Table of Contents
Abschreibung Immobilien Tabelle
Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, entdeckt schnell mehr als nur die Mietrendite – die steuerliche Abschreibung wird zum echten Gamechanger. Nach über 15 Jahren in der Immobilienbranche kann ich aus eigener Erfahrung sagen: Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist das mächtigste Werkzeug für Vermieter, um die Steuerlast deutlich zu senken. Die Optimierung Ihrer Immobilieninvestition beginnt mit dem Verständnis der aktuellen Gesetzgebung, die seit 2023 erhebliche Veränderungen gebracht hat.
Die lineare Abschreibung für Neubauten wurde auf 3 Prozent erhöht, die degressive Abschreibung ist zurückgekehrt, und Restnutzungsdauer-Gutachten eröffnen völlig neue Möglichkeiten. Was viele Eigennutzer nicht wissen: Während sie keine klassische Abschreibung nutzen können, profitieren Vermieter Jahr für Jahr von dieser steuermindernden Regelung ohne Liquiditätsabfluss. Die Einkünfte aus Vermietung lassen sich durch geschickte Planung massiv optimieren, was besonders bei einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH interessant wird.
Selbst bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) spielt die über Jahre geltend gemachte Abschreibung eine zentrale Rolle, da sie die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten mindert und somit den steuerpflichtigen Veräußerungserlös beeinflusst. Der Gewinn aus einem Gewerbebetrieb oder das Vermögen in einer GmbH-Struktur wird durch diese Regelungen fundamental beeinflusst, weshalb bereits beim Kauf die Weichen richtig gestellt werden müssen.
Das Wichtigste in Kürze: Grundlagen der Immobilien-AfA
Abschnitt 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sieht eine Absetzung für Abnutzung (AfA) – auch bekannt als Wertminderung – für Immobilien vor. Für die meisten Immobilienarten wird die Abschreibung linear über die Nutzungsdauer berechnet, wobei nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes absetzbar sind. Die Nutzungsdauer unterscheidet sich deutlich: Altbauten (vor 1925) werden mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben, während Neubauten ab 1925 traditionell mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben wurden. Was viele übersehen: Wenn man in der eigenen Immobilie wohnt, kann man sie nicht in der Steuererklärung geltend machen – dieser Vorteil ist Vermietern und Investoren vorbehalten, die das Objekt zur Einkunftserzielung nutzen.
Die steuerliche Zuordnung der Anschaffungs– oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsgutes richtet sich nach seiner regelmäßigen Nutzungsdauer von mehreren Jahren gemäß § 7 EStG. Dabei wird zwischen Gebäudeteil und Grundstücksteil unterschieden: Das Grundstück nutzt sich nicht ab, daher wird nur der Gebäudewert in die Berechnung einbezogen. Eine Abschreibung ist für Anlagevermögen zulässig, nicht jedoch für Umlaufvermögen, wie es bei gewerblichen Immobilienhändlern oder Fix-and-Flip-Transaktionen der Fall ist, bei denen Immobilien zum Verkauf bestimmt sind.
Die gesamte Nutzungsdauer wird gleichmäßig verteilt – das Prinzip der linearen Abschreibung. Der Wertverlust einer Immobilie im Laufe der Zeit ist real: Während Grund und Boden keiner Abschreibung unterliegen, verschleißen Gebäude durch Nutzung. Das Steuerrecht erkennt diese Wertminderung an und erlaubt, die Kosten über einen bestimmten Zeitraum steuerlich abzusetzen, wie im § 7 EStG zur Abschreibung von Wirtschaftsgütern festgelegt.
Als Privatperson stellen sich viele die Frage: Kann ich eine Immobilie auch abschreiben, wenn ich sie selbst bewohne? Die klare Antwort: Eigennutzer haben keinen Anspruch auf die klassische Abschreibung, können jedoch Kosten für Renovierungen und Modernisierungen teilweise steuerlich geltend machen. Diese Unterscheidung ist entscheidend für jede Investitionsentscheidung und sollte von Anfang an in die Berechnung einbezogen werden.
