Vermietete Wohnung abschreiben - warum die meisten Vermieter nur die Hälfte des möglichen Vorteils nutzen
Eine Mandantin kam letztes Jahr zu mir, kurz bevor sie ihre frisch gekaufte, vermietete Eigentumswohnung in Leipzig sanieren wollte. Ihr Plan: neue Fenster, neues Bad, eine Alarmanlage, dazu noch eine Sonnenmarkise auf dem Balkon – alles noch im ersten Jahr nach dem Kauf. Sie war überzeugt, das würde sie sofort steuerlich absetzen können. Das Problem: Allein diese vier Maßnahmen hätten zusammen mit ein paar Schönheitsreparaturen die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten gerissen – und plötzlich wäre nicht nur die Sanierung, sondern auch der frische Wandanstrich für 33 Jahre verteilt statt sofort abgesetzt worden.
Genau das ist das Muster, das ich bei der Westmont Group immer wieder sehe, wenn es um das Thema vermietete Wohnung abschreiben geht: Die Grundregel – AfA, also Absetzung für Abnutzung – kennt fast jeder Vermieter. Aber die vielen kleinen Weichenstellungen drumherum, die über mehrere tausend Euro Steuerersparnis entscheiden, bleiben meistens ungenutzt. In diesem Ratgeber zeige ich, wie sich eine vermietete Immobilie tatsächlich vollständig abschreiben lässt – von der Basis-AfA über die aktuell gültige Sonderabschreibung bis zu den Fallstricken bei Sanierung, Leerstand und Vermietung an die eigene Familie.
Praxisbeispiel mit Zinsen und AfA: Kapitalanlage Immobilie ohne Eigenkapital kaufen.
Grundprinzip: Was bei einer vermieteten Wohnung überhaupt abschreibungsfähig ist
Wer eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und darf im Gegenzug fast alle Kosten, die mit dieser Vermietung zusammenhängen, von den Mieteinnahmen abziehen. Das Finanzamt rechnet dabei denkbar einfach: Es zählt alle Mieteinnahmen eines Jahres zusammen und zieht davon ab, was tatsächlich für die Immobilie ausgegeben wurde. Nur was übrig bleibt, wird versteuert.
Der wichtigste, aber auch am meisten missverstandene Baustein dabei ist die AfA: Der Kaufpreis einer Wohnung kann nicht auf einen Schlag abgesetzt werden, sondern nur der reine Gebäudeanteil – über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer verteilt. Grund und Boden bleibt dabei immer außen vor, weil sich ein Grundstück laut Gesetzgeber nicht abnutzt. Wie sich dieser Gebäudeanteil exakt herausrechnen lässt, haben wir bereits ausführlich in unserem Beitrag AfA für Gebäude berechnen beschrieben – hier konzentrieren wir uns bewusst auf das, was speziell bei einer vermieteten Wohnung oder Eigentumswohnung zusätzlich zu beachten ist.
Die aktuellen AfA-Sätze für vermietete Wohnungen
Wie viel AfA für Wohnungen jährlich möglich ist, hängt von der Fertigstellung ab: 2,5 % für Gebäude vor 1925, 2 % für Fertigstellungen von 1925 bis Ende 2022 und 3 % für Neubauten ab 2023. Alle Sätze, Nutzungsdauern und Sonderfälle finden Sie in unserer Abschreibung Immobilien Tabelle.
Wichtig für die Abschreibung einer vermieteten Eigentumswohnung: Anders als beim Einfamilienhaus umfasst der Kaufpreis hier immer auch einen Miteigentumsanteil am Grundstück, der bei der Kaufpreisaufteilung herausgerechnet werden muss, bevor die eigentliche Wohnungsabschreibung berechnet wird. Bei Eigentumswohnungen liegt dieser Grundstücksanteil erfahrungsgemäß niedriger als bei freistehenden Häusern – oft nur bei 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises, während er bei Einfamilienhäusern häufig 15 bis 30 Prozent ausmacht.
Eine Besonderheit gilt außerdem für die Höhe der Miete selbst: Liegt die tatsächlich vereinbarte Miete unter zwei Dritteln der ortsüblichen Vergleichsmiete, kürzt das Finanzamt sämtliche Werbungskosten – einschließlich der AfA – anteilig. Dieser Punkt wird bei Vermietungen innerhalb der Familie besonders häufig übersehen, dazu weiter unten mehr.
Degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG – die aktuellen Zahlen
Neben der linearen Abschreibung gibt es für neu geschaffenen Mietwohnraum zwei zusätzliche Förderwege: die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Beide sind an Fristen, Baukostenobergrenzen und Effizienzstandards gebunden, und die Wohnung muss bei der Sonderabschreibung mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden. Die aktuellen Voraussetzungen und Zahlen haben wir im Leitfaden Abschreibung Immobilien Tabelle zusammengefasst.
Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand und die tückische 15-Prozent-Grenze
Der Bereich, in dem sich beim Thema Wohnung abschreiben bei Vermietung die meisten Fehler einschleichen, ist die Abgrenzung zwischen drei Kostenarten: Erhaltungsaufwendungen, die sofort und vollständig als Werbungskosten absetzbar sind, anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nur unter bestimmten Bedingungen sofort abziehbar sind, und Herstellungskosten, die immer über die volle Nutzungsdauer verteilt werden müssen.
Als Erhaltungsaufwand gelten Maßnahmen, die eine bereits vorhandene Ausstattung lediglich in ihrer Funktion erneuern, ohne neuen Wohnraum zu schaffen – etwa der Austausch von Fenstern oder Türen, eine neue Elektroinstallation, eine Badezimmer-Renovierung oder ein neuer Hausanstrich. Das aktuelle BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 hat die Abgrenzung dabei noch einmal deutlich präzisiert.
Kritisch wird es, wenn diese Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie stattfinden und zusammen 15 % der Nettoanschaffungskosten des Gebäudes übersteigen: Dann gelten sie plötzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen wie die Immobilie selbst über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben werden – der komplette Sofortabzug entfällt rückwirkend für sämtliche Maßnahmen dieser drei Jahre, nicht nur für die letzte, die die Grenze gerissen hat.
Besonders tückisch: Selbst klassische Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder ein neuer Wandanstrich zählen laut mehreren BFH-Urteilen (Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) in diese Drei-Jahres-Betrachtung mit hinein. Wer also im ersten Jahr Fenster und Bad saniert und im zweiten Jahr noch die Wände streichen lässt, kann durch diese Kombination unerwartet über die 15-Prozent-Grenze rutschen – und verliert dann den Sofortabzug für alle diese Maßnahmen zusammen.
Ein Detail, das kaum bekannt ist, aber vielen Erbinnen und Erben oder Beschenkten hilft: Die 15-Prozent-Grenze gilt ausschließlich bei einem entgeltlichen Erwerb. Wer eine vermietete Wohnung im Rahmen einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich erhält, muss sich um diese Frist überhaupt keine Gedanken machen – Sanierungskosten können hier unabhängig vom Zeitpunkt sofort als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden, sofern sie inhaltlich als solcher gelten.
Wann aus Reparatur plötzlich Herstellungskosten werden: Substanzmehrung und wesentliche Verbesserung
Neben der reinen 15-Prozent-Grenze gibt es zwei weitere Fallen, die eine vermeintliche Reparatur in echte Herstellungskosten verwandeln – unabhängig davon, wie lange die Immobilie schon im Besitz ist.
Die erste ist die sogenannte Substanzmehrung: Ein Gebäude wird zwar nicht größer, aber um etwas erweitert, das vorher nicht da war. Das aktuelle BMF-Schreiben nennt hier konkrete Beispiele, die viele Vermieter überraschen: der Einbau einer Alarmanlage, die Montage einer Sonnenmarkise, die Errichtung einer Außentreppe, der Bau einer Treppe zum Spitzboden oder der Einbau einer Sauna oder eines Kachelofens. All diese Maßnahmen gelten steuerlich als Erweiterung, nicht als Reparatur – die Kosten müssen deshalb über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, ganz gleich, ob die 15-Prozent-Grenze überhaupt erreicht wird.
Die zweite Falle ist die wesentliche Verbesserung: Wird der Standard einer Wohnung durch mehrere Modernisierungsmaßnahmen zusammen deutlich angehoben – etwa von einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll –, greift die Rechtsprechung zu einem klaren Test. Werden mindestens drei von vier Kernbereichen einer Wohnung funktional deutlich erweitert – Heizung, Fenster, Sanitäranlagen und Elektroinstallation –, gelten sämtliche Kosten dieser Modernisierung automatisch als Herstellungskosten, unabhängig vom Betrag. Wer also Heizung, Bad und Elektrik in einem Rutsch modernisiert, hat bereits drei von vier Kernbereichen erfasst – die vermeintliche Reparatur wird damit zur langjährigen Abschreibung, selbst wenn die Gesamtsumme unter 15 Prozent des Kaufpreises liegt.
Alle Werbungskosten, die neben der AfA absetzbar sind
Die AfA ist nur ein Baustein unter vielen. Wer eine vermietete Immobilie besitzt, sollte die vollständige Bandbreite der abzugsfähigen Werbungskosten kennen, um wirklich jeden Vorteil auszuschöpfen.
