Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Ja, ein geerbtes Haus lässt sich steuerfrei verkaufen, aber nicht automatisch. Nach deutschem Steuerrecht fällt beim Verkauf nur dann Einkommensteuer auf den Gewinn an, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch läuft, die der Erblasser mit seinem eigenen Kauf gestartet hat, und keine Eigennutzung dazwischenkommt. Wann der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei bleibt, entscheiden deshalb drei Dinge: das Kaufdatum des Erblassers, die Nutzung der Immobilie in den Jahren vor dem Verkauf und die Höhe des Gewinns. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu betrachten.
Ein Erbe fühlt sich selten so einfach an, wie es auf dem Papier aussieht. Neben der Trauer steht plötzlich ein Haus im Raum, das verwaltet, versteuert und irgendwann vielleicht verkauft werden muss. Bei der Westmont Group taucht deshalb häufig dieselbe Frage auf: Muss ich beim Verkauf dieser Immobilie überhaupt Steuern zahlen? Die ehrliche Antwort lautet, es kommt darauf an, und genau dieses „es kommt darauf an“ lösen wir hier so konkret wie möglich auf.
Kurz beantwortet: Der Verkauf selbst löst nur die Spekulationssteuer aus, und die entfällt in drei Fällen: Der Erblasser hat die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, sie wurde im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt, oder der Verkauf bringt keinen Gewinn. Die Erbschaftsteuer hängt dagegen am Erwerb, nicht am Verkauf. Sie bleibt aus, wenn der Wert des Erbes den persönlichen Freibetrag nicht übersteigt oder die Familienheimklausel greift.
Zwei Steuerarten, zwei Prüfungen, und genau die Verwechslung dieser beiden sorgt in der Praxis für die meisten Missverständnisse. Wer sie sauber trennt, versteht sofort, warum ein Verkauf im einen Fall komplett steuerfrei bleibt und im anderen eine fünfstellige Steuerlast auslöst, obwohl die Ausgangslage ähnlich wirkt.
Wer beide Mechanismen einmal sauber auseinanderhält, versteht sofort, warum ein Verkauf in einem Fall komplett steuerfrei bleibt und im anderen Fall eine erhebliche Steuerlast auslöst, obwohl die Ausgangssituation auf den ersten Blick ähnlich wirkt.
Im Folgenden gehen wir beide Steuerarten Schritt für Schritt durch, erklären die entscheidenden Fristen und zeigen, was bei einer Erbengemeinschaft, bei laufenden Mietverhältnissen oder bei einer Vermietung statt Verkauf zusätzlich gilt. Wer eine Immobilie nach einem Todesfall verkaufen möchte, hat selten nur eine einzige Frage: Meist greifen Immobilie erben und Steuer, Familienabsprachen und der richtige Zeitpunkt ineinander. Einen allgemeinen Überblick über den gesamten Ablauf finden Sie außerdem in unserem Beitrag zum Verkauf geerbter Immobilien, der viele der hier vertieften Details in Kurzform zusammenfasst.
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer: zwei völlig verschiedene Baustellen
Die Erbschaftsteuer wird einmalig fällig, sobald der Wert des geerbten Vermögens den persönlichen Freibetrag übersteigt. Ob die Immobilie später verkauft, vermietet oder selbst bewohnt wird, spielt dafür keine Rolle. Steuerbar ist der reine Vermögensübergang durch Erwerb von Todes wegen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 3 ErbStG). Wie hoch der Freibetrag ausfällt, bestimmt der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbin oder Erbe (§ 16 ErbStG).
Die Spekulationssteuer ist im Kern eine Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Sie wird nur relevant, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird, und sie läuft vollständig getrennt von der Erbschaftsteuer. Wer keine Erbschaftsteuer zahlen musste, kann beim Verkauf trotzdem eine spürbare Spekulationssteuer schulden, solange die Frist noch läuft. Bei einem geerbten Haus in einer Erbengemeinschaft oder bei einem geerbten Grundstück gilt nichts anderes: Ausschlaggebend ist nie der Erbfall selbst, sondern die Spekulationsfrist und die tatsächliche Nutzung der Immobilie. Ein steuerpflichtiger Verkauf sagt also nichts darüber, ob zuvor Erbschaftsteuer angefallen ist, und umgekehrt.
Ob der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei bleibt, entscheiden deshalb zwei getrennte Prüfungen. Bei der Einkommensteuer zählt, ob die Spekulationsfrist abgelaufen ist, eine Eigennutzung greift oder gar kein Gewinn entsteht. Bei der Erbschaftsteuer zählt, ob der gesamte Erwerb unter dem persönlichen Freibetrag liegt oder eine Befreiung wie die Familienheimklausel eingreift. Die Erbschaftsteuer entsteht dabei mit dem Erbfall, nicht erst mit dem Verkauf: Sie fällt auch an, wenn Sie das Haus behalten. Nur bei der Familienheimklausel kann ein späterer Verkauf sie nachträglich auslösen. Sobald man beide Prüfungen getrennt betrachtet, wird die Materie überraschend übersichtlich.
Doppelbelastung durch beide Steuern: die Ermäßigung nach § 35b EStG
In manchen Fällen treffen beide Steuerarten denselben Vorgang: Zuerst fällt Erbschaftsteuer auf den geerbten Immobilienwert an, und wird dieselbe Immobilie kurz darauf mit Gewinn verkauft, kommt Spekulationssteuer hinzu. Für solche Doppelbelastungen kennt das Gesetz die Steuerermäßigung nach § 35b EStG: Waren Einkünfte im selben oder in einem der vier vorangegangenen Veranlagungszeiträume bereits als Erwerb von Todes wegen der Erbschaftsteuer unterworfen, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer um einen Prozentsatz, der sich am Verhältnis von festgesetzter Erbschaftsteuer zum steuerpflichtigen Erwerb orientiert.
Ob und in welcher Höhe die Ermäßigung bei einem privaten Veräußerungsgewinn aus einer geerbten Immobilie greift, hängt vom Einzelfall ab, weil der Gewinn nach den Anschaffungskosten des Erblassers berechnet wird und Erbschaftsteuer und Einkommensteuer an unterschiedlichen Werten ansetzen. Wer absehbar in diese Konstellation gerät, sollte die Ermäßigung deshalb frühzeitig mit einem Steuerberater besprechen, bevor der Einkommensteuerbescheid bestandskräftig wird.
Die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer im Überblick
Wie hoch der persönliche Freibetrag aus
Wie hoch der persönliche Freibetrag ausfällt, hängt ausschließlich vom Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person ab, nicht vom Wert der einzelnen Immobilie allein. Ehepartnerinnen und Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner erhalten den höchsten Freibetrag mit 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder profitieren von 400.000 Euro, während Enkelkinder in der Regel 200.000 Euro geltend machen können, sofern die eigenen Eltern noch leben — ist das verbindende Kind bereits verstorben, tritt das Enkelkind gemäß § 16 ErbStG in dessen Position und erhält stattdessen den vollen Freibetrag von 400.000 Euro.
Für entferntere Verwandte fällt der Freibetrag deutlich geringer aus: Eltern und Großeltern erhalten 100.000 Euro, während Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen nur 20.000 Euro Freibetrag zur Verfügung haben. Diese großen Unterschiede erklären, warum derselbe geerbte Immobilienwert je nach familiärer Konstellation einmal komplett steuerfrei bleibt und einmal eine erhebliche Steuerlast auslöst. Eine vollständige Übersicht über alle Freibeträge und wie sie sich in der Praxis optimal ausschöpfen lassen, finden Sie in unserem Beitrag zu den Freibeträgen bei Erbschaft.
