Abschreibung Immobilien Tabelle
Wer eine Immobilie vermietet, hat gegenüber dem Staat einen entscheidenden Vorteil: Er darf den Wertverlust des Gebäudes Jahr für Jahr steuerlich geltend machen – ganz ohne tatsächlichen Geldabfluss. Dieses Instrument nennt sich AfA, kurz für Absetzung für Abnutzung, und es ist eines der wirkungsvollsten Werkzeuge, das das deutsche Steuerrecht für Immobilieneigentümer bereithält.
Das Prinzip ist einfach: Jedes Gebäude nutzt sich über die Zeit ab. Der Gesetzgeber erkennt diese Wertminderung an und erlaubt Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen festgelegten Zeitraum steuerlich abzuschreiben. Das Ergebnis ist eine jährliche Steuerersparnis, die den Cashflow aus der Vermietung spürbar verbessert – ohne dass ein einziger Euro die Hand wechselt.
Was viele dabei nicht wissen: Seit 2023 haben sich die Spielregeln erheblich verändert. Die lineare Abschreibung für Neubauten wurde von 2 % auf 3 % angehoben, die degressive AfA ist zurückgekehrt, und wer ein Restnutzungsdauer-Gutachten einholt, kann seine jährliche Abschreibung unter Umständen mehr als verdoppeln. Wer diese Möglichkeiten nicht kennt, verschenkt bares Geld.
Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche AfA-Sätze aktuell gelten, wie die Bemessungsgrundlage korrekt berechnet wird, welche Sonderabschreibungen verfügbar sind – und welche Strategie für Ihre Immobilie den größten steuerlichen Vorteil bringt.
Abschreibungspotenzial, das Sie möglicherweise jeden Monat verlieren
Viele Vermieter schreiben ihre Immobilie noch auf Basis veralteter Werte oder falscher Kaufpreisaufteilung ab – und verlieren dadurch Jahr für Jahr Hunderte oder sogar Tausende Euro an Steuerersparnis. Die Experten der Westmont Group prüfen kostenlos, ob Ihre aktuelle AfA-Strategie wirklich optimal aufgestellt ist oder ob erhebliches Einsparpotenzial ungenutzt bleibt.
Das Wichtigste in Kürze: Grundlagen der Immobilien-AfA
Abschnitt 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sieht eine Absetzung für Abnutzung (AfA) – auch bekannt als Wertminderung – für Immobilien vor. Für die meisten Immobilienarten wird die Abschreibung linear über die Nutzungsdauer berechnet, wobei nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes absetzbar sind. Die Nutzungsdauer unterscheidet sich deutlich: Altbauten (vor 1925) werden mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben, während Neubauten ab 1925 traditionell mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben wurden. Was viele übersehen: Wenn man in der eigenen Immobilie wohnt, kann man sie nicht in der Steuererklärung geltend machen – dieser Vorteil ist Vermietern und Investoren vorbehalten, die das Objekt zur Einkunftserzielung nutzen.
Die steuerliche Zuordnung der Anschaffungs– oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsgutes richtet sich nach seiner regelmäßigen Nutzungsdauer von mehreren Jahren gemäß § 7 EStG. Dabei wird zwischen Gebäudeteil und Grundstücksteil unterschieden: Das Grundstück nutzt sich nicht ab, daher wird nur der Gebäudewert in die Berechnung einbezogen. Eine Abschreibung ist für Anlagevermögen zulässig, nicht jedoch für Umlaufvermögen, wie es bei gewerblichen Immobilienhändlern oder Fix-and-Flip-Transaktionen der Fall ist, bei denen Immobilien zum Verkauf bestimmt sind.
Die gesamte Nutzungsdauer wird gleichmäßig verteilt – das Prinzip der linearen Abschreibung. Der Wertverlust einer Immobilie im Laufe der Zeit ist real: Während Grund und Boden keiner Abschreibung unterliegen, verschleißen Gebäude durch Nutzung. Das Steuerrecht erkennt diese Wertminderung an und erlaubt, die Kosten über einen bestimmten Zeitraum steuerlich abzusetzen, wie im § 7 EStG zur Abschreibung von Wirtschaftsgütern festgelegt.
