{"id":5964,"date":"2026-09-26T13:10:03","date_gmt":"2026-09-26T11:10:03","guid":{"rendered":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/?p=5964"},"modified":"2026-09-26T13:11:55","modified_gmt":"2026-09-26T11:11:55","slug":"ertragswertverfahren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/ertragswertverfahren\/","title":{"rendered":"Ertragswertverfahren einfach erkl\u00e4rt"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Ertragswertverfahren: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Renditeimmobilie<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Wer eine vermietete Immobilie kaufen, verkaufen oder vererben will, landet fr\u00fcher oder sp\u00e4ter beim Ertragswertverfahren. Es ist eines der drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts und wird bei Renditeimmobilien<\/strong> bevorzugt eingesetzt, wenn mangels Daten kein Vergleichswert<\/strong> berechnet werden kann. Dabei z\u00e4hlt nicht der reine Sachwert<\/strong>, sondern die Ertragskraft<\/strong>: Was bringt das Objekt langfristig an Mieteinnahmen<\/strong> ein, und wie viel ist das heute wert?<\/p>

Bei Wohn- und Gewerbeimmobilien<\/strong>, Mehrfamilienh\u00e4usern<\/strong> und Eigentumswohnungen<\/strong> ist die Methode Standard. Auch die Unternehmensbewertung<\/strong> arbeitet mit diesem Prinzip, etwa wenn es um den Firmenwert<\/strong>, die Unternehmensnachfolge<\/strong> oder den Verkaufspreis des Lebenswerks geht. Der Gedanke dahinter ist immer derselbe: nachhaltig erzielbare Ertr\u00e4ge werden mit einem Kapitalisierungszinssatz<\/strong> in einen heutigen Wert \u00fcbersetzt. In diesem Ratgeber gehen wir das Schritt f\u00fcr Schritt durch, und zwar so, wie wir es bei Westmont Group<\/a><\/strong> in Gespr\u00e4chen mit Eigent\u00fcmern und Investoren<\/strong> immer wieder erkl\u00e4ren.<\/p>

Hand aufs Herz: Die Rechnerei wirkt anfangs sperriger, als sie ist. Wer die Bausteine Rohertrag<\/strong>, Bewirtschaftungskosten<\/strong>, Liegenschaftszinssatz<\/strong> und Bodenwert<\/strong> einmal sortiert hat, kommt mit dem Jahresreinertrag<\/strong> schnell zum Ertragswert<\/strong>. Genau darum geht es hier, und zwar f\u00fcr Immobilien und, in einem kurzen Seitenblick, auch f\u00fcr Unternehmen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Das Wichtigste in K\u00fcrze<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand der markt\u00fcblich erzielbaren Ertr\u00e4ge und der Liegenschaftszinss\u00e4tze<\/strong>. Deshalb passt es zu Miet- und Pachtobjekten, zu Mehrfamilienh\u00e4usern<\/strong>, Wohnungen, Gesch\u00e4ftsimmobilien und gewerblichen Objekten, bei denen die Drittverwendungsf\u00e4higkeit<\/strong> auf Kapitalanlage<\/a><\/strong> und Rendite<\/strong> zielt. Der Immobilienwert<\/strong> setzt sich aus Bodenwert<\/strong> und Geb\u00e4udeertragswert<\/strong> zusammen, also aus Grund und Boden plus dem Geb\u00e4udereinertrag<\/strong>, den Sie nach der Kapitalisierung erhalten. Das Ergebnis hei\u00dft Gesamtertragswert<\/strong> und liegt dann nah am Verkehrswert<\/strong>.<\/p>

Kleine \u00c4nderungen bei Zinssatz oder Kostenannahmen k\u00f6nnen das Resultat deutlich verschieben. F\u00fcr Laien ist die eigenst\u00e4ndige Ermittlung deshalb heikel, weil das Verfahren komplex ist und fundierte Marktkenntnis braucht. In der Praxis stehen Definition, Berechnung, Anwendung sowie Vor- und Nachteile im Mittelpunkt, w\u00e4hrend die Wertermittlung<\/strong> selbst auf verl\u00e4sslichen Marktdaten ruhen muss. Bei Unternehmen lautet die Formel: k\u00fcnftiger Ertrags\u00fcberschuss \u00d7 100 \/ Kapitalisierungszins<\/strong>. Ideal ist das f\u00fcr profitable Unternehmen mit stabilen, vorhersagbaren Cashflows<\/strong>. Der gr\u00f6\u00dfte Nachteil ist die Prognoseunsicherheit: Wertunterschiede entstehen schon bei kleinen Annahmen, und typische Stolperfallen sind emotionale \u00dcberbewertung und versteckte Assets. Der Immobilien-Test dazu lautet: betriebsnotwendig (flie\u00dft in den Cashflow<\/strong>) oder nicht-betriebsnotwendig (wird separat addiert)? F\u00fcr Mietsh\u00e4user gilt au\u00dferdem: realistische Ermittlung statt Bauchgef\u00fchl.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Was ist das Ertragswertverfahren?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Beim Ertragswertverfahren rechnen Sachverst\u00e4ndige<\/strong> aus, wie hoch die Pachteinnahmen<\/strong> und Mieteinnahmen<\/strong> einer Immobilie sind, und leiten daraus den Verkehrswert<\/strong> oder den Beleihungswert<\/strong> ab. Im Kern wird die Miete \u00fcber die Nutzungsdauer<\/strong> kapitalisiert und mit einem Risikozuschlag<\/strong> versehen. Die gesetzliche Grundlage liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung<\/strong>: \u00a7 7 ImmoWertV<\/strong> nennt das Verfahren als eines von drei zul\u00e4ssigen Verfahren. Der Verkehrswert<\/strong> selbst ist nach \u00a7 194 BauGB<\/strong> (Baugesetzbuch<\/strong>) der Preis, der im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr zu erzielen w\u00e4re. Ein zertifizierter Sachverst\u00e4ndiger<\/strong> erstellt dazu ein Verkehrswertgutachten<\/strong>, das auch das Finanzamt<\/strong> anerkennt. Der Fiskus<\/strong> selbst geht bei eigenen Bewertungen allerdings anders vor.<\/p>