Wichtig ist außerdem, dass sich der Freibetrag nicht nur auf die Immobilie selbst bezieht, sondern auf das gesamte geerbte Vermögen der jeweiligen Person, einschließlich Bankguthaben, Wertpapieren und weiteren Vermögenswerten. Wer eine geerbte Immobilie gemeinsam mit anderem Vermögen erhält, sollte deshalb den Gesamtwert realistisch einschätzen lassen, bevor er von einer automatischen Steuerfreiheit ausgeht. Weiterführende Strategien, wie sich die Erbschaftsteuer darüber hinaus legal reduzieren lässt, zeigen wir in unserem Beitrag zum Erbschaftsteuer sparen.
Bevor der Freibetrag zur Anwendung kommt, mindert die Erbfallkostenpauschale den steuerpflichtigen Erwerb. Seit dem 1. Januar 2025 sind das pauschal 15.000 Euro (vorher 10.300 Euro), ohne dass Belege nötig wären, etwa für Beerdigung, Grabmal oder Nachlassregelung. Die Pauschale gilt pro Erbfall. Bei mehreren Erben wird sie nach der Erbquote aufgeteilt. Bei kleineren Erbschaften kann sie den Unterschied zwischen Steuerpflicht und Steuerfreiheit ausmachen. Höhere tatsächliche Kosten lassen sich mit Nachweis ansetzen. Übersteigt das geerbte Vermögen den persönlichen Freibetrag, wird der übersteigende Anteil nach Steuerklassen besteuert, deren Sätze sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad richten.
In der Steuerklasse I, die für Ehepartner, Kinder, Enkel und beim Erwerb von Todes wegen auch für Eltern und Großeltern gilt, beginnt der Steuersatz bei 7 Prozent für Beträge bis 75.000 Euro und steigt stufenweise über 11, 15, 19, 23 und 27 Prozent auf 30 Prozent bei sehr großen Vermögen. In der Steuerklasse II, etwa für Geschwister, Nichten und Neffen, reicht die Spanne von 15 bis 43 Prozent, in der Steuerklasse III für entfernte oder nicht verwandte Personen sogar von 30 bis 50 Prozent.
fällt, hängt ausschließlich vom Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person ab, nicht vom Wert der einzelnen Immobilie allein. Ehepartnerinnen und Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner erhalten den höchsten Freibetrag mit 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder profitieren von 400.000 Euro, während Enkelkinder in der Regel 200.000 Euro geltend machen können, sofern die eigenen Eltern noch leben — ist das verbindende Kind bereits verstorben, tritt das Enkelkind gemäß § 16 ErbStG in dessen Position und erhält stattdessen den vollen Freibetrag von 400.000 Euro.
Für entferntere Verwandte fällt der Freibetrag deutlich geringer aus: Eltern und Großeltern erhalten 100.000 Euro, während Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen nur 20.000 Euro Freibetrag zur Verfügung haben. Diese großen Unterschiede erklären, warum derselbe geerbte Immobilienwert je nach familiärer Konstellation einmal komplett steuerfrei bleibt und einmal eine erhebliche Steuerlast auslöst. Eine vollständige Übersicht über alle Freibeträge und wie sie sich in der Praxis optimal ausschöpfen lassen, finden Sie in unserem Beitrag zu den Freibeträgen bei Erbschaft.
Die geerbte Zehnjahresfrist: der wichtigste Mechanismus überhaupt
Der vielleicht wichtigste Punkt, den viele Erbinnen und Erben zunächst nicht wissen: Die Spekulationsfrist bei einer Erbschaft — die sogenannte 10-Jahresfrist nach § 23 EStG — beginnt nicht mit dem Erbfall neu zu laufen, sondern setzt sich exakt dort fort, wo sie beim Erblasser stand. Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor zwölf Jahren gekauft, ist die Frist beim Erbfall bereits abgelaufen, und ein Verkauf durch die Erbin oder den Erben löst überhaupt keine Spekulationssteuer aus, unabhängig davon, wie hoch der erzielte Gewinn ausfällt.
War der Erblasser dagegen erst acht Jahre im Besitz der Immobilie, verbleiben den Erbinnen und Erben lediglich zwei weitere Jahre, bevor ein steuerfreier Verkauf möglich wird. Auch auf der Verkaufsseite zählt der Tag des notariellen Kaufvertrags, nicht der spätere Eigentumsübergang. Wer diesen Zusammenhang nicht kennt, verkauft mitunter Monate zu früh und zahlt eine Steuer, die sich mit etwas Geduld vollständig hätte vermeiden lassen. Bei Immobilien, die der Erblasser vor rund zehn Jahren gekauft hat, lohnt deshalb ein genauer Blick auf das Datum des Kaufvertrags, bevor ein Makler beauftragt wird.
Wer den genauen Ankaufszeitpunkt des Erblassers nicht mehr sicher kennt, sollte diesen möglichst frühzeitig über den alten Kaufvertrag, das Grundbuch oder das Notariat rekonstruieren, denn ohne diesen Nachweis lässt sich die Steuerfreiheit gegenüber dem Finanzamt später nur schwer belegen. Eine saubere Dokumentation dieses Datums gehört deshalb zu den ersten Schritten, die nach einem Erbfall erledigt werden sollten, noch bevor überhaupt über einen Verkauf nachgedacht wird.
Wichtig für die genaue Fristberechnung: Maßgeblich ist ausschließlich das obligatorische Geschäft, also das Datum des notariellen Kaufvertrags des Erblassers — nicht der Grundbucheintrag, nicht der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, und auch nicht der Todestag. Zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung liegen häufig mehrere Monate; wer die Frist knapp berechnet, sollte deshalb unbedingt das richtige Datum zugrunde legen. Hat der Erblasser die Immobilie selbst errichtet statt gekauft, zählt zudem nicht der Fertigstellungszeitpunkt, sondern der Erwerb von Grund und Boden — ein Detail, das bei selbst gebauten Häusern häufig übersehen wird.
Die Familienheimklausel: Erbschaftsteuer durch Eigennutzung vermeiden
Neben den allgemeinen Freibeträgen gibt es einen weiteren, oft übersehenen Mechanismus, der nur die Erbschaftsteuer betrifft und unabhängig von der Spekulationssteuer funktioniert: die Familienheimklausel (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Sie setzt voraus, dass der Erblasser das Haus oder die Eigentumswohnung bis zum Tod selbst bewohnt hat, es sei denn, er war aus zwingenden Gründen daran gehindert. Außerdem muss die Erbin oder der Erbe die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung beziehen, in der Regel innerhalb von etwa sechs Monaten. Bewohnt eine Ehepartnerin oder ein Ehepartner die geerbte Immobilie danach mindestens zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz, bleibt der Erwerb vollständig von der Erbschaftsteuer befreit, und zwar ohne jede Begrenzung der Wohnfläche.
Für Kinder gilt eine etwas engere Regelung: Auch sie können die Immobilie erbschaftsteuerfrei übernehmen, wenn sie sie zehn Jahre selbst bewohnen, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Übersteigt die tatsächliche Fläche diesen Wert, wird lediglich der überschreitende Anteil besteuert, während die ersten 200 Quadratmeter steuerfrei bleiben.
Wer diese Zehnjahresfrist der Familienheimklausel vorzeitig verlässt, etwa durch einen Verkauf oder Auszug, muss die zunächst erlassene Erbschaftsteuer grundsätzlich rückwirkend nachzahlen, sofern kein zwingender Grund vorliegt — eine solche Erbschaftsteuer-Nachzahlung bei Verkauf trifft Erbinnen und Erben oft überraschend, weil sie beim ursprünglichen Erlass der Steuer nicht mit einem späteren Verkauf gerechnet hatten. Neben der zehnjährigen Selbstnutzung verlangt das Gesetz, dass die Erbin oder der Erbe unverzüglich einzieht. Als Faustregel gelten etwa sechs Monate ab dem Erbfall. Eine starre Frist gibt es nach der jüngeren Rechtsprechung nicht (BFH, Beschluss vom 27.05.2026, II B 41/25). Wer die Immobilie ohnehin verkaufen will, kann die Familienheimklausel deshalb nicht nutzen: Ein Verkauf innerhalb der zehn Jahre führt zur Nachversteuerung, sofern kein zwingender Grund vorliegt.
