Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital
Ja, das geht: Mit einer Finanzierung bis zu 110 % kaufst du eine vermietete Immobilie ohne Eigenkapital. Wir begleiten dich von der Objektauswahl über die Finanzierung bis zur Vermietung, mit Mietgarantie und ohne Aufwand für Objekt- und Mietmanagement.
Das bekommst du
- Kein Eigenkapital notwendig
- Finanzierung bis zu 110 %
- Sicherheit durch Mietgarantie
- Kein Aufwand für Objekt- und Mietmanagement
Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital: Geht das?
Ja, das geht. Mit einer Finanzierung von 100 bis 110 % des Kaufpreises kannst du eine vermietete Immobilie auch ohne Eigenkapital kaufen, wenn Einkommen, Bonität und Objekt passen. Bei Westmont Immo reicht die Finanzierung bis zu 110 % und deckt damit auch die Kaufnebenkosten.
- 100 %-Finanzierung: Die Bank zahlt den Kaufpreis. Bei 110 % kommen die Kaufnebenkosten dazu.
- Entscheidend sind stabiles Einkommen, gute Schufa und eine Rate, die du langfristig tragen kannst.
- Ohne Eigenkapital ist die Monatsrate höher. Ein Rechenbeispiel zeigt die Zahlen.
- Zinsen sind bei Vermietung absetzbar, dazu kommt die Abschreibung (AfA).
- Bei Westmont: 920 Banken, Angebote in 24 Std., Mietgarantie, keine Maklergebühren.
Von Westmont Group Immo · Experte: Daniel Badour, CEO · Zuletzt aktualisiert: 16. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 9 Min.
Was bedeutet „ohne Eigenkapital“ beim Immobilienkauf?
Ohne Eigenkapital heißt: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis (100 %) und bei einer 110-%-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten. Du musst nichts ansparen, trägst dafür aber ein höheres Darlehen und eine höhere Monatsrate.
| Modell | Die Bank finanziert | Eigenkapital nötig |
|---|---|---|
| Klassisch | ca. 80 % des Kaufpreises | ca. 20 % plus Nebenkosten |
| 100 %-Finanzierung | 100 % des Kaufpreises | Kaufnebenkosten |
| 110 %-Finanzierung | Kaufpreis plus Nebenkosten (bis 110 %) | 0 € |
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Je nach Bundesland und Provision liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises. Die größten Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie eine mögliche Maklerprovision.
| Posten | Richtwert | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % | Je nach Bundesland unterschiedlich |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5 bis 2 % | Beurkundung und Eintragung |
| Maklerprovision | häufig bis ca. 3,6 % | Regional unterschiedlich. Bei Westmont fallen keine Maklergebühren an. |
Alle Posten mit Rechenbeispielen findest du im Ratgeber Kaufnebenkosten beim Hauskauf.
Was kostet eine Immobilie ohne Eigenkapital pro Monat?
Bei 250.000 € Kaufpreis und einer 110-%-Finanzierung beträgt das Darlehen 275.000 €. Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung liegt die Anfangsrate bei rund 1.260 € pro Monat.
| Position | Beispiel |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Darlehen bei 110 % | 275.000 € |
| Zins / Tilgung | 3,5 % / 2,0 % pro Jahr |
| Monatliche Rate | ca. 1.260 € |
| Kaltmiete (Annahme) | 1.000 € pro Monat |
| Differenz vor Steuern | ca. 260 € pro Monat |
| Bruttomietrendite | 4,8 % (12.000 € Jahresmiete ÷ 250.000 €) |
| Restschuld nach 10 Jahren | ca. 210.000 € |
Was passiert bei höheren Zinsen? Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung auf 5,5 %, liegt die Rate bei 2 % Tilgung auf die dann offene Restschuld bei rund 1.315 € pro Monat. Plane deshalb immer einen Puffer ein.
Die Zahlen sind frei gewählt, um die Rechnung zu zeigen. Sie sind kein Angebot. Zinsen und Abschreibung (AfA) können deine Steuerlast senken. Eigene Werte rechnest du mit dem Immobilien-Rechner für die Finanzierung.
