Immobilien ohne Makler kaufen – Ihr Weg zum eigenen Zuhause
Bei einem Haus für 350.000 Euro summiert sich der Käuferanteil der Maklerprovision auf einen fünfstelligen Betrag – oft für eine Leistung, die aus einer Besichtigung, einem weitergeleiteten Exposé und einer kurzen Preisverhandlung besteht. Wer direkt von privat kauft, übernimmt diese Schritte selbst und behält das Geld. Der Aufwand ist überschaubarer, als viele befürchten: Einen Grundbuchauszug gibt es je nach Ausführung für 10 bis 20 Euro, den Energieausweis muss der Verkäufer vorlegen, und der Notar wickelt den Kaufvertrag ohne Makler genauso ab wie mit. Die gesparte Provision stärkt am Ende das Eigenkapital.
Wer Immobilien ohne Makler kaufen möchte, hat heute dank der Digitalisierung zahlreiche Möglichkeiten – von etablierten Immobilienportalen bis zu regionalen Anzeigenmärkten. Das Internet bietet die größte Reichweite und erlaubt es, gezielt nach provisionsfreien Angeboten zu filtern. Sinnvoll ist eine Kombination mehrerer Suchkanäle, weil private Angebote oft nur kurz online stehen. Bei Westmont Group begleiten wir Käufer genau in dieser Phase der Orientierung.
Kurz gesagt: Beim Kauf ohne Makler sparen Sie den Käuferanteil der Provision von höchstens 3,57 Prozent des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an, und Suche, Preisprüfung, Unterlagen und Vertragsvorbereitung liegen bei Ihnen.
Wo finde ich Immobilien von privat? Die besten Suchkanäle
Die meisten privaten Angebote finden Sie online. Große Immobilienportale bieten einen Filter für provisionsfreie Angebote, und auf allgemeinen Anzeigenmärkten sowie regionalen Inserateplattformen tauchen Inserate auf, die Sie sonst nirgends sehen. Beachten Sie dabei: „Provisionsfrei” heißt nicht automatisch „von privat”. Auch Bauträger und Wohnungsunternehmen vermarkten häufig ohne Käuferprovision.
Ältere Verkäufer greifen oft noch zu lokalen Tageszeitungen, Anzeigenblättern und Wochenmagazinen. Die Online-Ausgaben vieler Zeitungen haben einen eigenen Immobilienteil mit regionalem Fokus – dort stehen Objekte, die auf den großen Portalen fehlen.
Ein Teil der Immobilien von privat wechselt den Besitzer, noch bevor ein Inserat entsteht, nämlich über Nachbarn, Kollegen und Mundpropaganda. Erzählen Sie deshalb im Bekanntenkreis von Ihrer Suche, nutzen Sie lokale Facebook-Gruppen und Nachbarschaftsplattformen und erwägen Sie ein eigenes Kaufgesuch: Manche Eigentümer wählen lieber unter wenigen ernsthaften Gesuchen, als einen Ansturm von Interessenten zu managen. Auch ein handgeschriebener Aushang im Wunschviertel wirkt persönlich und kostet fast nichts.
Richten Sie auf mehreren Portalen einen kostenlosen Suchauftrag mit Push-Benachrichtigung ein. Bei gefragten Objekten entscheidet die Reaktionsgeschwindigkeit darüber, wer den ersten Besichtigungstermin bekommt. Auch viele Sparkassen führen Interessentenkarteien, allerdings meist mit Maklerprovision. Wie Sie dort gezielt suchen, zeigt unser Ratgeber zu den Sparkasse Immobilien Angeboten.
Vorsicht bei Vorkasse: Seriöse private Verkäufer verlangen vor der Besichtigung und vor der Beurkundung kein Geld – weder als „Reservierungsgebühr” noch als „Kaution”. Gleichen Sie Name und Adresse des Eigentümers mit dem Grundbuch ab, bevor Sie Unterlagen oder persönliche Daten weitergeben.
Immobilien kaufen von privat: Diese Vorteile haben Sie
Der wichtigste Vorteil liegt auf der Hand: Sie sparen die Maklercourtage. Seit dem 23. Dezember 2020 darf der Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen (§§ 656a–656d BGB). Der Käuferanteil beträgt je nach Bundesland meist 2,98 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei 350.000 Euro sparen Sie damit rund 10.400 bis 12.500 Euro, die Sie in Eigenkapital, Renovierung oder eine Rücklage stecken können.
Ein zweiter Vorteil betrifft Kapitalanleger: Wer eine Wohnung oder ein Haus als Anlageobjekt kauft, rechnet mit jedem Prozentpunkt. Die Maklercourtage würde die erwartete Rendite der Kapitalanlage spürbar schmälern, und Kaufnebenkosten lassen sich ohnehin nur begrenzt beeinflussen.
Hinzu kommt der direkte Draht zum Eigentümer. Manche Verkäufer möchten wissen, wer ihr Zuhause künftig bewohnt, und vermarkten es deshalb selbst – in Zeitungen, online oder auf Plattformen für provisionsfreie Objekte. Weil auch der Verkäufer seinen Anteil an der Provision spart, ist bei solchen Angeboten mitunter mehr Spielraum bei Preis und Übergabetermin vorhanden.