Der Bundesfinanzhof legt den Begriff des “zwingenden Grundes” eng aus: Zwingend ist ein Grund nur, wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich oder unzumutbar ist, etwa bei einer gesundheitlichen Beeinträchtigung, die eine eigenständige Haushaltsführung im geerbten Familienheim unzumutbar macht (BFH, Urteil vom 01.12.2021, II R 1/21). Ausdrücklich nicht ausreichend sind dagegen Zweckmäßigkeitserwägungen wie eine berufliche Versetzung, ein zu teurer Unterhalt oder eine zu große Wohnfläche. Selbst eine Eigentumsübertragung unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs führt laut BFH zum rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung (Urteil vom 11.07.2019, II R 38/16).
Wer einen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist auch nur für möglich hält, sollte die Familienheim-Befreiung deshalb von vornherein sorgfältig gegen Freibetrag und Stundungsmöglichkeit abwägen, statt sich nachträglich auf einen vermeintlich zwingenden Grund zu verlassen. Kann die fällige Erbschaftsteuer nicht sofort aufgebracht werden, sieht § 28 Abs. 3 ErbStG auf Antrag eine zinslose Stundung von bis zu zehn Jahren vor, damit kein Notverkauf nötig wird.
Seit dem Jahressteuergesetz 2024 gilt das für alle zu Wohnzwecken genutzten Grundstücke, sofern die Steuerschuld nach dem 31.12.2024 entstanden ist. Voraussetzung ist, dass sich die Steuer nicht aus anderem Vermögen aufbringen lässt. Wird die Immobilie verkauft, endet die Stundung, und die Steuer wird aus dem Verkaufserlös fällig. Wer absehbar Schwierigkeiten mit der Zahlung hat, sollte deshalb frühzeitig das Gespräch mit dem Finanzamt suchen, statt eine drohende Fälligkeit einfach abzuwarten.
Die Dreijahresfrist als schnellere Alternative
Wer nicht zehn Jahre warten möchte oder kann, findet in der sogenannten Dreijahresfrist eine attraktive Alternative, die auf Eigennutzung basiert. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer vollständig, ganz unabhängig davon, wie lange der Erblasser die Immobilie ursprünglich besessen hat.
Ein praktisches Detail wird dabei häufig übersehen: Es zählen bereits angebrochene Kalenderjahre vollständig mit. Konkret muss die zusammenhängende Eigennutzung dafür mindestens am 31. Dezember des zweiten Vorjahres, durchgehend während des gesamten Vorjahres und mindestens am 1. Januar des Verkaufsjahres vorgelegen haben – eine Vermietung oder ein Leerstand ausgerechnet im mittleren, vollständigen Kalenderjahr würde die Steuerbefreiung dagegen verhindern. Wer beispielsweise im Dezember eines Jahres einzieht und im Januar zwei Jahre später wieder auszieht, deckt damit formal drei Kalenderjahre ab, obwohl die tatsächliche Wohndauer nur rund 14 Monate betrug. Diese Regelung eröffnet erhebliches Gestaltungspotenzial, wenn der Einzugszeitpunkt bewusst geplant wird – die genauen Stichtage sollten dabei aber sorgfältig dokumentiert werden, etwa über die Meldebescheinigung.
Wichtig ist außerdem, dass auch die Nutzung durch ein leibliches oder adoptiertes Kind der Erbin oder des Erben mietfrei als Eigennutzung gilt, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind – vorausgesetzt, für dieses Kind besteht im fraglichen Zeitraum noch ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag. Für bereits wirtschaftlich selbstständige, ältere Kinder ohne diesen Anspruch greift die Ausnahme dagegen nicht mehr. Die alleinige unentgeltliche Überlassung an Eltern, Geschwister oder sonstige Angehörige zählt in keinem Fall als begünstigte Eigennutzung.
Der praktisch wichtigste, aber am häufigsten übersehene Fall betrifft die Eigennutzung des Erblassers selbst: Hat der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod durchgehend selbst bewohnt, wird diese Nutzung dem Erben zugerechnet (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, BStBl I 2000, 1383, Rz. 26). Das bedeutet, dass Erbinnen und Erben nicht selbst einziehen müssen, damit die Ausnahme greift. Die Zeitachse muss allerdings stimmen: Der zusammenhängende Nutzungszeitraum muss mindestens bis zum 1. Januar des Verkaufsjahres reichen.
Wird die Immobilie erst im Folgejahr nach dem Todesjahr verkauft, ohne dass zwischenzeitlich jemand dort gewohnt hat, greift diese Ausnahme meist nicht mehr — hier entscheidet mitunter ein einziger Kalendertag über eine fünfstellige Steuerlast. Ein zwischenzeitlicher Leerstand nach dem Tod ist dabei in der Regel unschädlich, solange die Verkaufsabsicht durchgehend nachweisbar ist, etwa durch einen datierten Maklerauftrag oder Besichtigungsprotokolle.
Sonderfall: geerbtes Grundstück ohne Gebäude
Bei einem unbebauten Grundstück bleibt die Zehnjahresfrist die einzige Schutzlinie. Die Eigennutzungsausnahme setzt voraus, dass ein Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, und ein Acker, ein Bauplatz oder eine Wiese lässt sich nicht bewohnen. Hat der Erblasser ein Baugrundstück vor sieben Jahren gekauft, bleiben den Erben daher noch drei Jahre Wartezeit, oder sie zahlen Steuer auf den Wertzuwachs.
Wird aus einer Fläche durch eine Umwidmung oder eine neue Baugenehmigung plötzlich Bauland, ändert das die Spekulationsfrist nicht. Der steuerpflichtige Gewinn steigt bei einem Verkauf innerhalb der Frist aber entsprechend, weil sich der Verkaufspreis erhöht, die Anschaffungskosten des Erblassers jedoch gleich bleiben.
Ohne Kaufdatum lässt sich auch hier nichts belegen. Kaufvertrag, Grundbuchauszug und alte Steuerbescheide des Erblassers gehören deshalb zu den ersten Unterlagen, die Sie sichern sollten, bevor Sie über einen Verkauf verhandeln.
Spekulationssteuer bei einer geerbten Immobilie: ein Rechenbeispiel
Zahlen werden erst greifbar, wenn man sie an einem konkreten Fall durchspielt. Angenommen, eine geerbte Immobilie wird für 500.000 Euro verkauft, und der Erblasser hatte sie seinerzeit für 400.000 Euro erworben, einschließlich der damaligen Anschaffungsnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Vom Verkaufspreis lassen sich neben den Anschaffungskosten die Veräußerungskosten abziehen, also Maklerprovision, Notarkosten und Grundbuchgebühren des Verkaufs, die hier zusammen 20.000 Euro betragen. Mindernd wirken außerdem nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Anbau; reine Instandhaltung zählt dagegen nicht dazu. Daraus ergibt sich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn von 80.000 Euro, sofern die Zehnjahresfrist noch läuft und keine Eigennutzung vorliegt.
