Immobilien Rechner: Finanzierung in wenigen Minuten berechnen
Mit unserem kostenlosen Immobilien Rechner berechnen Sie Ihre Finanzierung in zwei Richtungen: Entweder Sie kennen den Kaufpreis und möchten Ihre Monatsrate wissen. Oder Sie kennen Ihr Budget und möchten wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Der Rechner bezieht die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland automatisch ein und zeigt Ihnen die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Unter dem Rechner erklären wir die Formeln dahinter, die wichtigste Faustformel für Ihr Budget und die typischen Fehler, die eine Finanzierung unnötig teuer machen.
Ein durchgerechnetes Beispiel mit Rate und Nebenkosten findest du hier: Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital.
Wie hoch Rendite und Kaufpreisfaktor sein sollten, erklären wir im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage kaufen.
Immobilien Rechner
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| Position | Betrag |
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Beispielrechnung mit konstanter Monatsrate (Annuitätendarlehen). Der effektive Jahreszins ist ohne Bearbeitungsgebühren berechnet. Die Zusage und die Konditionen legt die Bank nach Prüfung Ihrer Bonität fest. Keine Finanzierungsberatung.
So nutzen Sie den Rechner
Wählen Sie oben zuerst den passenden Modus:
- Monatsrate berechnen: Sie geben Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Tilgung und Zinsbindung ein. Der Rechner zeigt Ihnen Darlehensbetrag, Monatsrate, Zinskosten und Restschuld.
- Wie viel Haus kann ich mir leisten? Sie geben Ihre maximale Monatsrate und Ihr Eigenkapital ein. Der Rechner ermittelt daraus den höchsten Kredit und den Kaufpreis, der nach Abzug der Nebenkosten übrig bleibt.
Den Sollzins übernehmen Sie am besten aus einem aktuellen Angebot Ihrer Bank oder eines Vermittlers. Die Zinsen ändern sich laufend, und mit einem veralteten Wert rechnet auch der beste Rechner falsch.
Finanzierung berechnen: So entsteht Ihre Monatsrate
Fast alle Immobilienkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Sie zahlen jeden Monat dieselbe Rate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt:
Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Ein Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung zahlen Sie 300.000 € × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 Euro im Monat.
Am Anfang fließt der größte Teil der Rate in die Zinsen. Mit jeder Zahlung sinkt Ihre Restschuld. Damit sinken auch die Zinsen, und der Tilgungsanteil wächst. Nach zehn Jahren haben Sie im Beispiel rund 71.700 Euro getilgt und rund 93.300 Euro Zinsen gezahlt. Die Restschuld liegt dann bei etwa 228.300 Euro.
Tilgung und Laufzeit: Warum ein Prozent mehr viel Geld spart
Die anfängliche Tilgung entscheidet, wie lange Sie Ihren Kredit abbezahlen. Die Tabelle zeigt ein Darlehen über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Sollzins:
| Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | 264.142 € | 43,0 Jahre | 280.990 € |
| 2 % | 1.375 € | 228.284 € | 28,9 Jahre | 177.593 € |
| 3 % | 1.625 € | 192.426 € | 22,1 Jahre | 131.405 € |
| 4 % | 1.875 € | 156.567 € | 18,0 Jahre | 104.695 € |
Schon 250 Euro mehr Rate pro Monat verkürzen die Laufzeit im Beispiel um fast sieben Jahre und sparen rund 46.000 Euro Zinsen. Als Richtwert gelten mindestens 2 Prozent Tilgung. Achten Sie außerdem auf das Recht zu Sondertilgungen, zum Beispiel 5 Prozent des Darlehens pro Jahr. So zahlen Sie Bonuszahlungen oder eine Erbschaft ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurück.
