{"id":4446,"date":"2026-07-07T10:00:24","date_gmt":"2026-07-07T08:00:24","guid":{"rendered":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/?p=4446"},"modified":"2026-10-07T12:22:34","modified_gmt":"2026-10-07T10:22:34","slug":"afa-fur-gebaude-berechnen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/afa-fur-gebaude-berechnen\/","title":{"rendered":"AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude berechnen – So klappt die Abschreibung wirklich"},"content":{"rendered":"\t\t
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AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude berechnen: Der Steuerhebel, den viele Eigent\u00fcmer verschenken\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein Mandant kam zu mir mit einem Mehrfamilienhaus<\/strong>, Baujahr 1987<\/strong>, Kaufpreis 800.000 Euro<\/strong>. Er hatte jahrelang 2 Prozent AfA<\/strong> auf 480.000 Euro Geb\u00e4udeanteil<\/strong> abgeschrieben \u2014 also 9.600 Euro<\/strong> j\u00e4hrlich. Klingt solide, bis man nachrechnet. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten<\/strong> ergab eine tats\u00e4chliche Restnutzungsdauer von nur noch 22 Jahren<\/strong> statt der pauschalen 50 Jahre<\/strong> des Finanzamts. Der neue AfA-Satz: 4,55 Prozent<\/strong>. Die neue j\u00e4hrliche Abschreibung: 21.840 Euro<\/strong>. Differenz: 12.240 Euro mehr pro Jahr<\/strong> \u2014 bei einem pers\u00f6nlichen Steuersatz von 42 Prozent<\/strong> sind das 5.141 Euro zus\u00e4tzliche Steuerersparnis<\/strong> jedes Jahr, f\u00fcr die er nichts weiter tun musste als ein Gutachten in Auftrag zu geben.<\/p>

In den sieben Jahren<\/strong> seit dem Kauf hatte er damit insgesamt 35.987 Euro<\/strong> mehr Steuern gezahlt als n\u00f6tig \u2014 einfach weil niemand nachgefragt hatte. Genau das ist das Problem beim Thema AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude berechnen<\/strong>: Fast jeder Vermieter wei\u00df, dass es die Abschreibung<\/strong> gibt. Aber wie hoch sie wirklich sein k\u00f6nnte \u2014 das wissen die wenigsten. In diesem Ratgeber zeige ich Ihnen Schritt f\u00fcr Schritt, wie die Berechnung funktioniert, welche S\u00e4tze<\/strong> f\u00fcr Ihr Objekt gelten, wann sich ein Gutachten<\/strong> lohnt und wo der h\u00e4ufigste Fehler liegt. Bei der Westmont Group<\/a><\/strong><\/span> optimieren wir die AfA-Strategie f\u00fcr Mandanten regelm\u00e4\u00dfig \u2014 oft mit vier- bis f\u00fcnfstelligen j\u00e4hrlichen Steuereinsparungen als Ergebnis. F\u00fcllen Sie kurz das Formular weiter unten aus, damit wir Ihre Situation konkret pr\u00fcfen k\u00f6nnen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was ist die AfA (Absetzung f\u00fcr Abnutzung) bei Geb\u00e4uden?\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Absetzung f\u00fcr Abnutzung<\/strong>, kurz AfA<\/strong>, ist das steuerliche Verfahren<\/strong>, mit dem der Wertverlust<\/strong> eines Geb\u00e4udes<\/strong> \u00fcber die Nutzungsdauer<\/strong> verteilt und steuerlich geltend gemacht wird. Rechtsgrundlage<\/strong> ist \u00a7 7 EStG<\/strong>, also das Einkommensteuergesetz<\/strong>.<\/p>

Der j\u00e4hrliche AfA-Betrag<\/strong> mindert als Werbungskosten<\/strong> bei Vermietung<\/strong> beziehungsweise als Betriebsausgabe<\/strong> bei gewerblicher Nutzung<\/strong> den steuerpflichtigen Gewinn<\/strong> und senkt so die Steuerlast<\/strong>. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen: Genau an diesem Punkt scheitern viele, weil sie die AfA mit einer normalen Werbungskostenposition verwechseln \u2013 dabei ist sie ein eigenst\u00e4ndiger Baustein mit klaren gesetzlichen Regeln.<\/p>

Eine Immobilie<\/strong> verliert unabh\u00e4ngig von ihrer Nutzung kontinuierlich an Wert \u2013 leerstehende Geb\u00e4ude<\/strong> sogar oft schneller, weil sie zum Beispiel nicht beheizt<\/strong> und instand gehalten<\/strong> werden. Wer eine Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen<\/strong> nutzt, darf diesen Wertverlust j\u00e4hrlich von den Einnahmen<\/strong> abziehen und mindert dadurch den zu versteuernden Gewinn<\/strong> aus Vermietung und Verpachtung<\/strong>.<\/p>

Der Kaufpreis<\/strong> kann jedoch nicht sofort komplett abgesetzt werden \u2013 stattdessen gibt der Gesetzgeber<\/strong> eine pauschale Nutzungsdauer<\/strong> vor, \u00fcber die abgeschrieben<\/strong> werden muss.<\/p>

Wichtig zu wissen: Die AfA bezieht sich ausschlie\u00dflich auf den Geb\u00e4udeanteil<\/strong>, nicht auf Grund und Boden<\/strong>. Wer den Grundst\u00fccksanteil<\/strong> korrekt herausrechnet, maximiert die abschreibungsf\u00e4hige Basis<\/strong> \u2013 und genau das ist einer der h\u00e4ufigsten Fehler, den wir bei Westmont Group in Steuerunterlagen sehen.<\/p>