Als Privatperson stellen sich viele die Frage: Kann ich eine Immobilie auch abschreiben, wenn ich sie selbst bewohne? Die klare Antwort: Eigennutzer haben keinen Anspruch auf die klassische Abschreibung, können jedoch Kosten für Renovierungen und Modernisierungen teilweise steuerlich geltend machen. Diese Unterscheidung ist entscheidend für jede Investitionsentscheidung und sollte von Anfang an in die Berechnung einbezogen werden.
Abschreibungssätze und Tabelle: Die aktuellen Regelungen
| Gebäudetyp | Baujahr | Abschreibungsdauer | AfA-Satz pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Altbau | Vor 1925 | 40 Jahre | 2,5 % |
| Wohngebäude | 1925–2022 | 50 Jahre | 2,0 % |
| Neubau | Ab 2023 | 33,33 Jahre | 3,0 % |
| Wohnungsneubau (degressiv) | Baubeginn 10/2023 – 09/2029 | 33,33 Jahre | 5 % im 1. Jahr, dann 5 % vom Restwert |
Bemessungsgrundlage und Kaufpreisaufteilung: Der entscheidende Hebel
Die meisten Vermieter konzentrieren sich auf den AfA-Satz – dabei liegt das eigentliche Optimierungspotenzial an einer ganz anderen Stelle: der Bemessungsgrundlage. Denn abgeschrieben wird nicht der gesamte Kaufpreis, sondern ausschließlich der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor, da Grundstücke sich steuerrechtlich nicht abnutzen.
Zur Bemessungsgrundlage zählen der Kaufpreis des Gebäudes, anteilige Notarkosten, anteilige Grunderwerbsteuer, anteilige Maklerkosten sowie bei Neubau sämtliche Baukosten inklusive Architektenhonorar. Nicht enthalten sind Grundstückskosten, Finanzierungskosten und mobile Einrichtungsgegenstände.
Das Bundesfinanzministerium stellt ein eigenes Berechnungstool zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung – es führt jedoch häufig zu einem vergleichsweise niedrigen Gebäudeanteil und damit zu einer geringeren jährlichen AfA. Wer stattdessen ein unabhängiges Gutachten zur Kaufpreisaufteilung beauftragt, kann den Gebäudeanteil in vielen Fällen deutlich erhöhen und damit die Abschreibungsbasis spürbar verbessern.
Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro weist das BMF-Tool einen Gebäudeanteil von 60 % aus – das ergibt eine Abschreibungsbasis von 300.000 Euro und bei 2 % AfA eine jährliche Ersparnis von 6.000 Euro. Ein unabhängiges Gutachten kommt auf 75 % Gebäudeanteil – die Abschreibungsbasis steigt auf 375.000 Euro, die jährliche AfA auf 7.500 Euro. Über 10 Jahre sind das 15.000 Euro zusätzliche Steuerersparnis – allein durch eine korrektere Kaufpreisaufteilung.
Der praktische Tipp: Beauftragen Sie vor jedem Immobilienkauf oder spätestens im ersten Steuerjahr einen qualifizierten Sachverständigen mit einem Kaufpreisaufteilungsgutachten. Die Kosten von typischerweise 1.000 bis 2.000 Euro amortisieren sich in den meisten Fällen bereits im ersten Jahr.
Lineare Abschreibung: Der Klassiker für langfristige Investoren
Die Lineare Abschreibung im Detail: Sie ist die klassische und bis 2023 einzig mögliche Form der planmäßigen Gebäudeabschreibung. Linear bedeutet: Jedes Jahr wird der gleiche Betrag abgeschrieben. Bei der linearen Methode wird der Anschaffungs– bzw. Herstellungswert eines Anlagegutes oder einer Immobilie mit einem gleichbleibenden Prozentsatz über den gesamten Zeitraum der Nutzung abgeschrieben. Diese Form der Abschreibung wird bevorzugt, wenn eine gleichmäßige Abnutzung im Zeitverlauf angenommen wird – was bei Immobilien typischerweise der Fall ist, im Gegensatz zu Fahrzeugen oder Maschinen. Daher erfolgt im Bereich Immobilien überwiegend eine lineare Form der Abschreibung, die zu einer gleichbleibenden Steuerersparnis führt.
