Haus überschreiben an nur ein Kind – zwischen Familienfrieden und Notarkosten
Ein Elternhaus im Wert von 450.000 Euro, drei Kinder, und eines davon hat die Eltern jahrelang gepflegt: In solchen Familien soll das Haus oft schon zu Lebzeiten an dieses eine Kind gehen. Rechtlich ist das möglich, und die Geschwister müssen nicht zustimmen. Beim Thema Haus überschreiben an nur ein Kind kommt es aber auf drei Dinge an, die viele erst nach der Unterschrift kennenlernen: den Pflichtteilsergänzungsanspruch der übrigen Kinder, die 10-Jahresfrist und die Schenkungsteuer.
In Gesprächen mit Eigentümern bei der Westmont Group tauchen immer wieder zwei Fragen auf: Was kostet das beim Notar, und bekommen die übrigen Geschwister später trotzdem etwas? Beide beantworten wir hier Schritt für Schritt, ebenso die Rolle von Wohnrecht und Nießbrauch, den möglichen Zugriff des Sozialamts und die Frage, warum eine Schenkung erst nach zehn Jahren wirklich Ruhe schafft.
Das Wichtigste in Kürze
So lässt sich Haus überschreiben an nur ein Kind in fünf Punkten zusammenfassen:
- Zulässig: Das Haus lässt sich per Schenkung an nur ein Kind übertragen. Es braucht einen notariellen Übertragungsvertrag und die Umschreibung im Grundbuch; die Geschwister müssen nicht zustimmen.
- Kosten: Notar und Grundbuch kosten bei einem Hauswert von 400.000 Euro meist 2.000 bis 4.000 Euro. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an.
- Steuer: Jedes Kind hat je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro, der sich nach 10 Jahren erneuert. Nur der übersteigende Betrag wird besteuert.
- Geschwister: Zu Lebzeiten schulden Sie ihnen nichts. Im Erbfall können sie Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB verlangen; der Wert der Schenkung sinkt dafür um 10 % pro Jahr und zählt nach 10 Jahren nicht mehr.
- Nachteile: Ein umfassendes Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann die Pflichtteilsfrist anhalten, und bei Pflegebedürftigkeit kann das Sozialamt bis zu 10 Jahre nach der Schenkung auf das Haus zugreifen.
Was bedeutet „Haus überschreiben" rechtlich überhaupt?
Mit Haus überschreiben ist im Alltag fast immer eine Schenkung gemeint: Der oder die Eigentümer übertragen das Eigentum am Haus unentgeltlich auf eine andere Person, meist ein Kind oder den Ehepartner. Rechtlich handelt es sich dabei um einen Übertragungsvertrag, der zwingend notariell beurkundet werden muss und anschließend zu einer Grundbuchänderung führt. Ohne diese beiden Schritte bleibt die alte Eigentümerin oder der alte Eigentümer weiterhin im Grundbuch eingetragen, unabhängig davon, was mündlich vereinbart wurde.
Häufige Anlässe für eine Hausüberschreibung an ein Kind sind die Anerkennung geleisteter Pflege, der Wunsch, die Immobilie in der Familie zu halten, oder schlicht die vorausschauende Nachlassplanung, um spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Manchmal steht auch die Sorge vor künftigen Pflegekosten im Vordergrund – dazu weiter unten mehr, denn hier lauert eine der größten Fallen überhaupt.
Was kostet es, das Haus an ein Kind zu überschreiben?
Wer ein Haus überschreiben an nur ein Kind möchte, zahlt dieselben Gebühren wie bei jeder Grundstücksschenkung: Notarkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und die Gebühr für die Umschreibung im Grundbuch. Zusammen liegen sie meist bei rund 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro sind das in der Regel 2.000 bis 4.000 Euro, wobei allein die Beurkundung mit etwa 1.570 Euro netto zu Buche schlägt (2,0-Gebühr nach Tabelle B). Hinzu kommen Vollzugsgebühren und Umsatzsteuer. Üblicherweise trägt der Beschenkte die Kosten, vertraglich lässt sich das aber anders regeln. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung an Kinder nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Hinzu kommen je nach Fall ein Verkehrswertgutachten, das auch für spätere Ausgleichs- oder Pflichtteilsansprüche der Geschwister wichtig ist, sowie gegebenenfalls anwaltliche Beratung. Eine ausführliche Kostenaufstellung mit Ablauf, Übertragungsvertrag und allen Nachteilen finden Sie in unserem Leitfaden Haus an Kinder überschreiben: Kosten, Ablauf und Nachteile. Bestehende Grundschulden bleiben trotz Schenkung im Grundbuch stehen; wie Sie sie nach der Tilgung löschen, zeigt der Beitrag Grundschuld löschen ohne Notar.