Nachteile und Risiken: Was Käufer ohne Makler selbst stemmen müssen
Wer von privat kauft, übernimmt Aufgaben, die sonst ein Profi erledigt. Das bringt Risiken mit sich, die Sie vor dem ersten Besichtigungstermin kennen sollten.
| Aspekt | Beschreibung |
|---|---|
| Zeitaufwand | Ohne Makler organisieren Sie alles selbst – von der Suche über Besichtigungen bis zum Notartermin. Das kostet Wochen oder Monate und passt schlecht zu festen Terminen wie einem Umzug. Ein Makler kann Abläufe über sein Netzwerk und seine Marktkenntnis verkürzen. |
| Informationsdefizit | Private Exposés sind oft knapper: Grundrisse fehlen, Fotos sind unscharf, Mängel bleiben unerwähnt. Dann führen Besichtigungen ins Leere, die sich mit besseren Unterlagen hätten sparen lassen. |
| Fehlendes Fachwissen | Sie müssen selbst einschätzen, ob der Preis zum Markt passt, welche Belastungen im Grundbuch stehen und wie es um die Bausubstanz steht. Hilfsmittel sind die Daten des Gutachterausschusses, kostenlose Online-Bewertungen und im Zweifel ein Sachverständiger. |
| Vertrags- & Verhandlungsphase | Exposé, Grundrisse, Energieausweis und Baupläne fordern Sie selbst an. Preis, Termine und die Abstimmung des Kaufvertrags mit dem Notar liegen bei Ihnen, ebenso Übergabe, Zählerstände und Protokoll. |
| Vermietete Immobilien | Hinzu kommen Teilungserklärung, Eigentümerbeschlüsse, Wirtschaftsplan und die bestehenden Mietverhältnisse: Miethöhe, Eigenbedarfsmöglichkeiten, Nebenkostenabrechnungen – ohne dass ein Makler vorsortiert. |
Rechtliche Risiken: Gewährleistung und Haftung beim Privatkauf
Auch ein privater Verkäufer muss ihm bekannte Mängel offenlegen. Verschweigt er einen Mangel arglistig, haftet er dafür – selbst wenn der Kaufvertrag die Sachmängelhaftung ausschließt. Genau dieser Gewährleistungsausschluss ist beim Privatverkauf aber üblich: Für Mängel, die der Verkäufer nicht kannte, tragen Sie das Risiko dann selbst. Wer ein Haus mit Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall oder veralteter Haustechnik kauft, hat nach der Beurkundung kaum noch Hebel.
Deshalb gilt: Was nicht in der notariellen Urkunde steht, ist nicht vereinbart. Zusagen zu Küche, Einbauten, Reparaturen vor der Übergabe oder zur Wohnfläche gehören in den Kaufvertrag – mündliche Absprachen helfen im Streitfall nicht (§ 311b BGB). Lassen Sie den Entwurf im Zweifel von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht prüfen.
Ein weiterer Nachteil ist das kleinere Angebot. Viele Objekte werden über Makler vermarktet, das private Angebot ist entsprechend überschaubar, und die Auswahl wird damit enger. Wer kein passendes Objekt verpassen möchte, nutzt mehrere Suchkanäle parallel.
Haus kaufen ohne Makler: Worauf Sie besonders achten sollten
Beim Immobilienkauf ohne Makler brauchen Sie vor allem Zeit: Sie müssen sich in den lokalen Markt einarbeiten, Angebote vergleichen, Besichtigungen organisieren und mit den Verkäufern in Kontakt bleiben. Unsicher bei Wert, Bausubstanz oder Vertragsdetails? Dann holen Sie sich Unterstützung – einen unabhängigen Immobiliensachverständigen für den Zustand und einen Rechtsanwalt für den Vertrag. Das gilt grundsätzlich bei jedem Kauf, beim Privatkauf aber noch stärker.
Unser Tipp: Planen Sie bei ernsthaftem Interesse zwei Besichtigungen ein und nehmen Sie zur zweiten einen Sachverständigen und eine weitere Vertrauensperson mit. Beim zweiten Termin fallen Details auf, die beim ersten im Gesamteindruck untergegangen sind – etwa Feuchtigkeitsspuren im Keller, den Zustand der Fenster oder Lärm zu anderen Tageszeiten.
Auch das Thema Eigenkapital gehört in diese Phase. Ohne Makler entfällt die Provision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten bleiben bestehen. Üblich sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, die Kaufnebenkosten sollten Sie möglichst vollständig daraus bezahlen. Eine Vollfinanzierung ist bei guter Bonität im Einzelfall möglich, bedeutet aber ein deutlich höheres Risiko – etwa bei Arbeitslosigkeit oder steigenden Zinsen. Holen Sie die Finanzierungszusage Ihrer Bank ein, bevor Sie beim Notar unterschreiben.