Die Berechnung der linearen AfA ist denkbar einfach: Jährlicher AfA-Betrag = Abschreibungsbasis × AfA-Satz. Ein Beispiel für ein Gebäude von 2024: 1.000.000 € × 3% = 30.000 € jährliche Abschreibung. Im Jahr der Anschaffung wird die AfA nur zeitanteilig gewährt – für jeden Monat vor der Anschaffung reduziert sich der Jahresbetrag um 1/12. Vor- und Nachteile der linearen AfA sind klar: Vorteile umfassen Einfache Berechnung und Planung, Gleichmäßige Steuerersparnis über die gesamte Laufzeit, sowie keine Dokumentationspflichten für die AfA-Methode. Nachteile sind die Geringere Steuerersparnis in den frühen Jahren verglichen mit der degressiven AfA, keine Flexibilität bei der Verteilung der Abschreibungsbeträge, und sie ist Nachteilig bei hohem Anfangsinvestment und geplanter mittelfristiger Veräußerung.
In der Umgangssprache werden die Begriffe “Absetzen” und “Abschreibung” in Bezug auf Steuern häufig synonym verwendet. Korrekt dürfte “Absetzen” jedoch nur dann genutzt werden, wenn Kosten im Jahr des Entstehens steuerlich abgesetzt werden, während eine “Abschreibung” impliziert, dass eine Immobilie oder ein Wirtschaftsgut über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht wird – eine Unterscheidung, die in der Praxis oft verwischt wird, rechtlich aber bedeutsam ist.
Degressive Abschreibung: Die Turbo-Option für Neubauten
Die degressive Abschreibung (AfA) erlaubt seit Oktober 2023 wieder höhere Abschreibungen in den ersten Jahren. Dabei sinken die Abschreibungsbeträge jährlich, da stets ein fester Prozentsatz vom Restwert berechnet wird. Dieses Modell ist besonders vorteilhaft, wenn Immobilien oder Wirtschaftsgüter zu Beginn stark an Wert verlieren – es sorgt für eine schnellere steuerliche Entlastung und stärkt Liquidität sowie Investitionsbereitschaft.
| Kriterium | Beschreibung |
|---|---|
| Voraussetzungen und Anwendungsbereich |
Die degressive AfA gilt für Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029, ausschließlich für Wohngebäude.
Der Baubeginn muss durch eine Baubeginnsanzeige nachgewiesen werden, die bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Bauamt, Kreis, Gemeinde) einzureichen ist.
Wenn keine lokale Anzeigepflicht besteht, empfiehlt es sich, die Anzeige freiwillig einzureichen, um Anspruch auf die degressive AfA zu sichern. |
| Funktionsweise der degressiven AfA |
Anders als bei der linearen AfA wird nicht jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben.
Stattdessen werden 5 % des jeweiligen Restbuchwerts jährlich angesetzt, wodurch der Abschreibungsbetrag jedes Jahr sinkt.
Beispiel: Jahr 1 – 5 % von 1.000.000 € = 50.000 € Jahr 2 – 5 % von 950.000 € = 47.500 € Jahr 3 – 5 % von 902.500 € = 45.125 € Der optimale Wechsel zur linearen AfA erfolgt, wenn der lineare Betrag höher ist als der degressive. Beispiel: Nach 10 Jahren liegt der Restbuchwert bei 598.737 €, verbleibende Nutzungsdauer 23 Jahre → linear 26.032 €, degressiv 29.937 € – Wechsel noch nicht optimal. |
Fazit: Die degressive AfA bietet besonders in den ersten Jahren erhebliche steuerliche Vorteile und stärkt die Liquidität. Durch einen gut geplanten Wechsel zur linearen AfA kann der langfristige Steuer- und Kapitalvorteil maximiert werden.
Sonderabschreibungen: Zusätzliche Steuervorteile clever nutzen
Die Sonderabschreibung für Immobilien bietet Investoren attraktive steuerliche Vorteile, insbesondere bei energieeffizienten Neubauten. In den ersten drei Jahren können bis zu 15 % des Gebäudewertes abgeschrieben werden; bei Neubau von Mietwohnungen ist zusätzlich eine AfA von bis zu 5 % über vier Jahre möglich. Die Regelung gilt nur für vermietete, nicht selbstgenutzte Immobilien und setzt strenge Kosten- und Energieeffizienzgrenzen voraus. Ziel ist es, den Neubau nachhaltiger Wohnräume zu fördern und Investitionen im Immobiliensektor zu beleben.