Die häufig übersehene Strategie: Beide Elternteile schenken je zur Hälfte
Ein steuerlicher Kniff, der bei der Übertragung an ein einzelnes Kind regelmäßig Geld spart, wird erstaunlich oft übersehen: Gehört das Haus beiden Elternteilen je zur Hälfte, kann jeder Elternteil seinen eigenen 400.000-Euro-Freibetrag gegenüber dem Kind nutzen. Bei einem Hauswert von 800.000 Euro bleibt die gesamte Schenkung dadurch steuerfrei, weil jedes Elternteil rechnerisch nur 400.000 Euro überträgt. Voraussetzung ist, dass das Kind in den letzten 10 Jahren von demselben Elternteil keine weiteren Schenkungen erhalten hat, denn frühere Zuwendungen werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet.
Steht die Immobilie dagegen nur im Eigentum eines Elternteils, gilt dieselbe Übertragung als eine einzige Schenkung von 800.000 Euro, von der nur 400.000 Euro steuerfrei bleiben; der Rest ist zu versteuern. Dafür gibt es zwei praktikable Auswege. Beim ersten überträgt der alleinige Eigentümer zunächst nur die Hälfte an das Kind und wartet 10 Jahre, bis sich der Freibetrag erneuert hat, bevor die zweite Hälfte folgt. Beim zweiten, der sogenannten Kettenschenkung, schenkt er zunächst dem Ehepartner die Hälfte der Immobilie. Der Ehepartner gibt diesen Anteil anschließend an das Kind weiter, sodass beide Freibeträge genutzt werden.
Entscheidend ist, dass der Ehepartner über den erhaltenen Anteil tatsächlich frei bestimmbar verfügen kann. Ist die Weitergabe an das Kind vorab verbindlich vereinbart, behandelt das Finanzamt sie unter Umständen wie eine direkte Schenkung (Gestaltungsmissbrauch, § 42 AO), und der Steuervorteil entfällt. Stimmen Sie eine Kettenschenkung deshalb vorab mit einem Steuerberater und dem Notar ab.
Wohnrecht oder Nießbrauch: Der entscheidende Unterschied
Die meisten Eltern möchten nach einer Hausüberschreibung weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben – dafür gibt es zwei rechtlich unterschiedliche Instrumente, die häufig verwechselt werden. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt ausschließlich zur eigenen Nutzung der Wohnräume, wird als dingliches Recht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und lässt sich merken als: „Ich darf dort wohnen, aber nicht vermieten.“
Der Nießbrauch dagegen geht deutlich weiter: Er berechtigt zusätzlich dazu, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen selbst zu behalten. Beide Rechte mindern den steuerpflichtigen Wert der Schenkung, weil das beschenkte Kind die Immobilie zunächst nicht selbst nutzen kann. Der Abzug wird als Kapitalwert des Nutzungsrechts berechnet (§ 14 BewG), wobei der angesetzte Jahreswert auf den 18,6-ten Teil des Grundstückswerts begrenzt ist (§ 16 BewG). Bei einer 70-jährigen Person und einem Hauswert von 500.000 Euro kann der Abzug in der Größenordnung von 200.000 Euro liegen, je nach Lebenserwartung und Jahreswert. Eine detaillierte Berechnung finden Sie in unserem Beitrag Nießbrauch berechnen.
Wichtig zu wissen: Auf einen Nießbrauch kann im Pflegefall das Sozialamt zugreifen, weil er wirtschaftlich verwertbar ist, etwa über Mieteinnahmen. Wer die Immobilie ausdrücklich nicht zur Deckung von Pflegekosten heranziehen lassen möchte, sollte deshalb abwägen, ob ein reines Wohnrecht die passendere Wahl ist.
