{"id":5999,"date":"2026-09-29T13:30:14","date_gmt":"2026-09-29T11:30:14","guid":{"rendered":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/?p=5999"},"modified":"2026-09-29T13:31:12","modified_gmt":"2026-09-29T11:31:12","slug":"indexmiete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/westmont-group.com\/blog\/indexmiete\/","title":{"rendered":"Indexmiete: Berechnung, Erh\u00f6hung und Rechte 2026"},"content":{"rendered":"\t\t
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Indexmiete im \u00dcberblick: Berechnung, Erh\u00f6hung und Rechte<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein Brief im Postfach, eine neue Kaltmiete, und pl\u00f6tzlich fehlt jeden Monat ein sp\u00fcrbarer Betrag im Budget. Genau das erleben viele Mieter mit einem Indexmietvertrag, seit Indexmieten in Gro\u00dfst\u00e4dten mit knappem Wohnraum immer h\u00e4ufiger vereinbart werden. Die Kopplung an die Inflation<\/strong> wirkt zun\u00e4chst harmlos, wird aber schnell zur Kostenfalle, wenn die Lebenshaltungskosten steigen. Wir von der Westmont Group<\/a> zeigen Ihnen deshalb Schritt f\u00fcr Schritt, wie das Modell funktioniert und woran Sie eine korrekte Mieterh\u00f6hung erkennen.<\/p>

Das Prinzip ist schnell erkl\u00e4rt: Die Kaltmiete<\/strong> folgt dem Verbraucherpreisindex<\/strong> (VPI), den das Statistische Bundesamt<\/strong> regelm\u00e4\u00dfig ver\u00f6ffentlicht. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im selben Prozentsatz anheben, sinkt er, muss sie fallen. Bei 10 Prozent Inflation w\u00e4ren es also 10 Prozent mehr, bei -1 Prozent ein Prozent weniger. Der aktuelle Stand liegt im August 2026 bei 125,8 Punkten, gerechnet mit dem Basisjahr 2020 = 100. Die rechtliche Grundlage bildet \u00a7 557b BGB<\/strong>.<\/p>

Wichtig ist, was hier nicht gilt: Die Mietpreisbremse<\/strong> wirkt nur bei der Anfangsmiete, die h\u00f6chstens 10 Prozent \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sp\u00e4tere Anpassungen unterliegen weder ihr noch der Kappungsgrenze f\u00fcr regul\u00e4re Erh\u00f6hungen, und der Mietspiegel spielt keine Rolle mehr. Daf\u00fcr braucht jede Erh\u00f6hung eine Mitteilung in Textform, und zwischen zwei Anpassungen liegen mindestens zw\u00f6lf Monate. Neben Formel und Indexrechner finden Sie hier eine Pr\u00fcf-Checkliste f\u00fcr Ihr Schreiben, aktuelle Indexwerte bis August 2026 und den Ausblick auf die Mietrechtsreform.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was ist eine Indexmiete bzw. ein Indexmietvertrag?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Eine Indexmiete ist ein besonderer Mietvertrag: Statt sich am Mietspiegel<\/strong> zu orientieren, koppeln Vermieter und Mieter die Miete an die allgemeine Preisentwicklung. Die Rechtsgrundlage steht in \u00a7 557b BGB<\/strong>, den passenden Wert liefert der Verbraucherpreisindex<\/strong>, den das Statistische Bundesamt<\/strong> regelm\u00e4\u00dfig ver\u00f6ffentlicht. Angepasst wird ausschlie\u00dflich die Kaltmiete<\/strong>, also die Nettokaltmiete ohne Nebenkostenvorauszahlung. Wie viel Zeit der Vermieter f\u00fcr die Betriebskosten hat, erkl\u00e4rt unser Beitrag zur Nebenkostenabrechnung Frist<\/a><\/strong><\/span>.<\/p>

