AfA für Gebäude berechnen: Der Steuerhebel, den viele Eigentümer verschenken
Ein Mandant kam zu mir mit einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1987, Kaufpreis 800.000 Euro. Er hatte jahrelang 2 Prozent AfA auf 480.000 Euro Gebäudeanteil abgeschrieben — also 9.600 Euro jährlich. Klingt solide, bis man nachrechnet. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ergab eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur noch 22 Jahren statt der pauschalen 50 Jahre des Finanzamts. Der neue AfA-Satz: 4,55 Prozent. Die neue jährliche Abschreibung: 21.840 Euro. Differenz: 12.240 Euro mehr pro Jahr — bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sind das 5.141 Euro zusätzliche Steuerersparnis jedes Jahr, für die er nichts weiter tun musste als ein Gutachten in Auftrag zu geben.
In den sieben Jahren seit dem Kauf hatte er damit insgesamt 35.987 Euro mehr Steuern gezahlt als nötig — einfach weil niemand nachgefragt hatte. Genau das ist das Problem beim Thema AfA für Gebäude berechnen: Fast jeder Vermieter weiß, dass es die Abschreibung gibt. Aber wie hoch sie wirklich sein könnte — das wissen die wenigsten. In diesem Ratgeber zeige ich Ihnen Schritt für Schritt, wie die Berechnung funktioniert, welche Sätze für Ihr Objekt gelten, wann sich ein Gutachten lohnt und wo der häufigste Fehler liegt. Bei der Westmont Group optimieren wir die AfA-Strategie für Mandanten regelmäßig — oft mit vier- bis fünfstelligen jährlichen Steuereinsparungen als Ergebnis. Füllen Sie kurz das Formular weiter unten aus, damit wir Ihre Situation konkret prüfen können.
Was ist die AfA (Absetzung für Abnutzung) bei Gebäuden?
Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist das steuerliche Verfahren, mit dem der Wertverlust eines Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt und steuerlich geltend gemacht wird. Rechtsgrundlage ist § 7 EStG, also das Einkommensteuergesetz.
Der jährliche AfA-Betrag mindert als Werbungskosten bei Vermietung beziehungsweise als Betriebsausgabe bei gewerblicher Nutzung den steuerpflichtigen Gewinn und senkt so die Steuerlast. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen: Genau an diesem Punkt scheitern viele, weil sie die AfA mit einer normalen Werbungskostenposition verwechseln – dabei ist sie ein eigenständiger Baustein mit klaren gesetzlichen Regeln.
Eine Immobilie verliert unabhängig von ihrer Nutzung kontinuierlich an Wert – leerstehende Gebäude sogar oft schneller, weil sie zum Beispiel nicht beheizt und instand gehalten werden. Wer eine Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen nutzt, darf diesen Wertverlust jährlich von den Einnahmen abziehen und mindert dadurch den zu versteuernden Gewinn aus Vermietung und Verpachtung.
Der Kaufpreis kann jedoch nicht sofort komplett abgesetzt werden – stattdessen gibt der Gesetzgeber eine pauschale Nutzungsdauer vor, über die abgeschrieben werden muss.
Wichtig zu wissen: Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil, nicht auf Grund und Boden. Wer den Grundstücksanteil korrekt herausrechnet, maximiert die abschreibungsfähige Basis – und genau das ist einer der häufigsten Fehler, den wir bei Westmont Group in Steuerunterlagen sehen.
Im Alltag werden die Begriffe AfA und Abschreibung meist synonym verwendet. Genau genommen bezeichnet AfA die planmäßige Abschreibung nach gesetzlichen Vorgaben, während außerplanmäßig auch eine Forderung gegenüber einem zahlungsunfähigen Kunden abgeschrieben werden kann – das hat mit Immobilien aber nichts zu tun.
AfA-Sätze und Nutzungsdauer für Gebäude nach Baujahr
Wie viel AfA jährlich geltend gemacht werden kann, hängt maßgeblich vom Baujahr und der Fertigstellung des Gebäudes ab. Vor 1925 (bzw. vor 1924, wie es das Finanzamt NRW formuliert) gilt ein Satz von 2,5 % über 40 Jahre, was der älteren Bausubstanz geschuldet ist.
Für den Zeitraum 1925–2022 – also bis zum 31.12.2022 – greift der Standardsatz von 2,0 % über 50 Jahre, der für den Großteil des Immobilienbestands in Deutschland gilt. Ab 2023 springt die Rechnung auf 3,0 % bei einer Nutzungsdauer von rund 33 ⅓ Jahre – das ist der erhöhte Satz zur Förderung von Neubauinvestitionen und die direkte Antwort auf die Suche nach gebäude afa 3 prozent.