Die 10-Jahresfrist bei Pflegekosten: Wann das Sozialamt zugreifen darf
Ein Punkt, der bei der Frage „wann soll ich mein Haus überschreiben“ oft zu spät bedacht wird: Werden die Eltern pflegebedürftig und reichen Einkommen und Vermögen für die Pflegekosten nicht aus, kann der Sozialhilfeträger den Rückforderungsanspruch des Schenkers wegen Verarmung nach § 528 BGB auf sich überleiten (§ 93 SGB XII) und vom beschenkten Kind einfordern. Das gilt, wenn die Bedürftigkeit innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung eintritt. Nach 10 Jahren ist eine Rückforderung durch das Sozialamt ausgeschlossen (§ 529 Abs. 1 BGB).
Das Kind muss das Haus nicht zwingend zurückgeben: Es kann die Herausgabe abwenden, indem es den Betrag zahlt, den der Schenker für seinen Unterhalt benötigt (§ 528 Abs. 1 Satz 2 BGB), und es ist geschützt, soweit die Rückgabe den eigenen angemessenen Unterhalt gefährden würde (§ 529 Abs. 2 BGB).
Wer die Frist überbrücken möchte, hat beim Haus überschreiben an nur ein Kind im Wesentlichen zwei Wege: eine möglichst frühe Übertragung mit ausreichendem Puffer oder die Vereinbarung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts, mit dem die Eltern die Immobilie weiter nutzen, während die 10-Jahresfrist nach § 529 BGB in der Regel bereits läuft. Verkürzen lässt sich die Frist nicht, sie lässt sich nur durch frühes Handeln überbrücken. Ob und wann sie im Einzelfall beginnt, klären Sie am besten vor der Unterschrift mit dem Notar.
Pflichtteilsansprüche der übrigen Geschwister
Beim Haus überschreiben an nur ein Kind haben die übrigen Geschwister zu diesem Zeitpunkt noch keinen Anspruch auf Ausgleich, denn das Gesetz kennt keine lebzeitigen Ausgleichsansprüche zwischen Geschwistern. Relevant wird die Frage erst nach dem Tod des Schenkers, über die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB. Der Pflichtteil beträgt nach § 2303 Abs. 1 BGB die Hälfte des gesetzlichen Erbteils; zusätzlich können die pflichtteilsberechtigten Kinder verlangen, dass der Wert der Schenkung dem Nachlass rechnerisch hinzugerechnet wird. Der Anspruch richtet sich zunächst gegen den Erben und, soweit der Nachlass nicht reicht, nach § 2329 BGB gegen das beschenkte Kind.
Ein Rechenbeispiel zeigt das Prinzip: Eine verwitwete Mutter hat drei Kinder und überträgt ein Haus im Wert von 600.000 Euro an ein Kind, das nach ihrem Tod auch den übrigen Nachlass von 150.000 Euro allein erbt. Stirbt sie im ersten Jahr nach der Schenkung, wird das Haus voll angerechnet, der rechnerische Gesamtnachlass beträgt 750.000 Euro. Jedem Kind stünde gesetzlich ein Drittel zu, der Pflichtteil ist die Hälfte davon, also ein Sechstel oder 125.000 Euro. Jedes der beiden übergangenen Geschwister kann damit insgesamt 125.000 Euro verlangen: 25.000 Euro als gewöhnlichen Pflichtteil aus dem tatsächlichen Nachlass und 100.000 Euro als Ergänzung für das verschenkte Haus.
Der Wert der Schenkung wird für den Pflichtteil pro Jahr um 10 % abgeschmolzen (§ 2325 Abs. 3 BGB), nach 10 Jahren zählt sie nicht mehr. Läge die Schenkung im Beispiel viereinhalb Jahre zurück, würde das Haus nur noch mit 60 % angesetzt: Der rechnerische Nachlass sänke auf 510.000 Euro, und jedes Geschwisterkind könnte insgesamt noch 85.000 Euro verlangen.