Welche Voraussetzungen brauchst du für eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Banken prüfen vor allem dein Einkommen, deine Schufa und ob die Monatsrate langfristig tragbar ist. Je stabiler dein Einkommen, desto besser stehen die Chancen auf eine 100- oder 110-%-Finanzierung.
Das prüft die Bank
- Stabiles, nachweisbares Einkommen
- Sicheres Arbeitsverhältnis oder mehrjährige Selbstständigkeit
- Saubere Schufa
- Tragbare Rate (Faustregel: häufig nicht mehr als rund 35 % des Nettoeinkommens)
- Kaufpreis passt zum Marktwert des Objekts
Diese Unterlagen brauchst du
- Gehaltsnachweise und Arbeitsvertrag
- Selbstständige: Steuerbescheide und BWA
- Selbstauskunft und Schufa-Auskunft
- Objektunterlagen und Mietvertrag
- Übersicht über Vermögen und laufende Verbindlichkeiten
So funktioniert die Kapitalanlage ohne Eigenkapital bei Westmont Immo
Westmont Immo begleitet dich von der Objektauswahl über die Finanzierung bis zur Vermietung. Auch ohne Startkapital kannst du in eine vermietete Immobilie investieren. Die Finanzierung kann bis zu 110 % des Kaufpreises abdecken, inklusive Nebenkosten. Welche Konditionen möglich sind, hängt von Bonität und Objekt ab – das klären wir gemeinsam im Beratungsgespräch.
Jetzt Beratung anfragen→
Finanzierung
Bis zu 110 % des Kaufpreises, ohne eigenes Startkapital.
Vermietung
Mietgarantie für konstante monatliche Einnahmen.
Verwaltung
Objekt- und Mietmanagement übernehmen wir für dich.
Für wen passt das? Wähle deine Situation
Mit stabilem Einkommen prüfen wir, welche Finanzierung bis zu 110 % für dich möglich ist.
Auch als Selbstständiger prüfen wir deine Finanzierung – Details besprechen wir im Beratungsgespräch.
Als Anleger bekommst du Objekte nach Lage, Zustand und Energieeffizienz-Klasse vorgeschlagen.
Beratungstermin vereinbaren→
Die passende Anlageimmobilie finden
Das Modell richtet sich an Berufstätige, Selbstständige und Anleger, die langfristig Vermögen aufbauen möchten. Wir analysieren deine Situation und schlagen dir Objekte vor, die passen – nach Lage, Zustand und Energieeffizienz-Klasse.
- Umfassende Dokumentationen für sicheren Kauf
- Live-Online-Besichtigungen
- Persönliche Vor-Ort-Besichtigungen
Finanzierung ohne Eigenkapital in 24 Stunden
Wir reichen deinen Kreditantrag bei 920 Banken ein und präsentieren dir die besten Kreditangebote innerhalb von 24 Stunden. Zusätzlich prüfen wir mögliche KfW-Förderungen für dein Objekt.
- Kein Eigenkapital erforderlich
- Bis zu 110 % Finanzierung
- KfW-Förderungen von bis zu 70.000 € pro Einheit
- Keine Maklergebühren
Mietgarantie und Objektmanagement
Mieter werden professionell ausgewählt, inklusive Bonitätsprüfung. Objekt- und Mietmanagement übernehmen wir für dich. Mit der Mietgarantie erhältst du konstante monatliche Mieteinnahmen, auch bei Mietwechsel und Mietausfall.
Mietausfallrisiko übernommen
Das Mietausfallrisiko wird vollständig übernommen.
Konstante Einnahmen
Konstante monatliche Mieteinnahmen sind garantiert.
Welche Steuervorteile und Förderungen gibt es?
Bei vermieteten Immobilien kannst du Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen und das Gebäude über die AfA abschreiben. Zusätzlich prüfen wir mögliche KfW-Förderungen von bis zu 70.000 € pro Einheit.