Als Referenz ist allein der VPI f\u00fcr Deutschland<\/strong> zul\u00e4ssig, jeder andere Preisindex scheidet aus. Das macht das Modell transparent: Der Wert ist ein offizieller Wert, jeder kann ihn abrufen und die Rechnung des Vermieters nachpr\u00fcfen. Die Kopplung funktioniert in beide Richtungen. Steigen die Lebenshaltungskosten, w\u00e4chst die Miete mit der Inflation, bei einer Deflation muss sie sinken.<\/p>

Im Kern ist das Modell ein Tauschgesch\u00e4ft. Der Vermieter verzichtet auf das Vergleichsmietenverfahren und die Anpassung an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete und erh\u00e4lt daf\u00fcr planbare Erh\u00f6hungen. Eine Kombination beider Wege ist nicht m\u00f6glich, die Entscheidung f\u00e4llt also vor dem Abschluss des Mietvertrags. Ob Sie in einem Index Mietvertrag wohnen, erkennen Sie an einer Klausel, die den Preisindex nennt. Fehlt sie, gelten die normalen Regeln.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Wann und wie oft darf die Indexmiete erh\u00f6ht werden? (Indexmiete Erh\u00f6hung)<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die gute Nachricht zuerst: Die Miete steigt nie von allein. Jede Indexmiete Erh\u00f6hung beginnt mit einem Erh\u00f6hungsschreiben<\/strong> des Vermieters, und das muss in Textform<\/strong> kommen. Eine E-Mail gen\u00fcgt, solange sie die \u00c4nderung des Preisindex und die neue Miete als Geldbetrag nennt. Die h\u00f6here Miete gilt ab dem \u00fcbern\u00e4chsten Monat<\/strong> nach dem Zugang des Schreibens, und zwischen zwei Anpassungen m\u00fcssen mindestens zw\u00f6lf Monate<\/strong> liegen (\u00a7 557b BGB<\/strong>). Stieg die Miete etwa zum 1. September 2023, ist der n\u00e4chste Anstieg fr\u00fchestens zum 1. September 2024 m\u00f6glich. Zwischen dem Zugang und dem Anstieg muss zudem ein voller Kalendermonat liegen.<\/p>

Muss der Vermieter jedes Jahr erh\u00f6hen? Nein. Der BGH<\/strong> hat am 26.05.2021 (Az. VIII ZR 42\/20) best\u00e4tigt, dass er sp\u00e4ter erh\u00f6hen oder ganz verzichten kann. Ein Beispiel: Liegt die Inflation im ersten Jahr bei 0,5 Prozent und bleibt die Miete deshalb gleich, steigt sie im zweiten Jahr aber um 4,5 Prozent, darf der Vermieter insgesamt 5 Prozent verlangen. Das Nachholen klappt hier, weil der Ausgangsindex unver\u00e4ndert bleibt. Anders sieht es aus, wenn er nur einen Teil des Anstiegs geltend macht: Fachanw\u00e4ltin Ira H\u00f6rndler sieht nach dem Gesetzeswortlaut keine M\u00f6glichkeit, den Rest sp\u00e4ter einzufordern. Ein Verzicht \u201ebis auf Weiteres\u201c im Schreiben ist rechtlich heikel und kaum erprobt.<\/p>

Viele Vertr\u00e4ge enthalten zus\u00e4tzlich einen Schwellenwert<\/strong>. Die Indexklausel legt dann fest, dass erst ab einem Anstieg von drei Prozent oder f\u00fcnf Prozent angepasst wird, damit kleine Ausschl\u00e4ge keine Erh\u00f6hung ausl\u00f6sen. Manche Klauseln geben nur 90 Prozent der Indexentwicklung weiter. An diese Vertragsgrenzen ist der Vermieter gebunden, sonst wird die Mietanpassung angreifbar. Pr\u00fcfen Sie deshalb bei jeder Indexmiete Erh\u00f6hung zuerst den Vertragstext und erst danach die Rechnung.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Indexmiete berechnen: Formel und Beispiele <\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Indexmiete berechnen klingt aufwendig, ist aber reine Prozentrechnung. Sie brauchen zwei Zahlen aus der Tabelle des Statistischen Bundesamts: den alten Indexstand<\/strong> im Ausgangsmonat<\/strong> und den neuen Indexstand<\/strong>. Ausgangsmonat ist der Mietbeginn oder der Monat, auf dessen Indexstand sich die letzte Mietanpassung bezog, der genaue Wortlaut steht im Vertrag. Die Formel<\/strong> lautet: (neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100 – 100 = Prozentsatz<\/strong> der \u00c4nderung. Direkt zur neuen Miete f\u00fchrt: Neue Miete = Alte Miete \u00d7 (Neuer VPI \u00f7 Alter VPI)<\/strong>. Sechs Indexpunkte mehr bedeuten \u00fcbrigens nicht sechs Prozent mehr Miete, denn der Index steht im Basisjahr 2020 bei 100.<\/p>

