{"id":5904,"date":"2026-09-23T16:42:57","date_gmt":"2026-09-23T14:42:57","guid":{"rendered":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/?p=5904"},"modified":"2026-09-23T17:04:55","modified_gmt":"2026-09-23T15:04:55","slug":"teilungserklarung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/teilungserklarung\/","title":{"rendered":"Teilungserkl\u00e4rung: Bedeutung, Inhalt, Kosten & Muster"},"content":{"rendered":"\t\t
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Teilungserkl\u00e4rung: Bedeutung, Inhalt, Kosten & Muster<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer eine Eigentumswohnung<\/strong> kauft, ohne die Teilungserkl\u00e4rung<\/strong> gelesen zu haben, unterschreibt einen Vertrag<\/strong>, dessen wichtigste Spielregeln<\/strong> er nicht kennt. Neben der eigenen Wohnungsnummer<\/strong> steht dort etwa ein unscheinbarer Bruch wie 87\/1.000<\/strong>, und genau diese Zahl entscheidet, dass Sie von einer beschlossenen Dachsanierung \u00fcber 240.000 Euro<\/strong> exakt 20.880 Euro<\/strong> mittragen. Ob der Garten<\/strong>, den Ihnen bei der Besichtigung<\/strong> gezeigt wurde, rechtlich \u00fcberhaupt zu Ihrer Wohnung geh\u00f6rt, steht ebenfalls nur in diesem Dokument<\/strong> und nicht im Expos\u00e9<\/strong>. Viele K\u00e4ufer<\/strong> bemerken solche Details erst, wenn der erste Beschluss der Eigent\u00fcmerversammlung<\/strong> im Briefkasten liegt.<\/p>

F\u00fcr Verk\u00e4ufer<\/strong>, private Eigent\u00fcmer<\/strong>, Bautr\u00e4ger<\/strong>, Investoren<\/strong> und Erbengemeinschaften<\/a><\/strong> <\/span>ist das Dokument genauso zentral: Es regelt Rechte<\/strong>, Pflichten<\/strong> und wirtschaftliche Risiken<\/strong>, entscheidet \u00fcber Finanzierung<\/a><\/strong> <\/span>und Bankkredit<\/strong> und ist die rechtliche Basis<\/strong> f\u00fcr jeden Verkauf<\/strong>. Bei Westmont Group<\/strong> sehen wir immer wieder dieselben L\u00fccken<\/strong>, und die meisten h\u00e4tten sich mit einer gr\u00fcndlichen Lekt\u00fcre<\/strong> vor dem Notartermin<\/strong> vermeiden lassen. Dieser Leitfaden<\/strong> zeigt, was in der Urkunde<\/strong> steht, wie Sie sie lesen, was sie kostet<\/strong> und an welchen Stellen Sie genauer hinsehen sollten.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was ist eine Teilungserkl\u00e4rung? (einfach erkl\u00e4rt)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die Teilungserkl\u00e4rung<\/strong> ist die Erkl\u00e4rung des Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers<\/strong> gegen\u00fcber dem Grundbuchamt<\/strong>, ein Grundst\u00fcck<\/strong> nach \u00a7 8 Abs. 1 WEG<\/strong> in Miteigentumsanteile<\/strong> aufzuteilen und jeden Anteil mit Sondereigentum<\/strong> an einer Wohnung<\/strong> oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden R\u00e4umen<\/strong> zu verbinden. Erst mit der Eintragung<\/strong> entstehen eigenst\u00e4ndige, verk\u00e4ufliche Einheiten<\/strong>.<\/p>

Wer sich fragt, was das im Alltag bedeutet, dem hilft ein einfaches Bild: Ein Mehrfamilienhaus<\/strong> ist rechtlich zun\u00e4chst ein einziges Grundst\u00fcck<\/strong> mit einem einzigen Grundbuchblatt<\/strong>. Die Urkunde<\/strong> zerlegt dieses Ganze in Einheiten<\/strong>, die jeweils ein eigenes Wohnungsgrundbuch<\/strong> erhalten und danach unabh\u00e4ngig verkauft<\/strong>, vererbt<\/strong> oder mit einer Grundschuld<\/a><\/strong> <\/span>belastet werden k\u00f6nnen. Das Grundbuchamt<\/strong> legt diese Wohnungsgrundb\u00fccher<\/strong> und Teileigentumsgrundb\u00fccher<\/strong> von Amts wegen<\/strong> an, sobald die Unterlagen<\/strong> vollst\u00e4ndig und gepr\u00fcft vorliegen. Dasselbe Prinzip funktioniert nicht nur bei Wohnungen<\/strong>, sondern etwa auch bei mehreren Reihenh\u00e4usern<\/strong> auf einem gemeinsamen Grundst\u00fcck<\/strong>.<\/p>