Dazu zählen zunächst die klassischen laufenden Kosten: Grundsteuer, Zinsen für ein aufgenommenes Darlehen, Kontoführungsgebühren für ein separates Mietkonto, Maklergebühren bei der Mietersuche, Kosten für Werbeanzeigen, sowie Bürokosten wie Mustermietverträge, Porto oder Software. Hinzu kommen Hausnebenkosten wie Heizung, Wasser, Hausmeister oder Hausverwaltung, sofern diese nicht bereits über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieterin oder den Mieter umgelegt wurden – wer sich näher mit dem Thema Nebenkosten beschäftigen möchte, findet dazu ergänzend unseren Beitrag zur Nebenkostenabrechnung Frist und zu der Frage, wie lange Nebenkosten rückwirkend eingefordert werden dürfen.
Auch Fahrtkosten zur Immobilie, zu Handwerkern oder zur Bank sind absetzbar – bei Fahrten mit dem eigenen Pkw pauschal mit 30 Cent pro Kilometer. Kommt es zum Streit mit einer Mietpartei, lassen sich Anwaltskosten, Gutachterkosten und die Beiträge zu einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung ebenfalls geltend machen. Wer über Konflikte im Mietverhältnis mehr wissen möchte, findet in unserem Beitrag zur Mietminderung bei Wasserschaden praxisnahe Hintergründe, und wer beim Auszug eines Mieters Streit vermeiden will, sollte sich unser Übergabeprotokoll für Wohnungen ansehen – ebenso hilfreich ist ein Blick in unseren Beitrag dazu, ob Wände beim Auszug gestrichen werden müssen.
Gegenstände unter 800 Euro netto – etwa ein neues Waschbecken oder neue Armaturen – lassen sich direkt und vollständig absetzen. Teurere Anschaffungen wie eine Einbauküche müssen dagegen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wer eine Wohnung möbliert vermietet, sollte zudem wissen: Kosten für Möbel und Ausstattung sind ebenfalls absetzbar, entweder sofort oder über die jeweilige Nutzungsdauer.
Möblierte Vermietung und der Möblierungszuschlag
Wer eine Wohnung möbliert vermietet, darf die Kosten für Möbel, Einbauküche und sonstige Ausstattung grundsätzlich genauso absetzen wie andere Anschaffungen – Gegenstände unter 800 Euro netto sofort, teurere über ihre eigene Nutzungsdauer. Um diese zusätzliche Leistung auch in der Miete widerzuspiegeln, kann ein sogenannter Möblierungszuschlag auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden.
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 6. Februar 2018 (Az. IX R 14/17) bestätigt, dass eine Berechnung anhand des ortsüblichen Gebrauchswerts der Möbel, orientiert am örtlichen Mietspiegel, als marktüblich anzuerkennen ist. Alternativ lässt sich der Zuschlag auch über ein Punktesystem ermitteln, sofern der jeweilige Mietspiegel das vorsieht. Dieser Zuschlag ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant – und damit auch für die eingangs erwähnte Zwei-Drittel-Grenze.
Leerstand: Wann Kosten trotz fehlender Mieteinnahmen absetzbar bleiben
Findet sich trotz Anzeigen und Inseraten keine Mietpartei und steht die Wohnung leer, bedeutet das nicht automatisch den Verlust der steuerlichen Vorteile. Laufende Kosten wie Nebenkosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Kreditzinsen bleiben als vorab entstandene Werbungskosten absetzbar – vorausgesetzt, es lässt sich eine ernsthafte Einkunftserzielungsabsicht nachweisen.
Das Finanzamt erkennt als Nachweis in der Regel wiederholte Zeitungsannoncen und Online-Anzeigen, die Beauftragung eines Maklers, eine durchgeführte Renovierung sowie eine angepasste, realistische Mietpreisforderung an. Steht eine Wohnung dagegen über mehrere Jahre leer, reichen bloße Anzeigen allein meist nicht mehr aus – hier verlangt das Finanzamt zusätzliche, aktive Bemühungen wie eine Maklerbeauftragung oder Modernisierungsmaßnahmen, um weiterhin von einer echten Vermietungsabsicht auszugehen.