So sieht es aus, wenn Sie die Indexmiete berechnen und echte Werte einsetzen: Ihr Vertrag startete im Mai 2022 mit 850 Euro Kaltmiete, dazu kommen 95 Euro Nebenkosten. Der VPI stand damals bei 109,8 Punkten, im August 2026 liegt er bei 125,8. Das sind 16 Indexpunkte mehr, in Prozent 14,57 %<\/strong>. Der Erh\u00f6hungsbetrag<\/strong> betr\u00e4gt rund 123,86 Euro, die neue Kaltmiete 973,86 Euro und die Gesamtmiete inklusive Nebenkosten 1.068,86 Euro. Geht das Schreiben noch im September zu, gilt der h\u00f6here Betrag ab November 2026.<\/p>

Ein zweites Beispiel zeigt einen kurzen Zeitraum: Von Januar 2023 bis Januar 2024 stieg der VPI von 114,3 auf 117,6 Punkte. Das ergibt 2,8871, gerundet 2,9 %. Bei 920 Euro Kaltmiete sind das 26,56 Euro, also 946,56 Euro. Von Mai 2022 (109,8) bis Mai 2023 (116,5) lag der Anstieg \u00fcbrigens bei 6,1 %. Wer die neue Kaltmiete nachrechnen will, gleicht sein Ergebnis am besten immer mit dem Rechenweg des Vermieters ab und achtet darauf, dass zwischen zwei Erh\u00f6hungen mindestens 12 Monate liegen.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Indexmiete Rechner<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Sie m\u00f6chten nicht selbst rechnen? Dann hilft ein Indexmiete Rechner. Die meisten Tools fragen nach Monat und Jahr der Anfangsmiete oder der letzten Miet\u00e4nderung, nach dem Berechnungstermin und nach der derzeitigen Miete. Ausgegeben werden der Index, der Anstieg in Punkten und in Prozent, der Erh\u00f6hungsbetrag und die neue Miete. Ein Preisindexrechner<\/strong> arbeitet dabei nach \u00a7 557b BGB mit dem Basisjahr 2020 = 100<\/strong>, der aktuelle Indexstand liegt bei 125,8<\/strong> (August 2026). Auch regionale Eigent\u00fcmervereine, etwa in M\u00fcnchen, stellen einen Indexmieten-Rechner bereit, teils mit PDF, E-Mail-Versand und Drucken.<\/p>

Die offizielle Variante ist der Wertsicherungsrechner<\/strong> von Destatis<\/strong>. So gehen Sie vor: Ver\u00e4nderungsrate in Prozent w\u00e4hlen, den Verbraucherpreisindex f\u00fcr Deutschland anklicken, die Monatsindizes ausw\u00e4hlen und die beiden Indexst\u00e4nde (VPI Deutschland) eintragen. Das Ergebnis ist die prozentuale \u00c4nderung, die Sie anschlie\u00dfend auf einen Geldbetrag hochrechnen. Wichtig: Die Rechner setzen den zuletzt ver\u00f6ffentlichten Indexstand voraus, und wie bei jeder Software gilt Irrtum vorbehalten.<\/p>