Denkmal-AfA: Erhalt mit Steuerbonus
Für Denkmalgeschützte Immobilien gilt einerseits die reguläre AfA für Immobilien im Altbau. Andererseits können Modernisierungskosten einschließlich einer Sanierung über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden – und das auch bei Eigennutzung. Die lineare Abschreibung für Altbauten gilt für Selbstnutzer von Denkmälern jedoch nicht. Denkmaleigentümer bekommen die höheren Kosten ihrer Immobilie besonders zu spüren, denn Nutzung und Erhalt von Baudenkmälern verlangen ihnen besondere finanzielle Lasten ab. Der Gesetzgeber hat als Ausgleich und als Anreiz – hier ein klassisches Beispiel für die Steuerungsfunktion des Steuerrechts – die Denkmal-Abschreibung nach §§ 7i, 10f, 10g, 11b Einkommensteuergesetz (EStG) geschaffen.
Bei der Denkmal-AfA können während der ersten 7 Jahre bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren bis zu 7 % der Kosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, abgesetzt werden. Der Erwerber muss mit denkmalbedingten Zusatzkosten an seinem Objekt belastet sein, weshalb der Grundsatz gilt: „Erst kaufen, dann renovieren.” Das ist insbesondere beim Kauf von einem Projektentwickler zu beachten. Große Ausnahme: Abschreibung (AfA) bei selbstgenutzter Immobilie. Da die Verpflichtungen und Beschränkungen des Denkmalschutzes auch bei eigengenutzten Wohnimmobilien gelten, erlaubt der Gesetzgeber die Abschreibung von 9 % über zehn Jahre wie Sonderausgaben abzuziehen.
Immobilien unter Denkmalschutz können mit der AfA (Abschreibung für Abnutzung) auch nur von Vermietern steuerlich abgesetzt werden. Modernisierungs– und Sanierungsmaßnahmen bieten jedoch sowohl Vermietern als auch Eigennutzern steuerliche Möglichkeiten zur Absetzung, allerdings nicht in gleicher Höhe. Der Gesetzgeber unterstützt damit Eigentümer von Denkmalgebäuden bei deren wichtiger Rolle zur Erhaltung solcher Gebäude für die Allgemeinheit – ein kulturpolitisch motiviertes Instrument mit erheblicher steuerlicher Wirkung. Für weitere Informationen klicken Sie hier
Restnutzungsdauer verkürzen: Der Turbo für Altimmobilien
Die Verkürzung der Restnutzungsdauer ist eine der effektivsten Strategien zur Optimierung Ihrer Immobilienabschreibung. Während das Einkommensteuergesetz standardmäßig eine Nutzungsdauer von 40 bis 50 Jahren vorsieht, kann ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten eine deutlich kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Dies führt zu einer höheren jährlichen AfA und somit zu einer erheblichen Steuerentlastung. Besonders bei älteren Gebäuden, mangelnder Modernisierung oder ungünstiger Bausubstanz rechnet sich ein solches Gutachten schnell.
| Kriterium | Beschreibung |
|---|---|
| Gesetzliche Nutzungsdauer | Standardmäßig 50 Jahre (Wohngebäude 1925–2022), 40 Jahre (Altbau vor 1925), 33 Jahre (Neubauten ab 2023) |
| Nachweis durch Gutachten | Erstellt von einem qualifizierten Sachverständigen; berücksichtigt baulichen Zustand, Marktumfeld und rechtliche Rahmenbedingungen |
| Beispielrechnung | Gesetzlich 50 Jahre → AfA 9.000 €/Jahr bei 450.000 € Gebäudewert. Nach Gutachten 30 Jahre → AfA 15.000 €/Jahr ⇒ +6.000 € jährliche Steuerentlastung |
| Typische Verkürzungsgründe | Altbauten ohne Modernisierung, schlechte Bausubstanz, ungünstiger Grundriss, eingeschränkte Nutzungsflexibilität |
| Kosten eines Gutachtens | Etwa 1.000 – 3.000 €, steuerlich absetzbar |
| Steuerliche Wirkung | Mögliche jährliche Steuerersparnis von 5.000 – 15.000 €, oft bereits im ersten Jahr amortisiert |
| Rechtlicher Rahmen (Stand 2024) | Keine zeitliche Begrenzung der verkürzten Nutzungsdauer mehr; Finanzämter prüfen Gutachten genau; Empfehlung: BMF-Schreiben vom 22.02.2023 beachten |
| Praxisbeispiel | Bei Gebäuden mit starken Baumängeln oder Modernisierungsstau kann die AfA massiv erhöht werden, wenn die Verkürzung vom Sachverständigen begründet wird |
| Kombination mit degressiver AfA | Theoretisch möglich, praktisch meist nicht sinnvoll (hoher Nachweis- und Dokumentationsaufwand) |
Mit dem richtigen Gutachten bis zu 15.000 Euro mehr Steuerersparnis – in 10 Jahren
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet zwischen 1.000 und 3.000 Euro – und kann Ihre jährliche AfA um bis zu 6.000 Euro anheben. Über einen Zeitraum von 10 Jahren bedeutet das eine zusätzliche Steuerersparnis von bis zu 15.000 Euro, die ohne dieses Gutachten einfach liegen bleibt. Die Westmont Group zeigt Ihnen konkret, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt.