Abschreibungssätze und Tabelle: Die aktuellen Regelungen
| Gebäudetyp | Baujahr | Abschreibungsdauer | AfA-Satz pro Jahr |
|---|---|---|---|
| Altbau | Vor 1925 | 40 Jahre | 2,5 % |
| Wohngebäude | 1925–2022 | 50 Jahre | 2,0 % |
| Neubau | Ab 2023 | 33,33 Jahre | 3,0 % |
| Wohnungsneubau (degressiv) | Baubeginn 10/2023 – 09/2029 | 33,33 Jahre | 5 % im 1. Jahr, dann 5 % vom Restwert |
Bemessungsgrundlage und Kaufpreisaufteilung: Der entscheidende Hebel
Die Abschreibungsbasis setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen: Kaufpreis des Gebäudes (ohne Grundstück), Notarkosten (anteilig für das Gebäude), Grunderwerbsteuer (anteilig), Maklerkosten (anteilig), Kosten für Gutachter und Vermessung, sowie bei Neubau sämtliche Baukosten inklusive Architektenhonorare. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören: Grundstückskosten, Finanzierungskosten, Mobile Einrichtungsgegenstände und Erschließungskosten für das Grundstück. Hier liegt aus meiner Erfahrung das größte Optimierungspotenzial, das viele Investoren verschenken. Bei der Kaufpreisaufteilung werden beim Kauf der Immobilie die Weichen für die zukünftige Abschreibungshöhe gestellt.
Der Kaufpreis muss aufgeteilt werden auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Das Bundesministerium für Finanzen stellt ein Excel-Tool zur Verfügung, das jedoch häufig zu niedrigen Bemessungsgrundlagen für die Abschreibung (AfA) führt. Gerade bei Bestandsgebäuden – ob Privat– oder Betriebsvermögen – kann in vielen Fällen eine höher jährliche AfA erreicht werden, etwa durch den kleine AfA-Step-Up. Das Bundesfinanzministerium bietet Hilfe bei der Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück: Für die Ermittlung des Gebäudewertes wird das reale Baujahr durch bereits erfolgte Modernisierungsmaßnahmen fiktiv erhöht – mit erheblichen Auswirkungen auf den Immobilienwert.
Lineare Abschreibung: Der Klassiker für langfristige Investoren
Die Lineare Abschreibung im Detail: Sie ist die klassische und bis 2023 einzig mögliche Form der planmäßigen Gebäudeabschreibung. Linear bedeutet: Jedes Jahr wird der gleiche Betrag abgeschrieben. Bei der linearen Methode wird der Anschaffungs– bzw. Herstellungswert eines Anlagegutes oder einer Immobilie mit einem gleichbleibenden Prozentsatz über den gesamten Zeitraum der Nutzung abgeschrieben. Diese Form der Abschreibung wird bevorzugt, wenn eine gleichmäßige Abnutzung im Zeitverlauf angenommen wird – was bei Immobilien typischerweise der Fall ist, im Gegensatz zu Fahrzeugen oder Maschinen. Daher erfolgt im Bereich Immobilien überwiegend eine lineare Form der Abschreibung, die zu einer gleichbleibenden Steuerersparnis führt.
Die Berechnung der linearen AfA ist denkbar einfach: Jährlicher AfA-Betrag = Abschreibungsbasis × AfA-Satz. Ein Beispiel für ein Gebäude von 2024: 1.000.000 € × 3% = 30.000 € jährliche Abschreibung. Im Jahr der Anschaffung wird die AfA nur zeitanteilig gewährt – für jeden Monat vor der Anschaffung reduziert sich der Jahresbetrag um 1/12. Vor- und Nachteile der linearen AfA sind klar: Vorteile umfassen Einfache Berechnung und Planung, Gleichmäßige Steuerersparnis über die gesamte Laufzeit, sowie keine Dokumentationspflichten für die AfA-Methode. Nachteile sind die Geringere Steuerersparnis in den frühen Jahren verglichen mit der degressiven AfA, keine Flexibilität bei der Verteilung der Abschreibungsbeträge, und sie ist Nachteilig bei hohem Anfangsinvestment und geplanter mittelfristiger Veräußerung.