Ein eigener Indexmiete Rechner ist am Ende nicht zwingend n\u00f6tig. Mit der Formel und einer VPI-Tabelle kommen Sie zum selben Ergebnis, nur etwas langsamer. Ein Verbraucherpreisindex-Rechner setzt die Werte automatisch ein und zeigt den Erh\u00f6hungsbetrag sofort an, den Sie mit der Forderung im Schreiben vergleichen k\u00f6nnen. Weicht das Ergebnis ab, steckt oft ein falscher Ausgangsmonat oder ein veralteter Indexstand dahinter. Speichern Sie das Ergebnis dann als PDF und kl\u00e4ren Sie die Abweichung mit Ihrem Vermieter.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Verbraucherpreisindex Miete Tabelle<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Wer nach der Verbraucherpreisindex Miete Tabelle sucht, braucht meist einen konkreten Wert f\u00fcr den Ausgangsmonat oder den aktuellen Monat. Seit M\u00e4rz 2023 arbeitet Destatis<\/strong> mit dem Basisjahr 2020 = 100<\/strong>, alle Punkte beziehen sich also auf dieses Jahr. Die Jahreswerte zeigen den Verlauf:<\/p>

Jahr<\/th>Verbraucherpreisindex (Punkte)<\/th>Ver\u00e4nderung zum Vorjahr<\/th><\/tr><\/thead>
2020<\/td>100,0<\/td>+0,5 %<\/td><\/tr>
2021<\/td>103,1<\/td>+3,1 %<\/td><\/tr>
2022<\/td>110,2<\/td>+6,9 %<\/td><\/tr>
2023<\/td>116,7<\/td>+5,9 %<\/td><\/tr>
2024 (Jahresdurchschnitt)<\/td>119,3<\/td>+2,2 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>

F\u00fcr Ihre Rechnung z\u00e4hlen die Monatswerte mehr als die Jahresdurchschnitte. Der aktuelle Verbraucherpreisindex<\/strong> steht im August 2026 bei 125,8 Punkten. Eine vollst\u00e4ndige Indexmiete Tabelle mit Werten ab 2019 finden Sie in der GENESIS-Datenbank. Die Themenseite \u201eKonjunkturindikatoren\u201c mit der Verbraucherpreisindex Miete Tabelle wird ab KW 43 2026 nicht mehr aktualisiert, f\u00fcr neue Zahlen ist die GENESIS-Datenbank deshalb die sichere Quelle. Der Wert f\u00fcr 2024 wurde zun\u00e4chst vorl\u00e4ufig ausgewiesen.<\/p>

Spannend sind die Sondergliederungen<\/strong> von Destatis<\/strong> (Stand 10. September 2026). Die Nettokaltmiete<\/strong> kommt im August 2026 auf 111,8 Punkte, nach 110,6 im Januar 2026 und 109,7 im August 2025, die Dienstleistungen liegen bei 122,1. Seit 2020 sind die Nettokaltmieten damit um 11,8 Prozent gestiegen, der allgemeine Preisindex mit 125,8 dagegen um 25,8 Prozent. Diese L\u00fccke erkl\u00e4rt, warum Indexmieter seit 2021 im Schnitt st\u00e4rker belastet wurden als Mieter mit normalem Vertrag, und sie ist der Grund, warum der Nettokaltmietenindex<\/strong> als alternativer Ma\u00dfstab diskutiert wird. Wer eine belastbare Verbraucherpreisindex Miete Tabelle f\u00fcr die eigene Rechnung sucht, vergleicht am besten beide Reihen.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Indexmiete und Mietpreisbremse<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Mietpreisbremse und Indexvertrag ber\u00fchren sich nur an einem Punkt: der Ausgangsmiete<\/strong>. Beim Vertragsabschluss darf die Anfangsmiete h\u00f6chstens 10 Prozent \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete<\/strong> liegen. Danach greift die Mietpreisbremse<\/strong> nicht mehr, und jede Indexerh\u00f6hung folgt allein dem Verbraucherpreisindex, der Mietspiegel spielt keine Rolle mehr. Ausnahmen gelten f\u00fcr Neubau<\/strong>, f\u00fcr eine umfassende Modernisierung und dann, wenn schon der Vormieter<\/strong> mehr gezahlt hat.<\/p>