Auszugsprämie: Wenn der Vermieter für den Auszug zahlt
Zahlt eine Vermieterin oder ein Vermieter der Mietpartei eine Abfindung, damit diese freiwillig auszieht – üblich sind eine oder mehrere Monatsmieten –, lässt sich dieser Betrag unter zwei Voraussetzungen steuerlich geltend machen. Wird die Wohnung anschließend modernisiert und zu einer höheren Miete neu vermietet, zählt die Zahlung als Werbungskosten in der Anlage V. Plant die Vermieterseite stattdessen den Verkauf der Immobilie, wird die Zahlung stattdessen vom Veräußerungsgewinn abgezogen. Nicht absetzbar ist eine solche Auszugsprämie dagegen, wenn der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen möchte – hier greift keine der beiden Regelungen. Wer sich generell mit dem Thema Eigenbedarf beschäftigt, findet vertiefende Informationen in unserem Beitrag zur Kündigung wegen Eigenbedarf.
Günstig an die Familie vermieten: Die Zwei-Drittel- und Fünfzig-Prozent-Regel
Wer eine Wohnung an Angehörige vermietet und dabei bewusst unter dem üblichen Mietniveau bleibt, sollte zwei Schwellenwerte im Blick behalten. Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens zwei Dritteln der ortsüblichen Vergleichsmiete, bleiben sämtliche Werbungskosten – inklusive AfA – vollständig absetzbar, genau wie bei einer Vermietung zum vollen Marktpreis.
Sinkt die Miete jedoch dauerhaft unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, teilt das Finanzamt die Vermietung gedanklich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Praktisch bedeutet das: Liegt die Miete beispielsweise bei 45 Prozent der ortsüblichen Miete, lassen sich auch nur 45 Prozent der Werbungskosten geltend machen – selbst wenn die Miete später aus persönlichen Gründen noch weiter gesenkt wird. Eine vorübergehende, coronabedingte oder aus Kulanz gewährte Mietsenkung auf einem ursprünglich normal vereinbarten Niveau ist davon ausdrücklich nicht betroffen und hat keine steuerlichen Nachteile.
Rechenbeispiel: So wirkt sich die Abschreibung konkret aus
Um die Größenordnung greifbar zu machen, ein durchgerechnetes Beispiel: Eine Eigentumswohnung wird für 275.000 Euro gekauft, davon entfallen 25.000 Euro auf den Grundstücksanteil – die AfA-Bemessungsgrundlage beträgt somit 250.000 Euro. Handelt es sich um einen förderfähigen Neubau nach EH40/QNG-Standard, lassen sich im ersten Jahr 5 Prozent reguläre und 5 Prozent Sonder-AfA zusammen ansetzen – zusammen also 10 Prozent, entsprechend 25.000 Euro.
Bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro senkt diese Abschreibung das zu versteuernde Einkommen im ersten Jahr auf 75.000 Euro. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von rund 47 Prozent inklusive Solidaritätszuschlag ergibt sich daraus eine Steuerersparnis von etwa 11.750 Euro – allein durch die Abschreibung, ganz ohne zusätzlichen Liquiditätsabfluss. Selbst wenn die Vermietung selbst im ersten Jahr einen kleinen Verlust von beispielsweise 2.000 Euro einfährt, bleibt unterm Strich ein deutliches Plus von rund 9.750 Euro. Wer diese Effekte für die eigene Immobilie durchrechnen möchte, findet dafür Unterstützung in unserem AfA-Rechner für Immobilien und unserem Immobilien-Finanzierungsrechner.
Wenn die Wohnung geerbt, geschenkt oder zwischen Ehepartnern übertragen wird
Wird eine vermietete Wohnung vererbt oder verschenkt, tritt die Erbin, der Erbe oder die beschenkte Person steuerlich in die Rechtsnachfolge des Vorbesitzers ein – die bisherige AfA läuft nahtlos mit demselben Satz und derselben Basis weiter, statt neu zu beginnen. Wer diese Situation genauer verstehen möchte, findet ausführliche Erläuterungen in unserem Beitrag zum Verkauf geerbter Immobilien sowie zur Frage, wann der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei ist.
Eine interessante Gestaltungsmöglichkeit für Ehepaare ist die sogenannte Ehegattenschaukel: Wird eine Immobilie gezielt an den Ehepartner übertragen, entsteht dadurch eine neue, höhere Abschreibungsbasis auf Grundlage des aktuellen Marktwerts – besonders attraktiv, wenn die bisherige AfA-Basis deutlich unter dem heutigen Wert liegt oder die Nutzungsdauer bereits ausgelaufen ist. Die genauen Voraussetzungen und Grenzen dieser Strategie erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag zur Ehegattenschaukel bei Immobilien. Eine vollständige Übersicht über alle geltenden Sätze und Sonderfälle bietet zusätzlich unsere Abschreibung Immobilien Tabelle.
