{"id":4551,"date":"2026-07-10T11:02:58","date_gmt":"2026-07-10T09:02:58","guid":{"rendered":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/?p=4551"},"modified":"2026-10-07T12:20:48","modified_gmt":"2026-10-07T10:20:48","slug":"vermietete-wohnung-abschreiben","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/vermietete-wohnung-abschreiben\/","title":{"rendered":"Vermietete Wohnung abschreiben – So funktioniert die AfA"},"content":{"rendered":"\t\t
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Vermietete Wohnung abschreiben - warum die meisten Vermieter nur die H\u00e4lfte des m\u00f6glichen Vorteils nutzen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Eine Mandantin kam letztes Jahr zu mir, kurz bevor sie ihre frisch gekaufte, vermietete Eigentumswohnung<\/a><\/strong><\/span> in Leipzig sanieren wollte. Ihr Plan: neue Fenster, neues Bad, eine Alarmanlage, dazu noch eine Sonnenmarkise auf dem Balkon \u2013 alles noch im ersten Jahr nach dem Kauf. Sie war \u00fcberzeugt, das w\u00fcrde sie sofort steuerlich absetzen k\u00f6nnen. Das Problem: Allein diese vier Ma\u00dfnahmen h\u00e4tten zusammen mit ein paar Sch\u00f6nheitsreparaturen die 15-Prozent-Grenze<\/strong> f\u00fcr anschaffungsnahe Herstellungskosten<\/strong> gerissen \u2013 und pl\u00f6tzlich w\u00e4re nicht nur die Sanierung, sondern auch der frische Wandanstrich f\u00fcr 33 Jahre<\/strong> verteilt statt sofort abgesetzt worden.<\/p>

Genau das ist das Muster, das ich bei der Westmont Group<\/span><\/a><\/strong> immer wieder sehe, wenn es um das Thema vermietete Wohnung abschreiben<\/strong> geht: Die Grundregel \u2013 AfA<\/strong>, also Absetzung f\u00fcr Abnutzung<\/strong> \u2013 kennt fast jeder Vermieter. Aber die vielen kleinen Weichenstellungen drumherum, die \u00fcber mehrere tausend Euro Steuerersparnis entscheiden, bleiben meistens ungenutzt. In diesem Ratgeber zeige ich, wie sich eine vermietete Immobilie<\/strong> tats\u00e4chlich vollst\u00e4ndig abschreiben l\u00e4sst \u2013 von der Basis-AfA \u00fcber die aktuell g\u00fcltige Sonderabschreibung<\/strong> bis zu den Fallstricken bei Sanierung, Leerstand und Vermietung an die eigene Familie.<\/p>

Praxisbeispiel mit Zinsen und AfA: Kapitalanlage Immobilie ohne Eigenkapital kaufen<\/a>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Grundprinzip: Was bei einer vermieteten Wohnung \u00fcberhaupt abschreibungsf\u00e4hig ist<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine Wohnung vermietet<\/strong>, erzielt Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung<\/strong> \u2013 und darf im Gegenzug fast alle Kosten, die mit dieser Vermietung zusammenh\u00e4ngen, von den Mieteinnahmen<\/strong> abziehen. Das Finanzamt rechnet dabei denkbar einfach: Es z\u00e4hlt alle Mieteinnahmen eines Jahres zusammen und zieht davon ab, was tats\u00e4chlich f\u00fcr die Immobilie ausgegeben wurde. Nur was \u00fcbrig bleibt, wird versteuert.<\/p>