Diese Dokumente brauchen Sie beim Immobilienkauf ohne Makler
Wer Immobilien ohne Makler kaufen möchte, muss alle kaufrelevanten Unterlagen selbst zusammentragen. Ein Makler stellt normalerweise ein vollständiges Exposé mit den wichtigsten Dokumenten bereit; beim Privatkauf liegt diese Aufgabe bei Ihnen. Fehlende oder unvollständige Unterlagen führen zu bösen Überraschungen – von versteckten Grundbuchlasten bis zu nicht genehmigten Umbauten. Die folgenden Dokumente sollten Sie vor der Beurkundung gesehen haben.
Der Grundbuchauszug sollte nicht älter als 3 Monate sein. Er zeigt Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Achten Sie besonders auf eingetragene Grundschulden und Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten wie Leitungsrechte sowie Erbbaurechte. Beim Grundbuchamt kostet ein einfacher Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher 20 Euro. Als Kaufinteressent erhalten Sie ihn dort nur mit berechtigtem Interesse, in der Praxis meist mit einer Vollmacht des Eigentümers; am einfachsten lassen Sie ihn sich vom Verkäufer aushändigen.
Beim Verkauf muss der Verkäufer den Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Er zeigt den Energieverbrauch und hilft, künftige Heizkosten einzuschätzen. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten 3 Jahre, der Bedarfsausweis auf dem rechnerischen Energiebedarf des Gebäudes. Die Energieeffizienzklasse reicht von A+ bis H – schlechte Klassen bedeuten hohe Heizkosten und oft energetische Sanierungen.
Die Baugenehmigung belegt, dass das Gebäude legal errichtet wurde. Fordern Sie zusätzlich die Bauakten beim Bauamt an: Sie zeigen, ob alle An- und Umbauten genehmigt wurden und ob Auflagen oder Denkmalschutz-Beschränkungen bestehen. Nicht genehmigte Umbauten können zu Rückbauverpflichtungen oder Bußgeldern führen, im schlimmsten Fall zum Abriss.
Die Flurkarte (Katasterplan) zeigt Lage und Größe des Grundstücks. Prüfen Sie, ob Grundstücksgrenzen, Wege und Zufahrten mit der Realität übereinstimmen; bei Zweifeln hilft eine Grenzvermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Lassen Sie sich außerdem eine Wohnflächenberechnung vorlegen. Abweichungen bei der Wohnfläche kommen vor, deshalb sollten Sie die Fläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) prüfen lassen, bevor Sie über den Preis sprechen.
Bei Eigentumswohnungen benötigen Sie zusätzlich die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Sie regelt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Nutzungsbeschränkungen (zum Beispiel Tierhaltung oder gewerbliche Nutzung) und den Miteigentumsanteil. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre verraten geplante Sanierungen und Sonderumlagen, Streit in der Gemeinschaft und die finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft. Beschlossene Maßnahmen können erhebliche Zusatzkosten auslösen, auch wenn sie erst nach Ihrem Kauf fällig werden.
Der Wirtschaftsplan zeigt die geplanten Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft, die Jahresabrechnung die tatsächlichen Kosten. Prüfen Sie die Höhe des monatlichen Hausgeldes, den Stand der Instandhaltungsrücklage und erwartete Nachzahlungen. Eine niedrige Instandhaltungsrücklage kann auf Sanierungsstau hindeuten. Die Hausordnung regelt Ruhezeiten, Tierhaltung, Gemeinschaftsräume und Parkplätze.
Ist die Immobilie vermietet, fordern Sie den Mietvertrag und die letzten 3 Nebenkostenabrechnungen an. Bedenken Sie: Kauf bricht nicht Miete – Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Prüfen Sie die Nettokaltmiete, Kündigungsfristen, eine mögliche Staffelmiete oder Indexmiete sowie die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung. Bei älteren Mietverträgen mit sehr niedriger Miete lässt sich die Miete oft nicht kurzfristig an das Marktniveau heranführen. Eine Mieterselbstauskunft gibt Hinweise auf Zahlungsmoral und Einkommensverhältnisse des Mieters.
Lassen Sie sich Versicherungsnachweise für Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Elementarschadenversicherung zeigen. Wartungsverträge für Heizung, Aufzug und Kamin sowie Rechnungen für größere Reparaturen der letzten Jahre geben Hinweise auf Zustand und Pflege. Bei Gebäuden vor 1993 besteht das Risiko von Asbest, PCB oder anderen Schadstoffen. Fragen Sie beim zuständigen Umweltamt nach einem Altlastenverdacht (Altlastenkataster) und lassen Sie bei konkretem Verdacht ein spezialisiertes Labor untersuchen.
Worauf beim Kauf eines Grundstücks ohne Immobilie zu achten ist
Wer Immobilien ohne Makler kaufen möchte und dabei ein unbebautes Grundstück ins Auge fasst, braucht zusätzliche Prüfschritte, die beim Kauf eines bestehenden Hauses keine Rolle spielen. Ein Baugrundgutachten gibt Auskunft über die Bodenbeschaffenheit, den Grundwasserspiegel und mögliche Altlasten – wird es versäumt, drohen nach Baubeginn teure Überraschungen bei der Fundamentplanung.