Wer sich beim Kauf einer solchen Immobilie zusätzlich die Maklerkosten sparen möchte, findet praktische Hinweise in unserem Beitrag Immobilien ohne Makler kaufen, und wer die Wohnung später an die eigenen Kinder übertragen will, sollte vorab unseren Beitrag Haus überschreiben an nur ein Kind lesen.
Vermietung als Teil einer größeren Vermögensstrategie
Die AfA und die übrigen Werbungskosten senken die laufende Steuerlast – doch für eine wirklich rundum durchdachte Strategie lohnt sich der Blick über die einzelne Wohnung hinaus. Wer die freigewordene Liquidität aus der Steuerersparnis sinnvoll weiter einsetzen möchte, findet in unserem Beitrag Steuern sparen durch Investieren einen umfassenden Überblick, und wer zusätzlich Rücklagen für künftige Investitionen bilden will, wird in unserem Artikel zu Rückstellungen für Investitionen fündig.
Für alle, die ihr Portfolio über Immobilien hinaus diversifizieren möchten, bieten sich ergänzend Edelmetalle oder ein Engagement als Kleinanleger in Startups an. Wer sein Vermögen zusätzlich strukturell absichern möchte, findet in unserem Beitrag zu Vermögensschutz und Asset Protection weiterführende Ansätze – denn eine gut geplante Immobilienabschreibung ist am Ende nur ein Baustein einer größeren, langfristigen Vermögensstrategie.
Wenn aus einer Wohnung mehrere werden: AfA-Verläufe im Portfolio behalten
Wer eine einzelne vermietete Wohnung besitzt, kommt mit einer einmaligen Berechnung meist gut zurecht. Sobald aus einer Wohnung aber zwei, drei oder mehr werden, verändert sich die Aufgabe grundlegend: Jede Wohnung hat einen eigenen AfA-Satz, eine eigene Bemessungsgrundlage, unterschiedliche Sanierungshistorien und eigene Fristen für die 15-Prozent-Grenze – und all das muss Jahr für Jahr sauber in der Anlage V wiedergegeben werden.
Aus unserer Beratungspraxis bei der Westmont Group wissen wir: Genau an dieser Stelle geht am meisten Optimierungspotenzial verloren, einfach weil der Überblick fehlt. Mit dem Westmont CRM lassen sich pro Wohnung die Abschreibungsgrundlage, bereits genutzte Sonderabschreibungen, die verbleibende Nutzungsdauer sowie relevante Belege und Sanierungsrechnungen zentral bündeln – eine kleine Struktur, die verhindert, dass bei wachsendem Portfolio wertvolle Steuervorteile schlicht untergehen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet vermietete Wohnung abschreiben?
Die Abschreibung einer vermieteten Wohnung bedeutet, dass Eigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über viele Jahre steuerlich geltend machen können. Das Grundstück selbst ist dabei nicht abschreibungsfähig.
Wie hoch ist die Abschreibung für eine vermietete Wohnung?
Die Höhe der Abschreibung hängt unter anderem vom Baujahr und den geltenden steuerlichen Regelungen ab. In vielen Fällen beträgt die lineare AfA 2 % oder 3 % pro Jahr für den Gebäudeanteil.
Welche Kosten kann ich bei einer vermieteten Wohnung zusätzlich absetzen?
Neben der Gebäudeabschreibung können Vermieter häufig auch Schuldzinsen, Renovierungskosten, Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und weitere Werbungskosten steuerlich absetzen.
Kann ich eine Eigentumswohnung vollständig abschreiben?
Nein. Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudeanteil der Immobilie. Der Wert des Grundstücks darf steuerlich nicht abgeschrieben werden.
Ab wann kann ich eine vermietete Wohnung abschreiben?
Die Abschreibung beginnt grundsätzlich ab dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie vermietet wird und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wie berechne ich die AfA für eine vermietete Wohnung?
Für die Berechnung der AfA wird zunächst der Gebäudeanteil vom Kaufpreis ermittelt. Anschließend wird der gesetzlich gültige Abschreibungssatz auf diesen Betrag angewendet.
Welche Unterlagen benötige ich für die steuerliche Abschreibung?
Wichtig sind unter anderem der Kaufvertrag, die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück, Notarkosten, Rechnungen sowie Nachweise über Modernisierungs- oder Herstellungskosten.
Lohnt sich die Abschreibung einer vermieteten Wohnung?
Ja, die Abschreibung kann die jährliche Steuerlast deutlich reduzieren. Besonders bei langfristig vermieteten Immobilien stellt sie einen wichtigen steuerlichen Vorteil für Vermieter dar.
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