Die Teilungserkl\u00e4rung nach WEG<\/strong> st\u00fctzt sich auf die Teilung durch den Eigent\u00fcmer<\/strong> gem\u00e4\u00df \u00a7 8 WEG<\/strong>. Juristisch handelt es sich um eine einseitige, empfangsbed\u00fcrftige Willenserkl\u00e4rung<\/strong>, die einmalig bei der Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum<\/strong> abgegeben wird. Geh\u00f6rt das Grundst\u00fcck mehreren Miteigent\u00fcmern<\/strong>, erfolgt die Aufteilung stattdessen durch einen dinglichen Vertrag<\/strong> nach \u00a7 3 WEG<\/strong>. Nach \u00a7 2 WEG<\/strong> l\u00e4sst sich Wohnungs- oder Teileigentum<\/strong> nur auf diesen beiden Wegen sachenrechtlich<\/strong> begr\u00fcnden. F\u00fcr die Form gen\u00fcgt nach \u00a7 29 GBO<\/strong> bereits eine notarielle Beglaubigung<\/strong>, in der Praxis wird die Urkunde jedoch fast immer beurkundet<\/strong>, weil der Notar<\/strong> dann auch f\u00fcr den Inhalt<\/strong> einsteht.<\/p>

Inhaltlich ruht das Dokument auf zwei S\u00e4ulen: dem sachenrechtlichen Teil<\/strong>, der Eigentum am Grundst\u00fcck<\/strong>, Miteigentumsanteile<\/strong> und Sondereigentum<\/strong> festlegt, und dem Vereinbarungsteil<\/strong>, der Verwaltung<\/strong>, Nutzungsrechte<\/strong> und Kostenverteilung<\/strong> regelt. Deshalb wird es gern als Verfassung<\/strong> oder Grundgesetz der Eigent\u00fcmergemeinschaft<\/strong> bezeichnet. F\u00fcr K\u00e4ufer<\/strong> ist vor allem die Bindung<\/strong> entscheidend: Die Regeln gelten f\u00fcr alle k\u00fcnftigen Eigent\u00fcmer<\/strong>, auch f\u00fcr jene, die das Papier nie gelesen haben. Gemeinsames Eigentum<\/strong> wie Treppen<\/strong> oder G\u00e4rten<\/strong> ist darin ebenso erfasst wie jede einzelne Wohnung.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Inhalt der Teilungserkl\u00e4rung: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum & Miteigentumsanteile<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Eine vollst\u00e4ndige Urkunde<\/strong> umfasst typischerweise 20 bis 40 Seiten<\/strong>, bei kleineren H\u00e4usern<\/strong> oft nur 10 bis 20 Seiten<\/strong>. Sie beschreibt Grundst\u00fcck<\/strong> und Geb\u00e4ude<\/strong>, Lage<\/strong>, Gr\u00f6\u00dfe<\/strong> und Anzahl der Wohnungen<\/strong> und ordnet jeder Einheit<\/strong> einen Miteigentumsanteil<\/strong> zu, meist in 1000stel<\/strong>, bei kleinen Anlagen in 100stel<\/strong> und bei sehr gro\u00dfen auch in 10.000stel<\/strong>. Dieser rechnerische Bruchteil<\/strong> ist eine abstrakte Zuschreibung<\/strong>: Er sagt nichts \u00fcber konkrete Zust\u00e4ndigkeitsbereiche<\/strong> im Haus, bestimmt aber Stimmrecht<\/strong>, Kosten- und Lastenverteilung<\/strong> sowie Ihren Anteil an den R\u00fccklagen<\/strong>. Wer 60\/1.000stel<\/strong> h\u00e4lt, besitzt rechnerisch 6 % des Geb\u00e4udes<\/strong>. H\u00e4ufig, aber nicht zwingend, orientiert sich der MEA<\/strong> an der Wohnfl\u00e4che<\/strong>, und genau das rechnen wir bei jeder Pr\u00fcfung<\/strong> nach.<\/p>