Ebenso wichtig ist die Einsicht in den Bebauungsplan der Gemeinde. Er legt fest, welche Bauweise, Nutzungsart und Geschosszahl überhaupt zulässig sind, und beeinflusst damit direkt den erzielbaren Wert – manchmal auch einschränkend, etwa durch denkmalschutzrechtliche Vorgaben oder Baugrenzen. Als Faustregel gilt zudem: Je komplexer die spätere Grundrissgestaltung mit Ecken und Winkeln ausfällt, desto höher fallen die Baukosten aus. Ohne Makler liegt die Beschaffung all dieser Informationen – Bauamt, Katasteramt, Bebauungsplan – vollständig bei Ihnen.
Den fairen Kaufpreis ohne Makler einschätzen
Ohne Makler fehlt die professionelle Preiseinschätzung, deshalb gehört die Bewertung zu Ihren eigenen Aufgaben. Drei Quellen helfen dabei. Erstens der Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses: Er wertet Kaufpreise tatsächlich verkaufter Objekte aus und zeigt, was am Markt wirklich bezahlt wird – nicht, was Verkäufer sich wünschen. Zweitens die Bodenrichtwerte, die Ihr Bundesland online bereitstellt und die den Wert des Grundstücksanteils eingrenzen. Drittens Vergleichsangebote: Notieren Sie über einige Wochen Preis, Wohnfläche, Baujahr und Energieklasse ähnlicher Objekte in derselben Lage.
Bedenken Sie dabei, dass Angebotspreise nur Verhandlungsbasis sind. Ein Preis deutlich über dem Vergleichsniveau lässt sich mit konkreten Argumenten drücken: Sanierungsstau, schlechte Energieklasse, fehlende Unterlagen oder ein hoher Modernisierungsbedarf. Belegen Sie solche Punkte mit Fotos, Kostenschätzungen oder dem Urteil des Sachverständigen, statt pauschal zu feilschen. Das wirkt sachlich und erhöht die Chance, dass der Verkäufer sich bewegt.
Wirkt ein Angebot auffällig günstig, lohnt sich ein zweiter Blick auf Zustand, Grundbuch und Lage. Bei hohen Summen oder Unsicherheit ist ein Verkehrswertgutachten oder ein Kurzcheck durch einen unabhängigen Sachverständigen gut angelegtes Geld, weil er den Preis unabhängig vom Verkäuferinteresse einordnet.
Immobilien ohne Makler kaufen: Der Ablauf in acht Schritten
- Budget und Finanzierung klären: Legen Sie fest, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen, und kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten mit. Lassen Sie sich von Ihrer Bank eine Finanzierungsbestätigung geben – sie macht Ihr Gebot glaubwürdig.
- Objekt besichtigen: Gehen Sie mindestens zweimal hin, mit Begleitperson und bei ernsthaftem Interesse mit einem Sachverständigen.
- Unterlagen prüfen und verhandeln: Gleichen Sie Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauakten und bei Wohnungen die Teilungserklärung mit dem Exposé ab, bevor Sie über den Preis sprechen.
- Kaufvertragsentwurf anfordern: Der Notar erstellt den Entwurf. Bei Verbraucherverträgen soll er Ihnen den Text in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 BeurkG). Nutzen Sie die Zeit für eine Prüfung durch einen Anwalt. Der Notar ist neutral, er ist nicht Ihr Interessenvertreter.
- Beurkundung: Alle Absprachen gehören in die Urkunde. Der Notar beantragt anschließend die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
- Behördliche Formalien: Der Notar zeigt den Verkauf der Gemeinde an, damit sie prüfen kann, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht (§§ 24 ff. BauGB); die Gemeinde hat dafür zwei bis drei Monate Zeit und stellt bei Verzicht ein Negativzeugnis aus. Parallel setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest und erteilt nach Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Kaufpreis zahlen: Zahlen Sie erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat, also unter anderem die Vormerkung eingetragen ist und die Formalien erledigt sind.
- Eigentumsumschreibung und Übergabe: Das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein. Bei der Schlüsselübergabe halten Sie Zählerstände und den Zustand im Übergabeprotokoll fest.
Nach dem Kauf: Energieberatung und Nachrüstpflichten
Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater führen, nachdem sie den Energieausweis erhalten haben. Das Gespräch ist kostenlos oder günstig zu haben und zeigt früh, welche Sanierungen anstehen und welche Fördermöglichkeiten von KfW und BAFA infrage kommen.
Daneben bestehen Nachrüstpflichten: Eine ungedämmte, zugängliche oberste Geschossdecke und frei liegende Rohrleitungen in unbeheizten Räumen müssen unter bestimmten Voraussetzungen gedämmt werden. Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern läuft die Frist in der Regel zwei Jahre ab dem ersten Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002. Ob die Maßnahmen schon erledigt sind, fragen Sie am besten vor der Beurkundung.