Die Rechnung l\u00e4uft in vereinfachter Form so: Bodenrichtwert<\/strong> mal Grundst\u00fccksfl\u00e4che ergibt den Bodenwert<\/strong>. Der Jahresrohertrag<\/strong> entsteht aus der Wohnfl\u00e4che mal Miete. Zieht man davon die Bewirtschaftungskosten<\/strong> ab, bleibt der Jahresreinertrag<\/strong> \u00fcbrig. F\u00fcr den Geb\u00e4udeertragswert<\/strong> ziehen Sie vom Reinertrag<\/strong> die Bodenwertverzinsung<\/strong> ab und multiplizieren mit dem Barwertfaktor<\/strong>. Am Ende steht der vorl\u00e4ufige Ertragswert<\/strong>. Unterm Strich z\u00e4hlt nicht der bauliche Wert, sondern die nachhaltig erzielbaren Einnahmen und die zuk\u00fcnftigen Reinertr\u00e4ge, die auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden.<\/p>

Anders als beim Sachwertverfahren<\/strong> stehen wirtschaftliche Rahmenbedingungen im Vordergrund: markt\u00fcbliche Mieten, laufende Bewirtschaftungskosten<\/strong> und der angesetzte Zinssatz ergeben eine realit\u00e4tsnahe Einsch\u00e4tzung von renditeorientierten Immobilien. Die Grundlagen in Kurzform: Je h\u00f6her der Zinssatz je nach Objektart, desto niedriger der Kapitalisierungsfaktor<\/strong> und desto geringer der Ertragswert<\/strong>. Bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien<\/strong> zeigt das Verfahren zudem die \u00dcbersch\u00fcsse aus Einnahmen und Aufw\u00e4nden. Wer sich f\u00fcr die Praxis interessiert, findet in unserem Rechner f\u00fcr die Immobilienfinanzierung<\/a><\/strong><\/span> einen guten Einstieg in die Zahlenseite.<\/p>

F\u00fcr die Unternehmensbewertung<\/strong> gilt dasselbe Prinzip, nur mit anderen Zutaten: Sie prognostizieren den zuk\u00fcnftigen Rohertrag<\/strong>, ber\u00fccksichtigen Marktbedingungen und Wettbewerb, ziehen die Betriebsausgaben ab und zinsen den Reinertrag<\/strong> mit dem Kapitalisierungszins<\/strong> ab, je nach Risiken und Chancen.Der Jahresrohertrag<\/strong> ist dabei der Bruttoertrag, der Jahresreinertrag<\/strong> liegt eine Stufe der Gewinnermittlung tiefer, nach Betriebskosten. Wichtig ist das bei Kauf und Verkauf von Unternehmen, bei Fusionen und Unternehmens\u00fcbernahmen, denn ein markt\u00fcblicher Preis braucht eine saubere Ertragskraft<\/strong>-Analyse.

Zur Barwert<\/strong>-Logik geh\u00f6rt auch: Ein Euro heute ist mehr wert als ein Euro in f\u00fcnf Jahren, wegen Inflation<\/strong> und alternativer Anlagem\u00f6glichkeiten. Bei der Nachfolgeplanung interessiert potenzielle K\u00e4ufer vor allem die Rentabilit\u00e4t. Als Standard dient hier IDW S1<\/strong> des Instituts der Wirtschaftspr\u00fcfer, eine gerichtsfeste Bewertung, die auch bei Erbschaftssteuer<\/strong> und Schenkungssteuer<\/strong> Bestand hat. Wer das Thema Erbe vertiefen will, findet bei uns zu den Freibetr\u00e4gen bei Erbschaft<\/a><\/strong><\/span> die passende Erg\u00e4nzung.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Wann und f\u00fcr welche Objekte wird das Ertragswertverfahren angewendet?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Vorab eine Kleinigkeit zur Wortwahl: Ein Ertragswertgutachten<\/strong> hei\u00dft korrekt Verkehrswertgutachten<\/strong>, auch wenn der Wert \u00fcber den Ertragswert<\/strong> kommt. Ob der Sachverst\u00e4ndige<\/strong> das Verfahren nutzt, h\u00e4ngt von der Drittverwendungsf\u00e4higkeit<\/strong> ab. Je fungibler das Renditeobjekt<\/strong>, desto besser passt es. Wohnungen und B\u00fcros sind unproblematisch, weil sich nach einem Auszug meist Mieter oder K\u00e4ufer ohne Umbauma\u00dfnahmen finden. Mehrfamilienh\u00e4user<\/strong> ab drei Einheiten geh\u00f6ren ebenfalls dazu. Je spezieller die Nachfolger-Suche, desto eher greift das Sachwertverfahren<\/strong>.<\/p>

Perfekt geeignet ist das Verfahren f\u00fcr viele Industrieimmobilien<\/strong> und Gewerbeimmobilien<\/strong>: Biogasanlagen<\/strong>, Einkaufszentren<\/strong>, Fachm\u00e4rkte<\/strong> wie Baum\u00e4rkte<\/strong>, Handelsimmobilien<\/strong>, historische Objekte wie Schl\u00f6sser<\/strong>, Kliniken<\/strong>, Pflegeappartements<\/strong>, Solarparks<\/strong> und Windkraftanlagen<\/strong>. Bei Renditeimmobilien<\/strong> mit Pacht kommt das Pachtwertverfahren<\/strong> ins Spiel. Zum Thema Pflege haben wir \u00fcbrigens einen eigenen Beitrag: die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage<\/a><\/strong><\/span>. Bei selbstgenutzten Immobilien wie Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern dominiert dagegen das Vergleichswertverfahren<\/strong>, nur bei selbstgenutzten Wohnungen greift es, weil durchschnittliche Mieten bekannt sind.<\/p>