Zum Sondereigentum<\/strong> geh\u00f6ren die Wohnung<\/strong> selbst und zugeordnete Kellerr\u00e4ume<\/strong> oder Kfz-Stellpl\u00e4tze<\/strong>, au\u00dferdem nicht tragende Innenw\u00e4nde<\/strong>, Wand- und Bodenbel\u00e4ge<\/a><\/strong><\/span>, Deckenverkleidungen<\/strong>, Innent\u00fcren<\/strong> und sanit\u00e4re Einrichtungen<\/strong>. Bei gewerblicher Nutzung<\/strong> spricht das Gesetz von Teileigentum<\/strong>. Instandhaltung<\/strong> und Modernisierung<\/strong> tragen Sie hier allein. Zum Gemeinschaftseigentum<\/strong> z\u00e4hlen dagegen Dach<\/strong>, Fassade<\/strong>, Fundament<\/strong>, tragende W\u00e4nde<\/strong>, Fenster<\/strong>, Wohnungseingangst\u00fcren<\/strong>, Treppenhaus<\/strong>, Aufzug<\/strong>, Heizungsanlage<\/strong> und sonstige technische Anlagen<\/strong>, dazu Flure<\/strong>, Fahrradkeller<\/strong>, Waschr\u00e4ume<\/strong> und oft der Garten<\/strong>. Versorgungsleitungen<\/strong> bleiben bis zur Abzweigung in die Einheit<\/strong> gemeinschaftlich. F\u00fcr Bauteile, die Bestand und Sicherheit des Geb\u00e4udes<\/strong> betreffen, l\u00e4sst sich das nach \u00a7 5 Abs. 2 WEG<\/strong> nicht abbedingen.<\/p>

Zwischen beiden Welten steht das Sondernutzungsrecht<\/strong>: ein exklusives Nutzungsrecht<\/strong> an einer Fl\u00e4che, die im Gemeinschaftseigentum<\/strong> bleibt, etwa an Garten<\/strong>, Terrasse<\/strong>, Stellplatz<\/strong>, Keller<\/strong> oder Dachfl\u00e4che<\/strong>. Es muss eindeutig formuliert<\/strong> sein, ist nicht automatisch ver\u00e4u\u00dferbar<\/strong> und l\u00e4sst sich meist nur mit Zustimmung aller Betroffenen<\/strong> \u00e4ndern. Ein Abstellraum<\/strong>, den der Vorbesitzer<\/strong> jahrelang ohne ein solches Recht genutzt hat, kann Ihnen also jederzeit wieder entzogen<\/strong> werden. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020<\/strong> k\u00f6nnen Stellpl\u00e4tze<\/strong> sowie Garten- und Terrassenfl\u00e4chen<\/strong> au\u00dferdem als echtes Sondereigentum<\/strong> begr\u00fcndet werden, sofern sie hinreichend bestimmt<\/strong> sind (\u00a7 3 Abs. 1 und 2 WEG<\/strong>).<\/p>

Der Vereinbarungsteil<\/strong> hei\u00dft Gemeinschaftsordnung<\/strong>. Sie wird mitbeurkundet<\/strong>, im Grundbuch eingetragen<\/strong> und konkretisiert die Vorschriften des WEG<\/strong>: Stimmrecht<\/strong>, Verwalterbestellung<\/strong> und Verwaltungsbeirat<\/strong>, Wirtschaftsplan<\/strong> und Wohngeld<\/strong>, Eigent\u00fcmerversammlung<\/strong>, Versicherungen<\/strong>, M\u00e4ngelanzeigepflichten<\/strong>, Vermietung<\/strong> und Ver\u00e4u\u00dferung<\/strong> samt Zustimmungserfordernis<\/strong>, Tierhaltung<\/strong> und sogar Musik<\/strong>.<\/p>

Auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschr\u00e4nkungen<\/strong> stehen hier, etwa ob B\u00fcronutzung<\/strong>, eine Ferienwohnung<\/strong> oder der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken<\/strong> erlaubt ist. Beim Stimmrecht gilt gesetzlich das Kopfprinzip<\/strong> nach \u00a7 25 Abs. 2 WEG<\/strong>; viele Gemeinschaftsordnungen w\u00e4hlen stattdessen das Objektprinzip<\/strong> oder das Wertprinzip<\/strong>, was Investoren mit mehreren Einheiten<\/strong> deutlich mehr Gewicht verschafft. Fehlen Gebrauchsregeln<\/strong>, kann die Gemeinschaft sie per Mehrheitsbeschluss<\/strong> festlegen (fr\u00fcher \u00a7 15 Abs. 1 WEG<\/strong>, heute \u00a7 19 WEG<\/strong>) [VERIFY], eine Hausordnung<\/strong> folgt meist sp\u00e4ter. Eine Gemeinschaftsordnung ist \u00fcbrigens nicht zwingend<\/strong>: Ohne sie gilt schlicht das Gesetz<\/strong>.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Teilungserkl\u00e4rung und Aufteilungsplan<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Der Aufteilungsplan<\/strong> ist Bestandteil der Teilungserkl\u00e4rung<\/strong>, aber nicht dasselbe Dokument<\/strong>. Die Urkunde<\/strong> beschreibt die Aufteilung juristisch<\/strong>, der Plan stellt sie grafisch<\/strong> dar. Es handelt sich um eine Bauzeichnung im Ma\u00dfstab 1:100<\/strong> mit Grundriss<\/strong>, Schnitt<\/strong> und Ansicht<\/strong>, in der alle Einheiten nummeriert<\/strong> und h\u00e4ufig farbig umrandet<\/strong> sind. Keller<\/strong>, Dachboden<\/strong>, Stellplatz<\/strong> und Sondernutzungsfl\u00e4chen<\/strong> tragen dieselbe Nummer<\/strong> wie die zugeh\u00f6rige Wohnung<\/strong>. Wer wissen will, ob der Kellerraum Nr. 7<\/strong> wirklich zur eigenen Wohnung geh\u00f6rt, findet die Antwort hier und nirgendwo sonst. [INTERNER LINK: Aufteilungsplan]<\/p>

Erstellt wird der Plan in der Regel von einem bauvorlageberechtigten Architekten<\/strong>, einem Bauzeichner<\/strong> oder einem Vermessungsingenieur<\/strong>. Anschlie\u00dfend muss die Baubeh\u00f6rde<\/strong> ihn nach \u00a7 7 Abs. 4 WEG<\/strong> bescheinigen; in einigen Bundesl\u00e4ndern<\/strong> kann diese Aufgabe auch ein \u00f6ffentlich bestellter Sachverst\u00e4ndiger<\/strong> \u00fcbernehmen [VERIFY]. Das Bauamt<\/strong> pr\u00fcft dabei die Abgeschlossenheit der Einheiten<\/strong> und ob der Plan zur Baugenehmigung<\/strong> passt. Erst mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung<\/strong> ist der Plan f\u00fcr das Grundbuch<\/strong> verwertbar. Die Miteigentumsanteile in Tausendsteln<\/strong> stehen je nach Urkunde im Textteil<\/strong> oder direkt beim Plan.<\/p>

In der Praxis vergleichen wir bei jeder Pr\u00fcfung<\/strong> drei St\u00e4nde: den Aufteilungsplan zur Teilungserkl\u00e4rung<\/strong>, den zuletzt genehmigten Bauplan<\/strong> und die Situation vor Ort<\/strong>. Nach Umbauten<\/strong> wird der Plan erstaunlich oft nicht aktualisiert<\/strong>, und genau daraus entstehen sp\u00e4ter Konflikte<\/strong>, etwa wenn eine Wand versetzt<\/strong> oder ein Abstellraum in eine Wohnung integriert<\/strong> wurde. F\u00fcr Eigent\u00fcmer<\/strong> hat ein sauberer Plan zudem einen handfesten finanziellen Vorteil<\/strong>: Er erm\u00f6glicht die getrennte Beleihung jeder Einheit<\/strong> per Grundschuld<\/strong>, die Banken<\/strong> bei der Finanzierung<\/strong> voraussetzen. Ein fehlerhafter Plan<\/strong> blockiert dagegen im schlimmsten Fall die gesamte Aufteilung<\/strong>.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Teilungserkl\u00e4rung f\u00fcr Wohnung, Haus & Mehrfamilienhaus<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Bei der Teilungserkl\u00e4rung f\u00fcr eine Wohnung<\/strong> z\u00e4hlt f\u00fcr K\u00e4ufer<\/strong> vor allem eines: Das Expos\u00e9<\/strong> ist Werbung<\/strong>, die Urkunde<\/strong> ist Recht<\/strong>. Ob Balkon<\/strong>, Garten<\/strong> oder ausgebauter Dachboden<\/strong> zur Eigentumswohnung<\/strong> geh\u00f6ren und ob ein Raum \u00fcberhaupt zu Wohnzwecken<\/strong> genutzt werden darf, ergibt sich allein aus ihr. Missverst\u00e4ndnisse<\/strong> entstehen besonders h\u00e4ufig bei Dachb\u00f6den<\/strong>, Kellern<\/strong> und Stellpl\u00e4tzen<\/strong>. Auch Banken<\/strong> lesen mit: Wer eine Wohnung<\/strong> oder ein Reihenhaus in einer Wohnanlage<\/strong> finanziert<\/a><\/strong><\/span>, muss das Dokument vorlegen, weil die Bank daraus Wert<\/strong> und Kreditrisiko<\/strong> ableitet.<\/p>

