Grundschuld löschen ohne Notar – Was Sie wirklich wissen müssen
Drei Monate nach der letzten Darlehensrate stand die Grundschuld immer noch im Grundbuch, und ich wusste nicht, was ich damit anfangen sollte. Die Bank hatte mir die Löschungsbewilligung geschickt, ein Anschreiben dazu gab es nicht. Also fragte ich, ob ich die Grundschuld löschen ohne Notar kann, einfach selbst zum Grundbuchamt gehen und den Eintrag streichen lassen. Die ehrliche Antwort lautet: halb ja, halb nein.
Ganz ohne Notar geht es praktisch nie, denn nach § 29 GBO muss Ihre Zustimmung als Eigentümer öffentlich beglaubigt sein, und dafür ist in aller Regel der Notar zuständig. Wofür Sie ihn nicht brauchen: eine Beurkundung und einen Vertrag. Es genügt, dass er Ihre Unterschrift beglaubigt, und den Löschungsantrag dürfen Sie selbst beim Grundbuchamt einreichen. Auch bei der Bank ist die Beglaubigung nicht immer nötig: Sparkassen und andere Institute mit Behördensiegel können ihre Bewilligung mit Siegel und Unterschrift erteilen (§ 29 Abs. 3 GBO).
Das kostet weniger, als viele befürchten. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro zahlen Sie dem Grundbuchamt rund 217,50 Euro, die Beglaubigung beim Notar liegt zwischen 20 und 70 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Und wer ohnehin eine Anschlussfinanzierung plant, kann die Grundschuld stehen lassen und sich die Kosten einer Neubestellung sparen. Bei der Westmont Group begleiten wir Eigentümer genau durch diese Entscheidung, löschen oder stehen lassen, und meistens steckt mehr dahinter als ein einfaches Ja oder Nein. Was bei Ihnen zählt, besprechen wir gern persönlich: einfach das Formular weiter unten ausfüllen.
Was ist eine Löschungsbewilligung und was ist eine Grundschuld?
Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung des Gläubigers, dass die im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht werden darf. Gläubiger ist in den meisten Fällen die Bank, bei der Sie Ihren Immobilienkredit aufgenommen haben. Sie stellt das Dokument aus, sobald die Forderung vollständig beglichen ist. Manche Banken schicken es automatisch zu, andere nur auf Anfrage. Bestehen noch offene Forderungen oder lief ein Zwangsversteigerungsverfahren, prüft die Bank zuerst genau, bevor sie die Bewilligung herausgibt, schriftlich oder über ein Notariat.
Die Grundschuld selbst ist ein dingliches Recht in Abteilung III des Grundbuchs und dient der Bank als Sicherheit für Ihr Darlehen. Anders als eine Hypothek ist sie nicht fest an die Forderung gebunden. Genau deshalb erlischt sie nach der Tilgung nicht von selbst: Sie bleibt eingetragen, solange niemand sie löscht. Bei einer Sicherungsgrundschuld, dem Normalfall, haben Sie gegen die Bank einen Rückgewähranspruch. Sie entscheiden, ob die Grundschuld gelöscht wird, ob die Bank auf sie verzichtet (dann wird sie zur Eigentümergrundschuld) oder ob sie an Sie oder einen neuen Kreditgeber abgetreten wird. Bei einem geplanten Verkauf wirkt ein unbelastetes Grundbuch professioneller und schafft Vertrauen bei Käufern. Voraussetzung für jede Variante ist, dass Ihre Baufinanzierung getilgt ist.
Wer eine Anschlussfinanzierung plant, kann die bestehende Grundschuld weiterverwenden und spart die Kosten der Eintragung. Nach einer Löschung kann die Bank aus dem Grundpfandrecht keine Kreditsicherheit mehr ableiten und die Immobilie nicht mehr zwangsversteigern lassen. Deshalb empfehle ich meinen Kunden bei der Westmont Group, die Löschungsbewilligung direkt nach der vollständigen Rückzahlung anzufordern, auch wenn die Grundschuld vorerst bleiben soll.