In der Umgangssprache werden die Begriffe “Absetzen” und “Abschreibung” in Bezug auf Steuern häufig synonym verwendet. Korrekt dürfte “Absetzen” jedoch nur dann genutzt werden, wenn Kosten im Jahr des Entstehens steuerlich abgesetzt werden, während eine “Abschreibung” impliziert, dass eine Immobilie oder ein Wirtschaftsgut über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht wird – eine Unterscheidung, die in der Praxis oft verwischt wird, rechtlich aber bedeutsam ist.
Degressive Abschreibung: Die Turbo-Option für Neubauten
Die degressive Abschreibung (AfA) erlaubt seit Oktober 2023 wieder höhere Abschreibungen in den ersten Jahren. Dabei sinken die Abschreibungsbeträge jährlich, da stets ein fester Prozentsatz vom Restwert berechnet wird. Dieses Modell ist besonders vorteilhaft, wenn Immobilien oder Wirtschaftsgüter zu Beginn stark an Wert verlieren – es sorgt für eine schnellere steuerliche Entlastung und stärkt Liquidität sowie Investitionsbereitschaft.
| Kriterium | Beschreibung |
|---|---|
| Voraussetzungen und Anwendungsbereich |
Die degressive AfA gilt für Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029, ausschließlich für Wohngebäude.
Der Baubeginn muss durch eine Baubeginnsanzeige nachgewiesen werden, die bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Bauamt, Kreis, Gemeinde) einzureichen ist.
Wenn keine lokale Anzeigepflicht besteht, empfiehlt es sich, die Anzeige freiwillig einzureichen, um Anspruch auf die degressive AfA zu sichern. |
| Funktionsweise der degressiven AfA |
Anders als bei der linearen AfA wird nicht jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben.
Stattdessen werden 5 % des jeweiligen Restbuchwerts jährlich angesetzt, wodurch der Abschreibungsbetrag jedes Jahr sinkt.
Beispiel: Jahr 1 – 5 % von 1.000.000 € = 50.000 € Jahr 2 – 5 % von 950.000 € = 47.500 € Jahr 3 – 5 % von 902.500 € = 45.125 € Der optimale Wechsel zur linearen AfA erfolgt, wenn der lineare Betrag höher ist als der degressive. Beispiel: Nach 10 Jahren liegt der Restbuchwert bei 598.737 €, verbleibende Nutzungsdauer 23 Jahre → linear 26.032 €, degressiv 29.937 € – Wechsel noch nicht optimal. |
Fazit: Die degressive AfA bietet besonders in den ersten Jahren erhebliche steuerliche Vorteile und stärkt die Liquidität. Durch einen gut geplanten Wechsel zur linearen AfA kann der langfristige Steuer- und Kapitalvorteil maximiert werden.
Sonderabschreibungen: Zusätzliche Steuervorteile clever nutzen
Die Sonderabschreibung für Immobilien bietet Investoren attraktive steuerliche Vorteile, insbesondere bei energieeffizienten Neubauten. In den ersten drei Jahren können bis zu 15 % des Gebäudewertes abgeschrieben werden; bei Neubau von Mietwohnungen ist zusätzlich eine AfA von bis zu 5 % über vier Jahre möglich. Die Regelung gilt nur für vermietete, nicht selbstgenutzte Immobilien und setzt strenge Kosten- und Energieeffizienzgrenzen voraus. Ziel ist es, den Neubau nachhaltiger Wohnräume zu fördern und Investitionen im Immobiliensektor zu beleben.