Beim Mehrfamilienhaus<\/strong> ist die Aufteilung<\/strong> oft eine strategische Entscheidung<\/strong>. Der Einzelverkauf der Wohnungen<\/strong> bringt h\u00e4ufig einen h\u00f6heren Gesamterl\u00f6s<\/strong> als der Verkauf des ganzen Geb\u00e4udes<\/strong>, verursacht aber sp\u00fcrbaren Aufwand<\/strong> und stellt rechtliche Anforderungen<\/strong>. Sind die Wohnungen vermietet<\/strong>, haben Mieter<\/strong> beim erstmaligen Verkauf nach der Umwandlung<\/strong> ein gesetzliches Vorkaufsrecht<\/strong> (\u00a7 577 BGB<\/strong>). Zus\u00e4tzlich gilt eine K\u00fcndigungssperrfrist<\/a> <\/span>von mindestens drei Jahren<\/strong>, die das Landesrecht<\/strong> in angespannten M\u00e4rkten<\/strong> auf bis zu zehn Jahre<\/strong> verl\u00e4ngern kann (\u00a7 577a BGB<\/strong>). In manchen Gro\u00dfst\u00e4dten<\/strong> braucht die Umwandlung<\/strong> au\u00dferdem eine beh\u00f6rdliche Genehmigung<\/strong> nach \u00a7 250 BauGB<\/strong> [VERIFY].<\/p>

Auch ein Haus<\/strong> kann nach WEG geteilt<\/strong> werden, und genau das \u00fcberrascht viele K\u00e4ufer. Weil enge Bauvorschriften<\/strong> eine Realteilung<\/strong> in Gro\u00dfst\u00e4dten h\u00e4ufig verhindern, werden Doppelh\u00e4user<\/strong>, Reihenh\u00e4user<\/strong> und H\u00e4user mit mehreren Einheiten<\/strong> zunehmend per WEG-Teilung<\/strong> aufgeteilt; selbst ein Einfamilienhaus<\/strong> l\u00e4sst sich so rechtlich aufteilen. Steht im Expos\u00e9 \u201egeteilt nach WEG\u201c<\/strong>, ist das Grundst\u00fcck nicht getrennt<\/strong> und l\u00e4uft unter einer Flurnummer<\/strong>. Das Hausinnere<\/strong> ist Sondereigentum<\/strong>, w\u00e4hrend Grundst\u00fcck<\/strong>, Dach<\/strong>, Fassade<\/strong>, Haust\u00fcr<\/strong> und tragende W\u00e4nde<\/strong> Gemeinschaftseigentum<\/strong> bleiben. Wer den Dachgeschossausbau<\/strong> seiner H\u00e4lfte plant, braucht deshalb die Zustimmung des Nachbarn<\/strong>.<\/p>