Wer sich für Neubau, Fertigstellung zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 interessiert, kann zusätzlich mit einer degressiven Gebäude-AfA von 5 % degressiv rechnen, während für Fertigstellungen zwischen 31.12.2022 und 30.09.2029 eine Sonderabschreibung in Form der Sonder-AfA greift. Liegt ein Restnutzungsdauer-Gutachten für den Bestand vor, sind individuelle Sätze von zum Beispiel 4 % über 25 Jahre möglich, wenn eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen wird.
Bei unterjährigem Erwerb gilt außerdem das Prinzip der Zeitanteiligkeit: Die Aufteilung erfolgt nach Monaten. Erfolgt der Übergang von Nutzen und Lasten beispielsweise am 25. April, können im Erwerbsjahr 9/12 der Jahres-AfA geltend gemacht werden – also von April bis Dezember.
Für gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude oder Praxen gelten grundsätzlich dieselben Zeiträume wie für Wohnimmobilien. Nur wenn eine Gewerbeimmobilie zum Betriebsvermögen zählt, darf sie auch ohne Gutachten mit 3 % p. a. abgeschrieben werden.
Bei Denkmalimmobilien gelten zudem erhöhte Sätze für Sanierungskosten nach § 7i und § 7h EStG – wer eine solche Immobilie besitzt, findet dazu auch in unserem Beitrag zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage spannende Parallelen zu speziellen Abschreibungsregeln.
Anschaffungskosten und Herstellungskosten für die AfA-Berechnung ermitteln
Um die AfA für Gebäude berechnen zu können, müssen zunächst die Anschaffungskosten beziehungsweise Herstellungskosten der Immobilie ermittelt werden – diese entsprechen nicht einfach dem Kaufpreis.
Bei einem Neubau zählen zu den Baukosten unter anderem Baumaterial, Handwerker, Heizungsanlagen und Sanitäranlagen, Stromanschluss, Gasanschluss und Wasseranschluss, außerdem Garage und Umzäunung. Dazu kommen die Baunebenkosten: Architekt, Statiker, Baugenehmigung, Vermessung, Baugrube, angemessene Trinkgelder, das Richtfest und die Fahrtkosten des Bauherrn.
Die eigene Arbeitsleistung beim Selbstbau zählt übrigens weder zu den Herstellungskosten noch zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten – ein Punkt, der Bauherren immer wieder überrascht.
Maßgeblich für den Beginn der Abschreibung ist die Fertigstellung, also die Bezugsfertigkeit: Türen und Fenster eingebaut, Heizung und sanitäre Einrichtungen vorhanden. Geringfügige Restarbeiten wie Tapezieren oder das Verlegen von Teppichboden stehen dem nicht entgegen.
Beim Kauf zählen zu den Anschaffungskosten alle Beträge, die für den Erwerb an den Verkäufer gezahlt werden, zuzüglich der sogenannten Erwerbsnebenkosten: Maklerprovision beziehungsweise Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, Kosten für die Verwaltung des Notaranderkontos, Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels, Vermessungskosten des Grundstücks, Telefonkosten sowie Schätzkosten und Gutachterkosten bei Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren.
Wichtig bei der Grunderwerbsteuer: Der Satz ist nicht bundesweit einheitlich, sondern variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen, Berlin, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Wer die AfA-Bemessungsgrundlage berechnet, sollte immer den tatsächlich geltenden Satz des jeweiligen Bundeslandes einsetzen.
Nicht dazu zählen Notar- und Grundbuchgebühren, die mit der Eintragung einer Grundschuld zusammenhängen – diese Geldbeschaffungskosten sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig (mehr dazu, falls die Grundschuld später gelöscht werden soll, in unserem Ratgeber Grundschuld löschen ohne Notar).
Der Abschreibungsbeginn richtet sich bei einer Bestandsimmobilie nach dem Zeitpunkt, an dem laut Kaufvertrag Nutzen und Lasten übergehen – nicht nach dem Vertragsabschluss oder der Grundbucheintragung.
Und weil der Grundstücksanteil nicht abgeschrieben werden darf, muss er aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden: entweder über regionale Bodenrichtwerte oder mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung. Diese BMF-Arbeitshilfe gilt als eher konservativer Worst Case-Ansatz und führt tendenziell zu einem geringeren Gebäudewertanteil; alternativ kann eine individuelle Aufteilung im umgekehrten Ertragswertverfahren sinnvoller sein.