Ein Punkt, der in vielen Beispielrechnungen fehlt: War die Immobilie vermietet und wurde abgeschrieben, erhöht jede in Anspruch genommene AfA den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), weil sie die Anschaffungskosten rechnerisch mindert. Wurden im Beispiel während der Vermietung insgesamt 15.000 Euro AfA geltend gemacht, steigt der Veräußerungsgewinn auf 95.000 Euro. Bei langjährig vermieteten Erbimmobilien kann dieser Effekt den Gewinn um mehrere Zehntausend Euro erhöhen und gehört deshalb in jede Kalkulation.
Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Bei angenommenen 35 Prozent entfielen auf die 80.000 Euro rund 28.000 Euro, auf die 95.000 Euro der Variante mit AfA rund 33.250 Euro, jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, soweit sie anfallen. Da der Gewinn zu Ihren übrigen Einkünften hinzugerechnet wird, kann der Grenzsteuersatz im Verkaufsjahr höher liegen als gewohnt.
Ob der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei bleibt, entscheidet in diesem Beispiel allein die Frist: Wer dieselbe Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist oder unter Nutzung der Eigennutzungsausnahme verkauft, zahlt auf denselben Verkaufserlös keine Einkommensteuer. Der Unterschied zwischen rund 28.000 Euro Steuerlast und vollständiger Steuerfreiheit zeigt, was eine frühe Planung wert ist. Ein oft übersehener Vorteil des Erbens gegenüber einem klassischen Neukauf: Beim Erbfall fällt keine Grunderwerbsteuer an, und auch Notar und Makler eines Kaufs entfallen. Je nach Bundesland und Provisionsvereinbarung summieren sich diese Kaufnebenkosten bei einem Erwerb am freien Markt grob auf sieben bis zwölf Prozent des Kaufpreises.
Anschaffungskosten und Verlust: Was der Wert beim Erbfall nicht ändert
Ein weit verbreiteter Irrtum: Erben glauben, der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls sei ihr Einkaufspreis. Für die Spekulationssteuer zählt nach § 23 EStG aber der Kaufpreis des Erblassers samt Anschaffungsnebenkosten, nicht der Wert, den das Finanzamt für die Erbschaftsteuer angesetzt hat. Ist das Haus seit dem damaligen Kauf stark im Wert gestiegen, entsteht bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist entsprechend viel Gewinn, auch wenn Sie selbst nie etwas dafür bezahlt haben.
Fällt beim Verkauf kein Gewinn an oder entsteht sogar ein Verlust, wird keine Spekulationssteuer fällig. Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft lässt sich allerdings nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen. Nicht ausgeglichene Beträge können in das Vorjahr zurückgetragen oder in Folgejahre vorgetragen werden.
Rechnen Sie den Gewinn trotzdem vor der Entscheidung sauber durch: Kaufpreis und Nebenkosten des Erblassers, nachträgliche Herstellungskosten, Veräußerungskosten und gegebenenfalls AfA. Belege dafür stecken oft in Nachlassunterlagen, alten Kontoauszügen und Bauakten, und wer sie früh sortiert, erspart sich bei der Steuererklärung Schätzungen.
Wenn eine professionelle Wertermittlung sich auszahlt
Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert für die Erbschaftsteuer häufig anhand allgemeiner Vergleichswerte, die individuelle Besonderheiten wie Sanierungsstau, ungünstigen Zuschnitt oder bauliche Mängel oft nur unzureichend berücksichtigen. Wer sich mit dieser pauschalen Einschätzung nicht zufriedengibt, kann ein eigenes Gutachten in Auftrag geben und den vom Finanzamt angesetzten Wert dadurch aktiv anfechten.
Ein von einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem entsprechenden Sachverständigen erstelltes Verkehrswertgutachten wird sowohl von Gerichten als auch vom Finanzamt grundsätzlich anerkannt und kann den steuerlich relevanten Wert spürbar senken, wenn die Immobilie tatsächlich in einem schlechteren Zustand ist, als die pauschale Bewertung vermuten lässt. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien lohnt sich dieser Schritt häufiger, als viele Erbinnen und Erben zunächst annehmen.
Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall hat außerdem eine praktische Nebenwirkung: Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis ist ein starkes Indiz für den gemeinen Wert. Erzielen Sie weniger, als das Finanzamt angesetzt hat, können Sie diesen niedrigeren Wert nachweisen und die Erbschaftsteuer senken (§ 198 BewG). Ein höherer Preis erhöht den Steuerwert dagegen nicht (BFH, Urteil vom 24.08.2022, II R 14/20). Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Erbschaftsteuerbescheid wird nach einem Monat bestandskräftig. Zeichnet sich ein Verkauf ab, sollten Sie Einspruch einlegen oder die Sache offenhalten, bis der Kaufvertrag unterschrieben ist.
Bei der Preisfindung selbst hat sich in der Praxis bewährt, den Angebotspreis bewusst etwa fünf bis zehn Prozent über dem ermittelten Verkehrswert anzusetzen, um ausreichend Verhandlungsspielraum zu schaffen, ohne das Objekt von vornherein unter Wert anzubieten. Wer direkt zum tatsächlich erwarteten Preis inseriert, verschenkt in Verhandlungen häufig unnötig Spielraum, während ein realistisch kalkulierter Aufschlag beiden Seiten das Gefühl gibt, fair zu einem Ergebnis gekommen zu sein.
Ein zusätzlicher Faktor, der die Wertermittlung in den vergangenen Jahren beeinflusst hat, ist die Grundsteuerreform, durch die viele Grundstücke neu bewertet wurden. Diese Neubewertung wirkt sich zwar in erster Linie auf die laufende Grundsteuer und nicht direkt auf die Erbschaftsteuer aus, sollte aber dennoch in die Gesamtplanung rund um den Verkaufszeitpunkt einbezogen werden, da sich die künftige laufende Belastung für eine kaufende Partei dadurch spürbar verändern kann.
Einspruch gegen den Wertansatz: Diese Frist sollten Sie kennen
Der vom Finanzamt angesetzte Wert steht nicht endgültig fest. Wird der Grundbesitzwert in einem eigenen Feststellungsbescheid oder im Erbschaftsteuerbescheid festgesetzt, können Sie dagegen innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe Einspruch einlegen (§ 355 AO). Danach wird der Bescheid bestandskräftig, und ein später eingeholtes Gutachten kommt zu spät.
Praktisch heißt das: Beauftragen Sie das Verkehrswertgutachten möglichst früh, damit es dem Einspruch beigefügt werden kann. Das Gutachten muss belegen, dass der gemeine Wert unter dem angesetzten Wert liegt.
Beachten Sie außerdem, dass ein Einspruch die Zahlungspflicht nicht automatisch aufschiebt. Wer die fällige Erbschaftsteuer zunächst nicht zahlen möchte, muss dafür eine Aussetzung der Vollziehung beantragen.
Wenn die Immobilie Teil einer Erbengemeinschaft ist
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, und die Frage, wann der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei ist, wird für jede Person einzeln beantwortet. Sowohl die Erbschaftsteuer als auch eine mögliche Spekulationssteuer werden nicht für die Gemeinschaft als Ganzes, sondern individuell für jede einzelne Person berechnet, basierend auf ihrem jeweiligen Anteil am geerbten Vermögen und am späteren Veräußerungsgewinn.
Das bedeutet in der Praxis, dass zwei Miterben, die denselben Anteil am Verkaufserlös erhalten, unterschiedlich hohe Steuern zahlen können, sofern sich ihre persönlichen Einkommensteuersätze oder bereits ausgeschöpften Freibeträge unterscheiden. Diese individuelle Betrachtung wird in vielen Familien zunächst unterschätzt, führt in der Praxis aber häufig zu Diskussionen darüber, wie der Verkaufserlös nach Steuern tatsächlich verteilt werden sollte.