Beim Grundst\u00fcck<\/strong> gilt: Wer Wohnungseigentum<\/strong> erwirbt, erwirbt immer auch einen Miteigentumsanteil am Grundst\u00fcck<\/a><\/strong><\/span> samt seinen Anlagen<\/strong>. Ein unbebautes Grundst\u00fcck<\/strong> l\u00e4sst sich entweder ideell nach WEG teilen<\/strong> oder per Realteilung<\/strong> in zwei Grundst\u00fccke<\/strong> zerlegen; bei der WEG-Variante<\/strong> kann die Urkunde sogar noch zu errichtende Geb\u00e4ude<\/strong> erfassen. F\u00fcr eine solche Grundst\u00fccksteilung<\/strong> werden Kosten von etwa 1.000 bis 3.000 Euro<\/strong> zuz\u00fcglich Vermessungskosten<\/strong> genannt [VERIFY]. Ob sich das lohnt, h\u00e4ngt von Wert<\/strong>, geplanter Nutzung<\/strong> und Verkaufsabsicht<\/strong> ab, und diese Rechnung sollte vor dem ersten Notartermin<\/strong> stehen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wer erstellt die Teilungserkl\u00e4rung?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Veranlasser<\/strong> ist der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer<\/strong>, bei Neubauten<\/strong> meist der Bautr\u00e4ger<\/strong>. Wer ein geerbtes Haus<\/a><\/strong><\/span> unter mehreren Erben<\/strong> rechtlich sauber trennen will, tritt als Erbengemeinschaft<\/strong> gemeinsam auf. Den Text<\/strong> entwirft in aller Regel der Notar<\/strong>. Theoretisch k\u00f6nnten Eigent\u00fcmer<\/strong> ihn selbst vorbereiten, denn die Beglaubigung<\/strong> best\u00e4tigt lediglich die eigenh\u00e4ndige Unterschrift<\/strong>. Die notarielle Beurkundung<\/strong> geht weiter: Der Notar b\u00fcrgt f\u00fcr die rechtliche Korrektheit<\/strong> und belehrt alle Beteiligten<\/strong>. Wir raten klar zu diesem Weg, weil sich ein unklarer Satz<\/strong> sp\u00e4ter nur mit Zustimmung aller Eigent\u00fcmer<\/strong> korrigieren l\u00e4sst.<\/p>

Am Anfang steht aber der Architekt<\/strong>: Er erstellt die Aufteilungspl\u00e4ne<\/strong>, mit denen der Eigent\u00fcmer beim Bauamt<\/strong> die Abgeschlossenheitsbescheinigung<\/strong> beantragt. Die Baubeh\u00f6rde<\/strong> best\u00e4tigt darin die bauliche Trennung<\/strong> durch Decken<\/strong>, W\u00e4nde<\/strong> und T\u00fcren<\/strong> sowie einen separaten, abschlie\u00dfbaren Zugang<\/strong> f\u00fcr jede Einheit<\/strong>; f\u00fcr Wohnungen<\/strong> wird in der Praxis zudem ein eigenes Bad<\/strong> und eine eigene K\u00fcche<\/strong> erwartet. Au\u00dfenliegende R\u00e4ume<\/strong> wie ein Keller<\/strong> k\u00f6nnen einbezogen werden. Diese baurechtliche Best\u00e4tigung<\/strong> ist Voraussetzung<\/strong>, aber noch kein zivilrechtliches Dokument \u00fcber Eigentum<\/strong>.<\/p>

Der Ablauf<\/strong> folgt fast immer demselben<\/strong> Muster:<\/p>

  1. Aufteilungspl\u00e4ne<\/strong> erstellen lassen.<\/li>
  2. Abgeschlossenheitsbescheinigung<\/strong> beim Bauamt beantragen.<\/li>
  3. Gemeinschaftsordnung<\/strong> mit dem Notar entwerfen.<\/li>
  4. Notarielle Beurkundung<\/strong> der Urkunde.<\/li>
  5. Einreichung beim Grundbuchamt<\/strong> durch den Notar.<\/li>
  6. Grundst\u00fccksgrundbuch<\/strong> geschlossen, Wohnungsgrundbuch<\/strong> f\u00fcr jede Einheit angelegt.<\/li><\/ol>