Grundschuld löschen ohne Notar – Ist das möglich? Die Rechtslage
Die Rechtslage ist differenzierter, als die meisten Ratgeber sie darstellen. Das Grundbuchamt löscht eine Grundschuld nur, wenn drei Dinge vorliegen:
- Bewilligung des Gläubigers (§ 19 GBO): die Löschungsbewilligung der Bank.
- Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO): Ohne Ihr Einverständnis wird ein Grundpfandrecht nicht gelöscht, weil Sie sonst die Chance verlieren, die Grundschuld weiterzuverwenden.
- Antrag (§ 13 GBO): Er kann formlos gestellt werden, auch von Ihnen selbst.
Bewilligung und Zustimmung müssen nach § 29 GBO in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Beglaubigen heißt: Eine Amtsperson bestätigt, dass die Unterschrift echt ist. Eine Beurkundung mit Beratung und Vertragsentwurf ist nicht erforderlich. Bei Ihrer Unterschrift übernimmt diese Beglaubigung der Notar. Die Bank löst es oft selbst: Eine Sparkasse oder Landesbank mit Dienstsiegel braucht keinen Notar, andere Banken lassen ihre Unterschrift beglaubigen und reichen Ihnen die Bewilligung fertig weiter.
Für Sie bedeutet das: Grundschuld löschen ohne Notar, im Sinne von ohne Notarvertrag und ohne Anwalt, geht. Ohne Notarbeglaubigung Ihrer eigenen Unterschrift geht es nicht. Wer den Antrag selbst stellt, spart die Vollzugsgebühr, die der Notar berechnet, wenn er den Antrag formuliert und einreicht.
Ablauf der Grundschuldlöschung – in 5 Schritten
- Darlehen vollständig tilgen. Solange Restschulden bestehen, gibt die Bank die Löschung nicht frei. Erst mit der kompletten Tilgung entfällt der Sicherungszweck, und Sie dürfen die Löschung verlangen.
- Löschungsbewilligung anfordern. Schreiben Sie Ihrer Bank, dass das Darlehen getilgt ist, und bitten Sie um die Löschungsbewilligung im Original (bei einer Briefgrundschuld zusätzlich um den Grundschuldbrief). Ein Teil der Banken schickt beides automatisch.
- Eigentümerzustimmung und Antrag aufsetzen. Sie erklären im Löschungsantrag, dass Sie der Löschung zustimmen (§ 27 GBO) und die Löschung beantragen (§ 13 GBO). Ein Muster finden Sie weiter unten.
- Unterschrift beglaubigen lassen. Mit Ausweis zum Notar: Er prüft, ob alle Unterlagen vollständig sind, und beglaubigt Ihre Unterschrift. Das dauert meist nur wenige Minuten. Die Bewilligung der Bank muss, wenn sie nicht mit Behördensiegel kommt, ebenfalls beglaubigt sein, und das erledigt in der Regel die Bank.
- Beim Grundbuchamt einreichen. Antrag, Bewilligung, Eigentümerzustimmung und, falls vorhanden, Grundschuldbrief gehen an das zuständige Grundbuchamt (Amtsgericht). Es prüft alles und trägt den Löschungsvermerk ein. Danach erhalten Sie die Eintragungsnachricht, auf Wunsch einen aktuellen Grundbuchauszug, und Ihr Grundbuch ist offiziell unbelastet.
Löschungsantrag Grundbuch – Muster zum Ausfüllen
Die Kosten einer Grundschuldlöschung setzen sich aus den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zusammen. Beide orientieren sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld, nicht am tatsächlich offenen Darlehen. Zur Orientierung: Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 300 bis 500 Euro, die Gerichtskosten in ähnlicher Größenordnung. In Summe ergeben sich also Kosten zwischen 600 und 1.000 Euro. Je höher der Wert der Grundschuld, desto höher auch die Gebühren.