Kommt es innerhalb der Erbengemeinschaft zu keiner Einigung über den Verkauf, wird die Lage zusätzlich kompliziert, da grundsätzlich alle Miterben gemeinsam zustimmen müssen. Möchte eine Miterbin oder ein Miterbe stattdessen den eigenen Erbanteil verkaufen, steht den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht von zwei Monaten zu, innerhalb dessen sie den Anteil selbst übernehmen können, bevor er an eine außenstehende Person verkauft wird. Wie sich eine solche Blockade auflösen lässt, wenn ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft nicht verkaufen möchte, beschreiben wir ausführlich in unserem Beitrag zum Hausverkauf innerhalb einer Erbengemeinschaft, der praktische Lösungswege von der einvernehmlichen Auszahlung bis zur Teilungsversteigerung aufzeigt.
Ob der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei bleibt, entscheidet in der Erbengemeinschaft jede Person für sich: Verkaufen Miterben ein Haus innerhalb der Spekulationsfrist, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer zum persönlichen Steuersatz jedes Miterben an, gleichgültig ob das Objekt vermietet war oder leer stand. Bei Erbteilskäufen war die Rechtslage zuletzt in Bewegung: Der Bundesfinanzhof hatte am 26. September 2023 (Az. IX R 13/22) entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Erbteils steuerlich nicht als anteiliger Erwerb des zum Nachlass gehörenden Grundstücks gilt – mit der Folge, dass beim späteren Verkauf keine Nämlichkeit zwischen angeschafftem und veräußertem Wirtschaftsgut vorlag und damit keine Spekulationssteuer anfiel.
Der Gesetzgeber hat auf dieses Urteil jedoch reagiert: Mit dem Jahressteuergesetz 2024 wurde § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG neu eingeführt, der die Anschaffung und Veräußerung von Anteilen an Gesamthandsgemeinschaften – und damit ausdrücklich auch an Erbengemeinschaften – der Anschaffung und Veräußerung der zugrunde liegenden Immobilie gleichstellt. Diese Klarstellung gilt nach § 52 Abs. 31 Satz 7 EStG in allen offenen Fällen, also auch rückwirkend. Praktisch bedeutet das: Wer heute einen Erbanteil kauft oder verkauft, oder wer im Rahmen einer Erbauseinandersetzung eine Abfindung für seinen Anteil erhält, sollte sich nicht mehr allein auf die günstige BFH-Entscheidung von 2023 verlassen – die gesetzliche Lage hat sich seither geändert.
Ob eine Abfindung teilweise als entgeltlicher Erwerb zu werten ist, etwa bei einer Schuldübernahme, hängt vom Einzelfall ab. Das sollte vorab ein Steuerberater klären.
Für die Familienheimklausel gilt in einer Erbengemeinschaft: Sie greift nur für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder (bzw. Enkel, deren Elternteil verstorben ist). Geschwister und andere Miterben profitieren davon nicht, was unter Geschwistern regelmäßig für böse Überraschungen sorgt. Voraussetzung sind auch hier zehn Jahre Selbstnutzung und, bei Kindern, die 200-m²-Grenze. Steuerliche Beratung durch einen Steuerberater ist vor jeder Entscheidung unbedingt zu empfehlen — die Unterschiede beim Verkaufspreis je nach Zeitpunkt und Konstellation können erheblich sein.
Miterben auszahlen – ein Rechenbeispiel
Wie hoch die Auszahlungssumme an die übrigen Miterben ausfällt, lässt sich an einem Beispiel nachvollziehen. Zwei Geschwister erben zu gleichen Teilen. Der Nachlass besteht aus einem Haus mit einem Verkehrswert von 420.000 Euro, einem Bankguthaben von 60.000 Euro und einem Wertpapierdepot von 30.000 Euro, zusammen also 510.000 Euro. Jedem steht damit rechnerisch die Hälfte zu, nämlich 255.000 Euro. Der Bruder möchte im Haus wohnen bleiben, die Schwester erhält Konto und Depot.
Die Schwester bekommt aus dem übrigen Nachlass 90.000 Euro. Ihr Anspruch beträgt aber 255.000 Euro, die Differenz von 165.000 Euro muss der Bruder als Ausgleichszahlung aufbringen. Als Formel: Erbanteil minus Wert dessen, was man bereits erhält. Dieses Schema lässt sich auf jede Erbengemeinschaft übertragen, auch bei mehr als zwei Miterben. Beide Anteile liegen in diesem Beispiel unter dem Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind; wie sich eine solche Ausgleichszahlung finanzieren lässt, zeigen wir weiter unten.
Vermieten statt verkaufen: eine oft übersehene Alternative
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden, gerade bei Mehrfamilienhäusern kann sich eine gemeinsame Vermietung durch mehrere Miterben durchaus lohnen. Wer diesen Weg wählt, setzt die lineare Abschreibung nach den üblichen Regeln fort und senkt damit die steuerpflichtigen Mieteinkünfte spürbar. Der Preis dafür kommt beim späteren Verkauf: Jede AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht den Gewinn, falls die Spekulationsfrist dann noch läuft (siehe Rechenbeispiel oben). Außerdem schließt eine Vermietung die Eigennutzungsausnahme für die Zeit der Vermietung aus. Wer später den Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei halten möchte, sollte diese Folgen von Anfang an einkalkulieren.
Wie sich die AfA für ein geerbtes Gebäude korrekt fortführen lässt, erklären wir in unserem Beitrag zur AfA für Gebäude berechnen, eine vollständige Übersicht über die geltenden Abschreibungssätze bietet zudem unsere Abschreibung Immobilien Tabelle. Wer die vermietete Immobilie zusätzlich in eine bestehende Anlagestrategie einbinden möchte, findet ergänzende Hinweise in unserem Beitrag zur vermieteten Wohnung abschreiben.
Wer sich für eine dauerhafte Vermietung entscheidet, sollte zusätzlich die laufenden Verwaltungskosten realistisch einplanen, insbesondere wenn mehrere Miterben gemeinsam als Vermieter auftreten und sich die Zuständigkeiten klar aufteilen müssen. Wie viel eine professionelle Hausverwaltung realistisch kostet, zeigen wir in unserem Beitrag zu den Hausverwaltungskosten, die gerade bei einer gemeinsamen Vermietung durch mehrere Erben für klare, nachvollziehbare Verhältnisse sorgt. Wird die geerbte Immobilie stattdessen teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, gelten für den privat genutzten Anteil besondere Abschreibungsregeln, die wir in unserem Beitrag zur Immobilie privat abschreiben erläutern.
Wer über die klassische Vermietung hinaus denkt, kann eine geerbte, größere Immobilie unter Umständen auch in eine spezialisierte Kapitalanlageform umwandeln, etwa als Pflegeimmobilie mit einem professionellen Betreiber, sofern Lage und Zuschnitt des Objekts dafür geeignet sind. Wie sich eine solche Nutzung von der klassischen Wohnraumvermietung unterscheidet, beschreiben wir in unserem Beitrag zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage.
Wenn die Immobilie schon zu Lebzeiten übertragen wurde
Manche Familien entscheiden sich bewusst dafür, eine Immobilie nicht erst im Erbfall, sondern bereits zu Lebzeiten zu übertragen, etwa durch eine gezielte Schenkung an ein Kind — wer frühzeitig plant, kann Immobilien steuerfrei vererben, wenn Freibeträge, Fristen und Übertragungszeitpunkt sauber aufeinander abgestimmt sind. Wer eine Immobilie an Kinder verschenken möchte, sollte die steuerlichen Unterschiede zu einer klassischen Erbschaft genau kennen, da hier teilweise andere Freibeträge und Fristen zur Anwendung kommen, wie wir in unserem Beitrag zur Immobilie an Kinder verschenken beschreiben.