F\u00fcr Bestandsmieter steckt darin Verhandlungsspielraum. Liegt die Miete nach einer Indexerh\u00f6hung mehr als 10 Prozent \u00fcber der Vergleichsmiete und zieht der Mieter aus, darf der Vermieter bei der Neuvermietung nicht denselben Preis verlangen. Nach Ira H\u00f6rndler d\u00fcrfen Erh\u00f6hungen der vergangenen 12 Monate gegen\u00fcber einem Neumieter nicht geltend gemacht werden, dem Vermieter entginge also der zwischenzeitliche Anstieg. Deshalb hat er meist ein Interesse daran, dass der Bestandsmieter bleibt. Das gibt Ihnen Spielraum bei Gespr\u00e4chen \u00fcber die Mieterh\u00f6hung.<\/p>

Die Grenze nach oben markiert der Mietwucher<\/strong>: Liegt die k\u00fcnftige Miete 50 Prozent oder mehr \u00fcber der Vergleichsmiete, ist die Erh\u00f6hung unzul\u00e4ssig. Manche Vermieter nutzen den Indexvertrag gezielt, um trotz Mietpreisbremse weiter anzupassen. Sie starten mit einer Anfangsmiete, die der Bremse gen\u00fcgt, und lassen die Miete danach mit dem VPI wachsen. Das ist zul\u00e4ssig, solange die Ausgangsmiete stimmt. Vergleichen Sie sie deshalb schon beim Einzug mit dem Mietspiegel.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"indexmiete\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Indexmiete vs. Staffelmiete<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Beide Modelle regeln Erh\u00f6hungen schon im Vertrag, funktionieren aber gegens\u00e4tzlich. Die Staffelmiete<\/strong> legt die Staffelbetr\u00e4ge im Voraus fest, sie ist also fix und bietet maximale Planungssicherheit<\/strong>. Der Indexvertrag ist dynamisch und folgt der Inflation, das bedeutet mehr Flexibilit\u00e4t, aber auch mehr Risiko. Auch die Basis unterscheidet sich: Bei der Staffel sind es vertragliche Betr\u00e4ge, beim Index der VPI. Eine Kombination beider Modelle ist nicht erlaubt, und mit dem Vertragsende endet auch die Staffel.<\/p>

Wer nachrechnet, sieht den Unterschied. Zwischen 2002 und 2022 lag die Teuerung bei knapp 40 Prozent<\/strong>, eine vor 20 Jahren gemietete Wohnung mit Indexvertrag w\u00e4re entsprechend teurer geworden. Eine Staffelmiete mit 2 Prozent pro Jahr ergibt nach 20 Jahren 49 Prozent<\/strong>, also sogar etwas mehr. Zum Vergleich: Regul\u00e4re Mieterh\u00f6hungen d\u00fcrfen innerhalb von drei Jahren h\u00f6chstens um 20 Prozent steigen, in angespannten M\u00e4rkten um 15 Prozent.<\/p>

Welches Modell besser passt, h\u00e4ngt von Ihrer Inflationserwartung ab. Die EZB<\/strong> strebt knapp 2 Prozent an. Liegt die Teuerung darunter, f\u00e4hrt der Mieter mit dem Index besser, liegt sie dar\u00fcber, ist die Staffel g\u00fcnstiger. Die j\u00fcngere Vergangenheit zeigt das Risiko: 2022 lag die Inflation bei 6,9 Prozent, 2023 bei 5,9 Prozent, und erst seit Fr\u00fchling 2023 sinkt die Rate wieder. Beim Indexvertrag greift die Mietpreisbremse<\/strong> au\u00dferdem nur beim Einzug. Wer maximale Planungssicherheit will, w\u00e4hlt die Staffel, wer Anpassung ohne Verhandlung bevorzugt, den Index.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Vorteile und Nachteile der Indexmiete<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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F\u00fcr Mieter liegt der gr\u00f6\u00dfte Vorteil in der Transparenz: Die Inflation ist \u00f6ffentlich bekannt, das Schreiben l\u00e4sst sich schnell nachrechnen, und b\u00f6se \u00dcberraschungen bleiben aus. Bei niedriger oder negativer Inflation fallen Erh\u00f6hungen klein aus, manchmal liegen sie sogar unter der Vergleichsmiete<\/strong>. Ein klarer Nachteil zeigt sich bei hoher Inflation: Die Miete steigt kr\u00e4ftig, obwohl auch alle anderen Lebenshaltungskosten teurer werden, und die Mietpreisbremse<\/strong> greift nicht. Ob Indexmieten f\u00fcr Mieter gut oder schlecht sind, entscheidet also der Zeitpunkt.<\/p>