Im Alltag werden die Begriffe<\/strong> AfA und Abschreibung meist synonym<\/strong> verwendet. Genau genommen bezeichnet AfA die planm\u00e4\u00dfige Abschreibung<\/strong> nach gesetzlichen Vorgaben<\/strong>, w\u00e4hrend au\u00dferplanm\u00e4\u00dfig<\/strong> auch eine Forderung<\/strong> gegen\u00fcber einem zahlungsunf\u00e4higen Kunden<\/strong> abgeschrieben werden kann \u2013 das hat mit Immobilien aber nichts zu tun.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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AfA-S\u00e4tze und Nutzungsdauer f\u00fcr Geb\u00e4ude nach Baujahr\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wie viel AfA j\u00e4hrlich geltend gemacht werden kann, h\u00e4ngt ma\u00dfgeblich vom Baujahr<\/strong> und der Fertigstellung<\/strong> des Geb\u00e4udes ab. Vor 1925<\/strong> (bzw. vor 1924<\/strong>, wie es das Finanzamt NRW<\/strong> formuliert) gilt ein Satz von 2,5 %<\/strong> \u00fcber 40 Jahre<\/strong>, was der \u00e4lteren Bausubstanz<\/strong> geschuldet ist.<\/p>

F\u00fcr den Zeitraum 1925\u20132022<\/strong> \u2013 also bis zum 31.12.2022<\/strong> \u2013 greift der Standardsatz von 2,0 %<\/strong> \u00fcber 50 Jahre<\/strong>, der f\u00fcr den Gro\u00dfteil des Immobilienbestands<\/strong> in Deutschland gilt. Ab 2023<\/strong> springt die Rechnung auf 3,0 %<\/strong> bei einer Nutzungsdauer von rund 33 \u2153 Jahre<\/strong> \u2013 das ist der erh\u00f6hte Satz zur F\u00f6rderung von Neubauinvestitionen<\/strong> und die direkte Antwort auf die Suche nach geb\u00e4ude afa 3 prozent<\/strong>.<\/p>

Wer sich f\u00fcr Neubau<\/strong>, Fertigstellung zwischen 01.10.2023<\/strong> und 30.09.2029<\/strong> interessiert, kann zus\u00e4tzlich mit einer degressiven Geb\u00e4ude-AfA<\/strong> von 5 % degressiv<\/strong> rechnen, w\u00e4hrend f\u00fcr Fertigstellungen zwischen 31.12.2022<\/strong> und 30.09.2029<\/strong> eine Sonderabschreibung<\/strong> in Form der Sonder-AfA<\/strong> greift. Liegt ein Restnutzungsdauer-Gutachten<\/strong> f\u00fcr den Bestand<\/strong> vor, sind individuelle S\u00e4tze von zum Beispiel 4 %<\/strong> \u00fcber 25 Jahre<\/strong> m\u00f6glich, wenn eine k\u00fcrzere Restnutzungsdauer nachgewiesen wird.<\/p>

Bei unterj\u00e4hrigem Erwerb gilt au\u00dferdem das Prinzip der Zeitanteiligkeit<\/strong>: Die Aufteilung erfolgt nach Monaten<\/strong>. Erfolgt der \u00dcbergang von Nutzen und Lasten beispielsweise am 25. April<\/strong>, k\u00f6nnen im Erwerbsjahr 9\/12<\/strong> der Jahres-AfA<\/strong> geltend gemacht werden \u2013 also von April<\/strong> bis Dezember<\/strong>.<\/p>

F\u00fcr gewerblich genutzte Immobilien<\/strong> wie B\u00fcrogeb\u00e4ude<\/strong> oder Praxen<\/strong> gelten grunds\u00e4tzlich dieselben Zeitr\u00e4ume wie f\u00fcr Wohnimmobilien<\/strong>. Nur wenn eine Gewerbeimmobilie<\/strong> zum Betriebsverm\u00f6gen<\/strong> z\u00e4hlt, darf sie auch ohne Gutachten mit 3 % p. a.<\/strong> abgeschrieben werden.<\/p>

Bei Denkmalimmobilien<\/strong> gelten zudem erh\u00f6hte S\u00e4tze f\u00fcr Sanierungskosten<\/strong> nach \u00a7 7i<\/strong> und \u00a7 7h EStG<\/strong> \u2013 wer eine solche Immobilie besitzt, findet dazu auch in unserem Beitrag zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage<\/strong><\/a><\/span> spannende Parallelen zu speziellen Abschreibungsregeln.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Anschaffungskosten und Herstellungskosten f\u00fcr die AfA-Berechnung ermitteln\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Um die AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude berechnen<\/strong> zu k\u00f6nnen, m\u00fcssen zun\u00e4chst die Anschaffungskosten<\/strong> beziehungsweise Herstellungskosten<\/strong> der Immobilie<\/strong> ermittelt werden \u2013 diese entsprechen nicht einfach dem Kaufpreis<\/strong>.<\/p>

Bei einem Neubau<\/strong> z\u00e4hlen zu den Baukosten<\/strong> unter anderem Baumaterial<\/strong>, Handwerker<\/strong>, Heizungsanlagen<\/strong> und Sanit\u00e4ranlagen<\/strong>, Stromanschluss<\/strong>, Gasanschluss<\/strong> und Wasseranschluss<\/strong>, au\u00dferdem Garage<\/strong> und Umz\u00e4unung<\/strong>. Dazu kommen die Baunebenkosten<\/strong>: Architekt<\/strong>, Statiker<\/strong>, Baugenehmigung<\/strong>, Vermessung<\/strong>, Baugrube<\/strong>, angemessene Trinkgelder<\/strong>, das Richtfest<\/strong> und die Fahrtkosten<\/strong> des Bauherrn<\/strong>.<\/p>

Die eigene Arbeitsleistung<\/strong> beim Selbstbau<\/strong> z\u00e4hlt \u00fcbrigens weder zu den Herstellungskosten noch zu den sofort abzugsf\u00e4higen Werbungskosten<\/strong> \u2013 ein Punkt, der Bauherren immer wieder \u00fcberrascht.<\/p>

Ma\u00dfgeblich f\u00fcr den Beginn der Abschreibung ist die Fertigstellung<\/strong>, also die Bezugsfertigkeit<\/strong>: T\u00fcren<\/strong> und Fenster<\/strong> eingebaut, Heizung<\/strong> und sanit\u00e4re Einrichtungen<\/strong> vorhanden. Geringf\u00fcgige Restarbeiten<\/strong> wie Tapezieren<\/strong> oder das Verlegen von Teppichboden<\/strong> stehen dem nicht entgegen.<\/p>