Denkmal-AfA: Erhalt mit Steuerbonus
Für Denkmalgeschützte Immobilien gilt einerseits die reguläre AfA für Immobilien im Altbau. Andererseits können Modernisierungskosten einschließlich einer Sanierung über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht werden – und das auch bei Eigennutzung. Die lineare Abschreibung für Altbauten gilt für Selbstnutzer von Denkmälern jedoch nicht. Denkmaleigentümer bekommen die höheren Kosten ihrer Immobilie besonders zu spüren, denn Nutzung und Erhalt von Baudenkmälern verlangen ihnen besondere finanzielle Lasten ab. Der Gesetzgeber hat als Ausgleich und als Anreiz – hier ein klassisches Beispiel für die Steuerungsfunktion des Steuerrechts – die Denkmal-Abschreibung nach §§ 7i, 10f, 10g, 11b Einkommensteuergesetz (EStG) geschaffen.
Bei der Denkmal-AfA können während der ersten 7 Jahre bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren bis zu 7 % der Kosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, abgesetzt werden. Der Erwerber muss mit denkmalbedingten Zusatzkosten an seinem Objekt belastet sein, weshalb der Grundsatz gilt: „Erst kaufen, dann renovieren.” Das ist insbesondere beim Kauf von einem Projektentwickler zu beachten. Große Ausnahme: Abschreibung (AfA) bei selbstgenutzter Immobilie. Da die Verpflichtungen und Beschränkungen des Denkmalschutzes auch bei eigengenutzten Wohnimmobilien gelten, erlaubt der Gesetzgeber die Abschreibung von 9 % über zehn Jahre wie Sonderausgaben abzuziehen.
Immobilien unter Denkmalschutz können mit der AfA (Abschreibung für Abnutzung) auch nur von Vermietern steuerlich abgesetzt werden. Modernisierungs– und Sanierungsmaßnahmen bieten jedoch sowohl Vermietern als auch Eigennutzern steuerliche Möglichkeiten zur Absetzung, allerdings nicht in gleicher Höhe. Der Gesetzgeber unterstützt damit Eigentümer von Denkmalgebäuden bei deren wichtiger Rolle zur Erhaltung solcher Gebäude für die Allgemeinheit – ein kulturpolitisch motiviertes Instrument mit erheblicher steuerlicher Wirkung. Für weitere Informationen klicken Sie hier
Restnutzungsdauer verkürzen: Der Turbo für Altimmobilien
Die Verkürzung der Restnutzungsdauer ist eine der effektivsten Strategien zur Optimierung Ihrer Immobilienabschreibung. Während das Einkommensteuergesetz standardmäßig eine Nutzungsdauer von 40 bis 50 Jahren vorsieht, kann ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten eine deutlich kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Dies führt zu einer höheren jährlichen AfA und somit zu einer erheblichen Steuerentlastung. Besonders bei älteren Gebäuden, mangelnder Modernisierung oder ungünstiger Bausubstanz rechnet sich ein solches Gutachten schnell.
| Kriterium | Beschreibung |
|---|---|
| Gesetzliche Nutzungsdauer | Standardmäßig 50 Jahre (Wohngebäude 1925–2022), 40 Jahre (Altbau vor 1925), 33 Jahre (Neubauten ab 2023) |
| Nachweis durch Gutachten | Erstellt von einem qualifizierten Sachverständigen; berücksichtigt baulichen Zustand, Marktumfeld und rechtliche Rahmenbedingungen |
| Beispielrechnung | Gesetzlich 50 Jahre → AfA 9.000 €/Jahr bei 450.000 € Gebäudewert. Nach Gutachten 30 Jahre → AfA 15.000 €/Jahr ⇒ +6.000 € jährliche Steuerentlastung |
| Typische Verkürzungsgründe | Altbauten ohne Modernisierung, schlechte Bausubstanz, ungünstiger Grundriss, eingeschränkte Nutzungsflexibilität |
| Kosten eines Gutachtens | Etwa 1.000 – 3.000 €, steuerlich absetzbar |
| Steuerliche Wirkung | Mögliche jährliche Steuerersparnis von 5.000 – 15.000 €, oft bereits im ersten Jahr amortisiert |
| Rechtlicher Rahmen (Stand 2024) | Keine zeitliche Begrenzung der verkürzten Nutzungsdauer mehr; Finanzämter prüfen Gutachten genau; Empfehlung: BMF-Schreiben vom 22.02.2023 beachten |
| Praxisbeispiel | Bei Gebäuden mit starken Baumängeln oder Modernisierungsstau kann die AfA massiv erhöht werden, wenn die Verkürzung vom Sachverständigen begründet wird |
| Kombination mit degressiver AfA | Theoretisch möglich, praktisch meist nicht sinnvoll (hoher Nachweis- und Dokumentationsaufwand) |
AfA Step-Up: Neue Abschreibungsbasis schaffen
Was ist ein AfA-Step Up? Durch die Entwicklung der Immobilienpreise oder bei Immobilien, die schon lange im Eigentum sind (bei Wohnimmobilien etwa 50 Jahre) und daher teilweise keine Abschreibung mehr geltend gemacht werden kann, kann über eine Hebung der Bemessungsgrundlage (AfA-Step Up) nachgedacht werden.