Vermieter profitieren von Rechtssicherheit<\/strong>, weil \u00a7 557b BGB den Rahmen klar setzt. Die Berechnung ist objektiv, eine Zustimmung des Mieters ist nicht n\u00f6tig, und Widerstand bleibt seltener als beim Vergleichsmietenverfahren, das ein wasserdichtes Schreiben samt Begr\u00fcndung verlangt. Zus\u00e4tzlich sorgt der automatische Inflationsausgleich<\/strong> f\u00fcr eine marktn\u00e4here Mietentwicklung als der oft verz\u00f6gerte Mietspiegel<\/strong>. Auch die Einnahmen lassen sich besser planen, gerade bei langfristigen Mietverh\u00e4ltnissen. Wer vermietet, denkt meist auch an die Steuer: Wie sich eine vermietete Wohnung abschreiben<\/a><\/strong><\/span> l\u00e4sst, zeigt unser Ratgeber. Der Nachteil: Bei sehr niedriger Inflation steigt die Miete langsamer als die Vergleichsmiete, bei negativer Inflation muss der Vermieter auf Verlangen sogar senken, und eine Modernisierung<\/strong> erlaubt keine Zusatzerh\u00f6hung.<\/p>

Wo Mieten stagnieren, w\u00e4hrend die Inflation weiterl\u00e4uft, kann der Index in manchen Regionen \u00fcber die orts\u00fcbliche Miete hinausf\u00fchren. Doch Vorsicht: Wer dauerhaft und voll anhebt, riskiert den Auszug des Mieters, und ab 50 Prozent \u00fcber der Vergleichsmiete droht der Vorwurf des Mietwuchers<\/strong>. Hinzu kommt das Formfehler-Risiko: Ein unsauberes Schreiben f\u00fchrt zur Anfechtung der Erh\u00f6hung, weil die Berechnung nicht nachvollziehbar ist. Sauber gerechnet und sachlich kommuniziert, bleibt der Index f\u00fcr beide Seiten ein faires Modell.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Indexmiete und Modernisierung<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Bei einem Indexmietvertrag darf die Miete nicht st\u00e4rker steigen als die Inflationsrate<\/strong>, auch nicht durch eine Modernisierung<\/strong>. Freiwillige Ma\u00dfnahmen wie ein neues Bad rechtfertigen keine Zusatzerh\u00f6hung. Die einzige Ausnahme ist eine Ma\u00dfnahme, zu der eine gesetzliche Pflicht<\/strong> besteht. Auch eine Anpassung an die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete oder den Mietspiegel ist ausgeschlossen.<\/p>

F\u00fcr Mieter ist das langfristig eher ein Vorteil. Fachanw\u00e4ltin Ira H\u00f6rndler<\/strong> verweist darauf, dass der Geb\u00e4udebestand erheblich saniert werden muss, bei indexierten Mieten aber Erh\u00f6hungen wegen Sanierungen nur sehr eingeschr\u00e4nkt m\u00f6glich sind. Die energetische Sanierung<\/strong> belastet Mieter mit Indexvertrag daher weniger als andere, trotz der hohen Inflation der letzten Jahre.<\/p>