AfA Step-Up: Neue Abschreibungsbasis schaffen
Was ist ein AfA-Step Up? Durch die Entwicklung der Immobilienpreise oder bei Immobilien, die schon lange im Eigentum sind (bei Wohnimmobilien etwa 50 Jahre) und daher teilweise keine Abschreibung mehr geltend gemacht werden kann, kann über eine Hebung der Bemessungsgrundlage (AfA-Step Up) nachgedacht werden.
Beispielrechnung zum AfA-Step Up: Das im Jahr 1970 für 100.000 € (ca. 200.000 DM) angeschaffte Gebäude wurde bislang mit 2 % jährlich abgeschrieben. Vom Kaufpreis entfielen 50 % auf das Gebäude. Bislang konnten daher 1.000 € Abschreibung von den Einkünften aus Vermietung steuermindernd abgesetzt werden. Der heutige Wert beträgt 400.000 €, weiterhin entfallen 50 % auf das Gebäude. Nach einem AfA-Step Up können nun 4.000 € von den Einkünften als AfA abgezogen werden.
Ob ein AfA-Step Up sinnvoll ist, muss im Rahmen einer sorgfältigen Gesamtabwägung ermittelt werden. Wenn eine Immobilie schon lange im Besitz ist, sind meist keine nennenswerten Abschreibungen mehr möglich. Falls die Immobilie allerdings stark im Wert gestiegen ist, kann über eine Hebung der Bemessungsgrundlage nachgedacht werden – ein sogenannter AfA Step-Up. Dadurch entstehen neue Abschreibungsmöglichkeiten. Häufig wird ein solches Step-Up auch beim Verkauf einer Immobilie angewendet – ein Instrument, das besonders bei lange gehaltenen Objekten in stark gestiegenen Märkten Sinn macht.
Sanierungen und Modernisierungen: Steuerliche Behandlung verstehen
Sanierungen und Modernisierungen wirken sich erheblich auf die steuerliche Abschreibung von Immobilien aus. Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudekosten (ohne USt) für Renovierungen investiert, zählen diese zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten – ein Sofortabzug ist dann nicht möglich, sondern nur über die AfA.
Eigenheimbesitzer können dagegen bei energetischen Sanierungen von Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind, 20 % der Kosten (max. 40.000 € über drei Jahre) direkt von der Steuer absetzen (§ 35c EStG). Voraussetzung sind Überweisungsnachweise, getrennte Rechnungen für Arbeits- und Materialkosten sowie keine parallele KfW- oder BAFA-Förderung. Gefördert werden unter anderem Heizungs-, Fenster-, Lüftungs- und Dämmmaßnahmen. Vermieter können Sanierungskosten entweder über die AfA oder als Werbungskosten geltend machen – je nach Art und Zeitpunkt der Investition.
Gebäude in Sanierungsgebieten: Erhöhte Förderung
AfA bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen: Modernisierungskosten von Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen können nach § 7h EStG im Jahr der Modernisierung oder Instandhaltung und in den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % abgesetzt werden. Die erhöhte AfA nach § 7h EStG setzt das Vorliegen einer objektbezogenen Bescheinigung der zuständigen Gemeinde, die das Sanierungsgebiet und den städtebaulichen Entwicklungsbereich ausgewiesen hat, voraus. Achtung, hier gelten strenge Voraussetzungen an die Bescheinigung – die bürokratischen Hürden sind nicht zu unterschätzen.