Eine Ausnahme gilt bei einem vorbehaltenen Nutzungsrecht: Behält sich der Schenker einen umfassenden Nießbrauch oder ein Wohnrecht am ganzen Haus vor, beginnt die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB in der Regel nicht zu laufen. Sie knüpft an die Leistung des verschenkten Gegenstands an, und solange der Schenker die Immobilie wirtschaftlich weiter voll nutzt, ist das Haus aus seinem Vermögen noch nicht ausgegliedert. Die Abschmelzung setzt dann erst ein, wenn das Nutzungsrecht endet. Wer die Pflichtteilsergänzung klein halten und trotzdem bis zum Lebensende im Haus wohnen möchte, gerät deshalb in einen echten Zielkonflikt.
In der notariellen Praxis wird deshalb manchmal ein bewusst eingeschränktes Wohnrecht vereinbart, das sich nur auf einzelne Räume bezieht, damit die Eltern praktisch weiter im Haus leben können. Ob die Frist dann anläuft, hängt vom Einzelfall ab und sollte vor der Unterschrift mit dem Notar geklärt werden.
Ausgleichszahlungen und der Pflichtteilsverzicht
Wer die spätere Unsicherheit rund um den Pflichtteilsergänzungsanspruch von vornherein vermeiden möchte, kann mit den übrigen Kindern einen notariellen Pflichtteilsverzicht vereinbaren – meist gegen eine sofortige, überschaubare Abfindungszahlung. Das hat für alle Beteiligten Vorteile: Das begünstigte Kind kennt seine finanzielle Verpflichtung von Anfang an genau, und die Abfindung fällt häufig geringer aus als ein späterer Pflichtteil, weil der Immobilienwert bis zum tatsächlichen Erbfall in der Regel weiter steigt.
In der Praxis ist die größte Hürde dabei selten eine rechtliche, sondern eine finanzielle: Das begünstigte Kind kann eine gewünschte Ausgleichszahlung oft schlicht nicht sofort aufbringen. Wer sich in dieser Situation befindet, sollte frühzeitig durchrechnen, welche Finanzierung für eine solche Auszahlung realistisch tragbar ist – unser Immobilien-Finanzierungsrechner hilft dabei, die monatliche Belastung einzuschätzen. Alternativ lässt sich eine vereinbarte Leibrente oder eine Ratenzahlung über mehrere Jahre als praktikable Lösung vereinbaren, statt den vollen Betrag auf einen Schlag aufzubringen.
Hauswert und Anrechnung: Was im Vertrag stehen sollte
Beim Haus überschreiben an nur ein Kind ist der Immobilienwert die wichtigste Zahl in der ganzen Rechnung. Für die Pflichtteilsergänzung zählt bei einem Grundstück nach § 2325 Abs. 2 BGB der niedrigere der beiden Werte aus dem Zeitpunkt der Schenkung und dem Zeitpunkt des Erbfalls. Wer den Wert am Tag der Übergabe nicht belegt, kann ihn Jahrzehnte später kaum noch nachweisen. Ein Verkehrswertgutachten mit klarem Stichtag, das alle Beteiligten kennen, nimmt dem späteren Streit die Grundlage. Der im Vertrag genannte Wert sollte sich am Verkehrswert orientieren und nicht am Erinnerungswert des Elternhauses.
Zahlen die Eltern oder das beschenkte Kind den Geschwistern schon zu Lebzeiten einen Ausgleich, sollte der Vertrag ausdrücklich festhalten, dass dieser auf den Pflichtteil angerechnet wird (§ 2315 BGB). Diese Bestimmung muss spätestens bei der Zuwendung getroffen werden; im Testament lässt sie sich nicht mehr nachholen. Ein Pflichtteilsverzicht der Geschwister braucht ebenfalls die notarielle Beurkundung (§ 2348 BGB). Gegenleistungen wie Pflege oder finanzierte Umbauten halten Sie am besten schriftlich fest, solange sich alle einig sind.
Schenkungsteuer richtig berechnen: Freibetrag, Steuersatz und Beispiel
Wer ein Haus überschreiben an nur ein Kind plant, rechnet bei der Schenkungsteuer oft mit dem falschen Maßstab. Der Steuersatz richtet sich nicht nach dem Hauswert, sondern nach dem steuerpflichtigen Erwerb, also dem Betrag nach Abzug des Freibetrags (§ 19 ErbStG). Für Kinder in Steuerklasse I gilt: 7 % bis 75.000 Euro, 11 % bis 300.000 Euro, 15 % bis 600.000 Euro und 19 % bis 6 Millionen Euro.