Typische Voraussetzungen sind regelm\u00e4\u00dfige, langfristig erzielbare Einnahmen, eine \u00fcberwiegend vermietete oder gewerblich genutzte Immobilie und ein Marktwert<\/strong>, der sich an der erzielbaren Rendite<\/strong> orientiert. Im Alltag sieht man das bei Mietwohnungen, B\u00fcrogeb\u00e4uden, Hotels<\/strong>, Pflegeheimen, Spezialimmobilien<\/strong>, verpachteten Mehrfamilienh\u00e4usern<\/strong>, bei der Beleihungswertfestsetzung<\/strong> von Banken, bei Erbschaftssteuer<\/strong> und Schenkungssteuer<\/strong> und bei Zwangsversteigerungen<\/strong>. Bei Unternehmen taucht die Ertragswertberechnung beim B\u00f6rsengang<\/strong> (innerer Wert, Ausgabepreis, Aktien), bei der Kreditvergabe (Investitionsrisiko), bei Rechtsstreitigkeiten wie Erbstreitigkeiten oder Scheidung, bei Umstrukturierung und Unternehmenssanierung, bei Joint Ventures<\/strong> (Wertbeitrag der Partnerunternehmen) und bei der Suche nach Investoren<\/strong> auf. Firmen ohne materielles Verm\u00f6gen, die mit Patenten<\/strong> und Lizenzen<\/strong> verdienen, w\u00fcrde das Substanzwertverfahren<\/strong> ungerecht bewerten, weil immaterielle Verm\u00f6genswerte darin fehlen, w\u00e4hrend Immobilien, Maschinen, Ausstattungen und andere physische Werte z\u00e4hlen.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Unterschied zu anderen Wertermittlungsmethoden <\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Das Vergleichswertverfahren<\/strong> passt zu Eigentumswohnungen<\/strong>, Einfamilienh\u00e4usern und Grundst\u00fccken und vergleicht mit k\u00fcrzlich verkauften, \u00e4hnlichen Immobilien. Das Sachwertverfahren<\/strong> rechnet Baukosten plus Bodenwert<\/strong> minus Altersminderung und eignet sich f\u00fcr selbstgenutzte H\u00e4user und Spezialbauten. Das Ertragswertverfahren dagegen fokussiert vermietete Immobilien und Gewerbeobjekte auf Basis der Mieteinnahmen<\/strong>. Wer ein belastbares Ergebnis will, kann einen Durchschnittswert aus zwei Wertermittlungsmethoden bilden. Das ergibt eine ganzheitliche Betrachtung und einen tats\u00e4chlichen Marktwert<\/strong>, den Sachverst\u00e4ndige<\/strong> und Gutachter<\/strong> sauber begr\u00fcnden k\u00f6nnen.<\/p>

Bei Unternehmen lohnt der Blick auf die Alternativen: Das Substanzwertverfahren<\/strong> betrachtet nur den materiellen Wert, also Maschinen, Lagerbest\u00e4nde und Immobilien abz\u00fcglich Schulden, w\u00e4hrend das Ertragswertverfahren die Zukunftsf\u00e4higkeit bewertet. Eine alte Produktionsanlage hat wenig Substanz, kann aber jahrelang Gewinne liefern, weshalb profitable Unternehmen meist h\u00f6here Bewertungen erzielen. Das Multiplikatorverfahren<\/strong> nutzt Marktvergleiche: Umsatz oder Gewinn werden mit branchen\u00fcblichen Faktoren oder Branchenkennzahlen multipliziert, per Bewertungskennzahl und Multiplikator. Es ist schnell und gut vergleichbar, liefert aber keine ma\u00dfgeschneiderten Ergebnisse. Die Discounted-Cashflow-Methode<\/strong> zinst prognostizierte Cashflows<\/strong> ab und funktioniert bei stabilen Cashflows<\/strong>, die gut prognostizierbar sind.<\/p>

Welche Methode passt? Ertragsorientierte Unternehmen nutzen das Ertragswertverfahren, substanzlastige Betriebe mit Immobilien oder Rohstoffen eher das Substanzwertverfahren<\/strong>, standardisierte Branchen mit vielen Vergleichsdaten das Multiplikatorverfahren<\/strong>. In der Praxis werden mehrere Verfahren kombiniert, um das Ergebnis zu validieren.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Formen des Ertragswertverfahrens<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Beim vereinfachten Ertragswertverfahren<\/strong> betrachtet man nur den Bauwert, also ohne Bodenwert<\/strong>. Man geht von einer Nutzungsdauer<\/strong> von 100 Jahren aus und ignoriert die Abnutzung. Die Rechnung lautet: j\u00e4hrlicher Nettorohertrag<\/strong> mal Vervielf\u00e4ltiger<\/strong>, wobei der Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> 100 geteilt durch den Kapitalisierungszinssatz<\/strong> ist. Das gespaltene Ertragswertverfahren<\/strong> trennt dagegen Grundst\u00fcck (nicht abnutzbar) und Geb\u00e4ude (abnutzbar). Beim Boden unterstellt man eine ewige Restnutzungsdauer<\/strong>, beim Geb\u00e4ude gibt es eine Wertminderung durch Alter, also eine restlaufzeitbezogene Reduzierung des Kapitalisierungsfaktors.<\/p>

Bei Unternehmen unterscheidet man Nettoprinzip<\/strong> und Bruttoprinzip<\/strong>. Das Nettoverfahren<\/strong> nutzt den Reingewinn nach Steuern, das Bruttoverfahren<\/strong> den Gewinn vor Abzug der Steuern, jeweils mit passendem Kapitalisierungszins<\/strong>. Im Nettoverfahren<\/strong> ermitteln Sie zuerst das Eigenkapital<\/strong>, danach addieren Sie die Schulden und erhalten den Unternehmenswert<\/strong>. Im Bruttoverfahren<\/strong> kommt zuerst der Firmenwert<\/strong>, dann folgt der Abzug der Schulden, was den Wert des Eigenkapitals ergibt. Das Nettoverfahren<\/strong> zeigt den tats\u00e4chlichen Wert und den wirtschaftlichen Nutzen, das Bruttoverfahren<\/strong> spielt bei der Gesamtunternehmensbewertung und bei steuerlichen Bewertungsfragen eine Rolle.<\/p>