Die Ausstellung der Löschungsbewilligung selbst ist im Normalfall kostenfrei. Banken sind gesetzlich verpflichtet, Ihnen nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens die Löschungsbewilligung Grundschuld kostenlos auszustellen. Nur in Sonderfällen, etwa bei Altverträgen, kann eine geringe Gebühr anfallen. Dennoch entstehen durch notarielle Beglaubigungen und den Antrag beim Grundbuchamt zusätzliche Kosten. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro können Sie mit Notarkosten ca. 200 bis 300 Euro und Grundbuchamt ca. 100 bis 150 Euro rechnen – Gesamtkosten ca. 300 bis 450 Euro als untere Grenze.
Bei einer Briefgrundschuld können zusätzlich Auslagen entstehen, insbesondere wenn der Brief nicht auffindbar ist und ein Aufgebotsverfahren notwendig wird. Die Löschung der Grundschuld kostet laut Gebührentabelle 0,2% bis 0,4% der Grundschuldsumme. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt machen die Grundschuldlöschung zwar preiswerter als eine Grundschuldbestellung, dennoch müssen Sie mit mehreren hundert Euro rechnen. Ein konkretes Beispiel verdeutlicht dies: Bei einer Höhe der Grundschuld von 200.000 Euro und einem Anteil von je 0,2 Prozent erhalten beide Parteien jeweils 400 Euro – insgesamt kostet die Löschung Grundschuld also 800 Euro.
Da Geldinstitute per Gesetz die Löschung Grundschuld bewilligen müssen, darf Ihnen Ihre Bank für die Ausstellung Löschungsbewilligung keine eigenen Kosten in Rechnung stellen. Dieser Vorgang gehört zu deren Pflichten und muss von Ihnen nicht bezahlt werden. Bei der Westmont Group informieren wir unsere Kunden stets transparent über diese Kostenstruktur.
Kosten der Grundschuldlöschung im Überblick
Die Kosten einer Grundschuldlöschung richten sich nach dem Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld, nicht nach dem Rest des Darlehens. Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr nach der Tabelle B des GNotKG (KV 14140). Die oft genannten pauschalen 25 Euro gelten nur für die Löschung von Rechten in Abteilung II, etwa einem Wohnrecht, nicht für eine Grundschuld. Der Notar berechnet für die reine Beglaubigung eine 0,2-Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 Euro.
| Position | Wer erhält es? | Kosten (Grundschuld 200.000 €) |
|---|---|---|
| Löschungsbewilligung | Bank | 0 € (keine eigene Gebühr erlaubt) |
| Beglaubigung Ihrer Unterschrift | Notar | 20–70 € zzgl. MwSt. |
| Löschung im Grundbuch | Grundbuchamt | 217,50 € |
| Antrag und Vollzug durch den Notar (nur wenn er beauftragt wird) | Notar | zusätzlich, je nach Aufwand |
Zum Vergleich bei anderen Beträgen verlangt das Grundbuchamt 136,50 Euro (100.000 Euro) und 317,50 Euro (300.000 Euro). Wer die Grundschuld löschen ohne Notar als Antragsteller selbst beantragt, landet bei 200.000 Euro meist bei rund 240 bis 300 Euro. Beauftragen Sie den Notar mit Antrag und Abwicklung, kommen seine Gebühren hinzu.
Die Ausstellung der Löschungsbewilligung selbst ist kostenfrei. Eine Bank darf für die Bewilligung keine eigene Gebühr verlangen (§ 1144 BGB, BGH). Weitergereicht werden kann höchstens die Beglaubigung der Bankunterschrift. Bei einer Briefgrundschuld können zusätzliche Auslagen entstehen, vor allem wenn der Brief fehlt und ein Aufgebotsverfahren nötig wird. Alle Werte sind Richtwerte, den genauen Betrag nennt Ihnen das Grundbuchamt oder der Notar.
Dauer der Grundschuldlöschung – Wie lange müssen Sie warten?