Vermieter sollten das vor der Vertragswahl bedenken. Stehen gr\u00f6\u00dfere Sanierungen an, ist ein anderes Modell oft sinnvoller, denn nur dort l\u00e4sst sich die Miete entsprechend anheben. Wer den Ertrag seiner Immobilie kalkuliert, pr\u00fcft au\u00dferdem, was das Ertragswertverfahren<\/a> <\/strong><\/span>f\u00fcr vermietete Objekte ergibt. Sind Sie unsicher, welches Modell zu Ihrem Objekt passt, sprechen Sie mit uns bei der Westmont Group.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Sinkender Index<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein sinkender Index<\/strong> kommt selten vor, ist aber vorgesehen: F\u00e4llt der Verbraucherpreisindex<\/strong>, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietsenkung<\/strong>. Das gilt bei Deflation<\/strong> ebenso wie bei negativer Inflation. Grundlage ist wieder \u00a7 557b BGB<\/strong>, und die Klausel im Vertrag muss die Herabsetzung der Kaltmiete ausdr\u00fccklich zulassen. Sinken also die Lebenshaltungskosten, sinkt auch die Inflationsrate im Vertragssinn ins Minus, und die Miete folgt.<\/p>

Der Haken: Nichts geschieht automatisch. Der Vermieter hat keine Verpflichtung, von sich aus zu senken. Der Mieter muss ihn anschreiben, in Textform und mit denselben Formalit\u00e4ten wie bei einer Erh\u00f6hung, also mit der Index\u00e4nderung und der neuen Miete als Geldbetrag. Nach Ira H\u00f6rndler wissen viele Mieter davon nichts und verzichten unbewusst auf die Senkung.<\/p>

Nicht verwechseln sollten Sie das mit einer Mietminderung wegen M\u00e4ngeln, etwa nach einem Wasserschaden<\/a><\/strong><\/span>. Die eine folgt aus einem Mangel der Wohnung, die andere allein aus dem Preisindex. In der Praxis blieb der Fall eines wirklich fallenden Index bisher selten, trotzdem lohnt ein Blick in den Vertrag, ob die Senkungsm\u00f6glichkeit dort steht.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Was im Indexmietvertrag stehen muss<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ein Index Mietvertrag ist nur g\u00fcltig, wenn die Vereinbarung stimmt. Eine gesetzliche Regelung gibt es seit 2001 in \u00a7 557b BGB<\/strong>. Die Vereinbarung braucht die Schriftform<\/strong>: Beide Seiten m\u00fcssen den Vertrag mit ihrer Unterschrift best\u00e4tigen (\u00a7 126 BGB<\/strong>). Drinstehen muss, welcher Preisindex ma\u00dfgeblich ist, n\u00e4mlich der VPI f\u00fcr Deutschland<\/strong> des Statistischen Bundesamts, und wann der Vermieter erh\u00f6hen darf. Au\u00dferdem muss der Vertrag eine Senkungsm\u00f6glichkeit enthalten, die Miete darf also nicht nur steigen, sondern muss bei sinkendem Index auch fallen.<\/p>

Was nicht im Vertrag stehen muss: das Basisjahr, eine Wartefrist<\/strong>, der Hinweis auf den Monatsindex statt des Jahresindex und der Bezug auf die Nettokaltmiete. Das hat der BGH<\/strong> am 26.05.2021 (Az. VIII ZR 42\/20) klargestellt. \u00dcbrig bleibt eine typische Indexklausel: Die Kaltmiete \u00e4ndert sich im gleichen Prozentsatz wie der VPI gegen\u00fcber dem Vorjahr, bleibt aber mindestens ein Jahr unver\u00e4ndert (abgesehen von \u00c4nderungen nach \u00a7\u00a7 559 und 560 BGB). Der Vermieter belegt die Erh\u00f6hung mit den amtlichen Indexziffern als Nachweis, sie erfolgt in Textform und wirkt ab dem \u00fcbern\u00e4chsten Monat. Ein Schwellenwert kann erg\u00e4nzt werden.<\/p>