Ein Beispiel: Ein Haus im Wert von 450.000 Euro wird an ein Kind überschrieben. Nach Abzug des 400.000-Euro-Freibetrags bleiben 50.000 Euro steuerpflichtig. Das liegt in der untersten Stufe, die Steuer beträgt also 7 % und damit 3.500 Euro. Die 15-%-Stufe gilt erst bei einem steuerpflichtigen Erwerb von mehr als 300.000 Euro. Bei einem Haus im Wert von 600.000 Euro, das nur ein Elternteil überträgt, bleiben 200.000 Euro steuerpflichtig, und bei 11 % fallen rund 22.000 Euro an. Überträgt dasselbe Haus je zur Hälfte von beiden Elternteilen, bleibt es steuerfrei.
Schuldner der Schenkungsteuer ist grundsätzlich der Beschenkte. Der Notar zeigt die Schenkung in der Regel selbst beim Finanzamt an (§ 34 ErbStG). Eine vollständige Übersicht über alle Freibeträge und Steuersätze nach Verwandtschaftsgrad finden Sie in unserem Beitrag zu den Freibeträgen bei Erbschaft, die für Schenkungen identisch gelten.
Was passiert, wenn sich die Geschwister nicht einigen?
Kommt keine Einigung über eine faire Regelung zustande, bleiben Eltern letztlich zwei Wege: Entweder sie verzichten vorerst auf die Überschreibung und regeln die Verteilung stattdessen testamentarisch – der eigentliche Streit verlagert sich dann lediglich auf den Zeitpunkt des Erbfalls. Oder sie setzen die Hausüberschreibung auch ohne vollständiges Einvernehmen aller Kinder um, da hierfür keine Zustimmung der übrigen Geschwister erforderlich ist. Diese erfahren dann später über den Pflichtteilsergänzungsanspruch, ob und in welcher Höhe ihnen ein Ausgleich zusteht.
Wer bereits ein Berliner Testament hat, sollte vor einer Schenkung besonders genau hinsehen. Setzen sich Ehepartner darin gegenseitig als Alleinerben ein und bestimmen die Kinder als Schlusserben, kann das die Freiheit des überlebenden Partners einschränken, das Haus später an nur ein Kind zu verschenken: Beeinträchtigt die Schenkung die übrigen Schlusserben, können diese unter Umständen nach § 2287 BGB Herausgabe verlangen. Wie sich ein solches Testament mit dem Wunsch nach einer gezielten Übertragung verbinden lässt, erläutern wir in unserem Beitrag Berliner Testament bei Hausbesitz.
Wenn die Übertragung rückgängig gemacht werden muss
Auch nach einer vollzogenen Hausüberschreibung ist eine Rückabwicklung in engen gesetzlichen Grenzen möglich. Nach § 530 BGB kann eine Schenkung wegen groben Undanks widerrufen werden, wenn sich das beschenkte Kind einer schweren Verfehlung gegenüber dem Schenker schuldig gemacht hat. Nach § 528 BGB besteht zudem ein Rückforderungsanspruch, wenn der Schenker nach der Übertragung selbst in eine finanzielle Notlage gerät und seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Wer solche Fälle von vornherein absichern möchte, vereinbart im Übertragungsvertrag Rückforderungsklauseln, etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern verstirbt, in Insolvenz gerät oder die Immobilie ohne Zustimmung weiterverkaufen möchte. Gesichert wird der Rückübertragungsanspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB), damit er auch gegenüber späteren Käufern und Gläubigern des Kindes wirkt.