Was kostet eine Finanzierung? Beispiele von 150.000 bis 700.000 Euro
Wie viel kostet es, 150.000, 300.000 oder 700.000 Euro zu finanzieren? Die Tabelle zeigt typische Kreditsummen mit 3,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung:
| Kreditsumme | Monatsrate | Zinsen in 10 Jahren | Restschuld nach 10 Jahren | Zinsen bis zur vollen Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 688 € | 46.642 € | 114.142 € | 88.796 € |
| 200.000 € | 917 € | 62.189 € | 152.189 € | 118.395 € |
| 300.000 € | 1.375 € | 93.284 € | 228.284 € | 177.593 € |
| 400.000 € | 1.833 € | 124.378 € | 304.378 € | 236.790 € |
| 500.000 € | 2.292 € | 155.473 € | 380.473 € | 295.988 € |
| 700.000 € | 3.208 € | 217.662 € | 532.662 € | 414.383 € |
Alle Werte gelten nur für die genannten Beispielkonditionen und bei gleichbleibendem Zins über die gesamte Laufzeit. Bei einem höheren Zins steigen Rate und Zinskosten spürbar. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen deshalb oben im Rechner mit dem Zins aus Ihrem Angebot nach.
Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Die Faustformel
Die wichtigste Frage vor jeder Besichtigung lautet: Welche Rate können Sie dauerhaft zahlen? Dafür gibt es eine bewährte Faustformel:
Maximale Monatsrate ≈ 35 bis 40 Prozent Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens
Aus der Rate berechnen Sie dann den maximalen Kredit:
Maximaler Kredit = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung)
Beispiel: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
- Nettohaushaltseinkommen: 4.500 Euro. 35 Prozent davon ergeben eine Rate von 1.575 Euro.
- Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt das einen Kredit von 1.575 € × 12 ÷ 5,5 % = 343.636 Euro.
- Mit 60.000 Euro Eigenkapital steht Ihnen ein Gesamtbudget von 403.636 Euro zur Verfügung.
- Nach Abzug von rund 12 Prozent Kaufnebenkosten (Nordrhein-Westfalen, mit Makler) bleibt ein Kaufpreis von etwa 360.000 Euro.
Die Faustformel ersetzt keine Haushaltsrechnung. Ziehen Sie vom Nettoeinkommen alle festen Ausgaben ab: Lebenshaltung, Versicherungen, Auto, laufende Kredite und Rücklagen. Planen Sie zusätzlich die laufenden Kosten der Immobilie ein, also Grundsteuer, Heizung, Wasser und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld. Was danach übrig bleibt, ist Ihre ehrliche Obergrenze. Banken rechnen ähnlich und setzen für den Lebensunterhalt feste Pauschalen an.
Kaufnebenkosten: Diese Kosten kommen zum Kaufpreis dazu
Kaufnebenkosten finanzieren Banken nur ungern mit. Sie bestehen aus drei Posten:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland. Beim Kauf von Eltern oder Großeltern entfällt sie.
- Notar und Grundbuch: etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
- Maklerprovision: bei Wohnungen und Einfamilienhäusern meist 2,98 bis 3,57 Prozent für den Käufer.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | Niedersachsen | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % | Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Berlin | 6,0 % | Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % | Saarland | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % | Sachsen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Hessen | 6,0 % | Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | Thüringen | 5,0 % |
Stand: 2026. Zuletzt hat Bremen den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Mindestziel gilt: Ihr Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten. Besser sind 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Je höher Ihr Anteil, desto geringer ist das Risiko der Bank und desto günstiger wird meist Ihr Zins.
Als Eigenkapital zählen vor allem Guthaben auf Konten, Tagesgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben und ein eigenes Grundstück. Manche Banken erkennen beim Hausbau auch Eigenleistungen in begrenztem Umfang an.
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber teurer. Banken verlangen dafür meist ein hohes, sicheres Einkommen und berechnen höhere Zinsen. Zudem schulden Sie der Bank in den ersten Jahren mehr, als die Immobilie wert ist.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zins gleich bleibt. Üblich sind 10 bis 15 Jahre. Eine längere Bindung schafft Planungssicherheit, kostet aber oft einen kleinen Zinsaufschlag.
Am Ende der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld. Für sie brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung: entweder eine Verlängerung bei Ihrer Bank (Prolongation) oder einen Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung). Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den Zins schon bis zu fünf Jahre im Voraus. Übrigens: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie jeden Immobilienkredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 BGB).