Abschreibung (AfA)
In der Regel 2 % pro Jahr vom Gebäudewert, 3 % bei Neubauten ab 2023 und 2,5 % bei Gebäuden vor 1925. Beispiel: 2 % von 200.000 € Gebäudewert sind 4.000 € pro Jahr. Mehr dazu im AfA-Rechner und in der AfA-Tabelle.
Zinsen absetzen
Die Zinsen für das Darlehen sind bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar. Sie mindern die Steuer auf deine Mieteinnahmen.
KfW und Verkauf
Wir prüfen KfW-Förderungen für dein Objekt, je nach Programm bis zu 70.000 € pro Einheit. Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei, siehe Spekulationssteuer.
Die steuerliche Wirkung hängt von deiner persönlichen Situation ab. Sprich dazu mit deinem Steuerberater.
Welche Risiken hat eine Immobilie ohne Eigenkapital?
Die größten Risiken sind steigende Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung, Mietausfall und Wertschwankungen. Eine Vollfinanzierung erhöht zudem die Abhängigkeit von laufenden Kreditraten.
| Risiko | Was passieren kann | So begrenzt du es |
|---|---|---|
| Zinsänderung | Nach der Zinsbindung kann die Rate steigen. | Lange Zinsbindung wählen, Puffer in der Rate einplanen, Sondertilgung nutzen. |
| Mietausfall | Mieteinnahmen fehlen, die Rate läuft weiter. | Bei Westmont Immo übernimmt die Mietgarantie das Mietausfallrisiko. |
| Wertschwankung | Der Marktwert kann unter das Darlehen fallen. | Langfristig planen, auf Lage, Zustand und Energieeffizienz-Klasse achten. |
| Instandhaltung | Reparaturen und Sanierungen kosten Geld. | Rücklage einplanen. Objekt- und Mietmanagement übernehmen wir für dich. |
| Einkommensausfall | Krankheit oder Jobverlust gefährden die Rate. | Risikoleben- und Berufsunfähigkeitsversicherung prüfen. |
Chancen: Vermögensaufbau ohne Eigenkapital, laufende Mieteinnahmen, Steuervorteile und mögliche Wertsteigerung. Wir besprechen Chancen und Risiken offen im Beratungsgespräch, bevor du dich entscheidest.
Für wen lohnt sich die Kapitalanlage ohne Eigenkapital und für wen nicht?
Sie lohnt sich für Berufstätige, Selbstständige und Anleger mit stabilem Einkommen und langem Anlagehorizont. Weniger geeignet ist sie bei unsicherem Einkommen oder ohne finanziellen Puffer.
Gut geeignet
- Stabiles Einkommen
- Langfristiger Anlagehorizont
- Rate auch bei steigenden Zinsen tragbar
- Vermögensaufbau ohne Verwaltungsaufwand
Eher nicht geeignet
- Schwankendes oder unsicheres Einkommen
- Keine Rücklage für Unvorhergesehenes
- Kurzfristige Verkaufsabsicht
- Rate nur knapp tragbar
Du vergleichst Anlageformen? Lies auch: Pflegeimmobilie als Kapitalanlage.
Mit oder ohne Eigenkapital kaufen: Was ist besser?
Ohne Eigenkapital steigst du sofort ein, zahlst aber ein höheres Darlehen und meist mehr Zinsen. Mit Eigenkapital sinken Rate und Gesamtkosten. Welche Variante passt, hängt von Liquidität und Risikobereitschaft ab.
| Kriterium | Ohne Eigenkapital (bis 110 %) | Mit Eigenkapital (z. B. 20 %) |
|---|---|---|
| Einstieg | Sofort, ohne Ansparen | Erst nach dem Ansparen |
| Darlehenshöhe | Bis 110 % des Kaufpreises | Ca. 80 %, Nebenkosten aus Eigenmitteln |
| Monatsrate | Höher | Niedriger |
| Zinssatz | Kann höher ausfallen | Meist niedriger |
| Liquidität | Ersparnisse bleiben verfügbar | Kapital ist gebunden |
| Risiko | Höhere Schuldenlast | Geringere Schuldenlast |
In 5 Schritten zur Kapitalanlage
In 5 Schritten kommst du von der ersten Beratung zur vermieteten Immobilie. Von der ersten Beratung bis zur Vermietung begleiten wir dich persönlich. Auch danach bleiben wir für dich da, zum Beispiel beim späteren Verkauf.