Planen Sie die Kosten für Dämmung, Heizung und weitere Modernisierungen in Ihr Budget ein. Welche Pflichten beim Heizungsaustausch nach dem aktuellen Gesetzesstand gelten, klärt der Energieberater für Ihr Objekt konkret.
Was ist das Bestellerprinzip – und gilt es beim Kauf?
Das Bestellerprinzip gilt bei Mietwohnungen seit Juni 2015: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Mieter müssen die Provision deshalb nicht mehr übernehmen, wenn der Vermieter oder Verwalter den Makler eingeschaltet hat. Dadurch werden heute die meisten Mietwohnungen ohne Mieterprovision angeboten.
Beim Kauf gilt dagegen die Provisionsteilung nach §§ 656a–656d BGB, seit dem 23. Dezember 2020. Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, müssen beide die Provision in gleicher Höhe tragen, und der Käufer zahlt höchstens die Hälfte. Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht die Textform; ein mündliches Versprechen genügt nicht. Außerdem wird der Käuferanteil erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
Wenn Sie Immobilien ohne Makler kaufen und direkt von privat erwerben, entfällt die Provision komplett – unabhängig davon, wie sie sonst aufgeteilt worden wäre.
Deutsche Immobilienpreise im europäischen Vergleich
Im europäischen Vergleich sind deutsche Immobilien außerhalb der Metropolen weiterhin moderat bepreist. In Spitzenlagen von London, Zürich oder Genf werden Quadratmeterpreise im fünfstelligen Bereich aufgerufen; in Städten wie Dresden, Leipzig oder Erfurt liegen die Preise spürbar darunter. Das passt zur deutschen Mietkultur: Mit rund 47 Prozent hat Deutschland eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten der EU (EU-Durchschnitt: rund 68 Prozent). Eigentum ist hier eher ein bewusst gewähltes Lebensmodell als ein selbstverständlicher Schritt.
In A-Lagen wie München, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart liegen die Quadratmeterpreise inzwischen weit über dem Bundesdurchschnitt und nähern sich dem Niveau internationaler Metropolen. Gleichzeitig gibt es in B- und C-Lagen wie Rostock, Magdeburg oder Chemnitz weiterhin Objekte in erreichbaren Preisklassen. Wer Immobilien ohne Makler kaufen möchte, sollte beide Märkte vergleichen: Wo Preise niedrig sind, ist das Angebot oft kleiner, und in gefragten Lagen ist der Wettbewerb um private Angebote besonders hart.
Entscheidend ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Gesamtkosten: Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 2 Prozent. Das ergibt 5,5 bis 8,5 Prozent Kaufnebenkosten – bei einem Haus für 350.000 Euro zwischen 19.250 und 29.750 Euro, die vor der Finanzierung bereitstehen müssen. Fällt die Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent weg, verbessern Sie Ihre Eigenkapitalquote und haben bei der Baufinanzierung bessere Verhandlungsargumente. Wer die Finanzierung parallel planen möchte, findet in unserem Beitrag zum Immobilien Finanzierungsrechner einen praktischen ersten Überblick.
Preise und Bauzinsen: Wie sich der Markt entwickelt hat
Die Kaufpreise sind in den vergangenen Jahrzehnten fast durchgehend gestiegen. Zu Beginn der 2020er-Jahre gab es eine Delle, ausgelöst durch Krisen und deutlich höhere Zinsen. Zuvor hatten sehr niedrige Bauzinsen einen Bauboom und steigende Preise befeuert, weil Finanzierungen günstig und die Nachfrage hoch war.
Die Bauzinsen folgen der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen (Ende September 2026: 3,58 Prozent) und liegen daher deutlich über 3,5 Prozent. Bei zehnjähriger Zinsbindung waren im Herbst 2026 teils Zinsen über 4 Prozent üblich. Wer ohne Makler kauft und die Provision spart, gleicht damit einen Teil der höheren Finanzierungskosten aus – ersetzt sie aber nicht.
Die Entwicklung verläuft in einem großen Land wie Deutschland nicht überall gleich. Die regionalen Unterschiede sind erheblich: Während gefragte Großstädte weiter teurer werden, bleibt der Markt in strukturschwächeren Regionen deutlich entspannter.
Teure Lagen: Wo Immobilien besonders viel kosten
In den Großstädten München, Hamburg, Köln, Berlin, Stuttgart und Frankfurt am Main sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Kauf und Nettokaltmiete stark gestiegen. München zählt sogar weltweit zu den Metropolen mit den höchsten Immobilienpreisen.
Besonders hochpreisig sind außerdem einzelne Ferien- und Villenlagen wie Sylt (Kampen), der Tegernsee, Schwabing, Stuttgart-Nord oder das Frankfurter Westend. Wer hier Immobilien sucht, findet zwar Angebote, muss aber tief in die Tasche greifen.
Auch die typischen B-Lagen wie Hannover, Karlsruhe, Münster, Düsseldorf, Nürnberg, Mainz und Regensburg haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verteuert. Damit verfestigt sich das Stadt-Land-Gefälle: In der Breite sind Städte teuer.