Wie lange eine Löschung dauert, hängt vor allem davon ab, wie schnell die Beteiligten arbeiten. Die Löschungsbewilligung der Bank trifft meist nach zwei bis sechs Wochen ein. Notartermin und Weiterleitung brauchen ein bis zwei Wochen, die Prüfung im Grundbuchamt weitere zwei bis vier Wochen. Insgesamt sollten Sie mit fünf bis zwölf Wochen rechnen.
Je nach Bundesland und Auslastung des Amtsgerichts können es auch einmal mehrere Monate werden. Sie sollten diesen Zeitraum unbedingt einplanen, wenn Sie Ihre Immobilie bald verkaufen möchten. Die Bank prüft vor der Zustimmung gründlich, die Ausstellung läuft daher selten sofort.
Grundschuld löschen oder stehen lassen? Wann ist es sinnvoll?
Diese Frage höre ich bei der Westmont Group besonders oft. Sie sollten die Grundschuld löschen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, keine Anschlussfinanzierung planen oder ein sauberes Grundbuch bevorzugen. Sie können die Grundschuld stehen lassen, wenn Sie bald erneut finanzieren möchten, etwa für eine Modernisierung, einen Umbau oder eine Umschuldung. So sparen Sie die Kosten einer Neubestellung: Allein das Grundbuchamt verlangt bei 200.000 Euro 435 Euro (Buchgrundschuld) beziehungsweise 565,50 Euro (Briefgrundschuld), dazu kommen Notarkosten für die Beurkundung.
Gute Gründe für die Löschung:
- Sie brauchen ein lastenfreies Grundbuch für den Verkauf oder eine Schenkung.
- Sie planen in absehbarer Zeit keinen neuen Kredit.
- Sie wollen Klarheit und weniger Risiko, dass jemand die stehende Grundschuld missbräuchlich nutzt.
- Eine stehen gebliebene Grundschuld weckt bei Käufern häufig Misstrauen, weil sie eine lastenfreie Immobilie erwarten.
Gute Gründe für das Stehenlassen:
- Eine Anschlussfinanzierung, Modernisierung oder Umschuldung steht an.
- Sie behalten die Rangstelle. Würden Sie löschen und später neu eintragen lassen, rückte die neue Grundschuld im Rang hinter alle Rechte, die inzwischen hinzugekommen sind. Mit der alten Grundschuld bleibt die gute Rangstelle erhalten.
- Sie wollen flexibel auf künftige Investitionen reagieren.
Wichtig: Wer stehen lässt, sollte mit der Bank klären, was mit der Grundschuld geschieht. Die Bank kann sie als Fremdgrundschuld behalten und weiter für andere Forderungen nutzen. Verlangen Sie schriftlich, dass sie auf die Grundschuld verzichtet (dann gehört sie Ihnen als Eigentümergrundschuld) oder sie an Ihren neuen Kreditgeber abtritt. Außerdem sollten Sie die Zweckerklärung prüfen, die festlegt, welche Kredite die Grundschuld sichert.
Benötigte Dokumente für die Löschung
Für die Grundschuldlöschung müssen folgende Unterlagen vollständig vorliegen:
- die Löschungsbewilligung der Bank im Original, eine Kopie reicht dem Grundbuchamt nicht
- Ihr Löschungsantrag samt Eigentümerzustimmung (Muster oben)
- ein aktueller Grundbuchauszug, damit Sie Blatt, Nummer und Betrag richtig angeben
- ein gültiger Personalausweis oder Reisepass für die Beglaubigung beim Notar
- bei einer Briefgrundschuld der Originalgrundschuldbrief
Die Löschungsbewilligung muss das Recht genau bezeichnen: Grundbuchblatt und Grundbuchband, laufende Nummer, Höhe der Grundschuld sowie Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers. Fehlt eine Angabe, weist das Grundbuchamt den Antrag zurück.
Ein Tipp aus der Beratungspraxis bei Westmont Group: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass alles stimmt. Gerade bei älteren Verträgen oder nach Fusionen von Kreditinstituten sind Stempel, Unterschriften oder Grundbuchangaben mitunter veraltet. Das fällt spätestens beim Grundbuchamt auf und verzögert den Vorgang um zwei bis vier Wochen. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt oder über einen Notar.
Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld – Was Sie vorlegen müssen
Der Unterschied entscheidet darüber, ob Sie ein weiteres Dokument beschaffen müssen.
Bei einer Buchgrundschuld, dem Fall „ohne Brief“, existiert nur der Grundbucheintrag. Es genügt die beglaubigte Löschungsbewilligung samt Eigentümerzustimmung. Diese briefgrundschuldlose Variante ist heute bei Neukrediten üblich.
Bei einer Briefgrundschuld wurde zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt, der Urkunde und Wertpapier zugleich ist. Ihn muss das Grundbuchamt im Original erhalten (§§ 41, 42 GBO). Meist verwahrt die Bank den Brief bis zur Tilgung und schickt ihn mit der Löschungsbewilligung zurück. Ob Ihre Grundschuld ein Brief ist, steht im Grundbuch.
Ist der Brief verloren, braucht es ein gerichtliches Aufgebotsverfahren (§§ 466 ff. FamFG). Das Amtsgericht ruft öffentlich dazu auf, Rechte am Brief anzumelden. Die Aufgebotsfrist beträgt mindestens sechs Wochen. Meldet sich niemand, erklärt das Gericht den Brief per Ausschließungsbeschluss für kraftlos, und die Löschung kann erfolgen. In der Praxis vergehen bis dahin meist mehrere Monate, und es entstehen zusätzliche Kosten. Behalten Sie den Verbleib des Briefs deshalb im Blick und fragen Sie bei der Bank nach, bevor Sie ein Verfahren einleiten: Oft liegt er dort.
Grundschuldabtretung als clevere Alternative zur Löschung
Wenn Sie bald umschulden oder die Bank wechseln, kann es sinnvoll sein, die bestehende Grundschuld nicht zu löschen, sondern an den neuen Kreditgeber abzutreten. Das spart die Kosten der Löschung und die einer späteren Neueintragung. Bei der Westmont Group empfehlen wir diese Option häufig.
Bleibt die dieselbe Bank, wird die Grundschuld bei einer Anschlussfinanzierung meist ohnehin weiterverwendet. Wechseln Sie die Bank, überträgt die bisherige Bank die Grundschuld per Abtretungserklärung an die neue. Die Formalitäten regeln beide Institute weitgehend unter sich. Bestehen noch Verbindlichkeiten, überweist die neue Bank sie an die alte. Anschließend trägt das Grundbuchamt einen Abtretungsvermerk ein. Die Abtretung ist oft günstiger und schneller als Löschung und Neubestellung. Voraussetzung ist, dass beide Banken zustimmen.
Teilabtretung und Teillöschung – Wenn nicht die gesamte Grundschuld betroffen ist
Nicht jede Änderung betrifft den ganzen eingetragenen Betrag. Zwei Fälle kommen in der Praxis häufig vor: die Sondertilgung eines Teils des Darlehens und die Aufteilung eines Grundstücks nach einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung. Dann ist weder eine vollständige Löschung noch eine komplette Abtretung richtig, sondern eine Teillöschung oder Teilabtretung.
Bei einer Teillöschung wird nach einer größeren Sondertilgung nur der getilgte Anteil gestrichen, ein Restbetrag bleibt als Sicherheit bestehen. Das ist sinnvoll, wenn ohnehin eine Anschlussfinanzierung oder ein neuer Kredit ansteht. Der Notar stellt dafür einen Antrag auf Teillöschung, die Gebühren fallen anteilig geringer aus als bei einer vollständigen Löschung.
Bei einer Teilabtretung tritt der bisherige Gläubiger nur einen Teilbetrag an ein anderes Institut ab, der Rest bleibt beim ursprünglichen Gläubiger. Das passiert häufig, wenn zusätzlich zum bestehenden Darlehen ein Kredit für eine Modernisierung aufgenommen wird oder wenn ein Bausparvertrag mit einem Tilgungsaussetzungsdarlehen kombiniert wurde. Auch bei der ideellen Teilung eines Grundstücks nach einer Scheidung kann sie eine Rolle spielen.