Bereit für den ersten Schritt?
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Daniel Badour
CEO Westmont Group · Immobilienberater
Daniel Badour leitet die Westmont Group und berät zu Immobilien als Kapitalanlage. Die Informationen auf dieser Seite beruhen auf den Leistungen von Westmont Group Immo: Finanzierung, Objektauswahl, Mietgarantie sowie Objekt- und Mietmanagement.
Zum Exklusivinterview mit Daniel Badour
Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Je nach Bonität und Objekt kann die Finanzierung bis zu 110 % des Kaufpreises abdecken, sodass auch die Nebenkosten finanziert werden. Ob und zu welchen Konditionen das bei dir klappt, klären wir im Beratungsgespräch.
Was bedeutet 110-%-Finanzierung?
Eine 110-%-Finanzierung bedeutet, dass die Bank den Kaufpreis und zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert, zusammen bis zu 110 % des Kaufpreises. Du brauchst dafür kein Eigenkapital, Darlehen und Rate fallen aber höher aus.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Je nach Bundesland und Provision liegen sie bei etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 bis 6,5 %, Notar und Grundbuch kosten ca. 1,5 bis 2 %. Bei Westmont fallen keine Maklergebühren an.
Welche Voraussetzungen brauche ich für eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Du brauchst vor allem ein stabiles, nachweisbares Einkommen, eine saubere Schufa und eine Rate, die du langfristig tragen kannst. Die Bank prüft außerdem, ob der Kaufpreis zum Marktwert des Objekts passt.
Wie funktioniert die Finanzierung ohne Eigenkapital?
Wir reichen deinen Kreditantrag bei 920 Banken ein und präsentieren dir die besten Angebote innerhalb von 24 Stunden. Zusätzlich prüfen wir mögliche KfW-Förderungen von bis zu 70.000 € pro Einheit.
Wie hoch ist die monatliche Rate?
Das hängt von Darlehen, Zins und Tilgung ab. Im Rechenbeispiel auf dieser Seite (275.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung) sind es rund 1.260 € pro Monat. Das Beispiel ist kein Angebot.
Welche Risiken hat eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital?
Die größten Risiken sind steigende Zinsen nach der Zinsbindung, Mietausfall, Wertschwankungen und Instandhaltungskosten. Bei Westmont Immo übernimmt die Mietgarantie das Mietausfallrisiko.
Kann ich Zinsen und Abschreibung steuerlich absetzen?
Ja, bei vermieteten Immobilien sind Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzbar, und das Gebäude kann über die AfA abgeschrieben werden, in der Regel mit 2 % pro Jahr. Die genaue Wirkung klärst du mit deinem Steuerberater.
Für wen lohnt sich eine Kapitalanlage Immobilie ohne Eigenkapital?
Für Berufstätige, Selbstständige und Anleger mit stabilem Einkommen, die langfristig Vermögen aufbauen möchten. Wichtig ist, dass die monatliche Kreditrate für dich langfristig tragbar ist. Das prüfen wir gemeinsam mit dir.
Fallen Maklergebühren an?
Nein, bei Westmont fallen keine Maklergebühren an.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?
Mit der Mietgarantie wird das Mietausfallrisiko vollständig übernommen, und du erhältst konstante monatliche Mieteinnahmen. Mieter werden außerdem vorab durch ein professionelles Auswahlverfahren mit Bonitätsprüfung ausgewählt.
Muss ich mich selbst um Mieter und Verwaltung kümmern?
Nein. Das Objekt- und Mietmanagement übernehmen wir für dich.
Wie schnell bekomme ich Finanzierungsangebote?
Wir reichen deinen Kreditantrag bei 920 Banken ein und präsentieren dir die besten Kreditangebote innerhalb von 24 Stunden.
Gesetze und Behörden
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Beispielrechnungen sind vereinfacht.
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