

Ein praktischer Punkt, der h\u00e4ufig \u00fcbersehen wird: Die Berichtigung des Grundbuchs<\/strong>, also die Eintragung der Erbin oder des Erben als neue Eigent\u00fcmerschaft<\/strong>, ist kostenlos<\/strong>, wenn sie innerhalb von zwei Jahren<\/strong> nach dem Tod des Erblassers<\/strong> beantragt wird. Wird dieses Zeitfenster verpasst, werden zus\u00e4tzliche Geb\u00fchren<\/strong> f\u00e4llig, die sich nach dem Immobilienwert<\/strong> richten. Wer sich zus\u00e4tzlich fragt, wie schnell nach dem Erbfall<\/strong> \u00fcberhaupt verkauft werden darf, findet ausf\u00fchrliche Antworten in unserem Beitrag dazu, ob ein geerbtes Haus sofort verkauft werden kann<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>

F\u00fcr die steuerliche Bewertung greift das Finanzamt<\/strong> grunds\u00e4tzlich auf drei anerkannte Wertermittlungsverfahren<\/strong> zur\u00fcck: das Vergleichswertverfahren<\/strong>, das sich an \u00e4hnlichen, k\u00fcrzlich verkauften Objekten orientiert, das Sachwertverfahren<\/strong>, das den reinen Bau- und Bodenwert<\/strong> zugrunde legt, sowie das Ertragswertverfahren<\/strong>, das bei vermieteten Objekten die erzielbaren Mieteinnahmen<\/strong> in den Vordergrund stellt. Bei einer vermieteten Immobilie<\/strong> wird zudem nur 90 Prozent<\/strong> des ermittelten Verkehrswerts<\/strong> als Bemessungsgrundlage<\/strong> f\u00fcr die Erbschaftsteuer<\/strong> angesetzt, was Erbinnen und Erben vermieteter Objekte gegen\u00fcber Eigennutzern<\/strong> einen kleinen, aber realen steuerlichen Vorteil verschafft.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wenn das Erbe mehr Schulden als Verm\u00f6gen enth\u00e4lt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nicht jedes Erbe<\/strong> ist automatisch ein finanzieller Gewinn, denn mit der Immobilie<\/strong> werden auch s\u00e4mtliche Verbindlichkeiten<\/strong> des Erblassers<\/strong> \u00fcbernommen, von Krediten<\/strong> \u00fcber Hypotheken<\/strong> bis hin zu Wohnrechten<\/strong> oder Nie\u00dfbrauch<\/strong> Dritter. Ein Blick in den Grundbuchauszug<\/strong> zeigt schnell, welche Belastungen<\/strong> tats\u00e4chlich bestehen, und sollte deshalb zu den ersten Schritten nach einem Erbfall<\/strong> geh\u00f6ren, noch bevor gr\u00f6\u00dfere Entscheidungen getroffen werden.<\/p>

Stellt sich heraus, dass die Verbindlichkeiten<\/strong> den tats\u00e4chlichen Verm\u00f6genswert<\/strong> \u00fcbersteigen, das Erbe<\/strong> also \u00fcberschuldet ist, haben Erbinnen und Erben die M\u00f6glichkeit, das Erbe<\/strong> innerhalb einer Frist<\/strong> von sechs Wochen ab Kenntnis auszuschlagen (\u00a7 1944 BGB<\/strong>). Wird diese sogenannte Ausschlagungsfrist<\/strong> vers\u00e4umt, gilt das Erbe<\/strong> automatisch als angenommen, und die Erbin oder der Erbe<\/strong> haftet grunds\u00e4tzlich auch mit dem eigenen Verm\u00f6gen<\/strong> f\u00fcr die \u00fcbernommenen Schulden<\/strong>.<\/p>

Wer sich unsicher ist, ob sich die Annahme<\/strong> eines Erbes<\/strong> tats\u00e4chlich lohnt, sollte die sechs Wochen nicht ungenutzt verstreichen lassen, sondern z\u00fcgig eine fachkundige Einsch\u00e4tzung einholen. Diese Frist<\/strong> ist bewusst kurz bemessen, weshalb schnelles, aber informiertes Handeln hier deutlich wichtiger ist als bei den meisten anderen Fristen<\/strong> rund um eine Erbschaft<\/strong>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Steuererkl\u00e4rung nach dem Verkauf: Diese Unterlagen brauchen Sie<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist<\/strong> geh\u00f6rt in die Einkommensteuererkl\u00e4rung<\/strong>, und zwar in die Anlage SO<\/strong>. Das Finanzamt<\/strong> pr\u00fcft dann die Frist, den Gewinn und m\u00f6gliche Ausnahmen<\/strong>. Wer den Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei halten will, muss die Voraussetzungen belegen k\u00f6nnen. Wer die folgenden Unterlagen fr\u00fch sammelt, spart sich sp\u00e4ter Nachfragen:<\/p>