In beiden Fällen muss der Eigentümer zustimmen, die Erklärungen werden beglaubigt und im Grundbuch vermerkt. Wir raten bei der Westmont Group, vor jeder größeren Sondertilgung mit der Bank zu klären, ob eine Teillöschung sinnvoll ist. Wer die volle Grundschuld stehen lässt, obwohl ein großer Teil getilgt ist, verschenkt womöglich Verhandlungsspielraum bei der Anschlussfinanzierung.
Verkauf einer Immobilie mit eingetragener Grundschuld
Beim Verkauf sorgt der Notar für einen geordneten Ablauf. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Restschuld an die Bank gezahlt. Hat die Bank das Geld erhalten, erteilt sie die Löschungsbewilligung. Der Notar beantragt dann die Löschung beim Grundbuchamt, und der Käufer erhält die Immobilie lastenfrei.
Manchmal wird die Grundschuld nicht gelöscht, sondern direkt an die Bank des Käufers abgetreten. Das ist oft schneller und günstiger, erfordert aber die Zustimmung aller Beteiligten. Die Bank des Käufers prüft genau, ob ihre Bedingungen zu denen der alten Bank passen. Ist das nicht der Fall, kommt die Abtretung nicht zustande.
Praxisbeispiele: So treffen Sie die richtige Entscheidung
Fall A – Anschlusskredit in zwölf Monaten geplant: Sie planen in etwa einem Jahr eine Modernisierung Ihrer Immobilie, zum Beispiel einen Wintergarten oder eine energetische Sanierung, und brauchen dafür voraussichtlich ein neues Darlehen. Dann wäre es wenig sinnvoll, die Grundschuld löschen zu lassen. Sie lassen sie stehen, lassen sie sich von der Bank zurückgewähren und sparen die Kosten der Neubestellung. Außerdem behält die neue Grundschuld die gute Rangstelle.
Fall B – Verkauf in sechs Monaten, Käufer erwartet Lastenfreiheit: Kaufinteressenten legen Wert auf ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschung ist hier der klassische Weg. Fordern Sie die Löschungsbewilligung früh an und vereinbaren Sie rechtzeitig einen Notartermin. Planen Sie fünf bis zwölf Wochen ein.
Fall C – Grundschuldbrief verloren: Bei einer Briefgrundschuld ohne Originalbrief ist die Löschung ohne Nachweis nicht möglich. Fragen Sie zuerst bei der Bank nach. Liegt er dort nicht, bleibt das Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht, das sich über mehrere Monate ziehen kann und Zusatzkosten verursacht.
Grundschuld bei Erbschaft – Was passiert mit dem Eintrag?
Erbt jemand eine Immobilie, geht die eingetragene Grundschuld mit über, denn dingliche Rechte sind mit dem Grundstück verbunden. Wer eine noch nicht schuldenfreie Immobilie erbt, erbt damit auch die durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten. Das überrascht viele Erben, die mit dem Grundbesitz ein unbelastetes Eigentum erwarten.
Erben haben grundsätzlich vier Wege. Erstens können sie die Erbschaft ausschlagen, wenn die Restschuld den Wert der Immobilie übersteigt oder ihm nahekommt, dann entfällt auch die Rückzahlungspflicht. Zweitens können sie die Restschuld übernehmen und den Darlehensvertrag fortführen oder die Summe begleichen, wobei bei laufender Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann. Drittens können sie nach vollständiger Tilgung die Löschung der Grundschuld beantragen. Dafür brauchen sie einen Nachweis ihrer Erbenstellung (Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll). Viertens kann die Immobilie verkauft werden, was bei zerstrittenen Erbengemeinschaften oft der praktikabelste Weg ist.