Ein Spezialfall ist die ewige Rente<\/strong>. Man unterstellt, dass das Unternehmen dauerhaft fortbesteht und jedes Jahr denselben \u00dcberschuss erwirtschaftet, \u00e4hnlich wie bei stabilen, etablierten Unternehmen ohne starkes Wachstum. Die Formel: nachhaltiger Jahresertrag geteilt durch Kapitalisierungszinsfu\u00df<\/strong>. Der Kapitalisierungszinsfu\u00df<\/strong>, auch Diskontierungszins<\/strong> genannt, bildet Risiko und Alternativrendite f\u00fcr Investoren<\/strong> ab. Je h\u00f6her das Risiko, desto h\u00f6her der Zinssatz und desto niedriger der Ertragswert<\/strong>. Unternehmenswachstum bleibt dabei au\u00dfen vor, bei konstanten Ertr\u00e4gen ist das aber in Ordnung.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert? (Grundlagen der Berechnung)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

F\u00fcr Immobiliensachverst\u00e4ndige sind vor allem diese Gr\u00f6\u00dfen relevant: der Bodenwert<\/strong> des unbebauten Grundst\u00fccks, der Liegenschaftszins<\/strong> als markt\u00fcblicher Zinssatz einer Liegenschaft<\/strong>, die Mieteinnahmen<\/strong> samt Bewirtschaftungskosten<\/strong>, der Vervielf\u00e4ltiger<\/strong>, die baulichen Umst\u00e4nde und der Zustand der Immobilie. Dazu kommen Abz\u00fcge und Zuschl\u00e4ge f\u00fcr wertbeeinflussende Merkmale<\/strong>. Ist die Datengrundlage d\u00fcnn, darf der Sachverst\u00e4ndige<\/strong> Parameter anpassen. Im Grunde wird die zu erwartende Miete \u00fcber die wirtschaftliche Nutzungsdauer<\/strong> kapitalisiert, und f\u00fcr die Risikobemessung sorgt der Liegenschaftszinssatz<\/strong>. Fehlende, steigende oder sinkende Mieteinnahmen<\/strong> bildet das Verfahren nicht ad\u00e4quat ab.<\/p>

Der Rohertrag<\/strong> orientiert sich an der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete<\/strong>. Zu den Bewirtschaftungskosten<\/strong> z\u00e4hlen Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das k\u00f6nnen Sie bei der Hausverwaltung<\/a> <\/strong><\/span>gut nachvollziehen. Der Liegenschaftszins<\/strong> steht f\u00fcr die erwartbare Rendite<\/strong>. Der Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> ergibt sich aus Liegenschaftszins<\/strong> und Restnutzungsdauer<\/strong> und ist der Faktor f\u00fcr den Geb\u00e4udeertragswert<\/strong>. Die Restnutzungsdauer<\/strong> beschreibt, wie lange das Haus bei ordnungsgem\u00e4\u00dfer Pflege wirtschaftlich genutzt werden kann. Wer die Abschreibung im Blick hat, sollte auch zur AfA f\u00fcr Geb\u00e4ude<\/a><\/strong><\/span> reinlesen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/path><\/svg>\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tJetzt kostenlos beraten lassen<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"ertragswertverfahren\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Ertragswert berechnen (Formel und Schritt-f\u00fcr-Schritt-Berechnung)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Ein Sachverst\u00e4ndiger<\/strong> oder Gutachter<\/strong> ermittelt zun\u00e4chst den Wert des Grundst\u00fccks und den Wert der baulichen Anlagen getrennt. Der Grund: Der Boden verliert nicht an Wert, die Alterung wirkt dagegen wertmindernd auf das Geb\u00e4ude. Die Formel lautet: Ertragswert<\/strong> = Bodenwert<\/strong> + Geb\u00e4udeertragswert<\/strong> +\/- Zuschl\u00e4ge\/Abz\u00fcge. Der Ablauf ist klar strukturiert und trennt Geb\u00e4ude von Grund und Boden, damit am Ende ein marktgerechter Immobilienwert<\/strong> steht. Erst kommen laufende Einnahmen, dann die Kosten der Bewirtschaftung.<\/p>

In sechs Schritten: Zuerst der Jahresrohertrag<\/strong> aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen<\/strong>. Dann die Bewirtschaftungskosten<\/strong> abziehen, also Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis<\/strong> und nicht umlegbare Betriebskosten. Es folgt der Reinertrag<\/strong>. Danach wird der Bodenwert<\/strong> separat ermittelt und mit dem Liegenschaftszinssatz<\/strong> verzinst (Bodenwertverzinsung<\/strong>), was den Geb\u00e4udereinertrag<\/strong> ergibt. Der wird \u00fcber Liegenschaftszinssatz<\/strong> und Restnutzungsdauer<\/strong> kapitalisiert, und zuletzt addieren Sie den Bodenwert<\/strong> zum Gesamtertragswert<\/strong>.<\/p>

Die Kurzfassung in neun Schritten: Bodenrichtwert<\/strong> mal Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe, dann Wohnfl\u00e4che mal Miete pro qm mal 12, dann Bewirtschaftungskosten<\/strong> (meist 20\u201325 %), Jahresreinertrag<\/strong>, Grundst\u00fccksreinertrag<\/strong> (Bodenwert<\/strong> mal Liegenschaftszins<\/strong>), Geb\u00e4udereinertrag<\/strong>, Geb\u00e4udeertragswert<\/strong> (mal Vervielf\u00e4ltiger<\/strong>), vorl\u00e4ufiger Ertragswert<\/strong> und schlie\u00dflich der endg\u00fcltige Ertragswert<\/strong> nach Anpassung der wertbeeinflussenden Faktoren. Die Ertragswertformel bleibt dabei stabil, egal welches Objekt Sie bewerten. Wer die AfA-Seite dazu sucht, kann den AfA-Rechner f\u00fcr Immobilien<\/a><\/strong><\/span> nutzen.<\/p>