Der wichtigste, aber auch am meisten missverstandene Baustein dabei ist die AfA<\/strong>: Der Kaufpreis<\/strong> einer Wohnung<\/strong> kann nicht auf einen Schlag abgesetzt werden, sondern nur der reine Geb\u00e4udeanteil<\/strong> \u2013 \u00fcber die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer<\/strong> verteilt. Grund und Boden<\/strong> bleibt dabei immer au\u00dfen vor, weil sich ein Grundst\u00fcck laut Gesetzgeber nicht abnutzt. Wie sich dieser Geb\u00e4udeanteil exakt herausrechnen l\u00e4sst, haben wir bereits ausf\u00fchrlich in unserem Beitrag AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude berechnen<\/a><\/strong><\/span> beschrieben \u2013 hier konzentrieren wir uns bewusst auf das, was speziell bei einer vermieteten Wohnung<\/strong> oder Eigentumswohnung<\/strong> zus\u00e4tzlich zu beachten ist.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Die aktuellen AfA-S\u00e4tze f\u00fcr vermietete Wohnungen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wie viel AfA f\u00fcr Wohnungen<\/strong> j\u00e4hrlich m\u00f6glich ist, h\u00e4ngt von der Fertigstellung<\/strong> ab: 2,5 % f\u00fcr Geb\u00e4ude vor 1925, 2 % f\u00fcr Fertigstellungen von 1925 bis Ende 2022 und 3 % f\u00fcr Neubauten ab 2023. Alle S\u00e4tze, Nutzungsdauern und Sonderf\u00e4lle finden Sie in unserer Abschreibung Immobilien Tabelle<\/a>.<\/p>

Wichtig f\u00fcr die Abschreibung einer vermieteten Eigentumswohnung<\/strong>: Anders als beim Einfamilienhaus umfasst der Kaufpreis hier immer auch einen Miteigentumsanteil am Grundst\u00fcck<\/strong>, der bei der Kaufpreisaufteilung<\/strong> herausgerechnet werden muss, bevor die eigentliche Wohnungsabschreibung<\/strong> berechnet wird. Bei Eigentumswohnungen liegt dieser Grundst\u00fccksanteil erfahrungsgem\u00e4\u00df niedriger als bei freistehenden H\u00e4usern \u2013 oft nur bei 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises, w\u00e4hrend er bei Einfamilienh\u00e4usern h\u00e4ufig 15 bis 30 Prozent ausmacht.<\/p>

Eine Besonderheit gilt au\u00dferdem f\u00fcr die H\u00f6he der Miete<\/strong> selbst: Liegt die tats\u00e4chlich vereinbarte Miete unter zwei Dritteln der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete<\/strong>, k\u00fcrzt das Finanzamt s\u00e4mtliche Werbungskosten<\/strong> \u2013 einschlie\u00dflich der AfA \u2013 anteilig. Dieser Punkt wird bei Vermietungen innerhalb der Familie besonders h\u00e4ufig \u00fcbersehen, dazu weiter unten mehr.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Degressive AfA und Sonderabschreibung nach \u00a7 7b EStG \u2013 die aktuellen Zahlen<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Neben der linearen Abschreibung gibt es f\u00fcr neu geschaffenen Mietwohnraum zwei zus\u00e4tzliche F\u00f6rderwege: die degressive Geb\u00e4ude-AfA<\/strong> nach \u00a7 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung f\u00fcr Mietwohnungsneubau<\/strong> nach \u00a7 7b EStG. Beide sind an Fristen, Baukostenobergrenzen und Effizienzstandards gebunden, und die Wohnung muss bei der Sonderabschreibung mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden. Die aktuellen Voraussetzungen und Zahlen haben wir im Leitfaden Abschreibung Immobilien Tabelle<\/a> zusammengefasst.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"vermietete\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand und die t\u00fcckische 15-Prozent-Grenze<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Der Bereich, in dem sich beim Thema Wohnung abschreiben bei Vermietung<\/strong> die meisten Fehler einschleichen, ist die Abgrenzung zwischen drei Kostenarten: Erhaltungsaufwendungen<\/strong>, die sofort und vollst\u00e4ndig als Werbungskosten absetzbar sind, anschaffungsnahe Herstellungskosten<\/strong>, die nur unter bestimmten Bedingungen sofort abziehbar sind, und Herstellungskosten<\/strong>, die immer \u00fcber die volle Nutzungsdauer verteilt werden m\u00fcssen.<\/p>