Wird die Immobilie gezielt an nur eines von mehreren Kindern übertragen, empfiehlt sich zusätzlich eine besonders klare vertragliche Regelung, um spätere Konflikte mit den übrigen Geschwistern von vornherein zu vermeiden. Hilfreiche Details dazu finden Sie in unseren Beiträgen zum Haus überschreiben an nur ein Kind sowie zu den dabei anfallenden Kosten und dem Ablauf.
Auch die testamentarische Gestaltung spielt hier eine wichtige Rolle, insbesondere wenn Ehepartner sich gegenseitig als Alleinerben einsetzen möchten. Wie sich ein solches Testament sinnvoll mit bestehendem Hausbesitz kombinieren lässt, erläutern wir in unserem Beitrag zum Berliner Testament bei Hausbesitz, und wer zusätzlich eine steueroptimierte Übertragung zwischen Ehepartnern prüfen möchte, findet ergänzende Ansätze in unserem Beitrag zur Ehegattenschaukel bei Immobilien.
Wenn ein Elternteil das Erbe nicht mehr selbst regeln kann
Ohne testamentarische Regelung greift die gesetzliche Erbfolge, die bei einer Zugewinngemeinschaft klar vorgibt, wie das Elternhaus aufgeteilt wird: Die überlebende Ehepartnerin oder der überlebende Ehepartner erhält im Regelfall die Hälfte (ein Viertel als gesetzlicher Erbteil plus ein Viertel als pauschaler Zugewinnausgleich). Die andere Hälfte teilen sich die Kinder zu gleichen Teilen. Bei zwei Kindern entfällt auf jedes ein Viertel. Diese Aufteilung entsteht automatisch, auch ohne dass sich die Familie aktiv damit befasst hat, und kann in der Praxis schnell zu einer Erbengemeinschaft führen, selbst wenn dies ursprünglich niemand beabsichtigt hatte.
Ist ein Elternteil zum Zeitpunkt einer notwendigen Entscheidung, etwa bei einer vorweggenommenen Übertragung zu Lebzeiten, nicht mehr geschäftsfähig, reicht eine einfache mündliche Absprache innerhalb der Familie nicht aus. Erforderlich ist dann entweder eine bereits zuvor erteilte, notariell beurkundete Generalvollmacht oder Verkaufsvollmacht, die genau für solche Situationen vorsorgt. Liegt keine solche Vollmacht vor, entscheidet das Betreuungsgericht und bestellt eine Betreuerin oder einen Betreuer, der wesentliche Rechtsgeschäfte fortan im Namen der betroffenen Person genehmigen muss.
Wer diese Situation frühzeitig bedenkt, kann durch eine rechtzeitig erstellte Vollmacht viel Zeit, Kosten und familiären Stress sparen, falls ein Elternteil später tatsächlich nicht mehr selbst entscheiden kann. Diese Vorsorge gehört deshalb ebenso zur durchdachten Nachlassplanung wie ein Testament selbst, auch wenn sie im Alltag häufig zu spät oder gar nicht bedacht wird.
Offene Belastungen im Grundbuch nicht übersehen
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur den Vermögenswert, sondern auch sämtliche im Grundbuch eingetragenen Belastungen, etwa eine noch nicht vollständig getilgte Grundschuld des Erblassers. Vor einem Verkauf sollte deshalb genau geklärt werden, in welcher Höhe eine solche Belastung noch besteht und wie sie im Rahmen der Transaktion behandelt wird, da eine übersehene Eintragung den gesamten Verkaufsprozess erheblich verzögern kann.
Wie sich eine solche Grundschuld ordnungsgemäß löschen lässt und mit welchem zeitlichen Vorlauf realistisch zu rechnen ist, erklären wir in unserem Beitrag zu Grundschuld löschen ohne Notar. Wer diesen Schritt frühzeitig anstößt, vermeidet unnötige Verzögerungen kurz vor dem eigentlichen Notartermin.
Banken verlangen bei der Finanzierung durch eine kaufende Partei in aller Regel eine lastenfreie Eintragung im Grundbuch, weshalb sich eine frühzeitige Klärung dieser Frage doppelt auszahlt: Sie beschleunigt sowohl die eigene Verkaufsabwicklung als auch die Finanzierung auf Käuferseite, was insgesamt zu einem deutlich reibungsloseren Gesamtprozess führt.
Was mit einem bestehenden Mietverhältnis passiert
Wird eine bereits vermietete geerbte Immobilie verkauft, geht das laufende Mietverhältnis nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) automatisch auf die neue Eigentümerschaft über. Die Mieterin oder der Mieter muss nicht zustimmen und kann nicht widersprechen. Wer das Haus behält, tritt umgekehrt selbst als Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein.
Für Erbinnen und Erben bedeutet das, dass sie sich vor dem Verkauf genau ansehen sollten, in welchem Zustand sich dieses Mietverhältnis tatsächlich befindet, welche Konflikte möglicherweise bereits bestehen und wie zuverlässig die bisherigen Mietzahlungen erfolgt sind. Ein zurückliegender, ungeklärter Wasserschaden mit berechtigter Mietminderung ist ein typisches Beispiel für einen solchen schwelenden Konflikt, den wir in unserem Beitrag zur Mietminderung bei Wasserschaden näher beschreiben.
Ein häufiger Streitpunkt sind offene Fragen rund um die Nebenkostenabrechnung, etwa wie lange rückständige Nebenkosten überhaupt noch nachgefordert werden dürfen. Für diese Nachforderung gelten klare gesetzliche Fristen, die Vermieter unbedingt einhalten müssen. Auch scheinbar kleine Posten wie die Müllgebühren sollten nicht unterschätzt werden, wie wir im Beitrag zu den Müllgebühren pro Person oder Haushalt zeigen.
Möchten Erbinnen oder Erben die Wohnung stattdessen selbst nutzen, kann dies über eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgen, die allerdings eigene Fristen und Voraussetzungen mit sich bringt. Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Kündigung wegen Eigenbedarf, der zeigt, dass diese Option gut vorbereitet sein sollte, bevor sie tatsächlich umgesetzt wird. Wird die Wohnung dagegen neu vermietet, lohnt sich ein sorgfältiger Blick auf die künftige Mieterselbstauskunft sowie ein vollständiges Übergabeprotokoll, wie wir es in unseren Beiträgen zur Mieterselbstauskunft online ausfüllen und zum Übergabeprotokoll-Leitfaden für Wohnungen beschreiben.
Verkauf mit oder ohne Makler: Was sich für Erben lohnt
Bei mehreren Miterben empfiehlt sich häufig ein neutraler Makler als Vermittler, da er Interessenskonflikte reduziert und eine objektive Verhandlungsgrundlage schafft, die alle Beteiligten gleichermaßen akzeptieren können. Wer dagegen als Einzelerbe verkauft und sich den entsprechenden Aufwand selbst zutraut, kann durch einen provisionsfreien Verkauf einen spürbaren Teil des Erlöses zusätzlich sichern.
Worauf bei einem Verkauf ohne Makler besonders zu achten ist, erläutern wir in unserem Beitrag zu Immobilien ohne Makler kaufen, der viele der dort beschriebenen Sorgfaltspflichten auch sinngemäß auf den Verkaufsfall überträgt. Wer sich zusätzlich einen Marktüberblick verschaffen möchte, findet in unserem Beitrag zu den Immobilienangeboten der Sparkasse einen hilfreichen Vergleichspunkt für die eigene Preisfindung.