F\u00fcr Unternehmen gilt ein anderer Ablauf. Zuerst erfassen Sie Kosten und Aufwendungen: Betriebskosten, Materialkosten, Personalkosten, Verwaltungskosten<\/strong> auf Basis historischer Kostenstrukturen, bereinigt um Inflation<\/strong>, Investitionen und Steuerbelastung. Betriebsfremde, periodenfremde und au\u00dferordentliche Ertr\u00e4ge und Aufwendungen rechnen Sie heraus. Dann sch\u00e4tzen Sie die zuk\u00fcnftigen Gewinne f\u00fcr 3 bis 5 Jahre auf Grundlage von Ums\u00e4tzen, Marktprognosen, Wirtschaftswachstum in Deutschland<\/strong> und der EU<\/strong>, Branche, gesetzlichen Ver\u00e4nderungen, Marktanalysen, Wirtschaftsstudien und Expertenmeinungen \u00fcber einen sinnvollen Zeithorizont.

Der Kapitalisierungszinssatz<\/strong> besteht aus einem risikofreien Zinssatz plus Risikozuschlag<\/strong> von 3 bis 4 Prozent, entsprechend der Rendite<\/strong> am Finanzmarkt. Danach folgt der Barwert<\/strong>: k\u00fcnftiger Ertrags\u00fcberschuss \u00d7 100 \/ Kapitalisierungszinssatz<\/strong>. Von diesem Wert ziehen Sie Verbindlichkeiten<\/strong> und Schulden ab. Solche Zahlen helfen bei strategischen Entscheidungen wie Investitionen oder dem Verkauf zum markt\u00fcblichen Preis, und auch das Verschmelzen von Betrieben l\u00e4sst sich damit bewerten. Deuten Sie das Ergebnis aber immer vor den Besonderheiten der Branche, damit Fehlentscheidungen ausbleiben.<\/p>

Ein zweiter Ansatz beginnt mit Finanzplanung und einer Gewinn- und Verlustprognose samt Umsatzentwicklung. Daraus ergeben sich die freien Cashflows<\/strong> (Free Cash Flow<\/strong>, FCF<\/strong> = Netto Cashflow<\/strong> minus Investitionen plus gegebenenfalls Desinvestitionen), die per Diskontierung auf den Barwert<\/strong> kommen. Der Zinssatz honoriert das Unternehmensrisiko, denn Investoren<\/strong> erwarten Rendite<\/strong> f\u00fcr ihr eingesetztes Kapital. Besonders wichtig sind Unternehmensimmobilien: betriebsnotwendige Immobilien flie\u00dfen \u00fcber Nutzungskosten ein, nicht-betriebsnotwendige Objekte werden separat bewertet, oft nach dem klassischen Verfahren, wobei dann die Mietrendite<\/strong> statt der Unternehmensrendite gilt. Das ist auch f\u00fcr Nicht-BWLer gut nachvollziehbar.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Beispiel zur Berechnung des Ertragswerts<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Nehmen wir eine vermietete Terrassenwohnung<\/strong> mit 80 m\u00b2. Der Gutachterausschuss<\/strong> nennt einen Bodenrichtwert<\/strong> von 450 \u20ac\/m\u00b2, das ist der amtliche Lagewert, der auf Durchschnittsberechnungen beruht. Bei einer Grundst\u00fccksfl\u00e4che von 80 m\u00b2 ergibt sich ein Bodenwert<\/strong> von 36.000 \u20ac. Beim Rohertrag<\/strong> z\u00e4hlt die markt\u00fcbliche Miete, nicht die tats\u00e4chliche Mieteinnahme: Verlangt der Eigent\u00fcmer f\u00fcr die 2-Zimmerwohnung 9 \u20ac\/m\u00b2, ist im Stadtteil aber 10 \u20ac\/m\u00b2 \u00fcblich, rechnet der Gutachter<\/strong> mit 10 \u20ac. Das ergibt 80 m\u00b2 \u00d7 10 \u20ac\/m\u00b2 \u00d7 12 Monate = 9.600 \u20ac Jahresmiete. Nach 2.400 \u20ac f\u00fcr Instandhaltungskosten<\/strong>, Verwaltungskosten<\/strong> und Mietausfallwagnis<\/strong> bleiben 7.200 \u20ac Reinertrag<\/strong>.<\/p>

Die Bodenwertverzinsung<\/strong> liegt bei einem Liegenschaftszins<\/strong> von 5 % (also 0,05) bei 1.800 \u20ac (36.000 \u20ac \u00d7 0,05). Der Geb\u00e4udereinertrag<\/strong> betr\u00e4gt damit 5.400 \u20ac. Bei einer Restnutzungsdauer<\/strong> von 40 Jahren nennt Anlage 21 BewG<\/strong> im Bewertungsgesetz<\/strong> den Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> 17,16, und so entsteht ein Geb\u00e4udeertragswert<\/strong> von 92.664 \u20ac. Die Gesamtnutzungsdauer<\/strong> je Geb\u00e4udetyp regelt Anlage 1<\/strong> der ImmoWertV<\/strong>, Modernisierungen verl\u00e4ngern die Restnutzungsdauer<\/strong> nach einem Punktesystem (Anlage 2<\/strong>), bei unrenovierten Geb\u00e4uden z\u00e4hlt Gesamtnutzungsdauer<\/strong> minus Alter. Der vorl\u00e4ufige Ertragswert<\/strong> betr\u00e4gt 36.000 \u20ac + 92.664 \u20ac = 128.664 \u20ac. Zum Schluss folgen besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale<\/strong>: Baum\u00e4ngel<\/strong> von 4.000 \u20ac oder mietrechtliche Bindungen wie Wohnrecht<\/strong> mindern, ein Zuschlag steigert den Wert. Nach dem Abzug bleiben 124.664 \u20ac, im Verkehrswertgutachten<\/strong> gerundet 125.000 Euro.<\/p>