Als Erhaltungsaufwand<\/strong> gelten Ma\u00dfnahmen, die eine bereits vorhandene Ausstattung lediglich in ihrer Funktion erneuern, ohne neuen Wohnraum zu schaffen \u2013 etwa der Austausch von Fenstern oder T\u00fcren, eine neue Elektroinstallation, eine Badezimmer-Renovierung oder ein neuer Hausanstrich. Das aktuelle BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026<\/strong> hat die Abgrenzung dabei noch einmal deutlich pr\u00e4zisiert.<\/p>

Kritisch wird es, wenn diese Ma\u00dfnahmen innerhalb der ersten drei Jahre<\/strong> nach dem Erwerb der Immobilie stattfinden und zusammen 15 % der Nettoanschaffungskosten des Geb\u00e4udes<\/strong> \u00fcbersteigen: Dann gelten sie pl\u00f6tzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten<\/strong> und m\u00fcssen wie die Immobilie selbst \u00fcber 33 bis 50 Jahre<\/strong> abgeschrieben werden \u2013 der komplette Sofortabzug entf\u00e4llt r\u00fcckwirkend f\u00fcr s\u00e4mtliche Ma\u00dfnahmen dieser drei Jahre, nicht nur f\u00fcr die letzte, die die Grenze gerissen hat.<\/p>

Besonders t\u00fcckisch: Selbst klassische Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/strong> wie Tapezieren oder ein neuer Wandanstrich z\u00e4hlen laut mehreren BFH-Urteilen<\/strong> (Az. IX R 25\/14, IX R 15\/15 und IX R 22\/15) in diese Drei-Jahres-Betrachtung mit hinein. Wer also im ersten Jahr Fenster und Bad saniert und im zweiten Jahr noch die W\u00e4nde streichen l\u00e4sst, kann durch diese Kombination unerwartet \u00fcber die 15-Prozent-Grenze rutschen \u2013 und verliert dann den Sofortabzug f\u00fcr alle diese Ma\u00dfnahmen zusammen.<\/p>

Ein Detail, das kaum bekannt ist, aber vielen Erbinnen und Erben oder Beschenkten hilft: Die 15-Prozent-Grenze<\/strong> gilt ausschlie\u00dflich bei einem entgeltlichen Erwerb<\/strong>. Wer eine vermietete Wohnung<\/strong> im Rahmen einer Schenkung<\/strong> oder vorweggenommenen Erbfolge<\/strong> unentgeltlich erh\u00e4lt, muss sich um diese Frist \u00fcberhaupt keine Gedanken machen \u2013 Sanierungskosten k\u00f6nnen hier unabh\u00e4ngig vom Zeitpunkt sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden, sofern sie inhaltlich als solcher gelten.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wann aus Reparatur pl\u00f6tzlich Herstellungskosten werden: Substanzmehrung und wesentliche Verbesserung<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Neben der reinen 15-Prozent-Grenze gibt es zwei weitere Fallen, die eine vermeintliche Reparatur in echte Herstellungskosten<\/strong> verwandeln \u2013 unabh\u00e4ngig davon, wie lange die Immobilie schon im Besitz ist.<\/p>

Die erste ist die sogenannte Substanzmehrung<\/strong>: Ein Geb\u00e4ude wird zwar nicht gr\u00f6\u00dfer, aber um etwas erweitert, das vorher nicht da war. Das aktuelle BMF-Schreiben nennt hier konkrete Beispiele, die viele Vermieter \u00fcberraschen: der Einbau einer Alarmanlage<\/strong>, die Montage einer Sonnenmarkise<\/strong>, die Errichtung einer Au\u00dfentreppe<\/strong>, der Bau einer Treppe zum Spitzboden oder der Einbau einer Sauna<\/strong> oder eines Kachelofens<\/strong>. All diese Ma\u00dfnahmen gelten steuerlich als Erweiterung, nicht als Reparatur \u2013 die Kosten m\u00fcssen deshalb \u00fcber die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, ganz gleich, ob die 15-Prozent-Grenze \u00fcberhaupt erreicht wird.<\/p>