Wird ein Makler beauftragt, liegt die übliche Maklercourtage je nach Bundesland und Vereinbarung zwischen etwa 2,98 und 3,57 Prozent des Verkaufspreises, ein Betrag, der bei der Kalkulation des tatsächlich verbleibenden Erlöses von Anfang an mit eingeplant werden sollte. Lasten zusätzlich noch laufende Kredite auf der Immobilie, müssen diese entweder von der kaufenden Seite übernommen oder vor dem Verkauf durch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank vorzeitig abgelöst werden, was den Nettoerlös für die Erbengemeinschaft zusätzlich schmälern kann. Nicht zu unterschätzen sind außerdem die praktischen Nebenkosten rund um die Haushaltsauflösung: Entrümpelung, Reinigung und kleinere Instandsetzungsarbeiten vor der Besichtigung schlagen je nach Umfang und Zustand des Hauses schnell mit mehreren Tausend Euro zu Buche und sollten in der Gesamtkalkulation nicht vergessen werden.
Unabhängig von der gewählten Verkaufsform gilt: Ein realistischer, gut begründeter Angebotspreis, der sich an tatsächlich vergleichbaren Objekten orientiert, verkauft sich am Ende meist schneller und zu einem besseren Preis als ein überzogenes Angebot, das potenzielle Käuferinnen und Käufer von vornherein abschreckt.
Renovieren vor dem Verkauf: Lohnt sich das?
Viele Erbinnen und Erben stehen vor der Frage, ob sich Investitionen in eine geerbte Immobilie vor dem Verkauf überhaupt noch lohnen, oder ob das Objekt besser im vorhandenen Zustand veräußert wird. Kleinere, kostengünstige Maßnahmen wie das Aufarbeiten eines abgenutzten, aber grundsätzlich erhaltenswerten Parkettbodens können den erzielbaren Verkaufspreis oft überproportional steigern, wie wir in unserem Beitrag zu den Parkett abschleifen Kosten zeigen.
Auch der energetische Zustand der Immobilie beeinflusst die Verkaufschancen zunehmend, da viele Käuferinnen und Käufer künftige Sanierungspflichten bereits in ihre eigene Kalkulation einbeziehen. Welche Kennzahlen dabei besonders relevant sind und was ein Energieausweis für ein älteres Haus kostet, erklären wir in unserem Beitrag zum Energieausweis für altes Haus.
Als Faustregel gilt: Kleinere, kostengünstige Verbesserungen lohnen sich meist, größere, teure Sanierungen dagegen sollten genau durchgerechnet werden, da sich ihre Kosten nicht immer vollständig im Verkaufspreis widerspiegeln. Wer unsicher ist, sollte vor größeren Investitionen eine fachkundige Einschätzung einholen, statt aus reinem Bauchgefühl zu handeln.
Was Sie formal benötigen, bevor überhaupt verkauft werden kann
Bevor ein Verkauf rechtlich möglich ist, muss zunächst die Eigentümerschaft eindeutig geklärt sein. Dafür braucht es entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament, das die Erbschaft zweifelsfrei belegt, denn beides dient als offizieller Nachweis gegenüber Notar, Bank und Grundbuchamt. Ein rein handschriftliches Testament reicht dafür in aller Regel nicht aus, hier wird zusätzlich ein Erbschein benötigt, dessen Beantragung mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen kann.
Laut einer Umfrage der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein dauern unstreitige Verfahren in über 40 Prozent der Fälle länger als sechs Monate – bei streitigen Verfahren sind es sogar rund 70 Prozent, die mehr als zwölf Monate in Anspruch nehmen. Wer möglichst schnell verkaufen möchte, sollte den Antrag deshalb unmittelbar nach dem Erbfall stellen, unabhängig davon, ob bereits eine Verkaufsentscheidung feststeht. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein geerbtes Haus, eine geerbte Wohnung, eine geerbte Eigentumswohnung oder ein unbebautes, geerbtes Grundstück handelt — die formalen Anforderungen an Eigentumsnachweis und Grundbuch sind bei allen Immobilienarten identisch.
Ein praktischer Punkt, der häufig übersehen wird: Die Berichtigung des Grundbuchs, also die Eintragung der Erbin oder des Erben als neue Eigentümerschaft, ist kostenlos, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragt wird. Wird dieses Zeitfenster verpasst, werden zusätzliche Gebühren fällig, die sich nach dem Immobilienwert richten. Wer sich zusätzlich fragt, wie schnell nach dem Erbfall überhaupt verkauft werden darf, findet ausführliche Antworten in unserem Beitrag dazu, ob ein geerbtes Haus sofort verkauft werden kann.
Für die steuerliche Bewertung greift das Finanzamt grundsätzlich auf drei anerkannte Wertermittlungsverfahren zurück: das Vergleichswertverfahren, das sich an ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten orientiert, das Sachwertverfahren, das den reinen Bau- und Bodenwert zugrunde legt, sowie das Ertragswertverfahren, das bei vermieteten Objekten die erzielbaren Mieteinnahmen in den Vordergrund stellt. Bei einer vermieteten Immobilie wird zudem nur 90 Prozent des ermittelten Verkehrswerts als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer angesetzt, was Erbinnen und Erben vermieteter Objekte gegenüber Eigennutzern einen kleinen, aber realen steuerlichen Vorteil verschafft.
Wenn das Erbe mehr Schulden als Vermögen enthält
Nicht jedes Erbe ist automatisch ein finanzieller Gewinn, denn mit der Immobilie werden auch sämtliche Verbindlichkeiten des Erblassers übernommen, von Krediten über Hypotheken bis hin zu Wohnrechten oder Nießbrauch Dritter. Ein Blick in den Grundbuchauszug zeigt schnell, welche Belastungen tatsächlich bestehen, und sollte deshalb zu den ersten Schritten nach einem Erbfall gehören, noch bevor größere Entscheidungen getroffen werden.
Stellt sich heraus, dass die Verbindlichkeiten den tatsächlichen Vermögenswert übersteigen, das Erbe also überschuldet ist, haben Erbinnen und Erben die Möglichkeit, das Erbe innerhalb einer Frist von sechs Wochen ab Kenntnis auszuschlagen (§ 1944 BGB). Wird diese sogenannte Ausschlagungsfrist versäumt, gilt das Erbe automatisch als angenommen, und die Erbin oder der Erbe haftet grundsätzlich auch mit dem eigenen Vermögen für die übernommenen Schulden.
Wer sich unsicher ist, ob sich die Annahme eines Erbes tatsächlich lohnt, sollte die sechs Wochen nicht ungenutzt verstreichen lassen, sondern zügig eine fachkundige Einschätzung einholen. Diese Frist ist bewusst kurz bemessen, weshalb schnelles, aber informiertes Handeln hier deutlich wichtiger ist als bei den meisten anderen Fristen rund um eine Erbschaft.
Steuererklärung nach dem Verkauf: Diese Unterlagen brauchen Sie
Ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist gehört in die Einkommensteuererklärung, und zwar in die Anlage SO. Das Finanzamt prüft dann die Frist, den Gewinn und mögliche Ausnahmen. Wer den Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei halten will, muss die Voraussetzungen belegen können. Wer die folgenden Unterlagen früh sammelt, spart sich später Nachfragen:
- der Kaufvertrag des Erblassers mit Datum und Kaufpreis
- der Erbschein oder das notarielle Testament samt Eröffnungsprotokoll
- der Erbschaftsteuerbescheid, falls einer erging (relevant für § 35b EStG)
- Meldebescheinigungen oder andere Nachweise zur Eigennutzung
- Belege über Verkaufskosten wie Makler, Notar und Grundbuch
- bei früher vermieteten Objekten die AfA-Übersicht, weil sie den Gewinn erhöht
Fehlt der alte Kaufvertrag, helfen Notariat, Grundbuchamt oder die Bank des Erblassers oft weiter.