West-Ost- und Stadt-Land-Gefälle bei den Kaufpreisen
| Region / Bereich | Beschreibung & Besonderheiten |
|---|---|
| Ostdeutschland | Immobilien sind im Durchschnitt deutlich günstiger als im Westen, denn der demografische Wandel hat regional zu einem Angebotsüberhang geführt. Besonders preiswert sind Teile von Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Nordsachsen und dem südlichen Brandenburg. Ausnahmen: Dresden und Leipzig mit starker Nachfrage. |
| Westdeutschland | Auch im Westen gibt es günstige Immobilien, vor allem in strukturschwächeren Regionen und im Ruhrgebiet. Städte wie Herne, Duisburg, Gelsenkirchen, Bottrop und Bochum bieten niedrige Preise, ebenso Teile von Rheinland-Pfalz und Niedersachsen. |
| Stadt-Land-Gefälle | In Ballungszentren sind Immobilien teurer, auf dem Land finden sich häufiger günstige Objekte. Durch Homeoffice wird das Leben abseits der Zentren für mehr Käufer praktikabel. |
| Günstige Städte | Schwerin, Magdeburg, Chemnitz, Erfurt und Rostock liegen preislich unter dem Durchschnitt. Auch im ländlichen Südostniedersachsen und im Nordosten Baden-Württembergs gibt es preiswerte Alternativen. |
| Markteinschätzung | Der Immobilienmarkt bleibt regional sehr unterschiedlich. Während Großstädte weiter wachsen, bieten kleinere Gemeinden mehr Lebensqualität zu niedrigeren Preisen. |
Immobilien ohne Makler suchen: So gehen Sie strukturiert vor
Eine erfolgreiche Suche beginnt mit einem klaren Suchprofil: Maximalbudget inklusive Kaufnebenkosten, gewünschte Lage und Radius, Objektart, Mindestgröße und ein bis zwei Ausschlusskriterien wie ein fehlender Energieausweis oder Sanierungsstau. Je genauer das Profil, desto besser funktionieren Filter und Suchaufträge.
Setzen Sie dasselbe Profil auf mehreren Portalen und Plattformen als Suchauftrag auf und lassen Sie sich per E-Mail oder App benachrichtigen. Ergänzen Sie das durch ein regelmäßiges Scannen von Lokalzeitungen und Gruppen. Führen Sie eine einfache Liste mit Objekt, Preis, Quadratmeterpreis, Zustand und Gesprächsstand, damit Sie Angebote nach einigen Wochen sauber vergleichen können.
Prüfen Sie jedes Angebot gegen die Marktdaten Ihrer Region, etwa über den Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte. So erkennen Sie früh, ob ein Preis im Rahmen liegt, und müssen nicht bei jedem Objekt neu bewerten.
Schutz vor insolventen Verkäufern
Ein Risiko, das beim privaten Immobilienkauf häufig übersehen wird: Was passiert, wenn der Verkäufer zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung insolvent wird? Ohne Absicherung könnte die Immobilie in die Insolvenzmasse fallen, obwohl Sie bereits Zeit und möglicherweise Geld investiert haben.
Der Schutz heißt Auflassungsvormerkung. Der Notar beantragt sie nach der Beurkundung, das Grundbuchamt trägt sie ein. Sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung. Ist die Vormerkung vor Eröffnung eines Insolvenzverfahrens eingetragen, bleibt Ihr Anspruch bestehen (§ 106 InsO). Der Notar sorgt bei jedem Grundstückskauf dafür, unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist. Fragen Sie trotzdem ausdrücklich nach, wann die Vormerkung eingetragen ist.
Zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat. Damit stellen Sie sicher, dass die Vormerkung im Grundbuch steht, bevor Geld fließt.
Wann ein Kauf direkt vom Eigentümer nicht möglich ist
Es gibt Situationen, in denen ein Immobilienkauf ohne Makler schlicht ausscheidet. Der klassische Fall: Die Immobilie ist über einen Maklervertrag exklusiv gebunden, und der Verkäufer hat sich bewusst für eine professionelle Vermarktung entschieden. Makler geben auf ihren Inseraten meist keine vollständige Adresse preis, damit Interessenten den Eigentümer nicht direkt ansprechen und die Provision umgehen.
Ob Sie in einem solchen Fall Provision schulden, hängt davon ab, ob zwischen Ihnen und dem Makler ein wirksamer Maklervertrag besteht. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht er die Textform (§ 656a BGB); allein die Besichtigung begründet ihn nicht. Lesen Sie deshalb jedes Anfrageformular und jede Bestätigung genau, bevor Sie Bedingungen akzeptieren. Eine Umgehung des Maklers kann außerdem den Verkäufer in Konflikt mit seinem eigenen Maklervertrag bringen – ein Grund, warum viele Eigentümer dabei nicht mitspielen.