Die zweite Falle ist die wesentliche Verbesserung<\/strong>: Wird der Standard einer Wohnung durch mehrere Modernisierungsma\u00dfnahmen zusammen deutlich angehoben \u2013 etwa von einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll \u2013, greift die Rechtsprechung zu einem klaren Test. Werden mindestens drei von vier Kernbereichen<\/strong> einer Wohnung funktional deutlich erweitert \u2013 Heizung<\/strong>, Fenster<\/strong>, Sanit\u00e4ranlagen<\/strong> und Elektroinstallation<\/strong> \u2013, gelten s\u00e4mtliche Kosten dieser Modernisierung automatisch als Herstellungskosten, unabh\u00e4ngig vom Betrag. Wer also Heizung, Bad und Elektrik in einem Rutsch modernisiert, hat bereits drei von vier Kernbereichen erfasst \u2013 die vermeintliche Reparatur wird damit zur langj\u00e4hrigen Abschreibung, selbst wenn die Gesamtsumme unter 15 Prozent des Kaufpreises liegt.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Alle Werbungskosten, die neben der AfA absetzbar sind<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die AfA<\/strong> ist nur ein Baustein unter vielen. Wer eine vermietete Immobilie<\/strong> besitzt, sollte die vollst\u00e4ndige Bandbreite der abzugsf\u00e4higen Werbungskosten<\/strong> kennen, um wirklich jeden Vorteil auszusch\u00f6pfen.<\/p>

Dazu z\u00e4hlen zun\u00e4chst die klassischen laufenden Kosten: Grundsteuer<\/strong>, Zinsen<\/strong> f\u00fcr ein aufgenommenes Darlehen, Kontof\u00fchrungsgeb\u00fchren<\/strong> f\u00fcr ein separates Mietkonto, Maklergeb\u00fchren<\/strong> bei der Mietersuche, Kosten f\u00fcr Werbeanzeigen<\/strong>, sowie B\u00fcrokosten<\/strong> wie Mustermietvertr\u00e4ge, Porto oder Software. Hinzu kommen Hausnebenkosten<\/strong> wie Heizung, Wasser, Hausmeister oder Hausverwaltung, sofern diese nicht bereits \u00fcber die Nebenkostenabrechnung<\/strong> auf die Mieterin oder den Mieter umgelegt wurden \u2013 wer sich n\u00e4her mit dem Thema Nebenkosten besch\u00e4ftigen m\u00f6chte, findet dazu erg\u00e4nzend unseren Beitrag zur Nebenkostenabrechnung Frist<\/strong> und zu der Frage, wie lange Nebenkosten r\u00fcckwirkend eingefordert werden d\u00fcrfen<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>

Auch Fahrtkosten<\/strong> zur Immobilie, zu Handwerkern oder zur Bank sind absetzbar \u2013 bei Fahrten mit dem eigenen Pkw pauschal mit 30 Cent pro Kilometer<\/strong>. Kommt es zum Streit mit einer Mietpartei, lassen sich Anwaltskosten<\/strong>, Gutachterkosten und die Beitr\u00e4ge zu einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung<\/strong> ebenfalls geltend machen. Wer \u00fcber Konflikte im Mietverh\u00e4ltnis mehr wissen m\u00f6chte, findet in unserem Beitrag zur Mietminderung bei Wasserschaden<\/strong> praxisnahe Hintergr\u00fcnde, und wer beim Auszug eines Mieters Streit vermeiden will, sollte sich unser \u00dcbergabeprotokoll f\u00fcr Wohnungen<\/strong> ansehen \u2013 ebenso hilfreich ist ein Blick in unseren Beitrag dazu, ob W\u00e4nde beim Auszug gestrichen werden m\u00fcssen<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>