Kleinere Freibeträge und die Grenze zum gewerblichen Handel
Neben den großen persönlichen Freibeträgen bei der Erbschaftsteuer gibt es auch bei der Spekulationssteuer eine kleine, aber nützliche Grenze: Private Veräußerungsgeschäfte bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn eines Jahres unter 1.000 Euro liegt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024, davor 600 Euro). Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag: Wird sie auch nur um einen Cent überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei einer einzelnen Immobilientransaktion spielt dieser Betrag zwar meist eine untergeordnete Rolle, in Kombination mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Jahr kann er aber durchaus relevant werden.
Wichtiger ist für die meisten Erbinnen und Erben die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Immobilienhändler. Für geerbte Objekte gilt eine wichtige Erleichterung, die wir weiter unten erklären. Die Einstufung als gewerblicher Händler hat weitreichende Folgen, da Gewinne dann der Gewerbesteuer unterliegen und nicht mehr von den günstigeren Regeln für private Veräußerungsgeschäfte profitieren.
Wer mehrere geerbte oder selbst erworbene Immobilien innerhalb kurzer Zeit verkaufen möchte, sollte diese Grenze deshalb im Blick behalten und den zeitlichen Ablauf der einzelnen Verkäufe bewusst planen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung hilft dabei, unbeabsichtigt in die Einstufung als gewerblicher Handel zu rutschen, was sich im Nachhinein nur schwer rückgängig machen lässt.
Eine wichtige Erleichterung dabei: Da der Erbfall selbst keine Anschaffung darstellt, zählen durch Erbfolge übergegangene Immobilien bei der Drei-Objekte-Grenze grundsätzlich nicht mit. Das betrifft vor allem zwei Ausnahmen: wenn bereits der Erblasser einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat und die Erbin oder der Erbe diese Tätigkeit fortführt, oder wenn vor dem Verkauf eine erhebliche eigene Modernisierung stattfindet, die als eigenständige Wertschöpfung gilt. Wer eine geerbte Immobilie also unverändert weiterverkauft, muss die Drei-Objekte-Grenze in aller Regel nicht fürchten, auch wenn parallel weitere private Immobiliengeschäfte anstehen.
Wenn Miterben ausgezahlt werden müssen: Finanzierung mitdenken
Möchte eine Erbin oder ein Erbe die geerbte Immobilie behalten, statt sie zu verkaufen, müssen die übrigen Miterben in aller Regel finanziell ausgezahlt werden, was oft eine eigene Finanzierung erfordert. Wer diesen Schritt plant, sollte frühzeitig durchrechnen, welche monatliche Belastung realistisch tragbar ist, bevor Verhandlungen mit den übrigen Miterben überhaupt beginnen.
Mit unserem Finanzierungsrechner für Immobilien lässt sich schnell einschätzen, welcher Auszahlungsbetrag finanzierbar ist, ohne die eigene Liquidität zu überfordern. Wer zusätzlich über ein bestehendes Bausparguthaben verfügt, kann dieses als ergänzenden Baustein für die Auszahlung der Miterben nutzen, wie wir in unserem Beitrag zur Bewertungszahl beim Bausparvertrag beschreiben.
Eine realistische, frühzeitig durchgerechnete Finanzierung schafft nicht nur Klarheit für die eigene Entscheidung, sondern auch Vertrauen gegenüber den übrigen Miterben, die schließlich verlässlich und pünktlich ausgezahlt werden möchten. Wer diesen Schritt sorgfältig vorbereitet, vermeidet unnötige Spannungen innerhalb der Familie, die gerade bei Erbschaften ohnehin schnell entstehen können.
Als Alternative zum klassischen Verkauf oder zur Auszahlung einzelner Miterben kommt bei größeren Häusern manchmal auch eine Teilungserklärung infrage, mit der sich das Gebäude nachträglich in einzelne, rechtlich selbstständige Eigentumswohnungen aufteilen lässt. Dieser Weg erlaubt es, dass einzelne Miterben ihre Wohneinheit behalten und selbst nutzen oder vermieten, während andere ihren Anteil verkaufen, ohne dass gleich das gesamte Gebäude veräußert werden muss. Allerdings erfordert diese Lösung gemeinsame Rücklagen für spätere Reparaturen sowie eine klare Regelung, wie Mieteinnahmen aus vermieteten Einheiten unter den beteiligten Miterben aufgeteilt werden.
Was tun mit dem Verkaufserlös?
Nach einem erfolgreichen Verkauf stellt sich für viele Erbinnen und Erben unmittelbar die nächste Frage: Wie lässt sich das freigewordene Kapital sinnvoll und steuerbewusst weiterverwenden? Eine bewusste Streuung über mehrere Anlageklassen hinweg schützt dabei vor der einseitigen Bindung an nur ein einziges Investment und verteilt Chancen wie Risiken gleichmäßiger. Wie sich Investitionen generell steuerlich klug strukturieren lassen, zeigen wir in unserem Beitrag zu Steuern sparen durch Investieren.
Wer einen Teil des Erlöses als Rücklage für künftige Investitionen zurücklegen möchte, findet praktische Ansätze in unserem Beitrag zu Rückstellungen für Investitionen, während sich für die langfristige Streuung auch Edelmetalle und Kapitalmarktprodukte anbieten. Welche Metalle sich neben Gold eignen, erläutern wir im Beitrag In welche Edelmetalle investieren, und wer zusätzlich risikobereiter investieren möchte, findet Hinweise im Beitrag zum Investieren als Kleinanleger in Start-ups. Ein passives Einkommen über ausschüttende ETFs beschreiben wir zudem in unserem Beitrag zum passiven Einkommen mit ETFs.
Wer parallel an der Börse Verluste realisiert hat, sollte zudem wissen, wie sich diese steuerlich mit Gewinnen verrechnen lassen. Konkrete Beispiele dazu finden Sie in unseren Beiträgen zu Aktienverluste mit ETF-Gewinnen verrechnen und einem Aktien-Verluste-verrechnen-Beispiel. Wer sein neu strukturiertes Vermögen zusätzlich rechtlich absichern möchte, findet einen umfassenden Überblick in unserem Beitrag zu Vermögensschutz und Asset Protection, der zeigt, dass eine durchdachte Nachfolge- und Anlagestrategie weit über den einzelnen Immobilienverkauf hinausreicht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Wenn der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag nicht übersteigt und entweder die geerbte Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder die Dreijahresfrist durch Eigennutzung erfüllt wurde.
Wird die Spekulationsfrist beim Erben neu gestartet?
Nein, sie läuft ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers weiter und wird vollständig mitgeerbt.
Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer?
500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkelkinder, 100.000 Euro für Eltern und Großeltern, 20.000 Euro für alle übrigen Personen.
Was passiert steuerlich bei einer Erbengemeinschaft?
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer werden für jede Person individuell nach ihrem Anteil berechnet, nicht für die Gemeinschaft als Ganzes.
Lohnt sich eine eigene Wertermittlung gegen das Finanzamt?
Häufig ja, besonders wenn die Immobilie einen erkennbaren Sanierungsbedarf hat, der in der pauschalen Bewertung des Finanzamts nicht ausreichend berücksichtigt wird.
Was ist die Familienheimklausel und wem hilft sie?
Sie befreit Ehepartnerinnen und Ehepartner bei zehnjähriger Eigennutzung vollständig von der Erbschaftsteuer, Kinder profitieren bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.
Was passiert, wenn ich ein überschuldetes Erbe nicht annehmen möchte?
Sie können das Erbe innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis ausschlagen, versäumen Sie diese Frist, gilt das Erbe als angenommen und Sie haften auch mit dem eigenen Vermögen.
Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie einen Makler beauftragen?
Nein, ein Verkauf ist auch ohne Makler möglich, bei mehreren Miterben erleichtert ein neutraler Makler jedoch häufig die Einigung und schafft eine objektive Verhandlungsgrundlage.
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