In Erbengemeinschaften müssen sich alle Miterben einig sein, bevor gelöscht oder verkauft werden kann. Gelingt das nicht, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung, die für alle meist ungünstiger ausgeht als ein einvernehmlicher Verkauf. Wer prüfen will, ob sich ein Erbe mit Grundschuld lohnt, sollte vorab den Verkehrswert schätzen lassen und Belastungen mit einer möglichen Erbschaftssteuer abwägen.
Löschungsbewilligung Muster und Vorlage
Normalerweise erhalten Sie von Ihrem Kreditgeber einen Vordruck mit allen wichtigen Angaben. Wichtig ist, dass unter der Überschrift „Löschungsbewilligung“ das Sicherungsrecht genau bezeichnet wird, sonst kann das Grundbuchamt nicht löschen.
Das Muster enthält den Gläubiger mit Firmenname und Anschrift, alle Eigentümer der Immobilie sowie den Verweis auf das Grundbuch des Amtsgerichts mit Band, Blatt, Flur und Flurstück. Genannt wird die in Abteilung III unter einer laufenden Nummer eingetragene Grundschuld über einen Betrag in Euro, in Ziffern und Worten, nebst Zinsen und Nebenleistungen.
Der Gläubiger bewilligt die Löschung der Grundschuld einschließlich Zinsen und aller Nebenrechte. Auf die Vollzugsmitteilung wird nicht verzichtet. Es folgen Ort, Datum und Unterschrift, bei Banken ohne Dienstsiegel mit Beglaubigungsvermerk. Die Eigentümer stimmen der Löschung zu und beantragen sie auf ihre Kosten, ebenfalls mit Ort, Datum, Unterschrift und Beglaubigungsvermerk.
Was passiert, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird?
Wird die Grundschuld nach der Tilgung nicht gelöscht, bleibt sie im Grundbuch stehen. Aus der getilgten Forderung kann die Bank nichts mehr ableiten, solange sie sich an die Sicherungsabrede hält. Der Eintrag ist aber für Dritte sichtbar, und wer das Grundbuch nicht kennt, liest ihn fast immer als Hinweis auf eine bestehende Belastung.
Fehlt beim Verkauf die Löschungsbewilligung, kann der Käufer auf einem lastenfreien Grundbuch bestehen, und ohne dieses Dokument erfolgt in der Regel keine Eigentumsumschreibung. Das blockiert den Verkauf oft genau dann, wenn der Notartermin schon steht. Wie der Verkauf mit bestehenden Einträgen im Grundbuch reibungslos abläuft, steht in unserem Beitrag Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen.
Unsere klare Empfehlung bei Westmont Group: Fordern Sie die Löschungsbewilligung direkt nach der Tilgung an und bewahren Sie sie sicher auf, selbst wenn Sie nicht löschen wollen. Die Bank muss sie ohne eigene Gebühr ausstellen. Wer erst Jahre später sucht, riskiert lange Bearbeitungszeiten, einen Wechsel des Gläubigers durch Fusion oder Insolvenz und im schlimmsten Fall verlorene Unterlagen.
Eigentümergrundschuld – Die unterschätzte Option
Es besteht keine gesetzliche Pflicht, die Grundschuld nach der Tilgung sofort löschen zu lassen. Sie können die Bank auffordern, auf die Grundschuld zu verzichten. Dann wird sie zur Eigentümergrundschuld (§ 1168 BGB) und gehört Ihnen. Alternativ lassen Sie sie an Ihren neuen Kreditgeber abtreten. Wer in den nächsten fünf bis zehn Jahren eine Modernisierung, Anschlussfinanzierung oder Umschuldung plant, spart so die Kosten einer Neueintragung. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro sind das allein beim Grundbuchamt 435 bis 565,50 Euro, hinzu kommen die Notarkosten.
Wer dagegen keine weiteren Finanzierungen plant und mittelfristig verkaufen möchte, fährt mit der Löschung besser. Ein unbelastetes Grundbuch wirkt gegenüber Käufern professioneller und verhindert Rückfragen beim Notartermin. In beiden Fällen sollten Sie die Löschungsbewilligung sofort nach der Tilgung anfordern und verwahren, denn ohne sie ist weder eine Löschung noch eine Abtretung möglich.