Beim Kauf z\u00e4hlen zu den Anschaffungskosten alle Betr\u00e4ge, die f\u00fcr den Erwerb<\/strong> an den Verk\u00e4ufer<\/strong> gezahlt werden, zuz\u00fcglich der sogenannten Erwerbsnebenkosten<\/strong>: Maklerprovision<\/strong> beziehungsweise Maklercourtage<\/strong>, Grunderwerbsteuer<\/strong>, Notarkosten<\/strong> f\u00fcr die Beurkundung<\/strong> des Kaufvertrags<\/strong>, Kosten f\u00fcr die Verwaltung des Notaranderkontos<\/strong>, Grundbuchgeb\u00fchren<\/strong> f\u00fcr die Eintragung des Eigent\u00fcmerwechsels<\/strong>, Vermessungskosten<\/strong> des Grundst\u00fccks<\/strong>, Telefonkosten<\/strong> sowie Sch\u00e4tzkosten<\/strong> und Gutachterkosten<\/strong> bei Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren<\/strong>.<\/p>

Wichtig bei der Grunderwerbsteuer: Der Satz ist nicht bundesweit einheitlich, sondern variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern)<\/strong> und 6,5 %<\/strong> (u. a. Nordrhein-Westfalen, Berlin, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Th\u00fcringen). Wer die AfA-Bemessungsgrundlage berechnet, sollte immer den tats\u00e4chlich geltenden Satz des jeweiligen Bundeslandes einsetzen.<\/p>

Nicht dazu z\u00e4hlen Notar- und Grundbuchgeb\u00fchren, die mit der Eintragung einer Grundschuld<\/strong> zusammenh\u00e4ngen \u2013 diese Geldbeschaffungskosten<\/strong> sind sofort als Werbungskosten abzugsf\u00e4hig (mehr dazu, falls die Grundschuld sp\u00e4ter gel\u00f6scht werden soll, in unserem Ratgeber Grundschuld l\u00f6schen ohne Notar<\/a><\/strong><\/span>).<\/p>

Der Abschreibungsbeginn<\/strong> richtet sich bei einer Bestandsimmobilie<\/strong> nach dem Zeitpunkt, an dem laut Kaufvertrag Nutzen und Lasten<\/strong> \u00fcbergehen \u2013 nicht nach dem Vertragsabschluss<\/strong> oder der Grundbucheintragung<\/strong>.<\/p>

Und weil der Grundst\u00fccksanteil<\/strong> nicht abgeschrieben werden darf, muss er aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden: entweder \u00fcber regionale Bodenrichtwerte<\/strong> oder mit der Arbeitshilfe<\/strong> des Bundesfinanzministeriums<\/strong> zur Kaufpreisaufteilung<\/strong>. Diese BMF-Arbeitshilfe<\/strong> gilt als eher konservativer Worst Case<\/strong>-Ansatz und f\u00fchrt tendenziell zu einem geringeren Geb\u00e4udewertanteil<\/strong>; alternativ kann eine individuelle Aufteilung im umgekehrten Ertragswertverfahren<\/strong> sinnvoller sein.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Berechnungsbeispiel \u2013 So wird die AfA f\u00fcr ein Geb\u00e4ude berechnet\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Grundformel<\/strong> f\u00fcr die berechnung der afa f\u00fcr geb\u00e4ude<\/strong> lautet: Kaufpreis<\/strong> des Geb\u00e4udes zuz\u00fcglich Kaufnebenkosten<\/strong>, abz\u00fcglich Grundst\u00fccksanteil<\/strong>, geteilt durch die Nutzungsdauer<\/strong> ergibt den j\u00e4hrlichen Abschreibungsbetrag<\/strong>.<\/p>

Ein einfaches Beispiel: Ein Haus<\/strong> wird f\u00fcr 500.000 \u20ac<\/strong> gekauft, wovon 100.000 \u20ac<\/strong>, also 20 %<\/strong>, auf das Grundst\u00fcck<\/strong> entfallen. Die Kaufnebenkosten<\/strong> betragen 50.000 \u20ac<\/strong>. Daraus ergibt sich ein absetzbarer Anschaffungspreis<\/strong> von 440.000 \u20ac<\/strong>, also 80 %<\/strong> der Gesamtsumme. Bei einer Fertigstellung<\/strong> zwischen 1925<\/strong> und 2023<\/strong> gilt eine Nutzungsdauer<\/strong> von 50 Jahren<\/strong> mit 2 %<\/strong> pro Jahr \u2013 j\u00e4hrlich k\u00f6nnen somit 8.800 \u20ac<\/strong> steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>

Etwas ausf\u00fchrlicher wird es beim Kauf einer Eigentumswohnung<\/strong>, Baujahr 1990<\/strong>, im Juni 2025<\/strong> f\u00fcr 225.000 \u20ac<\/strong>, davon 22.500 \u20ac<\/strong> beziehungsweise 10 %<\/strong> Grundst\u00fccksanteil<\/strong>, mit \u00dcbergang von Nutzen und Lasten<\/strong> zum 1. Juli 2025<\/strong>.<\/p>

Zur Bemessungsgrundlage<\/strong> z\u00e4hlen der Kaufpreis<\/strong>, die Grunderwerbsteuer<\/strong> von 6,5 %<\/strong> (14.625 \u20ac<\/strong>), der nicht sofort abzugsf\u00e4hige Teil der Notarkosten<\/strong> f\u00fcr den Kaufvertrag<\/strong> (2.000 \u20ac<\/strong> \u2014 die restlichen 500 \u20ac<\/strong> entfallen auf die Hypothekenbestellung und sind als Geldbeschaffungskosten sofort als Werbungskosten abzugsf\u00e4hig), der nicht sofort abzugsf\u00e4hige Teil der Grundbuchgeb\u00fchren<\/strong> f\u00fcr den Eigent\u00fcmerwechsel<\/strong> (500 \u20ac<\/strong> \u2014 die restlichen 250 \u20ac<\/strong> f\u00fcr die Darlehenseintragung sind ebenfalls sofort abzugsf\u00e4hig) sowie die Maklerprovision<\/strong> von 8.032 \u20ac<\/strong>.<\/p>