Berechnungsbeispiel – So wird die AfA für ein Gebäude berechnet
Die Grundformel für die berechnung der afa für gebäude lautet: Kaufpreis des Gebäudes zuzüglich Kaufnebenkosten, abzüglich Grundstücksanteil, geteilt durch die Nutzungsdauer ergibt den jährlichen Abschreibungsbetrag.
Ein einfaches Beispiel: Ein Haus wird für 500.000 € gekauft, wovon 100.000 €, also 20 %, auf das Grundstück entfallen. Die Kaufnebenkosten betragen 50.000 €. Daraus ergibt sich ein absetzbarer Anschaffungspreis von 440.000 €, also 80 % der Gesamtsumme. Bei einer Fertigstellung zwischen 1925 und 2023 gilt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren mit 2 % pro Jahr – jährlich können somit 8.800 € steuerlich geltend gemacht werden.
Etwas ausführlicher wird es beim Kauf einer Eigentumswohnung, Baujahr 1990, im Juni 2025 für 225.000 €, davon 22.500 € beziehungsweise 10 % Grundstücksanteil, mit Übergang von Nutzen und Lasten zum 1. Juli 2025.
Zur Bemessungsgrundlage zählen der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer von 6,5 % (14.625 €), der nicht sofort abzugsfähige Teil der Notarkosten für den Kaufvertrag (2.000 € — die restlichen 500 € entfallen auf die Hypothekenbestellung und sind als Geldbeschaffungskosten sofort als Werbungskosten abzugsfähig), der nicht sofort abzugsfähige Teil der Grundbuchgebühren für den Eigentümerwechsel (500 € — die restlichen 250 € für die Darlehenseintragung sind ebenfalls sofort abzugsfähig) sowie die Maklerprovision von 8.032 €.
In Summe ergibt das 250.907 €, abzüglich Grund und Boden (25.090 €, entsprechend 10 %) bleibt eine AfA-Bemessungsgrundlage von 225.817 €. Bei 2 % pro Jahr sind das 4.517 € Abschreibung, zeitanteilig für 2025 (6/12) also 2.259 €. Diese Zahlen sind mit dem offiziellen Berechnungsbeispiel des Finanzamts NRW bei identischen Eckdaten deckungsgleich.
Für ein Mehrfamilienhaus mit Gesamtkaufpreis von 800.000 € und Grundstücksanteil von 250.000 € bleibt ein Gebäudeanteil von 550.000 €. Ohne Gutachten ergibt die Standard-AfA von 2 % eine jährliche AfA von 11.000 €. Mit einem RND-Gutachten über 25 Jahre verdoppelt sich der Betrag auf 22.000 € – bei einem Steuersatz von 42 % sind das zusätzlich 4.620 € Steuerersparnis pro Jahr. Wer solche Zahlen lieber automatisch durchrechnen lassen möchte, findet in unserem AfA-Rechner für Immobilien und im Immobilien-Finanzierungsrechner zwei praktische Werkzeuge dafür.
Warum Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann
Der Gesetzgeber berücksichtigt bei der AfA ausschließlich die Wertminderung durch Abnutzung. Grund und Boden gilt als unvergänglich, nutzt sich nicht ab und kann immer wieder bebaut oder bepflanzt werden – deshalb ist er von der Abschreibung ausgeschlossen.
Das heißt jedoch nicht, dass ein Grundstück nicht an Wert verlieren kann, etwa durch eine ungünstige Veränderung der Lage, zum Beispiel durch Lärmbelästigung wegen eines neuen Flughafens in der Nähe. Eine solche Wertminderung wird steuerlich aber nicht unmittelbar anerkannt.
Ist der Grundstücksanteil im Kaufvertrag nicht separat ausgewiesen, kann er über die Bodenrichtwerte der Region geschätzt oder mithilfe der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung ermittelt werden. Aus der Praxis kann ich sagen: Genau hier lohnt sich oft ein zweiter Blick, denn ein zu hoch angesetzter Grundstücksanteil kostet bare Münze bei der jährlichen Abschreibung.