Gegenst\u00e4nde unter 800 Euro netto<\/strong> \u2013 etwa ein neues Waschbecken oder neue Armaturen \u2013 lassen sich direkt und vollst\u00e4ndig absetzen. Teurere Anschaffungen wie eine Einbauk\u00fcche<\/strong> m\u00fcssen dagegen \u00fcber mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wer eine Wohnung m\u00f6bliert vermietet, sollte zudem wissen: Kosten f\u00fcr M\u00f6bel<\/strong> und Ausstattung sind ebenfalls absetzbar, entweder sofort oder \u00fcber die jeweilige Nutzungsdauer.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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M\u00f6blierte Vermietung und der M\u00f6blierungszuschlag<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine Wohnung m\u00f6bliert vermietet, darf die Kosten f\u00fcr M\u00f6bel<\/strong>, Einbauk\u00fcche<\/strong> und sonstige Ausstattung grunds\u00e4tzlich genauso absetzen wie andere Anschaffungen \u2013 Gegenst\u00e4nde unter 800 Euro netto sofort, teurere \u00fcber ihre eigene Nutzungsdauer. Um diese zus\u00e4tzliche Leistung auch in der Miete widerzuspiegeln, kann ein sogenannter M\u00f6blierungszuschlag<\/strong> auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden.<\/p>

Der Bundesfinanzhof<\/strong> hat in seinem Urteil vom 6. Februar 2018<\/strong> (Az. IX R 14\/17) best\u00e4tigt, dass eine Berechnung anhand des orts\u00fcblichen Gebrauchswerts der M\u00f6bel, orientiert am \u00f6rtlichen Mietspiegel, als markt\u00fcblich anzuerkennen ist. Alternativ l\u00e4sst sich der Zuschlag auch \u00fcber ein Punktesystem ermitteln, sofern der jeweilige Mietspiegel das vorsieht. Dieser Zuschlag ist f\u00fcr die Ermittlung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete<\/strong> relevant \u2013 und damit auch f\u00fcr die eingangs erw\u00e4hnte Zwei-Drittel-Grenze.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Leerstand: Wann Kosten trotz fehlender Mieteinnahmen absetzbar bleiben<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Findet sich trotz Anzeigen und Inseraten keine Mietpartei und steht die Wohnung leer, bedeutet das nicht automatisch den Verlust der steuerlichen Vorteile. Laufende Kosten wie Nebenkosten<\/strong>, Grundsteuer<\/strong>, Geb\u00e4udeversicherung<\/strong> oder Kreditzinsen<\/strong> bleiben als vorab entstandene Werbungskosten<\/strong> absetzbar \u2013 vorausgesetzt, es l\u00e4sst sich eine ernsthafte Einkunftserzielungsabsicht<\/strong> nachweisen.<\/p>

Das Finanzamt erkennt als Nachweis in der Regel wiederholte Zeitungsannoncen und Online-Anzeigen, die Beauftragung eines Maklers, eine durchgef\u00fchrte Renovierung sowie eine angepasste, realistische Mietpreisforderung an. Steht eine Wohnung dagegen \u00fcber mehrere Jahre leer, reichen blo\u00dfe Anzeigen allein meist nicht mehr aus \u2013 hier verlangt das Finanzamt zus\u00e4tzliche, aktive Bem\u00fchungen wie eine Maklerbeauftragung oder Modernisierungsma\u00dfnahmen, um weiterhin von einer echten Vermietungsabsicht auszugehen.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Auszugspr\u00e4mie: Wenn der Vermieter f\u00fcr den Auszug zahlt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Zahlt eine Vermieterin oder ein Vermieter der Mietpartei eine Abfindung<\/strong>, damit diese freiwillig auszieht \u2013 \u00fcblich sind eine oder mehrere Monatsmieten \u2013, l\u00e4sst sich dieser Betrag unter zwei Voraussetzungen steuerlich geltend machen. Wird die Wohnung anschlie\u00dfend modernisiert und zu einer h\u00f6heren Miete neu vermietet, z\u00e4hlt die Zahlung als Werbungskosten<\/strong> in der Anlage V<\/strong>. Plant die Vermieterseite stattdessen den Verkauf der Immobilie, wird die Zahlung stattdessen vom Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn<\/strong> abgezogen. Nicht absetzbar ist eine solche Auszugspr\u00e4mie<\/strong> dagegen, wenn der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen m\u00f6chte \u2013 hier greift keine der beiden Regelungen. Wer sich generell mit dem Thema Eigenbedarf besch\u00e4ftigt, findet vertiefende Informationen in unserem Beitrag zur K\u00fcndigung wegen Eigenbedarf<\/a><\/strong><\/span>.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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G\u00fcnstig an die Familie vermieten: Die Zwei-Drittel- und F\u00fcnfzig-Prozent-Regel<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine Wohnung an Angeh\u00f6rige vermietet und dabei bewusst unter dem \u00fcblichen Mietniveau bleibt, sollte zwei Schwellenwerte im Blick behalten. Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens zwei Dritteln der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete<\/strong>, bleiben s\u00e4mtliche Werbungskosten \u2013 inklusive AfA \u2013 vollst\u00e4ndig absetzbar, genau wie bei einer Vermietung zum vollen Marktpreis.<\/p>