In Summe<\/strong> ergibt das 250.907 \u20ac<\/strong>, abz\u00fcglich Grund und Boden<\/strong> (25.090 \u20ac<\/strong>, entsprechend 10 %) bleibt eine AfA-Bemessungsgrundlage<\/strong> von 225.817 \u20ac<\/strong>. Bei 2 %<\/strong> pro Jahr sind das 4.517 \u20ac<\/strong> Abschreibung, zeitanteilig<\/strong> f\u00fcr 2025 (6\/12) also 2.259 \u20ac<\/strong>. Diese Zahlen sind mit dem offiziellen Berechnungsbeispiel des Finanzamts NRW<\/strong> bei identischen Eckdaten deckungsgleich.<\/p>

F\u00fcr ein Mehrfamilienhaus<\/strong> mit Gesamtkaufpreis<\/strong> von 800.000 \u20ac<\/strong> und Grundst\u00fccksanteil<\/strong> von 250.000 \u20ac<\/strong> bleibt ein Geb\u00e4udeanteil<\/strong> von 550.000 \u20ac<\/strong>. Ohne Gutachten<\/strong> ergibt die Standard-AfA<\/strong> von 2 %<\/strong> eine j\u00e4hrliche AfA<\/strong> von 11.000 \u20ac<\/strong>. Mit einem RND-Gutachten<\/strong> \u00fcber 25 Jahre<\/strong> verdoppelt sich der Betrag auf 22.000 \u20ac<\/strong> \u2013 bei einem Steuersatz<\/strong> von 42 %<\/strong> sind das zus\u00e4tzlich 4.620 \u20ac<\/strong> Steuerersparnis<\/strong> pro Jahr. Wer solche Zahlen lieber automatisch durchrechnen lassen m\u00f6chte, findet in unserem AfA-Rechner f\u00fcr Immobilien<\/a><\/strong><\/span> und im Immobilien-Finanzierungsrechner<\/a><\/strong><\/span> zwei praktische Werkzeuge daf\u00fcr.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Warum Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Der Gesetzgeber<\/strong> ber\u00fccksichtigt bei der AfA ausschlie\u00dflich die Wertminderung<\/strong> durch Abnutzung<\/strong>. Grund und Boden<\/strong> gilt als unverg\u00e4nglich<\/strong>, nutzt sich nicht ab und kann immer wieder bebaut<\/strong> oder bepflanzt<\/strong> werden \u2013 deshalb ist er von der Abschreibung<\/strong> ausgeschlossen.<\/p>

Das hei\u00dft jedoch nicht, dass ein Grundst\u00fcck<\/strong> nicht an Wert<\/strong> verlieren kann, etwa durch eine ung\u00fcnstige Ver\u00e4nderung der Lage<\/strong>, zum Beispiel durch L\u00e4rmbel\u00e4stigung<\/strong> wegen eines neuen Flughafens<\/strong> in der N\u00e4he. Eine solche Wertminderung<\/strong> wird steuerlich aber nicht unmittelbar anerkannt<\/strong>.<\/p>

Ist der Grundst\u00fccksanteil<\/strong> im Kaufvertrag<\/strong> nicht separat ausgewiesen, kann er \u00fcber die Bodenrichtwerte<\/strong> der Region<\/strong> gesch\u00e4tzt oder mithilfe der Arbeitshilfe<\/strong> des Bundesfinanzministeriums<\/strong> zur Kaufpreisaufteilung<\/strong> ermittelt werden. Aus der Praxis kann ich sagen: Genau hier lohnt sich oft ein zweiter Blick, denn ein zu hoch angesetzter Grundst\u00fccksanteil kostet bare M\u00fcnze bei der j\u00e4hrlichen Abschreibung.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Lineare, degressive und Sonder-AfA im \u00dcberblick\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Standard bei Bestandsimmobilien ist die lineare AfA<\/strong>: Jedes Jahr wird derselbe Prozentsatz der Bemessungsgrundlage abgesetzt, genau wie im Berechnungsbeispiel oben. F\u00fcr neu gebaute Mietwohnungen kommen unter bestimmten Voraussetzungen die degressive AfA<\/strong> nach \u00a7 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach \u00a7 7b EStG<\/strong> hinzu. Welche Fristen und Baukostengrenzen gelten und wann sich der Wechsel zur linearen AfA lohnt, erkl\u00e4ren wir ausf\u00fchrlich im Leitfaden Abschreibung Immobilien Tabelle<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Nutzungsdauer verk\u00fcrzen mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ist ein Geb\u00e4ude in einem schlechteren Zustand, als es die gesetzliche Nutzungsdauer unterstellt, kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten<\/strong> eine k\u00fcrzere Nutzungsdauer und damit einen h\u00f6heren AfA-Satz belegen (\u00a7 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Aus 2 % k\u00f6nnen so etwa 3 bis 5 % pro Jahr werden. Ob sich das Gutachterhonorar f\u00fcr Ihre Immobilie rechnet, zeigt der AfA Rechner Immobilien<\/a> im direkten Vergleich. Voraussetzungen und Ablauf finden Sie im Leitfaden Abschreibung Immobilien Tabelle<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Fu\u00dfstapfentheorie \u2013 Wie sich die AfA bei Erbschaft und Schenkung fortsetzt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine vermietete Immobilie<\/strong><\/a> erbt oder geschenkt bekommt, beginnt steuerlich keine neue Abschreibung bei null. Stattdessen \u00fcbernimmt die Erbin oder der Beschenkte die AfA des Vorg\u00e4ngers<\/strong> unver\u00e4ndert weiter: dieselbe urspr\u00fcngliche Bemessungsgrundlage<\/strong>, denselben AfA-Satz<\/strong> und das bereits verbleibende, noch nicht ausgesch\u00f6pfte Abschreibungsvolumen<\/strong>. Steuerlich hei\u00dft dieses Prinzip Fu\u00dfstapfentheorie<\/strong> \u2013 der Nachfolger tritt sprichw\u00f6rtlich in die Fu\u00dfstapfen des vorherigen Eigent\u00fcmers.<\/p>