Ein gr\u00f6\u00dferes Mehrfamilienhaus<\/strong> zeigt dasselbe Muster, nur mit anderen Zahlen. Bei 200 qm Grundst\u00fcck und 400 Euro Bodenrichtwert<\/strong> liegt der Bodenwert<\/strong> bei 80.000 Euro. Bei 180 qm Wohnfl\u00e4che und 10 Euro orts\u00fcblicher Vergleichsmiete entstehen 21.600 Euro Jahresrohertrag<\/strong>. Die Bewirtschaftungskosten<\/strong> betragen 25 % der Jahresrohmiete<\/strong>, also 5.400 Euro, so dass 16.200 Euro Reinertrag<\/strong> bleiben. Bei 4,5 % Liegenschaftszins<\/strong> kostet der Boden 3.600 Euro Verzinsung, der Geb\u00e4udereinertrag<\/strong> liegt daher bei 12.600 Euro. Mit einer Restnutzungsdauer<\/strong> von 70 Jahren und dem Faktor 21,2 ergibt sich der Geb\u00e4udeertragswert<\/strong> von 267.120 Euro, der vorl\u00e4ufige Ertragswert<\/strong> mit dem Boden liegt bei 347.120 Euro.

Ohne wertbeeinflussende Faktoren<\/strong> ist das zugleich der endg\u00fcltige Wert. Faustregel: Je niedriger der Liegenschaftszins<\/strong>, desto h\u00f6her der Ertragswert<\/strong>, was auf geringes Risiko hindeutet. Tabellen f\u00fcr den Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> und kostenlose Bewertungstools helfen bei der Ersteinsch\u00e4tzung, wobei die Zahlen dieses Beispiels der Orientierung dienen und vereinfacht sind. Eine vereinfachte Darstellung des allgemeinen Ertragswertverfahrens gibt es bei manchen Anbietern nur als Grafik.<\/p>

Als dritter Fall dient ein B\u00fcrogeb\u00e4ude<\/strong> f\u00fcr ein Gartencenter<\/strong>, gerechnet nach dem gespaltenen Ertragswertverfahren<\/strong>: 400 m\u00b2 Grundfl\u00e4che zu 250,00 \u20ac pro m\u00b2 ergeben 100.000,00 \u20ac Grundst\u00fcckspreis. Bei 200 m\u00b2 Geb\u00e4udefl\u00e4che, 50.000,00 \u20ac Jahresbruttomiete<\/strong>, 20 % Bewirtschaftungskosten<\/strong>, 35 Jahren Restnutzungsdauer<\/strong> und 6 % Kapitalisierungszinssatz<\/strong> bleiben 40.000 \u20ac Jahresnettomiete<\/strong>, und nach der Bodenwertverzinsung<\/strong> (Grundst\u00fccksertragsanteil) von 6.000 \u20ac verbleiben 34.000,00 \u20ac. Der Blick in die Kapitalisierungsfaktorentabelle<\/strong> liefert 14,50, und der Ertragswert<\/strong> der baulichen Anlage liegt bei 493.000,00 \u20ac. Rechnen wir den Boden dazu, kommen wir auf 593.000 \u20ac (eigene Addition, weil das Endergebnis im Original nur als Grafik vorliegt).<\/p>

Nicht nur bei Immobilien: Die SynComp GmbH<\/strong> erzielt seit Jahren 800.000 Euro Umsatz bei 300.000 Euro Ausgaben, also 500.000 Euro Gewinn. Bei einem Kapitalisierungszinssatz<\/strong> von 8 Prozent (0,08) ergibt sich ein Ertragswert<\/strong> von 6.250.000 Euro beziehungsweise 6,25 Mio. Euro bei einem stabilen Gesch\u00e4ft mit Computern. Ein Produktionsunternehmen<\/strong> mit 300.000 Euro freiem Cashflow<\/strong> und 8 Prozent kommt auf 3.750.000 Euro operativen Unternehmenswert<\/strong>. Kommt noch eine nicht-betriebsnotwendige Immobilie, ein vermietetes B\u00fcrogeb\u00e4ude<\/strong> f\u00fcr 500.000 Euro, hinzu, ergibt sich ein gesamter Ertragswert<\/strong> von 4.250.000 Euro.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Jedes Verfahren nach ImmoWertV<\/strong> hat St\u00e4rken und Schw\u00e4chen, auch das Ertragswertgutachten<\/strong>. Zu den St\u00e4rken z\u00e4hlt die Eignung f\u00fcr Anlageobjekte und Investment-Immobilien, denn wo die Drittverwendungsf\u00e4higkeit<\/strong> eine Kapitalanlage<\/strong> zul\u00e4sst, greift das Verfahren \u00fcblicherweise. Es ist praxisnah, weil es auf Marktmiete<\/strong> und markt\u00fcblichen Mieteink\u00fcnften beruht, wobei manche eine Mietsteigerung von drei Prozent unterstellen. Durch flexible Parameter hat der Gutachter<\/strong> Spielraum und eine gro\u00dfz\u00fcgige Sch\u00e4tzspanne, gerade bei Einnahmen und Ausgaben. Hinzu kommt eine realistische Einsch\u00e4tzung auf Basis aktueller Marktbedingungen und langfristiger Ertragsaussichten, ideal f\u00fcr Investoren<\/strong>.<\/p>