Gebäude für EU-/EWR-Staaten: Spezialregelungen beachten
Gebäude für EU-/EWR-Staaten: Sehr spezielle und keineswegs lineare Abschreibungen gelten für Immobilien, die anderen Staaten aus der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) überlassen sind. Die Details, die sich nach dem Zweck und dem Jahr der Fertigstellung richten, sind in § 7 Abs. 5 EStG aufgeschlüsselt – ein Bereich, der hochspezialisiertes Wissen erfordert.
Berechnung der Abschreibung: Schritt für Schritt
Wie wird die Abschreibung einer Immobilie berechnet? Sie benötigen zur Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung) bei Immobilien unbedingt folgende Werte: Als Grundlage für die Abschreibung werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie inklusive aller damit verbundenen Kosten für Makler, Notar, Architekt usw. angesetzt. Abgezogen werden die anteiligen Kosten für das Grundstück, denn dieses kann nicht abgeschrieben werden. Nehmen Sie die Berechnung der Bemessungsgrundlage wie folgt vor: Anschaffungskosten = Kaufpreis der Immobilie = Grundlage für die AfA bei Kauf. Herstellungskosten = Baukosten der Immobilie (Material, Löhne usw.) = Grundlage für die AfA bei Neubau.
Das Baujahr der Immobilie bestimmt den Prozentsatz der Abschreibung und legt darüber hinaus fest, wie lange die Abschreibung für vermietete Immobilien gilt. Je nach Baujahr und Art des Gebäudes können unterschiedliche Prozentsätze gelten.
Wie hoch ist die Abschreibung einer Immobilie konkret? Sobald Sie alle notwendigen Werte zur Berechnung ermittelt haben (Bemessungsgrundlage), können Sie mithilfe des Baujahres und der Prüfung der Anwendbarkeit des passenden Prozentsatzes die individuelle Abschreibung berechnen. Konkret können Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie wie folgt ermitteln: Anschaffungskosten × Anteil Gebäudewert × Prozentsatz der jährlichen Abschreibung = Jährliche AfA, die steuerlich abgesetzt werden kann.
Steuererklärung und Eintragung: Wo wird's eingetragen?
Die Abschreibungen (AfA) müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Kosten eingetragen werden. Dort sind auch Aufwendungen für Notar, Grundbucheinträge usw. bei vermieteten Immobilien zu erfassen – ein oft unterschätzter Verwaltungsaufwand, der aber korrekt dokumentiert werden muss.
Der Zeitwert der Abschreibung: Warum früher besser ist
| Szenario / Berechnung | Details | Ergebnis / Wert | Interpretation |
|---|---|---|---|
| 📊 GRUNDPRINZIP: Geld heute vs. Geld morgen | |||
| Option A: Geld heute | 10.000 € heute erhalten | 10.000 € | Kann sofort angelegt werden |
| Option B: Geld in 10 Jahren | 10.000 € in 10 Jahren erhalten | 10.000 € | Muss 10 Jahre warten |
| Option A nach 10 Jahren | 10.000 € × 1,03^10 bei 3% Zins | 13.439 € | +34,39% Wertzuwachs! |
| ➡️ VORWÄRTSRECHNUNG: Wie Zinsen arbeiten | |||
| Startkapital | Eingesetztes Kapital zu Beginn | 1.000 € | Jahr 0 |
| Zinssatz | Jährliche Verzinsung | 3% | Risikoarme Anlage |
| Nach Jahr 1 | 1.000 € + (1.000 × 3%) = 1.030 € | 1.030 € | +30 € Zinsen |
| Nach Jahr 2 | 1.030 € + (1.030 × 3%) = 1.060,90 € | 1.060,90 € | +30,90 € Zinsen (Zinseszins!) |
| ⬅️ RÜCKWÄRTSRECHNUNG: Barwert berechnen | |||
| Zukünftige Einnahme | Steuerersparnis in 2 Jahren | 1.000 € | Nominalwert in Zukunft |
| Barwert-Berechnung | 1.000 € ÷ 1,03 ÷ 1,03 | 942,60 € | Heutiger Wert der zukünftigen 1.000 € |
| Wertverlust durch Zeitverzögerung | Differenz zwischen Nominal- und Barwert | -57,40 € | -5,74% Wertverlust in 2 Jahren! |
| 🔍 ZINSSATZ-KOMPONENTEN: Wie setzt sich der Zinssatz zusammen? | |||
| Risikoloser Basiszins | 10-jährige Bundesanleihe (Jan 2025) | 2,4% | Garantierte Rendite ohne Risiko |
| Risikoaufschlag AfA | Aufschlag für AfA-Steuerersparnisse | 0,5–1% | Sehr niedrig, da fast risikolos |
| Gesamt-Kalkulationszinssatz | Für AfA-Barwertberechnungen | ~3% | Optimal für Steuerersparnis-Bewertung |
| Vergleich: Riskantes Projekt | Z.B. Baugrundstück mit Unwägbarkeiten | 7–10%+ | Höherer Zinssatz = höheres Risiko |
Praktischer Vergleich der Methoden: Was bringt am meisten?