Praktisch bedeutet das: Hatte der Erblasser<\/strong> eine Immobilie bereits 20 Jahre<\/strong> lang mit 2 %<\/strong> j\u00e4hrlich abgeschrieben, f\u00fchrt der Erbe<\/strong> die Abschreibung f\u00fcr die verbleibenden 30 Jahre<\/strong> exakt mit demselben Satz und derselben Basis fort \u2013 unabh\u00e4ngig davon, zu welchem Wert die Immobilie im Erbfall<\/strong> steuerlich bewertet wurde. Wer detaillierter nachvollziehen m\u00f6chte, wie sich das im eigenen Fall konkret auswirkt, findet erg\u00e4nzende Informationen in unserem Beitrag zum Verkauf geerbter Immobilien<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Abschreibung von Au\u00dfenanlagen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nicht jeder Bestandteil eines Grundst\u00fccks z\u00e4hlt zum eigentlichen Geb\u00e4ude<\/strong>. Z\u00e4une<\/strong>, Stellpl\u00e4tze<\/strong>, Au\u00dfenbeleuchtung<\/strong> oder Gr\u00fcnanlagen<\/strong> gelten h\u00e4ufig als eigenst\u00e4ndige, unbewegliche Wirtschaftsg\u00fcter<\/strong> und werden deshalb unabh\u00e4ngig vom AfA-Satz<\/strong> des Geb\u00e4udes \u00fcber ihre eigene, meist deutlich k\u00fcrzere Nutzungsdauer<\/strong> abgeschrieben \u2013 ein Holzzaun<\/strong> beispielsweise \u00fcber rund 5 Jahre<\/strong>, eine Gr\u00fcnanlage<\/strong> \u00fcber etwa 15 Jahre<\/strong>.<\/p>

Wer solche Au\u00dfenanlagen beim Kauf oder im Rahmen sp\u00e4terer Investitionen separat im Kaufvertrag<\/strong> oder in einem Wertgutachten<\/strong> ausweist, kann diese k\u00fcrzere Nutzungsdauer gegen\u00fcber dem Finanzamt<\/strong> nachvollziehbar belegen und dadurch einen zus\u00e4tzlichen, schnelleren Abschreibungseffekt erzielen \u2013 ein Potenzial, das in der Praxis regelm\u00e4\u00dfig ungenutzt bleibt, weil Au\u00dfenanlagen pauschal mit dem Geb\u00e4ude zusammen abgeschrieben werden.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Abschreibung, Grenzsteuersatz und Werbungskosten<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Alle finanziellen Aufwendungen, die dem Erwerb<\/strong>, der Sicherung<\/strong> und dem Erhalt<\/strong> einer vermieteten Immobilie<\/strong> dienen, z\u00e4hlen zu den Werbungskosten<\/strong> \u2013 dazu geh\u00f6rt auch die Abschreibung. Weitere Werbungskosten, die sofort vollst\u00e4ndig abzugsf\u00e4hig sind, betreffen zum Beispiel Darlehenskosten<\/strong>, Hausverwaltung<\/strong> (mehr dazu in unserem Beitrag zu Hausverwaltungskosten<\/a><\/strong><\/span>), Steuerberaterkosten<\/strong> und Gutachterkosten<\/strong> sowie Ausgaben f\u00fcr Vermietung<\/strong>, Erhaltung<\/strong> und Modernisierung<\/strong>.<\/p>

Entsteht durch hohe Werbungskosten ein wirtschaftlicher Verlust<\/strong>, kann dieser als Verlustvortrag<\/strong> mit k\u00fcnftigen Gewinnen<\/strong> verrechnet werden \u2013 ein Mechanismus, der eng mit dem Thema R\u00fcckstellungen f\u00fcr Investitionen<\/a><\/strong><\/span> verwandt ist.<\/p>

Die H\u00f6he der tats\u00e4chlichen Steuerersparnis<\/strong> durch die AfA ergibt sich aus der Formel<\/strong>: Gesamtabschreibung<\/strong> mal pers\u00f6nlicher Grenzsteuersatz<\/strong> gleich Steuerersparnis<\/strong>. Im deutschen progressiven Steuersystem<\/strong> steigt der Grenzsteuersatz mit dem Einkommen<\/strong>; er gibt an, mit welchem Prozentsatz<\/strong> der n\u00e4chste zus\u00e4tzlich verdiente Euro versteuert<\/strong> wird.<\/p>

Durch die Milderungszone des Solidarit\u00e4tszuschlags, die bei einer festgesetzten Einkommensteuer von rund 20.350 Euro<\/strong> beginnt (entspricht einem zu versteuernden Einkommen von etwa 73.500 Euro<\/strong> bei Einzelveranlagung), wird der Soli zun\u00e4chst nicht in voller H\u00f6he erhoben. In dieser Zone ist die Grenzbelastung des Solidarit\u00e4tszuschlags auf 11,9 Prozent<\/strong> des Betrags begrenzt, um den die Einkommensteuer die Freigrenze \u00fcbersteigt \u2014 dadurch steigt der gesamte effektive Grenzsteuersatz aus Einkommensteuer und Soli in dieser Zone vor\u00fcbergehend auf bis zu rund 47 Prozent<\/strong>, bevor er anschlie\u00dfend wieder auf den regul\u00e4ren Spitzensatz plus vollen Soli (44,3 %) zur\u00fcckf\u00e4llt. In dieser Zone wirkt jeder abgeschriebene Euro besonders stark, weil ein gr\u00f6\u00dferer Anteil davon direkt als Steuer eingespart wird.<\/p>