Sinkt die Miete jedoch dauerhaft unter 50 Prozent der orts\u00fcblichen Miete<\/strong>, teilt das Finanzamt die Vermietung gedanklich in einen entgeltlichen<\/strong> und einen unentgeltlichen<\/strong> Teil auf. Praktisch bedeutet das: Liegt die Miete beispielsweise bei 45 Prozent der orts\u00fcblichen Miete, lassen sich auch nur 45 Prozent der Werbungskosten geltend machen \u2013 selbst wenn die Miete sp\u00e4ter aus pers\u00f6nlichen Gr\u00fcnden noch weiter gesenkt wird. Eine vor\u00fcbergehende, coronabedingte oder aus Kulanz gew\u00e4hrte Mietsenkung auf einem urspr\u00fcnglich normal vereinbarten Niveau ist davon ausdr\u00fccklich nicht betroffen und hat keine steuerlichen Nachteile.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Rechenbeispiel: So wirkt sich die Abschreibung konkret aus<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Um die Gr\u00f6\u00dfenordnung greifbar zu machen, ein durchgerechnetes Beispiel: Eine Eigentumswohnung<\/strong> wird f\u00fcr 275.000 Euro<\/strong> gekauft, davon entfallen 25.000 Euro<\/strong> auf den Grundst\u00fccksanteil \u2013 die AfA-Bemessungsgrundlage<\/strong> betr\u00e4gt somit 250.000 Euro<\/strong>. Handelt es sich um einen f\u00f6rderf\u00e4higen Neubau<\/strong> nach EH40\/QNG-Standard, lassen sich im ersten Jahr 5 Prozent<\/strong> regul\u00e4re und 5 Prozent<\/strong> Sonder-AfA zusammen ansetzen \u2013 zusammen also 10 Prozent<\/strong>, entsprechend 25.000 Euro<\/strong>.<\/p>

Bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro<\/strong> senkt diese Abschreibung das zu versteuernde Einkommen im ersten Jahr auf 75.000 Euro<\/strong>. Bei einem pers\u00f6nlichen Grenzsteuersatz<\/strong> von rund 47 Prozent<\/strong> inklusive Solidarit\u00e4tszuschlag ergibt sich daraus eine Steuerersparnis<\/strong> von etwa 11.750 Euro<\/strong> \u2013 allein durch die Abschreibung, ganz ohne zus\u00e4tzlichen Liquidit\u00e4tsabfluss. Selbst wenn die Vermietung selbst im ersten Jahr einen kleinen Verlust von beispielsweise 2.000 Euro einf\u00e4hrt, bleibt unterm Strich ein deutliches Plus von rund 9.750 Euro. Wer diese Effekte f\u00fcr die eigene Immobilie durchrechnen m\u00f6chte, findet daf\u00fcr Unterst\u00fctzung in unserem AfA-Rechner f\u00fcr Immobilien<\/a><\/strong><\/span> und unserem Immobilien-Finanzierungsrechner<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wenn die Wohnung geerbt, geschenkt oder zwischen Ehepartnern \u00fcbertragen wird<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wird eine vermietete Wohnung vererbt oder verschenkt, tritt die Erbin, der Erbe oder die beschenkte Person steuerlich in die Rechtsnachfolge<\/strong> des Vorbesitzers ein \u2013 die bisherige AfA l\u00e4uft nahtlos mit demselben Satz und derselben Basis weiter, statt neu zu beginnen. Wer diese Situation genauer verstehen m\u00f6chte, findet ausf\u00fchrliche Erl\u00e4uterungen in unserem Beitrag zum Verkauf geerbter Immobilien<\/strong> sowie zur Frage, wann der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei ist<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>