Beispielrechnung zum AfA-Step Up: Das im Jahr 1970 für 100.000 € (ca. 200.000 DM) angeschaffte Gebäude wurde bislang mit 2 % jährlich abgeschrieben. Vom Kaufpreis entfielen 50 % auf das Gebäude. Bislang konnten daher 1.000 € Abschreibung von den Einkünften aus Vermietung steuermindernd abgesetzt werden. Der heutige Wert beträgt 400.000 €, weiterhin entfallen 50 % auf das Gebäude. Nach einem AfA-Step Up können nun 4.000 € von den Einkünften als AfA abgezogen werden.
Ob ein AfA-Step Up sinnvoll ist, muss im Rahmen einer sorgfältigen Gesamtabwägung ermittelt werden. Wenn eine Immobilie schon lange im Besitz ist, sind meist keine nennenswerten Abschreibungen mehr möglich. Falls die Immobilie allerdings stark im Wert gestiegen ist, kann über eine Hebung der Bemessungsgrundlage nachgedacht werden – ein sogenannter AfA Step-Up. Dadurch entstehen neue Abschreibungsmöglichkeiten. Häufig wird ein solches Step-Up auch beim Verkauf einer Immobilie angewendet – ein Instrument, das besonders bei lange gehaltenen Objekten in stark gestiegenen Märkten Sinn macht.
Sanierungen und Modernisierungen: Steuerliche Behandlung verstehen
Sanierungen und Modernisierungen wirken sich erheblich auf die steuerliche Abschreibung von Immobilien aus. Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudekosten (ohne USt) für Renovierungen investiert, zählen diese zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten – ein Sofortabzug ist dann nicht möglich, sondern nur über die AfA.
Eigenheimbesitzer können dagegen bei energetischen Sanierungen von Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind, 20 % der Kosten (max. 40.000 € über drei Jahre) direkt von der Steuer absetzen (§ 35c EStG). Voraussetzung sind Überweisungsnachweise, getrennte Rechnungen für Arbeits- und Materialkosten sowie keine parallele KfW- oder BAFA-Förderung. Gefördert werden unter anderem Heizungs-, Fenster-, Lüftungs- und Dämmmaßnahmen. Vermieter können Sanierungskosten entweder über die AfA oder als Werbungskosten geltend machen – je nach Art und Zeitpunkt der Investition.
Gebäude in Sanierungsgebieten: Erhöhte Förderung
AfA bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen: Modernisierungskosten von Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen können nach § 7h EStG im Jahr der Modernisierung oder Instandhaltung und in den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % abgesetzt werden. Die erhöhte AfA nach § 7h EStG setzt das Vorliegen einer objektbezogenen Bescheinigung der zuständigen Gemeinde, die das Sanierungsgebiet und den städtebaulichen Entwicklungsbereich ausgewiesen hat, voraus. Achtung, hier gelten strenge Voraussetzungen an die Bescheinigung – die bürokratischen Hürden sind nicht zu unterschätzen.