Bei Unternehmen kommt die Abzinsung auf den Bewertungsstichtag dazu, die Eignung f\u00fcr stabile und prognostizierbare Ertr\u00e4ge, die Konzentration auf Rentabilit\u00e4t statt materieller Werte, die Anerkennung unter Investoren<\/strong> und Analysten, das Marktumfeld und die zukunftsorientierte Sicht von K\u00e4ufern. Bei wachstumsstarken Unternehmen liegen die Bewertungen oft \u00fcber dem Ergebnis des reinen Substanz-Ansatzes, und weil die Methode rechtlich anerkannt ist, akzeptieren sie Banken, Gerichte und Finanz\u00e4mter. Sie geh\u00f6rt zu den am h\u00e4ufigsten eingesetzten Bewertungsmethoden.<\/p>

Die Grenzen: Das Ergebnis ist abh\u00e4ngig vom Liegenschaftszins<\/strong>, und nicht jede Gemeinde hat einen normierten Liegenschaftszins<\/strong>. Steigende Mieten werden nicht ber\u00fccksichtigt, denn das Verfahren st\u00fctzt sich auf punktuell markt\u00fcbliche Mieteinnahmen<\/strong>. Dazu kommen die komplexe Berechnungsweise und die Ungeeignetheit f\u00fcr unbebaute Grundst\u00fccke und Immobilien ohne Ertr\u00e4ge. Bei Unternehmen verzerren subjektive Annahmen bei Zinss\u00e4tzen die Zahlen, schwankende oder unregelm\u00e4\u00dfige Ertr\u00e4ge erschweren die Anwendung, die Datenqualit\u00e4t ist entscheidend, die hohe Komplexit\u00e4t bleibt, und eine exakte Berechnung ist mangels Annahmen nicht m\u00f6glich.<\/p>

Auch die historischen Daten machen die unsichere Prognose angreifbar, und die Prognoseunsicherheit kann Wertunterschiede ausl\u00f6sen. Finanzplanungen und Marktkenntnisse sind Pflicht, und in Krisenzeiten wird die Ermittlung unzuverl\u00e4ssig. Seri\u00f6se Immobiliengutachter sichern das Ergebnis deshalb mit einem zweiten Bewertungsverfahren ab. Besonders zuverl\u00e4ssig ist die Methode mit stabilen, vorhersagbaren Cashflows<\/strong> in etablierten M\u00e4rkten mit ausreichend Vergleichsdaten.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Fazit \/ Zusammenfassung<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Das Ertragswertverfahren ist eine pr\u00e4zise Methode zur Wertermittlung<\/strong> von renditeorientierten Immobilien und liefert marktorientierte Ergebnisse. Allerdings ist die komplexe Berechnung anspruchsvoll, weshalb sich professionelle Unterst\u00fctzung oder gute Bewertungstools lohnen, wenn Sie eine Immobilie bewerten m\u00f6chten. Auch in der Unternehmensbewertung<\/strong> ist es eine zentrale Methode: Sie sch\u00e4tzen den k\u00fcnftigen Jahresreinertrag<\/strong> und zinsen ihn auf den momentanen Zeitpunkt ab, um den Unternehmenswert<\/strong> aus den zuk\u00fcnftigen Ertr\u00e4gen zu bestimmen. Das hilft bei Investitionen, beim anstehenden Verkauf und bei Entscheidungen \u00fcber den Wert des Unternehmens.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Overrent und Underrent<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Ein Knackpunkt beim Ertragswertgutachten<\/strong> ist die Miete. Der Gutachter<\/strong> muss vom markt\u00fcblichen Mietniveau ausgehen, doch Underrent<\/strong> (das Objekt ist zu billig vermietet) und Overrent<\/strong> (die Miete ist \u00fcberdurchschnittlich hoch) wirken unterschiedlich. Bei Gewerbeimmobilien<\/strong> kann Overrent<\/strong> tempor\u00e4r einflie\u00dfen, weil langfristige Mietvertr\u00e4ge bestehen, und der Gutachter<\/strong> bemisst die Dauer der \u00fcberh\u00f6hten Miete samt Zuschl\u00e4gen und Abschl\u00e4gen. Bei Wohnimmobilien<\/strong> bleibt das meist au\u00dfen vor: kurze K\u00fcndigungsfristen und schnelle Anpassung an die markt\u00fcbliche Miete sorgen daf\u00fcr, dass der Ertragswert<\/strong> vor allem auf dieser Miete beruht.<\/p>

Underrent<\/strong> dagegen dr\u00fcckt den Verkehrswert<\/strong>, weil die tats\u00e4chliche Miete unter dem Marktwert<\/strong> liegt und Mieter bei g\u00fcnstigen Mietpreisen selten k\u00fcndigen. Die Differenz wird kapitalisiert und abgezinst, wobei die Kappungsgrenze<\/strong> zu beachten ist. Die Folge ist eine langfristige Minderung von Ertragswert<\/strong> und Verkehrswert<\/strong> der Immobilie. Mehr zur Einordnung des Objekts bekommen Sie mit dem Beitrag zum Immobilienberater<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Immobilien richtig bewerten: der Betriebsnotwendigkeits-Test<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Bei der Unternehmensbewertung<\/strong> spielen Immobilien oft eine entscheidende Rolle und werden dennoch h\u00e4ufig falsch eingesch\u00e4tzt. Der Schl\u00fcssel ist die Kategorisierung per Betriebsnotwendigkeits-Test<\/strong> mit drei Fragen: Braucht der Gesch\u00e4ftsbetrieb die Immobilie (Produktion, Lager, Verwaltung)? Ist sie r\u00e4umlich und funktional verbunden? W\u00e4re der Betrieb ohne sie beeintr\u00e4chtigt? Dreimal Ja bedeutet betriebsnotwendige Immobilien, die \u00fcber kalkulatorische Nutzungskosten in die Ertragswertberechnung einflie\u00dfen und damit schon in den Cashflows<\/strong> stecken.<\/p>

Gen\u00fcgt ein einziges Nein, gelten nicht-betriebsnotwendige Immobilien. Sie werden separat bewertet und zum Unternehmenswert<\/strong> addiert, etwa vermietete Geb\u00e4udeteile, brachliegende Grundst\u00fccke oder Ferienimmobilien. Hier greift das klassische Ertragswertverfahren f\u00fcr Immobilien. Zwischen Eigennutzung und Vermietung entscheidet die Bewertungsmethode \u00fcber mehrere hunderttausend Euro beim Verkaufspreis. Auch bei Verkauf mit Belastungen lohnt ein Blick in unseren Beitrag zum Verkauf einer GmbH mit Schulden<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