Der Übertragungsvertrag: Was hineingehört
Der Übertragungsvertrag regelt weit mehr als den Eigentumswechsel. Neben einer genauen Beschreibung des Grundstücks samt aktuellem Grundbuchstand, den Angaben aller Beteiligten und dem Übergabestichtag (ab dem Besitz, Nutzen und Lasten wechseln) sollte er festhalten: ob und in welchem Umfang ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vereinbart wird, wie mit anteiliger Grundsteuer und Nebenkosten zum Stichtag umgegangen wird, ob ein Rückübertragungsrecht für bestimmte Fälle besteht, ob ein Weiterverkaufsverbot für einen bestimmten Zeitraum gelten soll und wie Ausgleichszahlungen, Anrechnung und ein möglicher Pflichtteilsverzicht der Geschwister geregelt sind. Beim Haus überschreiben an nur ein Kind ist dieser Vertrag das wichtigste Dokument für den Familienfrieden: Was beim Notartermin fehlt, lässt sich später kaum noch ergänzen.
Aus einem Wohn- oder Nießbrauchrecht ergibt sich kein Anspruch auf Miete. Wer eine finanzielle Beteiligung der Eltern am Haus möchte, sollte deshalb ausdrücklich regeln, wer Nebenkosten und gewöhnliche Instandhaltung trägt. Häufig übernehmen die Eltern als Nutzungsberechtigte die laufenden Verbrauchskosten, während größere Reparaturen beim Eigentümer liegen. Ein zusätzlicher Mietvertrag neben einem Wohnrecht ist nicht sinnvoll und kann die steuerliche und erbrechtliche Einordnung der Schenkung verändern. Lassen Sie solche Abreden vom Notar prüfen.
Typische Fehler bei der Hausübertragung an ein Kind
Die meisten Probleme entstehen nicht durch das Gesetz, sondern durch Lücken in der Planung. Diese Fehler kommen am häufigsten vor:
- Heimlich überschreiben. Erfahren die Geschwister erst im Erbfall davon, ist der Streit meist größer als bei einer offenen Absprache, auch wenn rechtlich alles korrekt war.
- Keinen Hauswert festhalten. Ohne Verkehrswertgutachten mit Stichtag lässt sich der Wert später kaum belegen, und aus einer Rechenfrage wird ein Familienkonflikt.
- Nießbrauch und Pflichtteil verwechseln. Wer ein umfassendes Nutzungsrecht behält, hält damit auch die Pflichtteilsfrist an. Das kann gewollt sein, sollte aber vorher klar sein.
- Das Sozialamt ausblenden. Eine Schenkung kurz vor einem Pflegefall kann innerhalb der 10-Jahresfrist zurückgefordert werden. Je früher übertragen wird, desto besser.
- Freibeträge verschenken. Wer nur den Freibetrag eines Elternteils nutzt oder frühere Schenkungen vergisst, zahlt unnötig Schenkungsteuer (§ 14 ErbStG).
- Ein Vorgehen kopieren. Was bei Bekannten funktioniert hat, passt selten zu Hauswert, Familie und Absicherung der Eltern.
Nachlass- und Übertragungsplanung mit vielen Beteiligten im Griff behalten
Bei einem Haus überschreiben an nur ein Kind laufen häufig mehrere Fäden gleichzeitig zusammen: das Verkehrswertgutachten, Gespräche mit den übrigen Geschwistern über einen möglichen Pflichtteilsverzicht, die Abstimmung mit der finanzierenden Bank bei bestehenden Krediten und die Fristen für Sozialamt, Pflichtteil und Schenkungsteuer, die über Jahre im Blick bleiben müssen. Wer all das nur im Kopf oder in verstreuten Notizen verwaltet, verliert schnell den Überblick, gerade wenn zwischen Entscheidung und Umsetzung noch Monate vergehen.
Mit dem Westmont CRM lassen sich alle Beteiligten, vereinbarte Fristen, das Gutachten und der Stand der Gespräche mit Geschwistern an einem Ort zentral dokumentieren – eine kleine, aber wirkungsvolle Struktur, die verhindert, dass eine so bedeutende familiäre Entscheidung an fehlender Organisation scheitert.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ist es möglich, das Haus nur an ein Kind zu überschreiben?
Ja. Das Haus kann per Schenkung an nur ein Kind übertragen werden; erforderlich sind ein notarieller Übertragungsvertrag und die Umschreibung im Grundbuch. Die Geschwister müssen nicht zustimmen, haben zu Lebzeiten aber auch keinen Ausgleichsanspruch. Im Erbfall können sie ihren Pflichtteil und die Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) geltend machen. Ausgleichszahlungen oder ein Pflichtteilsverzicht der Geschwister beugen späterem Streit vor.