Gebäude für EU-/EWR-Staaten: Spezialregelungen beachten
Gebäude für EU-/EWR-Staaten: Sehr spezielle und keineswegs lineare Abschreibungen gelten für Immobilien, die anderen Staaten aus der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) überlassen sind. Die Details, die sich nach dem Zweck und dem Jahr der Fertigstellung richten, sind in § 7 Abs. 5 EStG aufgeschlüsselt – ein Bereich, der hochspezialisiertes Wissen erfordert.
Berechnung der Abschreibung: Schritt für Schritt
Wie wird die Abschreibung einer Immobilie berechnet? Sie benötigen zur Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung) bei Immobilien unbedingt folgende Werte: Als Grundlage für die Abschreibung werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie inklusive aller damit verbundenen Kosten für Makler, Notar, Architekt usw. angesetzt. Abgezogen werden die anteiligen Kosten für das Grundstück, denn dieses kann nicht abgeschrieben werden. Nehmen Sie die Berechnung der Bemessungsgrundlage wie folgt vor: Anschaffungskosten = Kaufpreis der Immobilie = Grundlage für die AfA bei Kauf. Herstellungskosten = Baukosten der Immobilie (Material, Löhne usw.) = Grundlage für die AfA bei Neubau.
Das Baujahr der Immobilie bestimmt den Prozentsatz der Abschreibung und legt darüber hinaus fest, wie lange die Abschreibung für vermietete Immobilien gilt. Je nach Baujahr und Art des Gebäudes können unterschiedliche Prozentsätze gelten.
Wie hoch ist die Abschreibung einer Immobilie konkret? Sobald Sie alle notwendigen Werte zur Berechnung ermittelt haben (Bemessungsgrundlage), können Sie mithilfe des Baujahres und der Prüfung der Anwendbarkeit des passenden Prozentsatzes die individuelle Abschreibung berechnen. Konkret können Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie wie folgt ermitteln: Anschaffungskosten × Anteil Gebäudewert × Prozentsatz der jährlichen Abschreibung = Jährliche AfA, die steuerlich abgesetzt werden kann.
Steuererklärung und Eintragung: Wo wird's eingetragen?
Die Abschreibungen (AfA) müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Kosten eingetragen werden. Dort sind auch Aufwendungen für Notar, Grundbucheinträge usw. bei vermieteten Immobilien zu erfassen – ein oft unterschätzter Verwaltungsaufwand, der aber korrekt dokumentiert werden muss.
Der Zeitwert der Abschreibung: Warum früher besser ist
| Szenario / Berechnung | Details | Ergebnis / Wert | Interpretation |
|---|---|---|---|
| 📊 GRUNDPRINZIP: Geld heute vs. Geld morgen | |||
| Option A: Geld heute | 10.000 € heute erhalten | 10.000 € | Kann sofort angelegt werden |
| Option B: Geld in 10 Jahren | 10.000 € in 10 Jahren erhalten | 10.000 € | Muss 10 Jahre warten |
| Option A nach 10 Jahren | 10.000 € × 1,03^10 bei 3% Zins | 13.439 € | +34,39% Wertzuwachs! |
| ➡️ VORWÄRTSRECHNUNG: Wie Zinsen arbeiten | |||
| Startkapital | Eingesetztes Kapital zu Beginn | 1.000 € | Jahr 0 |
| Zinssatz | Jährliche Verzinsung | 3% | Risikoarme Anlage |
| Nach Jahr 1 | 1.000 € + (1.000 × 3%) = 1.030 € | 1.030 € | +30 € Zinsen |