Lineare, degressive und Sonder-AfA im Überblick
Standard bei Bestandsimmobilien ist die lineare AfA: Jedes Jahr wird derselbe Prozentsatz der Bemessungsgrundlage abgesetzt, genau wie im Berechnungsbeispiel oben. Für neu gebaute Mietwohnungen kommen unter bestimmten Voraussetzungen die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG hinzu. Welche Fristen und Baukostengrenzen gelten und wann sich der Wechsel zur linearen AfA lohnt, erklären wir ausführlich im Leitfaden Abschreibung Immobilien Tabelle.
Nutzungsdauer verkürzen mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten
Ist ein Gebäude in einem schlechteren Zustand, als es die gesetzliche Nutzungsdauer unterstellt, kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer und damit einen höheren AfA-Satz belegen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Aus 2 % können so etwa 3 bis 5 % pro Jahr werden. Ob sich das Gutachterhonorar für Ihre Immobilie rechnet, zeigt der AfA Rechner Immobilien im direkten Vergleich. Voraussetzungen und Ablauf finden Sie im Leitfaden Abschreibung Immobilien Tabelle.
Fußstapfentheorie – Wie sich die AfA bei Erbschaft und Schenkung fortsetzt
Wer eine vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, beginnt steuerlich keine neue Abschreibung bei null. Stattdessen übernimmt die Erbin oder der Beschenkte die AfA des Vorgängers unverändert weiter: dieselbe ursprüngliche Bemessungsgrundlage, denselben AfA-Satz und das bereits verbleibende, noch nicht ausgeschöpfte Abschreibungsvolumen. Steuerlich heißt dieses Prinzip Fußstapfentheorie – der Nachfolger tritt sprichwörtlich in die Fußstapfen des vorherigen Eigentümers.
Praktisch bedeutet das: Hatte der Erblasser eine Immobilie bereits 20 Jahre lang mit 2 % jährlich abgeschrieben, führt der Erbe die Abschreibung für die verbleibenden 30 Jahre exakt mit demselben Satz und derselben Basis fort – unabhängig davon, zu welchem Wert die Immobilie im Erbfall steuerlich bewertet wurde. Wer detaillierter nachvollziehen möchte, wie sich das im eigenen Fall konkret auswirkt, findet ergänzende Informationen in unserem Beitrag zum Verkauf geerbter Immobilien.
Abschreibung von Außenanlagen
Nicht jeder Bestandteil eines Grundstücks zählt zum eigentlichen Gebäude. Zäune, Stellplätze, Außenbeleuchtung oder Grünanlagen gelten häufig als eigenständige, unbewegliche Wirtschaftsgüter und werden deshalb unabhängig vom AfA-Satz des Gebäudes über ihre eigene, meist deutlich kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben – ein Holzzaun beispielsweise über rund 5 Jahre, eine Grünanlage über etwa 15 Jahre.
Wer solche Außenanlagen beim Kauf oder im Rahmen späterer Investitionen separat im Kaufvertrag oder in einem Wertgutachten ausweist, kann diese kürzere Nutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar belegen und dadurch einen zusätzlichen, schnelleren Abschreibungseffekt erzielen – ein Potenzial, das in der Praxis regelmäßig ungenutzt bleibt, weil Außenanlagen pauschal mit dem Gebäude zusammen abgeschrieben werden.
Abschreibung, Grenzsteuersatz und Werbungskosten
Alle finanziellen Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt einer vermieteten Immobilie dienen, zählen zu den Werbungskosten – dazu gehört auch die Abschreibung. Weitere Werbungskosten, die sofort vollständig abzugsfähig sind, betreffen zum Beispiel Darlehenskosten, Hausverwaltung (mehr dazu in unserem Beitrag zu Hausverwaltungskosten), Steuerberaterkosten und Gutachterkosten sowie Ausgaben für Vermietung, Erhaltung und Modernisierung.
Entsteht durch hohe Werbungskosten ein wirtschaftlicher Verlust, kann dieser als Verlustvortrag mit künftigen Gewinnen verrechnet werden – ein Mechanismus, der eng mit dem Thema Rückstellungen für Investitionen verwandt ist.
Die Höhe der tatsächlichen Steuerersparnis durch die AfA ergibt sich aus der Formel: Gesamtabschreibung mal persönlicher Grenzsteuersatz gleich Steuerersparnis. Im deutschen progressiven Steuersystem steigt der Grenzsteuersatz mit dem Einkommen; er gibt an, mit welchem Prozentsatz der nächste zusätzlich verdiente Euro versteuert wird.