Verluste aus Vermietung und Verpachtung<\/strong> k\u00f6nnen mit anderem Einkommen, zum Beispiel dem Gehalt<\/strong>, verrechnet werden, wodurch sich die gesamte Steuerlast<\/strong> sp\u00fcrbar senken l\u00e4sst. Der j\u00e4hrliche Abschreibungsbetrag wird in der Steuererkl\u00e4rung<\/strong> in der Anlage V<\/strong>, also bei den Eink\u00fcnften<\/strong> aus Vermietung und Verpachtung, angegeben \u2013 wer generell mehr zum Thema Steuern sparen lesen m\u00f6chte, wird in unserem Artikel Steuern sparen durch Investieren<\/a><\/strong><\/span> f\u00fcndig.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Sonderf\u00e4lle bei der Geb\u00e4ude-AfA\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Bei gemischter Nutzung<\/strong> einer Immobilie<\/strong>, etwa bei einem Zweifamilienhaus<\/strong>, das teils selbst genutzt und teils vermietet wird, ist eine anteilige Abschreibung<\/strong> m\u00f6glich \u2013 abgeschrieben werden darf nur der Kostenanteil<\/strong>, der auf die vermietete Einheit<\/strong> entf\u00e4llt.<\/p>

Wird ein h\u00e4usliches Arbeitszimmer<\/strong> vom Finanzamt<\/strong> anerkannt, kann der Fl\u00e4chenanteil<\/strong> am gesamten Wohnraum<\/strong> abgeschrieben werden, vorausgesetzt man ist auch Eigent\u00fcmer<\/strong> der Immobilie; der Anteil ergibt sich aus der Fl\u00e4che des Arbeitszimmers im Verh\u00e4ltnis zur Gesamtwohnfl\u00e4che<\/strong>. Bei einer AfA f\u00fcrs Arbeitszimmer<\/strong> gilt dieselbe Formel wie bei jeder anteiligen Abschreibung: (Fl\u00e4che Arbeitszimmer \u00d7 100) \u00f7 Gesamtwohnfl\u00e4che ergibt den prozentualen Anteil, der auf die gesamte Geb\u00e4ude-AfA<\/strong> angerechnet werden darf.<\/p>

Wurde eine zuvor selbst genutzte Immobilie im Rahmen des Eigenbedarfs<\/strong> 20 Jahre<\/strong> bewohnt und wird nun vermietet, kann ab dem Vermietungszeitpunkt<\/strong> f\u00fcr die verbleibende Nutzungsdauer weiter abgeschrieben werden \u2013 ein Szenario, das \u00fcbrigens auch bei einer K\u00fcndigung wegen Eigenbedarf<\/a><\/strong><\/span> relevant werden kann. Mit dem Verkauf<\/strong> der Immobilie endet die eigene M\u00f6glichkeit, die AfA zu nutzen; die bis dahin genutzte Abschreibung kann jedoch bei der Berechnung des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns<\/strong> relevant werden, w\u00e4hrend der neue Eigent\u00fcmer<\/strong> die AfA f\u00fcr den verbleibenden Abschreibungszeitraum<\/strong> \u00fcbernimmt. Wer eine Immobilie geerbt hat und \u00fcber einen Verkauf nachdenkt, findet dazu Genaueres in unserem Beitrag Verkauf geerbter Immobilien<\/strong><\/a><\/span>.<\/p>

F\u00fcr Denkmalimmobilien gelten wegen der h\u00f6heren Erhaltungskosten deutlich h\u00f6here Abschreibungss\u00e4tze f\u00fcr Sanierungskosten nach \u00a7 7i<\/strong> und \u00a7 7h EStG<\/strong>: Bei vermieteten Objekten lassen sich 9 % der beg\u00fcnstigten Sanierungskosten<\/strong> \u00fcber die ersten acht Jahre<\/strong> und weitere 7 %<\/strong> \u00fcber die folgenden vier Jahre<\/strong> abschreiben \u2013 macht in Summe 100 % der Sanierungskosten<\/strong> \u00fcber 12 Jahre<\/strong>, zus\u00e4tzlich zur regul\u00e4ren Geb\u00e4ude-AfA. Anders als bei normalen Eigenheimen k\u00f6nnen solche Objekte auch bei Eigennutzung<\/strong> teilweise abgeschrieben werden, allerdings zu etwas reduzierten S\u00e4tzen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was viele beim Thema Immobilienabschreibung \u00fcbersehen\n\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Aus der t\u00e4glichen Beratungspraxis bei der Westmont Group<\/strong> kennen wir f\u00fcnf Punkte, die regelm\u00e4\u00dfig \u00fcbersehen werden \u2014 und die zusammen die j\u00e4hrliche Steuerersparnis<\/strong> sp\u00fcrbar erh\u00f6hen k\u00f6nnen.<\/p>

Erstens: Erwerbsnebenkosten<\/a> <\/span>erh\u00f6hen die AfA-Basis.<\/strong> Viele Vermieter rechnen nur den reinen Kaufpreis<\/strong> in die Abschreibung ein und vergessen, dass Grunderwerbsteuer<\/strong>, Maklerprovision<\/strong>, Notarkosten<\/strong> f\u00fcr den Kaufvertrag und Grundbuchgeb\u00fchren<\/strong> f\u00fcr den Eigent\u00fcmerwechsel alle zur AfA-Bemessungsgrundlage<\/strong> geh\u00f6ren \u2014 das erh\u00f6ht die j\u00e4hrliche Abschreibung ohne zus\u00e4tzlichen Aufwand.<\/p>

Zweitens: Renovierungskosten k\u00f6nnen nachtr\u00e4glich zur AfA-Basis hinzugerechnet werden<\/strong> \u2014 aber Achtung: \u00dcbersteigen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre<\/strong> nach dem Kauf 15 %<\/strong> der Geb\u00e4ude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie nicht mehr als sofort abzugsf\u00e4hige Werbungskosten, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten<\/strong> (\u00a7 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie erh\u00f6hen dann die AfA-Bemessungsgrundlage und werden \u00fcber die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben, statt sofort im jeweiligen Jahr die Steuerlast zu senken \u2014 wer das nicht wei\u00df, plant seine Renovierung zum falschen Zeitpunkt.<\/p>