| Nach Jahr 2 | 1.030 € + (1.030 × 3%) = 1.060,90 € | 1.060,90 € | +30,90 € Zinsen (Zinseszins!) |
| ⬅️ RÜCKWÄRTSRECHNUNG: Barwert berechnen | |||
| Zukünftige Einnahme | Steuerersparnis in 2 Jahren | 1.000 € | Nominalwert in Zukunft |
| Barwert-Berechnung | 1.000 € ÷ 1,03 ÷ 1,03 | 942,60 € | Heutiger Wert der zukünftigen 1.000 € |
| Wertverlust durch Zeitverzögerung | Differenz zwischen Nominal- und Barwert | -57,40 € | -5,74% Wertverlust in 2 Jahren! |
| 🔍 ZINSSATZ-KOMPONENTEN: Wie setzt sich der Zinssatz zusammen? | |||
| Risikoloser Basiszins | 10-jährige Bundesanleihe (Jan 2025) | 2,4% | Garantierte Rendite ohne Risiko |
| Risikoaufschlag AfA | Aufschlag für AfA-Steuerersparnisse | 0,5–1% | Sehr niedrig, da fast risikolos |
| Gesamt-Kalkulationszinssatz | Für AfA-Barwertberechnungen | ~3% | Optimal für Steuerersparnis-Bewertung |
| Vergleich: Riskantes Projekt | Z.B. Baugrundstück mit Unwägbarkeiten | 7–10%+ | Höherer Zinssatz = höheres Risiko |
Praktischer Vergleich der Methoden: Was bringt am meisten?
Praktischer Vergleich der Methoden: Welche Abschreibungsstrategie ist die beste? Ein Vergleich der Barwerte gibt Aufschluss. Vergleich der Strategien am Beispiel: Betrachten wir ein Gebäude mit 1.000.000 € Abschreibungsvolumen bei einem Steuersatz von 42%. Lineare AfA (3% über 33 Jahre): Jährlich gleichbleibend 30.303 €, Barwert der Steuerersparnisse: 273.516 €. Degressive AfA mit optimalem Wechsel: Start mit 5% degressiv (50.000 € im ersten Jahr), Wechsel zur linearen AfA nach 13–14 Jahren, Barwert der Steuerersparnisse: 288.078 €, zusätzlicher Barwertvorteil: 14.562 € (5,32%). Verkürzte lineare AfA (durch Gutachten): 5% linear über 20 Jahre, Barwert der Steuerersparnisse: 319.593 €, zusätzlicher Barwertvorteil: 46.077 € (16,85%).
Die Bewertung der Optionen: Die Analyse zeigt: Rein degressive AfA ohne Wechsel ist nachteilig, der optimale Wechsel zur linearen AfA bringt moderate Vorteile, die verkürzte AfA durch Gutachten bietet das größte Potenzial. Der Kalkulationszinssatz für die Barwertberechnung wurde verwendet: Basis: 10-jährige Bundesanleihe (2,256%), Risikoaufschlag: 0,5%, Gesamt: 2,756%. Empfehlungen nach Immobilientyp: Neubau ab 2023: Start mit degressiver AfA, Wechsel zur linearen AfA nach 13–14 Jahren, Prüfung verkürzter Nutzungsdauer schwierig.
Bestandsimmobilie 1925–2022: Prüfung der Möglichkeit eines RND-Gutachtens, bei positivem Befund: verkürzte lineare AfA, alternativ: normale lineare AfA mit 2%. Altbau vor 1925: Fast immer RND-Gutachten sinnvoll, oft deutliche Verkürzung möglich, höhere AfA-Sätze rechtfertigbar.
Voraussetzungen für die steuerliche Nutzung: Wann lohnt sich was?
Voraussetzungen für die steuerliche Nutzung: Eine optimierte Abschreibungsstrateg ie (AfA-Strategie) ist nur dann sinnvoll, wenn ausreichend Steuerlast zum Verrechnen vorhanden ist. Denn das Prinzip ist – wie bei allen abzugsfähigen Kosten – einfach: Sie ziehen den Abschreibungsbetrag von Ihren Einkünften ab und zahlen Steuern nur auf den Restbetrag.