Praktischer Vergleich der Methoden: Welche Abschreibungsstrategie ist die beste? Ein Vergleich der Barwerte gibt Aufschluss. Vergleich der Strategien am Beispiel: Betrachten wir ein Gebäude mit 1.000.000 € Abschreibungsvolumen bei einem Steuersatz von 42%. Lineare AfA (3% über 33 Jahre): Jährlich gleichbleibend 30.303 €, Barwert der Steuerersparnisse: 273.516 €. Degressive AfA mit optimalem Wechsel: Start mit 5% degressiv (50.000 € im ersten Jahr), Wechsel zur linearen AfA nach 13–14 Jahren, Barwert der Steuerersparnisse: 288.078 €, zusätzlicher Barwertvorteil: 14.562 € (5,32%). Verkürzte lineare AfA (durch Gutachten): 5% linear über 20 Jahre, Barwert der Steuerersparnisse: 319.593 €, zusätzlicher Barwertvorteil: 46.077 € (16,85%).
Die Bewertung der Optionen: Die Analyse zeigt: Rein degressive AfA ohne Wechsel ist nachteilig, der optimale Wechsel zur linearen AfA bringt moderate Vorteile, die verkürzte AfA durch Gutachten bietet das größte Potenzial. Der Kalkulationszinssatz für die Barwertberechnung wurde verwendet: Basis: 10-jährige Bundesanleihe (2,256%), Risikoaufschlag: 0,5%, Gesamt: 2,756%. Empfehlungen nach Immobilientyp: Neubau ab 2023: Start mit degressiver AfA, Wechsel zur linearen AfA nach 13–14 Jahren, Prüfung verkürzter Nutzungsdauer schwierig.
Bestandsimmobilie 1925–2022: Prüfung der Möglichkeit eines RND-Gutachtens, bei positivem Befund: verkürzte lineare AfA, alternativ: normale lineare AfA mit 2%. Altbau vor 1925: Fast immer RND-Gutachten sinnvoll, oft deutliche Verkürzung möglich, höhere AfA-Sätze rechtfertigbar.
Häufige Fehler bei der Immobilien-AfA – und wie Sie sie vermeiden
Auch erfahrene Vermieter machen bei der Abschreibung immer wieder dieselben Fehler – mit teils erheblichen steuerlichen Folgen.
Der häufigste Fehler ist die unkritische Übernahme der BMF-Kaufpreisaufteilung. Das Tool des Bundesfinanzministeriums ist ein Schätzverfahren – kein individuelles Gutachten. Wer es ungeprüft übernimmt, riskiert eine zu niedrige Abschreibungsbasis und verschenkt damit jährlich Steuerersparnisse.
Ein weiterer klassischer Fehler: Sanierungskosten werden falsch zugeordnet. Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudekosten in Renovierungen investiert, kann diese nicht sofort absetzen – sie zählen als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die AfA abgeschrieben werden. Wer das nicht weiß, läuft in eine Steuerfalle.
Viele vergessen außerdem die zeitanteilige AfA im Kaufjahr. Wird eine Immobilie im September erworben, sind im ersten Jahr nur vier Zwölftel der jährlichen AfA absetzbar. Diese Regelung gilt sowohl für Käufer als auch für Verkäufer – und wird in der Steuererklärung häufig falsch eingetragen.