Kapitalanleger: Warum mehr Eigenkapital nicht immer besser ist
Bei einer vermieteten Immobilie gelten andere Regeln als beim Eigenheim. Sie ziehen die Kreditzinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab. Dazu kommt die Abschreibung des Gebäudes (AfA). Ein höherer Kreditanteil kann sich für Kapitalanleger deshalb steuerlich lohnen. Beim selbst genutzten Eigenheim bezahlen Sie dagegen jeden Euro Zins aus Ihrem Nettoeinkommen.
Ob sich das für Sie rechnet, hängt von Ihrem Steuersatz, der Miete und dem Zinsniveau ab. Lassen Sie diese Frage vor dem Kauf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
Die 7 häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung
- Zu knappe Rate: Wer 50 Prozent des Einkommens für die Rate einplant, gerät bei jeder Reparatur in Schwierigkeiten.
- Nebenkosten vergessen: 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises müssen Sie zusätzlich aufbringen.
- Zu niedrige Tilgung: Mit 1 Prozent Tilgung zahlen Sie im Beispiel oben 43 Jahre lang ab.
- Nur ein Angebot: Vergleichen Sie mindestens drei Banken. Achten Sie dabei auf den effektiven Jahreszins, nicht nur auf den Sollzins.
- Keine Sondertilgung: Ohne dieses Recht zahlen Sie für freiwillige Rückzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Keine Reserve: Behalten Sie nach dem Kauf mindestens drei Nettogehälter als Notgroschen.
- Restschuld ignoriert: Rechnen Sie schon heute durch, was eine Anschlussfinanzierung bei höheren Zinsen kostet.
Rechner oder persönliche Beratung?
Der Rechner eignet sich für die erste Orientierung. Sie sehen schnell, welcher Kaufpreis zu Ihrem Budget passt und wie sich Tilgung und Zinsbindung auswirken. Für die Zusage prüft die Bank zusätzlich Ihre Bonität, also Einkommen, Schufa-Auskunft und bestehende Kredite, sowie die Immobilie selbst.
Bereiten Sie dafür Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, einen Eigenkapitalnachweis und das Exposé vor. Wer über einen Makler oder die Sparkasse eine Immobilie sucht, sollte die Finanzierungsbestätigung schon vor der ersten Besichtigung in der Tasche haben.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilien Rechner (FAQ)
Was ist ein Immobilien Rechner?
Ein Online-Werkzeug, das aus Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung Ihre Monatsrate, die Kaufnebenkosten und die Restschuld berechnet. Unser Rechner zeigt Ihnen zusätzlich, wie viel Haus Sie sich mit Ihrem Budget leisten können.
Welche Angaben brauche ich für den Rechner?
Kaufpreis oder gewünschte Monatsrate, Eigenkapital, Bundesland, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung. Den Zins entnehmen Sie am besten einem aktuellen Bankangebot.
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Mindestens die Kaufnebenkosten, also rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Mit 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten erhalten Sie meist deutlich bessere Zinsen.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (etwa 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls die Maklerprovision. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Käufer höchstens die Hälfte der Provision, meist 2,98 bis 3,57 Prozent.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent, wenn Ihre Rate das zulässt. Mit 1 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung bei 3,5 Prozent Zins rund 43 Jahre.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Sie brauchen eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Sie können bei Ihrer Bank verlängern, zu einer anderen Bank wechseln oder sich den Zins mit einem Forward-Darlehen im Voraus sichern.
Wie viel Haus kann ich mir mit 3.000 Euro netto leisten?
Mit der Faustformel von 35 Prozent ergibt sich eine Rate von 1.050 Euro. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung entspricht das einem Kredit von rund 229.000 Euro. Mit 40.000 Euro Eigenkapital reicht das für einen Kaufpreis von etwa 240.000 Euro, wenn Sie rund 12 Prozent Nebenkosten einplanen.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Das hängt von Kaufpreis, Miete, Zinsen und Ihrem Steuersatz ab. Vermieter können Zinsen und Abschreibung steuerlich geltend machen. Rechnen Sie die Rendite nach allen Kosten durch, bevor Sie kaufen.
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