Ein weiterer Fall, in dem Immobilien ohne Makler kaufen nicht funktioniert, sind Zwangsversteigerungen. Sie laufen über das zuständige Amtsgericht in einem geregelten Bietverfahren, das weder Makler noch einen klassischen Notarkaufvertrag vorsieht, aber eigene Rechtskenntnisse verlangt: Das Verkehrswertgutachten, bestehende Rechte im Grundbuch und die Bietsicherheit sollten Sie vorab genau prüfen.
Lohnt sich der Kauf von privat? Rechenbeispiel zur Ersparnis
Die Antwort hängt von drei Faktoren ab: Eigenkapitalsituation, Zeitbudget und Marktkenntnis. Wer alle drei mitbringt, fährt mit dem Direktkauf von privat meist günstiger. Bei einem Haus für 350.000 Euro und einem Käuferanteil von 2,98 bis 3,57 Prozent sparen Sie rund 10.400 bis 12.500 Euro, die Ihr Eigenkapital direkt stärken.
Ein Rechenbeispiel zeigt, wo die Grenze liegt. Nehmen wir an, Sie ziehen einen Bausachverständigen für 1.500 Euro und einen Rechtsanwalt für 800 Euro hinzu (Annahmen, die Preise variieren je nach Region und Umfang). Dann zahlen Sie insgesamt 2.300 Euro für Absicherung, und es bleibt ein Vorteil von rund 8.100 bis 10.200 Euro. Wer dagegen ohne jede Beratung kauft und einen Baumangel erst nach dem Notartermin entdeckt, hat wegen des üblichen Gewährleistungsausschlusses oft keine rechtliche Handhabe mehr – es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen.
Wenig Zeit, ein unbekannter Markt oder fehlende Einschätzung der Bausubstanz sprechen daher eher für professionelle Unterstützung. Wer seine Mietpreise und Renditen parallel kalkulieren möchte, findet in unserem Beitrag zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage eine solide Vergleichsrechnung für alternative Anlageformen.
Provisionsfrei ein Haus von privat in Deutschland kaufen
Der Traum vom Eigenheim ist in Deutschland weit verbreitet, die Zahl der Eigentümer aber vergleichsweise gering. Wer kauft, tut das meist aus einem von zwei Motiven: Die einen wollen selbst einziehen, denn das spart langfristig Mietzahlungen und ist ein Stück Altersvorsorge. Die anderen suchen ein Anlageobjekt und achten auf Rendite, Lage und Vermietbarkeit.
Für beide Gruppen sind provisionsfreie Häuser von privat interessant, ob Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder Stadtvilla. Viele private Eigentümer bieten ihr Haus ohne Makler an. Was Käufer davon abhält, ist oft die Sorge vor der Finanzierung bei hohen Bauzinsen. Eine gründliche Kalkulation, ausreichend Eigenkapital und eine Finanzierungszusage vor dem Notartermin nehmen diese Sorge in den meisten Fällen ernst und machen sie handhabbar.
Immobilie kaufen: Ratgeber, Tipps und Grundwissen für Käufer
Der Kauf einer Immobilie ist meist die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Gute Vorbereitung beginnt bei der Finanzierung: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung, und wie hoch darf die monatliche Belastung sein? Diese Fragen bestimmen, welche Objekte überhaupt infrage kommen.
Neben der Finanzierung spielen Lage und Infrastruktur eine große Rolle. Gibt es Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Verkehrsanbindung? Diese Faktoren beeinflussen nicht nur die Lebensqualität, sondern auch den Wert der Immobilie. Ebenso sollten Sie den Zustand genau prüfen und abschätzen, welche Renovierungen oder Sanierungen in den kommenden Jahren nötig werden. Ein Bausachverständiger liefert dafür eine belastbare Einschätzung.
Zusammenfassung: Immobilien ohne Makler kaufen auf einen Blick
Die meisten Menschen in Deutschland wohnen zur Miete, die Eigentumsquote liegt bei rund 47 Prozent. In den vergangenen Jahren sind die Preise für Miete und Eigentum deutlich gestiegen, mit Ausnahme der Delle zu Beginn der 2020er-Jahre. Im europäischen Vergleich gelten deutsche Lagen noch als moderat bepreist. Zu den teuersten Städten zählen die A-Lagen München, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart, doch auch B- und C-Lagen haben deutlich zugelegt.
Mit Ausnahme von Dresden und Leipzig ist der Osten tendenziell günstiger als der Westen, und besonders günstige Angebote finden sich eher auf dem Land. Preislich attraktiv können provisionsfreie Angebote ohne Makler sein. Wer heute Immobilien ohne Makler kaufen möchte, findet dank digitaler Plattformen mehr Möglichkeiten denn je. Ob Sie von privat kaufen oder doch auf professionelle Unterstützung setzen, hängt von Ihrer Situation, Ihrem Zeitbudget und Ihrer Erfahrung ab.