    Beim Termin<\/strong> erscheinen alle Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer pers\u00f6nlich mit Ausweis<\/strong>, der Notar liest die Urkunde vor<\/strong>, danach wird unterschrieben<\/strong>. Viele Notariate<\/strong> schicken vorab einen Scan per E-Mail<\/strong>, die gesiegelte Urkunde<\/strong> folgt per Post<\/strong>. Wichtig zu wissen: Der Notar arbeitet mit den Angaben des Eigent\u00fcmers<\/strong> und steht nicht f\u00fcr deren inhaltliche Richtigkeit<\/strong> ein. Planen Sie realistisch 2 bis 6 Monate<\/strong> ein: Pl\u00e4ne<\/strong> entstehen oft in wenigen Wochen<\/strong>, die Bescheinigung<\/strong> braucht 2 bis 12 Wochen<\/strong>, die Eintragung ins Grundbuch<\/strong> 1 Woche bis mehrere Monate<\/strong>. Im Altbau<\/strong> kommen h\u00e4ufig Brandschutznachweise<\/strong>, Trennw\u00e4nde<\/strong>, T\u00fcrschwellen<\/strong> oder zus\u00e4tzliche Sanit\u00e4ranlagen<\/strong> beim Dachausbau<\/strong> hinzu. Weicht der Bestand vom Plan ab<\/strong>, gibt es keine Bescheinigung<\/strong>. Mit Blick auf einen sp\u00e4teren Verkauf<\/strong> geh\u00f6rt au\u00dferdem ein Steuerberater<\/strong> an den Tisch.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    \n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"teilungserkl\u00e4rung\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Teilungserkl\u00e4rung Kosten: Notar & Grundbuchamt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Was kostet eine Teilungserkl\u00e4rung<\/strong>? Die ehrliche Antwort lautet: Die Summe h\u00e4ngt vor allem vom Immobilienwert<\/strong> ab, weil sich Notarkosten<\/a><\/strong> <\/span>und Grundbuchgeb\u00fchren<\/strong> nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)<\/strong> richten. Ma\u00dfgeblich ist nach \u00a7 42 GNotKG<\/strong> der Wert des bebauten Grundst\u00fccks<\/strong>, also der volle Wert<\/strong>. Der halbe Verkehrswert<\/strong>, der in \u00e4lteren Ratgebern<\/strong> noch auftaucht, stammt aus der fr\u00fcheren Kostenordnung<\/strong> [VERIFY]. F\u00fcr die Beurkundung<\/strong> f\u00e4llt eine 1,0-Geb\u00fchr<\/strong>, fr\u00fcher 10\/10-Geb\u00fchr<\/strong> genannt, nach der Geb\u00fchrentabelle in GNotKG Anlage 2<\/strong> an.<\/p>

    Bei 500.000 \u20ac Grundst\u00fcckswert<\/strong> ergibt das 935 \u20ac<\/strong>, bei 800.000 \u20ac<\/strong> sind es 1.415 \u20ac<\/strong>, jeweils netto<\/strong> und ohne Entwurf<\/strong>, Vollzug<\/strong>, Auslagen<\/strong> und Umsatzsteuer<\/strong> [VERIFY]. Deshalb nennen Notare<\/strong> in der Praxis h\u00f6here Endbetr\u00e4ge<\/strong>; bei 700.000 \u20ac<\/strong> werden etwa ca. 1.600 \u20ac<\/strong> veranschlagt, bei 1.200.000 \u20ac<\/strong> ca. 2.600 \u20ac<\/strong> [VERIFY]. Wer einen eigenen Entwurf<\/strong> nur beglaubigen<\/strong> l\u00e4sst, zahlt f\u00fcr die Beglaubigung<\/strong> meist 70\u2013140 \u20ac<\/strong> [VERIFY], tr\u00e4gt aber das volle Risiko f\u00fcr den Inhalt<\/strong>. Die folgende \u00dcbersicht fasst die typischen Posten der Teilungserkl\u00e4rung Kosten<\/strong> zusammen:<\/p>