Eine interessante Gestaltungsm\u00f6glichkeit f\u00fcr Ehepaare ist die sogenannte Ehegattenschaukel<\/strong>: Wird eine Immobilie gezielt an den Ehepartner \u00fcbertragen, entsteht dadurch eine neue, h\u00f6here Abschreibungsbasis<\/strong> auf Grundlage des aktuellen Marktwerts \u2013 besonders attraktiv, wenn die bisherige AfA-Basis deutlich unter dem heutigen Wert liegt oder die Nutzungsdauer bereits ausgelaufen ist. Die genauen Voraussetzungen und Grenzen dieser Strategie erl\u00e4utern wir ausf\u00fchrlich in unserem Beitrag zur Ehegattenschaukel bei Immobilien<\/a><\/strong><\/span>. Eine vollst\u00e4ndige \u00dcbersicht \u00fcber alle geltenden S\u00e4tze und Sonderf\u00e4lle bietet zus\u00e4tzlich unsere Abschreibung Immobilien Tabelle<\/strong>.<\/p>

Wer sich beim Kauf einer solchen Immobilie zus\u00e4tzlich die Maklerkosten sparen m\u00f6chte, findet praktische Hinweise in unserem Beitrag Immobilien ohne Makler kaufen<\/strong>, und wer die Wohnung sp\u00e4ter an die eigenen Kinder \u00fcbertragen will, sollte vorab unseren Beitrag Haus \u00fcberschreiben an nur ein Kind<\/a><\/strong><\/span> lesen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Vermietung als Teil einer gr\u00f6\u00dferen Verm\u00f6gensstrategie<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die AfA<\/strong> und die \u00fcbrigen Werbungskosten senken die laufende Steuerlast \u2013 doch f\u00fcr eine wirklich rundum durchdachte Strategie lohnt sich der Blick \u00fcber die einzelne Wohnung hinaus. Wer die freigewordene Liquidit\u00e4t aus der Steuerersparnis sinnvoll weiter einsetzen m\u00f6chte, findet in unserem Beitrag Steuern sparen durch Investieren<\/strong> einen umfassenden \u00dcberblick, und wer zus\u00e4tzlich R\u00fccklagen f\u00fcr k\u00fcnftige Investitionen bilden will, wird in unserem Artikel zu R\u00fcckstellungen f\u00fcr Investitionen<\/a><\/strong><\/span> f\u00fcndig.<\/p>

F\u00fcr alle, die ihr Portfolio \u00fcber Immobilien hinaus diversifizieren m\u00f6chten, bieten sich erg\u00e4nzend Edelmetalle<\/strong> oder ein Engagement als Kleinanleger in Startups<\/strong> an. Wer sein Verm\u00f6gen zus\u00e4tzlich strukturell absichern m\u00f6chte, findet in unserem Beitrag zu Verm\u00f6gensschutz und Asset Protection<\/a><\/strong><\/span> weiterf\u00fchrende Ans\u00e4tze \u2013 denn eine gut geplante Immobilienabschreibung<\/strong> ist am Ende nur ein Baustein einer gr\u00f6\u00dferen, langfristigen Verm\u00f6gensstrategie.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wenn aus einer Wohnung mehrere werden: AfA-Verl\u00e4ufe im Portfolio behalten<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine einzelne vermietete Wohnung<\/strong> besitzt, kommt mit einer einmaligen Berechnung meist gut zurecht. Sobald aus einer Wohnung aber zwei, drei oder mehr werden, ver\u00e4ndert sich die Aufgabe grundlegend: Jede Wohnung hat einen eigenen AfA-Satz<\/strong>, eine eigene Bemessungsgrundlage<\/strong>, unterschiedliche Sanierungshistorien<\/strong> und eigene Fristen f\u00fcr die 15-Prozent-Grenze \u2013 und all das muss Jahr f\u00fcr Jahr sauber in der Anlage V<\/strong> wiedergegeben werden.<\/p>