Objektsuche und Verhandlungen ohne Makler: Selbst organisieren
Wer eine Immobilie ohne Makler kauft, übernimmt zugleich die Organisation, die sonst der Makler erledigt: Objektrecherche, Besichtigungsplanung, Vertragsvorbereitung, Kaufpreisverhandlung und Abstimmung mit Notar und Bank. Das spart die Maklerprovision, verlangt aber ein hohes Maß an eigener Struktur – besonders, wenn Sie mehrere Objekte parallel begutachten und vergleichen. Angebote, Besichtigungsprotokolle, Finanzierungsvorbereitungen und Verhandlungsnotizen müssen griffbereit bleiben, damit Sie bei einer Entscheidung sofort auf alle Informationen zugreifen können. Mit dem Westmont CRM lassen sich Objekte, Angebote, Besichtigungsergebnisse und Verhandlungsstände übersichtlich verwalten – eine Hilfe zur Selbstorganisation, die den Verzicht auf den Makler organisatorisch ausgleicht.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Wie kann ich Immobilien ohne Makler kaufen?
Am besten nutzen Sie mehrere Kanäle parallel: Immobilienportale mit dem Filter „provisionsfrei”, allgemeine Anzeigenmärkte, die Online-Ausgaben lokaler Tageszeitungen und eigene Kaufgesuche. Ergänzend wirken persönliche Kontakte, etwa Nachbarn oder Kollegen, und ein Aushang im Wunschviertel. Richten Sie zusätzlich einen kostenlosen Suchauftrag ein, damit Sie neue Inserate sofort sehen. Manche Eigentümer melden sich lieber auf ein Gesuch, als selbst zu inserieren und viele Anfragen zu bekommen.
Wie viel Provision spare ich beim Immobilienkauf ohne Makler?
Seit dem 23. Dezember 2020 zahlt der Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision (§§ 656a–656d BGB). Der Käuferanteil beträgt je nach Bundesland meist 2,98 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Haus für 350.000 Euro sparen Sie damit rund 10.400 bis 12.500 Euro.
Besonders für Käufer, die eine Immobilie als Anlageobjekt erwerben wollen, zählt jeder Prozentpunkt: Die Maklercourtage würde die erwartete Rendite der Kapitalanlage schmälern. Dem gegenüber stehen Zeit und mögliche Kosten für Bausachverständige oder Rechtsanwälte. Die gesparte Summe können Sie in Renovierungen, Ausstattung oder zusätzliches Eigenkapital investieren.
Was ist das Bestellerprinzip und betrifft es mich beim Kauf?
Das Bestellerprinzip gilt bei Mietwohnungen seit Juni 2015: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Beim Kauf gilt stattdessen die Provisionsteilung nach §§ 656a–656d BGB. Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, zahlen beide den gleichen Anteil, und der Käufer trägt höchstens die Hälfte. Beauftragen Sie selbst einen Makler, etwa für die Suche, sind Sie zur Provision verpflichtet, sofern ein wirksamer Maklervertrag in Textform besteht. Wenn Sie direkt von privat kaufen, entfällt die Provision komplett.
Lohnt sich ein Immobilienkauf ohne Makler für unerfahrene Käufer?
Das hängt von Zeit, Marktkenntnis und Risikobereitschaft ab. Bei einem Haus für 350.000 Euro sparen Sie rund 10.400 bis 12.500 Euro – ein starkes Argument. Gleichzeitig tragen Sie Suche, Preisprüfung und Vertragsvorbereitung selbst, und Fehler wiegen schwerer als die Ersparnis. Wer Bausachverständige und Rechtsanwälte einplant, kann auch als Einsteiger privat kaufen. Wer unter Zeitdruck steht, etwa wegen eines Umzugs, oder die Bausubstanz nicht einschätzen kann, ist mit professioneller Unterstützung oft besser beraten. Achten Sie in diesem Fall auf Berufserfahrung, Referenzen und eine transparente Provisionsvereinbarung in Textform.
Wie schütze ich mich beim Kauf ohne Makler vor einem insolventen Verkäufer?
Der wirksamste Schutz ist die Auflassungsvormerkung. Der Notar beantragt sie nach der Beurkundung, das Grundbuchamt trägt sie ein. Sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung ab (§ 106 InsO). Zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat, und fragen Sie nach dem Stand der Eintragung. Bei Westmont Group ist dieser Hinweis fester Bestandteil unserer Erstberatung.
Wann muss ich trotz Direktkauf eine Maklerprovision zahlen?
Nur wenn zwischen Ihnen und dem Makler ein wirksamer Maklervertrag besteht. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht er die Textform (§ 656a BGB); eine Besichtigung allein genügt nicht. Prüfen Sie deshalb jede Anfrage und Bestätigung auf eingebundene Provisionsbedingungen, bevor Sie sie akzeptieren.
Wie läuft der Kauf ohne Makler ab?
In acht Schritten: Finanzierung klären, Objekt besichtigen, Unterlagen prüfen und verhandeln, Kaufvertragsentwurf vom Notar prüfen, beurkunden lassen, behördliche Formalien (Vorkaufsrecht, Grunderwerbsteuer) abwarten, Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung zahlen und das Eigentum umschreiben lassen. Details finden Sie im Abschnitt zum Ablauf weiter oben.
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