Drittens: Der Grenzsteuersatz entscheidet \u00fcber die tats\u00e4chliche Wirkung der AfA.<\/strong> In der Milderungszone des Solidarit\u00e4tszuschlags wirkt jeder abgeschriebene Euro besonders stark, weil ein gr\u00f6\u00dferer Anteil davon direkt als Steuer eingespart wird.<\/p>

Viertens: Verluste aus Vermietung und Verpachtung<\/strong><\/a><\/span>, die durch hohe Abschreibungen entstehen, lassen sich mit anderen Einkunftsarten \u2014 etwa dem Gehalt \u2014 verrechnen, was die gesamte Einkommensteuerlast<\/strong> unmittelbar senkt. Dieser Verlustverrechnungseffekt<\/strong> ist oft m\u00e4chtiger als die direkte AfA-Ersparnis<\/strong> selbst.<\/p>

F\u00fcnftens: Bei gemeinschaftlich gehaltenen Immobilien<\/strong> \u2014 etwa bei Ehepaaren<\/strong> als Miteigent\u00fcmer \u2014 wird die AfA anteilig auf die jeweiligen Eigent\u00fcmer<\/strong> verteilt, was bei unterschiedlichen Steuers\u00e4tzen<\/strong> der Partner gezielt optimiert werden kann. Wer die Immobilie im Rahmen einer Ehegattenschaukel<\/strong> \u00fcbertr\u00e4gt, setzt gleichzeitig eine neue, h\u00f6here Abschreibungsbasis<\/strong> \u2014 ein Hebel mit doppelter Wirkung.<\/p>

Wer schlie\u00dflich geringwertige Wirtschaftsg\u00fcter<\/strong> unter 800 Euro netto<\/strong> im Zusammenhang mit der Immobilie anschafft \u2014 etwa eine neue Einbauk\u00fcche in Teilen, einzelne Haushaltsger\u00e4te oder kleine Reparaturger\u00e4te \u2014 kann diese sofort vollst\u00e4ndig im Anschaffungsjahr<\/strong> abschreiben, ohne die Nutzungsdauer-Systematik<\/strong> anwenden zu m\u00fcssen.<\/p>

All diese Punkte zusammen machen den Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer wirklich optimierten AfA-Strategie<\/strong>. Wer mehr \u00fcber die steuerliche Gesamtstrategie hinter einem gut aufgestellten Immobilienportfolio<\/strong> erfahren m\u00f6chte, findet in unserem Beitrag Steuern sparen durch Investieren<\/a><\/strong><\/span> einen umfassenden \u00dcberblick.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was passiert, wenn das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung nicht anerkennt?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Nicht selten stellt das Finanzamt die im Kaufvertrag vereinbarte oder selbst ermittelte Aufteilung zwischen Grundst\u00fccksanteil<\/strong> und Geb\u00e4udeanteil<\/strong> infrage \u2014 vor allem, wenn der Geb\u00e4udeanteil auff\u00e4llig hoch angesetzt wurde. In diesem Fall greift das Finanzamt h\u00e4ufig auf die eigene, tendenziell konservativere Berechnung nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums<\/strong> zur\u00fcck, was die j\u00e4hrliche AfA sp\u00fcrbar senken kann.<\/p>

Wer eine h\u00f6here, individuell begr\u00fcndete Aufteilung durchsetzen m\u00f6chte, sollte ein Verkehrswertgutachten<\/strong> oder eine fundierte Kaufpreisaufteilung<\/strong> durch einen unabh\u00e4ngigen Sachverst\u00e4ndigen vorlegen. Deutsche Finanzgerichte haben wiederholt best\u00e4tigt, dass Eigent\u00fcmer ihre Berechnungsmethode frei w\u00e4hlen d\u00fcrfen, solange sie sachlich nachvollziehbar und nicht offensichtlich \u00fcberh\u00f6ht ist.<\/p>

Wird ein solches Gutachten vom Finanzamt dennoch nicht akzeptiert, bleibt der Weg \u00fcber den Einspruch<\/strong> gegen den Steuerbescheid \u2014 mit klarer, objektspezifischer Begr\u00fcndung sind die Erfolgsaussichten in der Praxis deutlich besser als noch vor einigen Jahren. Wichtige Unterlagen f\u00fcr dieses Verfahren sind der Kaufvertrag<\/strong>, eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung<\/strong>, Grundbuchauszug<\/strong> sowie gegebenenfalls ein Restnutzungsdauer-Gutachten<\/strong>.<\/p>

Am Ende der gesamten Abschreibungsdauer verbleibt in der Steuerbilanz \u00fcbrigens meist ein kleiner Erinnerungswert<\/strong> \u2014 ein symbolischer Restwert, der auch nach vollst\u00e4ndiger Abschreibung als Buchwert stehen bleibt, bis die Immobilie tats\u00e4chlich verkauft oder anderweitig aus dem Bestand ausscheidet. Ein Detail, das bei der Kaufpreisaufteilung oft \u00fcbersehen wird: Wird beim Kauf Inventar mitverkauft<\/strong> \u2014 etwa eine Einbauk\u00fcche<\/strong>, M\u00f6bel<\/strong> oder eine Markise<\/strong> \u2014, f\u00e4llt darauf keine Grunderwerbsteuer<\/strong> an, und der entsprechende Kaufpreisanteil z\u00e4hlt auch nicht zur Geb\u00e4ude-AfA-Bemessungsgrundlage<\/strong>. Dieses Inventar wird stattdessen als eigenst\u00e4ndiges Wirtschaftsgut<\/strong> \u00fcber seine eigene, meist deutlich k\u00fcrzere Nutzungsdauer abgeschrieben.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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AfA-Verl\u00e4ufe und Abschreibungsbasen im Portfolio im Blick behalten<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine Immobilie besitzt, reicht die einmalige Berechnung aus. Wer zwei, drei oder mehr Objekte im Bestand hat, steht vor einem anderen Problem: die laufende \u00dcbersicht.<\/p>