Ist eine Schenkung zu Lebzeiten an nur ein Kind rechtlich zulässig?
Ja, eine Schenkung zu Lebzeiten an nur ein Kind ist zulässig und in der Praxis verbreitet. Voraussetzung ist die notarielle Beurkundung (§ 518 Abs. 1 BGB, § 311b Abs. 1 BGB) und die anschließende Eintragung im Grundbuch. Die übrigen Kinder verlieren dadurch nicht automatisch ihre Rechte: Ihnen bleiben der Pflichtteil und, innerhalb der 10-Jahresfrist, die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB. Wer das Haus überschreiben an nur ein Kind sauber plant, mit Ausgleichszahlungen, dokumentiertem Hauswert und früher Absprache in der Familie, senkt das Streitrisiko deutlich.
Wann sollte man sein Haus an die Kinder überschreiben?
Die Überschreibung sollte so früh wie sinnvoll erfolgen, idealerweise lange vor einem möglichen Pflegefall. Der Wert der Schenkung wird für den Pflichtteil pro Jahr um 10 % abgeschmolzen (§ 2325 Abs. 3 BGB), nach 10 Jahren zählt sie nicht mehr. Nach 10 Jahren lassen sich außerdem die Freibeträge erneut nutzen (§ 14 ErbStG), und das Sozialamt kann die Schenkung nicht mehr zurückfordern (§ 529 Abs. 1 BGB). Eine Ausnahme gilt bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht, siehe nächste Frage.
Was ist die 10-Jahresfrist und warum ist sie wichtig?
Die 10-Jahresfrist ist ein zentraler Punkt beim Haus überschreiben an nur ein Kind. Schenkungen, die mehr als 10 Jahre vor dem Tod des Schenkers zurückliegen, bleiben bei der Berechnung der Pflichtteilsergänzung unberücksichtigt; davor schmilzt ihr Wert jährlich um 10 % ab. Ausnahme: Behält sich der Schenker einen Nießbrauch oder ein umfassendes Wohnrecht vor, beginnt die Frist in der Regel nicht zu laufen. Zusätzlich lassen sich die Freibeträge der Schenkungsteuer nach 10 Jahren erneut in vollem Umfang nutzen.
Kann ich mein Haus überschreiben und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, durch die Vereinbarung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs können Sie trotz der Eigentumsübertragung in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt Sie, das Haus bis zu Ihrem Ableben zu bewohnen. Der Nießbrauch geht noch weiter und erlaubt Ihnen auch, die Immobilie zu vermieten. Beachten Sie, dass beide Rechte die Pflichtteilsfrist anhalten können.
Wie kann ich durch Hausüberschreibung Steuern sparen?
Durch geschickte Gestaltung der Überschreibung lässt sich die Schenkungsteuer deutlich senken oder ganz vermeiden. Jedes Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil, der alle 10 Jahre neu genutzt werden kann. Bei höherwertigen Immobilien bieten sich eine Übertragung in Etappen oder die Kettenschenkung an, bei der beide Elternteile ihre Freibeträge ausschöpfen. Ein Wohn- oder Nießbrauchrecht mindert zusätzlich den steuerpflichtigen Wert.
Muss ich die anderen Kinder auszahlen?
Zu Lebzeiten besteht keine Pflicht zur Auszahlung. Erst im Erbfall können Pflichtteil und Pflichtteilsergänzung entstehen. Ob Sie vorab einen Ausgleich zahlen, ist Verhandlungssache; vereinbaren Sie ihn dann im notariellen Vertrag und legen Sie fest, dass er auf den Pflichtteil angerechnet wird (§ 2315 BGB).
Wie läuft die Überschreibung beim Notar ab?
Zuerst klären Sie in der Familie Hauswert, Wohn- oder Nießbrauchrecht und einen möglichen Ausgleich. Der Notar entwirft dann den Übertragungsvertrag; beide Seiten unterschreiben beim Beurkundungstermin. Anschließend beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und zeigt die Schenkung beim Finanzamt an. Mit der Eintragung wird das Kind Eigentümer.
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