Aus unserer Beratungspraxis bei der Westmont Group<\/strong> wissen wir: Genau an dieser Stelle geht am meisten Optimierungspotenzial verloren, einfach weil der \u00dcberblick fehlt. Mit dem Westmont CRM<\/strong> lassen sich pro Wohnung die Abschreibungsgrundlage, bereits genutzte Sonderabschreibungen, die verbleibende Nutzungsdauer sowie relevante Belege und Sanierungsrechnungen zentral b\u00fcndeln \u2013 eine kleine Struktur, die verhindert, dass bei wachsendem Portfolio wertvolle Steuervorteile schlicht untergehen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"vermietete\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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H\u00e4ufig gestellte Fragen (FAQ)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Was bedeutet vermietete Wohnung abschreiben? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Die Abschreibung einer vermieteten Wohnung bedeutet, dass Eigent\u00fcmer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Geb\u00e4udes \u00fcber viele Jahre steuerlich geltend machen k\u00f6nnen. Das Grundst\u00fcck selbst ist dabei nicht abschreibungsf\u00e4hig.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

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Wie hoch ist die Abschreibung f\u00fcr eine vermietete Wohnung? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Die H\u00f6he der Abschreibung h\u00e4ngt unter anderem vom Baujahr und den geltenden steuerlichen Regelungen ab. In vielen F\u00e4llen betr\u00e4gt die lineare AfA 2 % oder 3 % pro Jahr f\u00fcr den Geb\u00e4udeanteil.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

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Welche Kosten kann ich bei einer vermieteten Wohnung zus\u00e4tzlich absetzen? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Neben der Geb\u00e4udeabschreibung k\u00f6nnen Vermieter h\u00e4ufig auch Schuldzinsen, Renovierungskosten, Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und weitere Werbungskosten steuerlich absetzen.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

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Kann ich eine Eigentumswohnung vollst\u00e4ndig abschreiben? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Nein. Abschreibungsf\u00e4hig ist nur der Geb\u00e4udeanteil der Immobilie. Der Wert des Grundst\u00fccks darf steuerlich nicht abgeschrieben werden.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

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Ab wann kann ich eine vermietete Wohnung abschreiben? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Die Abschreibung beginnt grunds\u00e4tzlich ab dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie vermietet wird und die gesetzlichen Voraussetzungen erf\u00fcllt sind.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

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Wie berechne ich die AfA f\u00fcr eine vermietete Wohnung? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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F\u00fcr die Berechnung der AfA wird zun\u00e4chst der Geb\u00e4udeanteil vom Kaufpreis ermittelt. Anschlie\u00dfend wird der gesetzlich g\u00fcltige Abschreibungssatz auf diesen Betrag angewendet.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

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Welche Unterlagen ben\u00f6tige ich f\u00fcr die steuerliche Abschreibung? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Wichtig sind unter anderem der Kaufvertrag, die Kaufpreisaufteilung zwischen Geb\u00e4ude und Grundst\u00fcck, Notarkosten, Rechnungen sowie Nachweise \u00fcber Modernisierungs- oder Herstellungskosten.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

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Lohnt sich die Abschreibung einer vermieteten Wohnung? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
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Ja, die Abschreibung kann die j\u00e4hrliche Steuerlast deutlich reduzieren. Besonders bei langfristig vermieteten Immobilien stellt sie einen wichtigen steuerlichen Vorteil f\u00fcr Vermieter dar.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t