Typische Stolperfallen und wie Sie sie vermeiden<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Bei der praktischen Anwendung gibt es Fallstricke, die den Unternehmenswert<\/strong> erheblich verzerren. Die erste ist die \u00dcberbewertung durch emotionale Bindung: Viele Unternehmer h\u00e4ngen an ihrem Lebenswerk, und emotionale Aspekte, jahrzehntelange Aufbauarbeit und pers\u00f6nliche Opfer flie\u00dfen in objektive Bewertungsverfahren nicht ein. Potenzielle K\u00e4ufer interessieren sich f\u00fcr zuk\u00fcnftige Ertr\u00e4ge, nicht f\u00fcr vergangene Leistungen.<\/p>

Die zweite ist die Unterbewertung von versteckten Assets. Stille Reserven<\/strong> wie nicht-betriebsnotwendige Immobilien, unterbewertete Grundst\u00fccke oder Markenrechte<\/strong> erh\u00f6hen den Gesamtwert, gerade bei Familienunternehmen<\/strong> mit langer Geschichte, wo oft unentdeckte Wertpotenziale liegen. Die dritte betrifft Immobilien-Bewertungsfehler: Eine falsche Kategorisierung f\u00fchrt zu systematischen Fehlern. Ein vermietetes Obergeschoss, das sich separat vermarktet lie\u00dfe, gilt f\u00e4lschlich als betriebsnotwendig, w\u00e4hrend Produktionsfl\u00e4chen, die f\u00fcr den Gesch\u00e4ftsbetrieb unverzichtbar sind, manchmal als nicht-betriebsnotwendig durchgehen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t<\/path><\/svg>\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tJetzt kostenlos beraten lassen<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"ertragswertverfahren\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t

H\u00e4ufig gestellte Fragen (FAQ)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t
Gibt es einen kostenlosen Ertragswertverfahren-Rechner? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Ja, online und als Excel-Vorlage finden Sie viele kostenlose Rechner<\/strong> f\u00fcr das Ertragswertverfahren<\/strong>. Sie liefern eine gute Ersteinsch\u00e4tzung<\/strong>, wenn Sie Bodenrichtwert<\/strong>, Miete<\/strong>, Bewirtschaftungskosten<\/strong>, Liegenschaftszins<\/strong> und Restnutzungsdauer<\/strong> sauber eintragen. F\u00fcr Finanzamt<\/strong>, Gericht<\/strong> oder Bank<\/strong> reicht ein Rechner aber nicht, dort z\u00e4hlt ein Verkehrswertgutachten<\/strong> von einem zertifizierten Sachverst\u00e4ndigen<\/strong>.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t
Wo finde ich den Vervielf\u00e4ltiger (Tabelle)? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Den Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> lesen Sie aus einer Tabelle<\/strong> ab, und zwar anhand von Liegenschaftszins<\/strong> und Restnutzungsdauer<\/strong>. Eine solche Tabelle<\/strong> steht in Anlage 21 BewG<\/strong>. Sie k\u00f6nnen den Wert auch selbst berechnen: (q^n \u2212 1) \/ (q^n \u00d7 (q \u2212 1)), wobei q = 1 + Zinssatz und n = Restnutzungsdauer<\/strong> in Jahren. Bei 5 %<\/strong> und 40 Jahren<\/strong> ergibt das 17,16<\/strong>.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t
Wie wendet das Finanzamt das Ertragswertverfahren an? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Das Finanzamt<\/strong> bewertet vermietete Objekte etwa f\u00fcr Erbschaftssteuer<\/strong> oder Schenkungssteuer<\/strong> nach dem Bewertungsgesetz<\/strong> und arbeitet dabei st\u00e4rker mit pauschalen<\/strong> Werten als ein Sachverst\u00e4ndiger<\/strong>. Ein Gutachter setzt Liegenschaftszins<\/strong> und Bewirtschaftungskosten<\/strong> objektspezifisch an. Weist ein Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert<\/strong> nach, kann das Finanzamt<\/strong> ihn anerkennen.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t
Was ist die Bodenwertverzinsung und warum ziehe ich sie ab? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Die Bodenwertverzinsung<\/strong> ist der Teil des Reinertrags<\/strong>, der auf das Grundst\u00fcck<\/strong> entf\u00e4llt: Bodenwert<\/strong> mal Liegenschaftszins<\/strong>. Sie ziehen ihn ab, weil der Bodenwert<\/strong> am Ende separat addiert wird. Ohne diesen Schritt w\u00fcrden Sie den Boden<\/strong> doppelt z\u00e4hlen. \u00dcbrig bleibt der Geb\u00e4udereinertrag<\/strong>, den Sie mit dem Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> kapitalisieren.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t
Wie stark beeinflusst der Liegenschaftszins den Ertragswert? <\/div><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t\t<\/path><\/svg><\/span>\n\t\t<\/span>\n\n\t\t\t\t\t\t<\/summary>\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Sehr stark. Ein h\u00f6herer Liegenschaftszins<\/strong> senkt den Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> und damit den Ertragswert<\/strong>, ein niedrigerer erh\u00f6ht ihn. Im Beispiel der Terrassenwohnung<\/strong> liegt der Vervielf\u00e4ltiger<\/strong> bei 5 %<\/strong> und 40 Jahren<\/strong> bei 17,16<\/strong>. Schon 1 Prozentpunkt<\/strong> mehr oder weniger verschiebt das Ergebnis sp\u00fcrbar, deshalb sollten Sie den Zinssatz<\/strong> immer mit Blick auf Lage<\/strong>, Objektart<\/strong> und Marktrisiken<\/strong> w\u00e4hlen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/details>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t