Wann droht Unwirksamkeit<\/strong>? Wenn die Klausel versteckt oder \u00fcberraschend ist. Das LG Berlin<\/strong> II entschied am 13.01.2025 (Az. 63 S 138\/24), dass ein pauschaler Verweis auf \u00a7 557b BGB unter \u201eSonstige Vereinbarungen\u201c am Ende des Vertrags nicht gen\u00fcgt. Eine Klausel, die nur Erh\u00f6hungen zugunsten des Vermieters vorsah und keine Senkung des Mietzinses zulie\u00df, erkl\u00e4rte das LG Berlin am 20.06.2024 (Az. 67 S 83\/24) ebenfalls f\u00fcr unwirksam. Lesen Sie Ihren Index Mietvertrag also genau, bevor Sie eine Erh\u00f6hung akzeptieren.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Welche Bedeutung haben Indexmietvertr\u00e4ge in Deutschland?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Insgesamt spielen Indexmietvertr\u00e4ge noch eine kleinere Rolle, in Gro\u00dfst\u00e4dten aber schon eine gro\u00dfe. Das Institut der deutschen Wirtschaft<\/strong> kommt auf 2,6 Prozent aller Mietvertr\u00e4ge. Bei neu gebauten Wohnungen sind es bundesweit rund sieben Prozent, in den sieben gr\u00f6\u00dften St\u00e4dten bei Neubauwohnungen ab 2014 sogar 18,8 Prozent. Der Mieterverein Hamburg<\/strong> beobachtet, dass in Hamburg fast die H\u00e4lfte aller Neuvermietungen eine indexgebundene Miete enth\u00e4lt.<\/p>

Wie stark Indexmieten zuletzt belasteten, zeigt der IW-Wohnindex Q4 2025: 2022 stand einer Inflation von 6,9 % ein Anstieg der Kaltmieten von nur 1,7 % gegen\u00fcber, 2023 waren es 5,9 % zu 2 %, 2024 2,2 % zu 2,1 % und 2025 2,2 % zu 4,1 %. Ausl\u00f6ser waren die hohen Preissteigerungen seit 2021 durch den Krieg in der Ukraine, w\u00e4hrend die L\u00f6hne nicht gleicherma\u00dfen stiegen. Im Jahresdurchschnitt 2021 lag die Inflation bei 3,1 Prozent, im Winter 2022\/23 erreichte sie mit 8,8 Prozent ihren H\u00f6hepunkt, im Mai 2023 waren es noch 6,1 Prozent.<\/p>

Langfristig sah das Bild anders aus. Nach dem Mietpreisindex<\/strong> des Statistischen Bundesamts stiegen die Nettokaltmieten von 1995 bis 2022 um 1,3 % pro Jahr, der Verbraucherpreisindex um 1,7 %. Von 2010 bis 2022 waren es 1,4 % gegen\u00fcber 2,1 %, von 2020 bis 2022 1,5 % gegen\u00fcber 4,7 %, und allein 2022 1,7 % gegen\u00fcber 8,2 %. Zwischen 2010 und 2020 lagen Indexmieten mit 13,5 Prozent sogar unter den regul\u00e4ren Mieten mit 14,3 Prozent. Das BBSR<\/strong> erkl\u00e4rt die langsamere Entwicklung regul\u00e4rer Mieten damit, dass \u00fcber 90 Prozent in Bestandsvertr\u00e4gen stecken, st\u00e4rkere Anpassungen folgen oft erst beim Mieterwechsel.<\/p>

Politisch ist das Thema in Bewegung. Die damalige Bundesbauministerin Klara Geywitz<\/strong> (SPD) sah Mitte Juni 2023 auf dem 70. Deutschen Mietertag gro\u00dfen \u00c4nderungsbedarf und brachte den Nettokaltmietenindex<\/strong> als alternativen Bezugspunkt ins Spiel. Im Rahmen der Mietrechtsreform<\/strong> soll zudem eine besondere Kappungsgrenze<\/strong> f\u00fcr Indexmieten kommen. Bisher gibt es keine gesetzliche Grenze, denn die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent gilt nur f\u00fcr regul\u00e4re Mieterh\u00f6hungen. Bis dahin hilft Wachsamkeit, und daf\u00fcr gen\u00fcgen f\u00fcnf Pr\u00fcfschritte:<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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