Schließlich wird die degressive AfA bei Neubauten oft übersehen. Seit Oktober 2023 ist sie wieder verfügbar und bietet gerade in den ersten Jahren erheblich höhere Abschreibungsbeträge als die lineare Methode. Der optimale Zeitpunkt für den Wechsel zur linearen AfA wird dabei häufig zu spät gewählt – mit unnötigem Steuernachteil.
Fazit: Die richtige AfA-Strategie macht den Unterschied
Die Abschreibung von Immobilien ist kein bürokratisches Pflichtprogramm – sie ist ein aktives Steuergestaltungsinstrument, das bei richtiger Anwendung über Jahre hinweg erhebliche Ersparnisse generiert. Ob lineare AfA, degressive Abschreibung oder verkürzte Nutzungsdauer durch ein Gutachten: Die beste Strategie hängt immer vom konkreten Objekt, dem Baujahr und der persönlichen Steuersituation ab.
Eines ist jedoch klar: Wer sich ausschließlich auf Standardwerte verlässt und keine professionelle Kaufpreisaufteilung oder Restnutzungsdauer-Prüfung vornimmt, lässt in den meisten Fällen bares Geld liegen. Die Kombination aus dem richtigen AfA-Satz, einer optimierten Bemessungsgrundlage und einer durchdachten Finanzierungsstruktur ist das Fundament jeder erfolgreichen Immobilieninvestition.
Wer jetzt die richtigen Weichen stellt, profitiert nicht nur heute – sondern über die gesamte Haltedauer seiner Immobilie.
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Häufige Fragen zur Immobilien-AfA
Wofür steht AfA?
Geregelt ist die AfA in § 7 EStG, der eine Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts auf die mehrjährige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer bestimmt.
Was ist die AfA-Tabelle?
Die Abschreibungstabelle findet man auf der Website des Bundesfinanzministeriums.
Ihr kann man die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für allgemein verwendbare Anlagegüter entnehmen.
Wie lange kann man Gebäude abschreiben?
Die (steuerliche) Nutzungsdauer von Gebäuden für die AfA betrug 50 Jahre (2 % lineare Abschreibung) und hat sich für Neubauten ab 2023 auf ca. 33 Jahre (3 % lineare Abschreibung) reduziert.
Entscheidend für die Dauer der Abschreibung sind das Baujahr des Gebäudes und die Nutzungsart.
Altbauten können bis zu 50 Jahre abgeschrieben werden, Neubauten seit 2023 nur noch 33,33 Jahre.
Für bestimmte Nutzungsarten (z. B. Supermärkte, Gaststätten) ist eine kürzere Nutzungsdauer vorgesehen oder kann beantragt werden.
Wo finde ich AfA-Tabellen?
Staatliche AfA-Tabellen gibt es für die Land- und Forstwirtschaft.
Für gewöhnliche Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Mietshäuser existieren keine offiziellen Tabellen, da sich die Restnutzungsdauer durch Modernisierungen oder Verschleiß verändern kann.
Eine grobe Orientierung bietet die grafische AfA-Tabelle für Wohnimmobilien.
Was passiert bei einem Verkauf mit der Abschreibung?
Was passiert bei Erbe oder Schenkung mit der Abschreibung?
Kann ein Grundstück abgeschrieben werden?
Was bedeutet lineare Abschreibung?
Bei der linearen Abschreibung bleibt der jährliche Abschreibungsbetrag konstant.
Die Steuerersparnis verteilt sich gleichmäßig auf alle Jahre.
Sie basiert auf der Annahme, dass sich ein Gebäude gleichmäßig über die Jahre abnutzt.
Bei einer degressiven Abschreibung wäre die Steuerersparnis anfangs höher und würde mit den Jahren abnehmen.
Was sind Sonderabschreibungen?
Für Neubauwohnungsanträge, die zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 1. Oktober 2029 gestellt werden, ist eine Sonderabschreibung von 5 % über vier Jahre (insgesamt 20 %) möglich, sofern bestimmte Baukosten nicht überschritten werden. Gemäß dem Wachstumschancengesetz können für Baubeginne zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 zudem 5 % des Restwerts degressiv abgeschrieben werden – ohne Deckelung der Baukosten.
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