Konkret bedeutet das:
Für Privatpersonen und GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts): Das zu versteuernde Einkommen muss hoch genug sein, um die Abschreibung nutzen zu können. Ein Verlustvortrag ist möglich, reduziert aber den Zeitwert-Vorteil. Ihre Immobilie muss zur Einkunftserzielung (Vermietung) genutzt werden.
Für GmbHs und andere Kapitalgesellschaften: Die GmbH muss ausreichende Gewinne erwirtschaften. Holding-GmbHs ohne eigene operative Tätigkeit können die Vorteile oft nicht nutzen. Die Mieteinnahmen müssen die Abschreibung übersteigen.
Faustregel: Die jährliche Steuerlast der immobilienhaltenden Einheit (Person oder Gesellschaft) sollte mindestens so hoch sein wie die geplante Abschreibung. Andernfalls verpuffen die Vorteile der optimierten AfA-Strategie.
Häufige Fragen zur Immobilien-AfA
Wofür steht AfA?
Geregelt ist die AfA in § 7 EStG, der eine Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts auf die mehrjährige betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer bestimmt.
Was ist die AfA-Tabelle?
Die Abschreibungstabelle findet man auf der Website des Bundesfinanzministeriums.
Ihr kann man die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für allgemein verwendbare Anlagegüter entnehmen.
Wie lange kann man Gebäude abschreiben?
Die (steuerliche) Nutzungsdauer von Gebäuden für die AfA betrug 50 Jahre (2 % lineare Abschreibung) und hat sich für Neubauten ab 2023 auf ca. 33 Jahre (3 % lineare Abschreibung) reduziert.
Entscheidend für die Dauer der Abschreibung sind das Baujahr des Gebäudes und die Nutzungsart.
Altbauten können bis zu 50 Jahre abgeschrieben werden, Neubauten seit 2023 nur noch 33,33 Jahre.
Für bestimmte Nutzungsarten (z. B. Supermärkte, Gaststätten) ist eine kürzere Nutzungsdauer vorgesehen oder kann beantragt werden.
Wo finde ich AfA-Tabellen?
Staatliche AfA-Tabellen gibt es für die Land- und Forstwirtschaft.
Für gewöhnliche Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Mietshäuser existieren keine offiziellen Tabellen, da sich die Restnutzungsdauer durch Modernisierungen oder Verschleiß verändern kann.
Eine grobe Orientierung bietet die grafische AfA-Tabelle für Wohnimmobilien.
Was passiert bei einem Verkauf mit der Abschreibung?
Was passiert bei Erbe oder Schenkung mit der Abschreibung?
Kann ein Grundstück abgeschrieben werden?
Was bedeutet lineare Abschreibung?
Bei der linearen Abschreibung bleibt der jährliche Abschreibungsbetrag konstant.
Die Steuerersparnis verteilt sich gleichmäßig auf alle Jahre.
Sie basiert auf der Annahme, dass sich ein Gebäude gleichmäßig über die Jahre abnutzt.
Bei einer degressiven Abschreibung wäre die Steuerersparnis anfangs höher und würde mit den Jahren abnehmen.
Was sind Sonderabschreibungen?
Für Neubauwohnungsanträge, die zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 1. Oktober 2029 gestellt werden, ist eine Sonderabschreibung von 5 % über vier Jahre (insgesamt 20 %) möglich, sofern bestimmte Baukosten nicht überschritten werden. Gemäß dem Wachstumschancengesetz können für Baubeginne zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 zudem 5 % des Restwerts degressiv abgeschrieben werden – ohne Deckelung der Baukosten.
Jetzt kostenlose Beratung sichern
Möchten Sie mehr über intelligente Immobilien- und Finanzstrategien erfahren? Füllen Sie einfach das Formular aus und ein Experte der Westmont Group wird sich persönlich mit Ihnen in Verbindung setzen.
Bleiben Sie über die neuesten Anlagetrends, Steuerstrategien und Immobilienlösungen auf dem Laufenden. Folgen Sie der Westmont Group auf unseren Social-Media-Kanälen und erhalten Sie wertvolle Einblicke direkt in Ihren Feed.