    Kostenposten<\/th>Wer rechnet ab<\/th>Typische Spanne \/ Basis<\/th><\/tr><\/thead>
    Aufteilungsplan<\/strong><\/td>Architekt<\/strong>, Bauzeichner<\/strong><\/td>ca. 250\u20132.000 \u20ac<\/strong>, je nach Geb\u00e4udegr\u00f6\u00dfe<\/strong> und vorhandenen Pl\u00e4nen<\/strong> [VERIFY]<\/td><\/tr>
    Abgeschlossenheitsbescheinigung<\/strong><\/td>Bauamt<\/strong><\/td>ca. 30\u2013300 \u20ac<\/strong>, je nach Bundesland<\/strong> [VERIFY]<\/td><\/tr>
    Notarielle Beurkundung<\/strong><\/td>Notar<\/strong><\/td>1,0-Geb\u00fchr nach GNotKG<\/strong> auf den Grundst\u00fcckswert<\/strong>, z. B. 935 \u20ac bei 500.000 \u20ac<\/strong> (netto)<\/td><\/tr>
    Beglaubigung eines eigenen Entwurfs<\/strong><\/td>Notar<\/strong><\/td>ca. 70\u2013140 \u20ac<\/strong> [VERIFY]<\/td><\/tr>
    Anlage der Wohnungsgrundb\u00fccher<\/strong><\/td>Grundbuchamt<\/strong><\/td>Geb\u00fchr nach GNotKG<\/strong>, in Markt\u00fcbersichten<\/strong> ca. 300\u2013700 \u20ac<\/strong> [VERIFY]<\/td><\/tr>
    Kopie einer bestehenden Urkunde<\/strong><\/td>Grundbuchamt<\/strong><\/td>10 \u20ac unbeglaubigt<\/strong>, 20 \u20ac beglaubigt<\/strong>; je nach Umfang ca. 10\u201330 \u20ac<\/strong> [VERIFY]<\/td><\/tr>
    Rechtliche Beratung<\/strong> (optional)<\/td>Anwalt<\/strong><\/td>individuell nach Aufwand<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>

    F\u00fcr ein kleines Mehrfamilienhaus<\/strong> mit zwei bis drei Einheiten<\/strong> landen viele Eigent\u00fcmer<\/strong> insgesamt bei etwa 1.500\u20133.000 \u20ac<\/strong>, gro\u00dfe Anlagen<\/strong> mit Tiefgarage<\/strong> und Gewerbe<\/strong> k\u00f6nnen 5.000\u201310.000 \u20ac<\/strong> erreichen [VERIFY]. Als grobe Faustformel<\/strong> f\u00fcr eine vollst\u00e4ndige Neubegr\u00fcndung mit neuem Plan<\/strong> kursieren 0,4\u20130,7 % des Immobilienwerts<\/strong> [VERIFY]. Die Kosten tr\u00e4gt zun\u00e4chst der Auftraggeber<\/strong>, also der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer<\/strong>; ob er sie auf K\u00e4ufer<\/strong> umlegt, ist Verhandlungssache<\/strong>. Nicht verwechseln sollten Sie das mit den Kaufnebenkosten<\/a><\/strong><\/span>: F\u00fcr Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf<\/strong> selbst rechnet man mit etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises<\/strong>.<\/p>

    Sp\u00e4tere \u00c4nderungen<\/strong> kosten erneut. Bei kleinen Eingriffen<\/strong>, etwa der Neuzuordnung zweier Kellerr\u00e4ume<\/strong>, z\u00e4hlt nur der Wert der betroffenen R\u00e4ume<\/strong>; bei umfassenden \u00c4nderungen<\/strong> wird wie bei einer neuen Urkunde<\/strong> gerechnet [VERIFY]. Diese \u00c4nderungskosten<\/strong> tr\u00e4gt meist die Eigent\u00fcmergemeinschaft<\/strong> oder derjenige, der von der \u00c4nderung profitiert<\/strong>. Einen verl\u00e4sslichen ersten Richtwert<\/strong> liefert der Geb\u00fchrenrechner der Bundesnotarkammer<\/strong>, die verbindliche Zahl<\/strong> nennt Ihnen aber nur das Notariat<\/strong>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Teilungserkl\u00e4rung anfordern beim Grundbuchamt<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Eine bestehende Urkunde<\/strong> zu bekommen ist einfacher als gedacht, wenn man die richtige Reihenfolge<\/strong> kennt. Das Original<\/strong> liegt als Teil der Grundakte<\/strong> beim Grundbuchamt<\/strong>, also beim Amtsgericht im Bezirk der Immobilie<\/strong>; die Urschrift<\/strong> verwahrt der beurkundende Notar<\/strong> dauerhaft in seiner Urkundensammlung<\/strong>. Kopien<\/strong> existieren meist zus\u00e4tzlich bei Hausverwaltung<\/strong>, Vorbesitzer<\/strong> oder Verk\u00e4ufer<\/strong>. So gehen Sie Schritt f\u00fcr Schritt<\/strong> vor, wenn Sie die Teilungserkl\u00e4rung anfordern<\/strong> m\u00f6chten: [INTERNER LINK: Teilungserkl\u00e4rung anfordern]<\/p>