Ein Beispiel: Wer eine Eigentumswohnung für 180.000 Euro finanziert hat und in drei Jahren eine Dachsanierung für 40.000 Euro plant, kann die bestehende Grundschuld als Sicherheit für das neue Darlehen nutzen, ohne neue Eintragungskosten und ohne Wartezeit. Wer dieselbe Wohnung in zwei Jahren verkaufen will, stößt die Löschung besser jetzt an. Die Entscheidung ist also weniger eine Frage des Sparens als der eigenen Lebensplanung.
Grundbuch und Verträge: Altlasten systematisch aufräumen
Eine Grundschuld im Grundbuch ist mehr als ein formaler Eintrag: Sie kann Verkauf, Umschreibung oder Neuverschuldung einer Immobilie blockieren, wenn sie nicht rechtzeitig gelöscht wird. Viele Eigentümer wissen nicht, welche Belastungen noch auf ihrem Grundstück liegen, weil die Verträge Jahre oder Jahrzehnte zurückreichen. Wer seine Immobilie verkaufen, verschenken oder neu finanzieren will, braucht einen sauberen Grundbuchauszug und den Nachweis, dass alle Altlasten bereinigt sind. Mit dem Westmont CRM erfassen Sie Grundschulden, Löschungsbescheinigungen, Tilgungspläne und Bankunterlagen pro Immobilie zentral. Das ist ein Altlastenregister, das verhindert, dass vergessene Einträge die nächste Transaktion ausbremsen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann man in Deutschland eine Grundschuld löschen ohne Notar?
Nein, eine Grundschuld löschen ohne Notar ist in Deutschland rechtlich nicht möglich. Gemäß §19 GBO und §29 GBO der Grundbuchordnung muss jede Löschungsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Das Grundbuchamt akzeptiert ausschließlich notariell beglaubigte Dokumente, sodass der Gang zum Notar zwingend erforderlich ist. Ohne diese notarielle Beglaubigung wird Ihr Antrag auf Löschung zurückgewiesen.
Was kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?
Die Kosten für eine Grundschuldlöschung belaufen sich auf etwa 0,2% bis 0,4% der eingetragenen Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro können Sie mit Gesamtkosten zwischen 300 und 800 Euro rechnen – aufgeteilt in Notarkosten und Grundbuchgebühren. Die Löschungsbewilligung selbst ist kostenlos, da Banken gesetzlich verpflichtet sind, diese nach vollständiger Tilgung gebührenfrei auszustellen.
Wie lange dauert eine Grundschuldlöschung vom Antrag bis zur Eintragung?
Der gesamte Prozess dauert in der Regel 5 bis 12 Wochen. Die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank benötigt 2-6 Wochen, der Notartermin mit Weiterleitung 1-2 Wochen und die Bearbeitung beim Grundbuchamt weitere 2-4 Wochen. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollten Sie diesen Zeitrahmen unbedingt frühzeitig einplanen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Wann ist es sinnvoll, die Grundschuld nicht zu löschen?
Eine Löschung ist nicht empfehlenswert, wenn Sie in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung, Modernisierung oder Umschuldung planen. Die bestehende Grundschuld wandelt sich nach Tilgung in eine Eigentümergrundschuld um und kann als Sicherheit für neue Kredite wiederverwendet werden. So sparen Sie die erneuten Kosten für eine Grundschuldbestellung sowie Notar- und Amtsgebühren.
Was passiert bei Verlust des Grundschuldbriefs?
Ist der Grundschuldbrief bei einer Briefgrundschuld nicht mehr auffindbar, müssen Sie beim Amtsgericht ein Aufgebotsverfahren einleiten. Das Gericht erklärt den Brief nach einer Frist von sechs Monaten für kraftlos. Erst danach kann die Löschung erfolgen. Dieses Verfahren ist zeitaufwendig und verursacht zusätzliche Kosten – bewahren Sie den Originalbrief daher stets sicher auf.
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