Jedes Geb\u00e4ude hat einen eigenen AfA-Satz<\/strong>, eine eigene Bemessungsgrundlage<\/strong>, einen unterschiedlichen Restbuchwert<\/strong> und eine verbleibende Nutzungsdauer<\/strong> \u2014 und jedes Jahr \u00e4ndern sich diese Zahlen. Dazu kommen Sonderabschreibungen<\/strong>, die nur vier Jahre laufen, Modernisierungskosten<\/strong>, die als nachtr\u00e4gliche Herstellungskosten in die Basis einflie\u00dfen, und allenfalls ein Restnutzungsdauer-Gutachten<\/strong>, das den gesamten Verlauf neu ausrichtet.<\/p>

Aus unserer Beratungspraxis wissen wir: Gerade Eigent\u00fcmer mit wachsendem Portfolio verlieren irgendwann den \u00dcberblick, welcher Betrag in welcher Anlage V<\/strong> stehen muss \u2014 und dann werden AfA-Posten vergessen oder auf zu niedriger Basis berechnet.<\/p>

Ein zentraler Ort f\u00fcr diese Kennzahlen nimmt genau das ab. Mit dem Westmont CRM<\/strong> lassen sich pro Objekt die Abschreibungsgrundlage, der aktuelle AfA-Betrag, der verbleibende Zeitraum und relevante Dokumente wie Gutachten und Steuerbescheide b\u00fcndeln \u2014 eine kleine Ordnungsstruktur, die verhindert, dass sich aus einem \u00fcberschaubaren Portfolio ein Steuerchaos entwickelt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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H\u00e4ufig gestellte Fragen (FAQ)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wie kann ich die AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude berechnen? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Um die AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude berechnen<\/strong> zu k\u00f6nnen, ziehst du zuerst den Grundst\u00fccksanteil<\/strong> vom Kaufpreis<\/strong> ab. Den verbleibenden Geb\u00e4udeanteil<\/strong> teilst du durch die gesetzliche Nutzungsdauer<\/strong> bzw. multiplizierst ihn mit dem passenden AfA-Satz<\/strong>. Beispiel: 550.000 \u20ac<\/strong> Geb\u00e4udeanteil \u00d7 2 %<\/strong> ergibt 11.000 \u20ac<\/strong> j\u00e4hrliche Abschreibung.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

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Was bedeutet geb\u00e4ude afa 3 prozent genau? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Seit 2023<\/strong> gilt f\u00fcr Neubauten<\/strong> ein erh\u00f6hter AfA-Satz von 3 %<\/strong>, was einer Nutzungsdauer<\/strong> von rund 33,33 Jahren<\/strong> entspricht. Damit will der Gesetzgeber gezielt Anreize f\u00fcr Neubauinvestitionen<\/strong> schaffen \u2013 vorher lag der Standardsatz bei 2 %<\/strong> \u00fcber 50 Jahre<\/strong>.<\/p>\n

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Wie funktioniert haus abschreiben, wenn ich vermiete? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Beim Haus abschreiben<\/strong> darfst du nur den Geb\u00e4udeanteil<\/strong>, nicht aber Grund und Boden<\/strong>, steuerlich geltend machen. Der j\u00e4hrliche Betrag mindert als Werbungskosten<\/strong> deinen zu versteuernden Gewinn aus Vermietung und Verpachtung<\/strong> und wird in der Anlage V<\/strong> deiner Steuererkl\u00e4rung angegeben.<\/p>\n

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Was gilt speziell f\u00fcr die wohngeb\u00e4ude afa? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Die Wohngeb\u00e4ude AfA<\/strong> richtet sich nach dem Baujahr<\/strong>: 2,5 %<\/strong> vor 1925, 2 %<\/strong> zwischen 1925 und 2022, und 3 %<\/strong> ab 2023. Bei Eigentumswohnungen wird zus\u00e4tzlich der Miteigentumsanteil<\/strong> am Grundst\u00fcck herausgerechnet, bevor die Abschreibung berechnet wird.<\/p>\n

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Wie l\u00e4uft die berechnung der afa f\u00fcr geb\u00e4ude bei einer Bestandsimmobilie ab? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Bei der Berechnung der AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude<\/strong> z\u00e4hlt bei Bestandsobjekten der Zeitpunkt, an dem laut Kaufvertrag<\/strong> Nutzen und Lasten<\/strong> \u00fcbergehen \u2013 nicht das Datum der Grundbucheintragung<\/strong>. Im Erwerbsjahr wird zudem zeitanteilig<\/strong> nach Monaten abgerechnet.<\/p>\n

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Welche Nebenkosten darf ich beim immobilien abschreiben mit einrechnen? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Neben dem reinen Kaufpreis darfst du beim Immobilien abschreiben<\/strong> auch Erwerbsnebenkosten<\/strong> wie Grunderwerbsteuer<\/strong>, Notarkosten<\/strong>, Grundbuchgeb\u00fchren<\/strong> und Maklerprovision<\/strong> in die AfA-Bemessungsgrundlage<\/strong> einrechnen \u2013 das erh\u00f6ht deine j\u00e4hrliche Abschreibung sp\u00fcrbar.<\/p>\n

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Lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer f\u00fcr jede Immobilie? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Nein. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten<\/strong> lohnt sich vor allem bei \u00e4lteren Objekten mit Sanierungsbedarf<\/strong> oder veralteter Technik<\/strong>, da sich hier eine k\u00fcrzere Restnutzungsdauer gut begr\u00fcnden l\u00e4sst. Bei frisch kernsanierten Geb\u00e4uden<\/strong> oder Neubauten ab 2023 bringt es dagegen meist keinen zus\u00e4tzlichen Steuervorteil.<\/p>\n

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Kann ich eine selbstgenutzte Immobilie abschreiben? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Grunds\u00e4tzlich nein \u2013 nur Immobilien, mit denen du Eink\u00fcnfte erzielst, sind f\u00fcr die AfA relevant. Eine Ausnahme bilden Denkmalimmobilien<\/strong>: Hier kannst du selbst bei Eigennutzung<\/strong> einen Teil der Sanierungskosten<\/strong> \u00fcber die Denkmal-AfA<\/strong> nach \u00a7\u00a7 7i\/7h EStG abschreiben.<\/p>\n

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