Durch die Milderungszone des Solidaritätszuschlags, die bei einer festgesetzten Einkommensteuer von rund 20.350 Euro beginnt (entspricht einem zu versteuernden Einkommen von etwa 73.500 Euro bei Einzelveranlagung), wird der Soli zunächst nicht in voller Höhe erhoben. In dieser Zone ist die Grenzbelastung des Solidaritätszuschlags auf 11,9 Prozent des Betrags begrenzt, um den die Einkommensteuer die Freigrenze übersteigt — dadurch steigt der gesamte effektive Grenzsteuersatz aus Einkommensteuer und Soli in dieser Zone vorübergehend auf bis zu rund 47 Prozent, bevor er anschließend wieder auf den regulären Spitzensatz plus vollen Soli (44,3 %) zurückfällt. In dieser Zone wirkt jeder abgeschriebene Euro besonders stark, weil ein größerer Anteil davon direkt als Steuer eingespart wird.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderem Einkommen, zum Beispiel dem Gehalt, verrechnet werden, wodurch sich die gesamte Steuerlast spürbar senken lässt. Der jährliche Abschreibungsbetrag wird in der Steuererklärung in der Anlage V, also bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, angegeben – wer generell mehr zum Thema Steuern sparen lesen möchte, wird in unserem Artikel Steuern sparen durch Investieren fündig.
Sonderfälle bei der Gebäude-AfA
Bei gemischter Nutzung einer Immobilie, etwa bei einem Zweifamilienhaus, das teils selbst genutzt und teils vermietet wird, ist eine anteilige Abschreibung möglich – abgeschrieben werden darf nur der Kostenanteil, der auf die vermietete Einheit entfällt.
Wird ein häusliches Arbeitszimmer vom Finanzamt anerkannt, kann der Flächenanteil am gesamten Wohnraum abgeschrieben werden, vorausgesetzt man ist auch Eigentümer der Immobilie; der Anteil ergibt sich aus der Fläche des Arbeitszimmers im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche. Bei einer AfA fürs Arbeitszimmer gilt dieselbe Formel wie bei jeder anteiligen Abschreibung: (Fläche Arbeitszimmer × 100) ÷ Gesamtwohnfläche ergibt den prozentualen Anteil, der auf die gesamte Gebäude-AfA angerechnet werden darf.
Wurde eine zuvor selbst genutzte Immobilie im Rahmen des Eigenbedarfs 20 Jahre bewohnt und wird nun vermietet, kann ab dem Vermietungszeitpunkt für die verbleibende Nutzungsdauer weiter abgeschrieben werden – ein Szenario, das übrigens auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf relevant werden kann. Mit dem Verkauf der Immobilie endet die eigene Möglichkeit, die AfA zu nutzen; die bis dahin genutzte Abschreibung kann jedoch bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns relevant werden, während der neue Eigentümer die AfA für den verbleibenden Abschreibungszeitraum übernimmt. Wer eine Immobilie geerbt hat und über einen Verkauf nachdenkt, findet dazu Genaueres in unserem Beitrag Verkauf geerbter Immobilien.
Für Denkmalimmobilien gelten wegen der höheren Erhaltungskosten deutlich höhere Abschreibungssätze für Sanierungskosten nach § 7i und § 7h EStG: Bei vermieteten Objekten lassen sich 9 % der begünstigten Sanierungskosten über die ersten acht Jahre und weitere 7 % über die folgenden vier Jahre abschreiben – macht in Summe 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre, zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA. Anders als bei normalen Eigenheimen können solche Objekte auch bei Eigennutzung teilweise abgeschrieben werden, allerdings zu etwas reduzierten Sätzen.
Was viele beim Thema Immobilienabschreibung übersehen
Aus der täglichen Beratungspraxis bei der Westmont Group kennen wir fünf Punkte, die regelmäßig übersehen werden — und die zusammen die jährliche Steuerersparnis spürbar erhöhen können.
Erstens: Erwerbsnebenkosten erhöhen die AfA-Basis. Viele Vermieter rechnen nur den reinen Kaufpreis in die Abschreibung ein und vergessen, dass Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten für den Kaufvertrag und Grundbuchgebühren für den Eigentümerwechsel alle zur AfA-Bemessungsgrundlage gehören — das erhöht die jährliche Abschreibung ohne zusätzlichen Aufwand.
Zweitens: Renovierungskosten können nachträglich zur AfA-Basis hinzugerechnet werden — aber Achtung: Übersteigen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie nicht mehr als sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie erhöhen dann die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben, statt sofort im jeweiligen Jahr die Steuerlast zu senken — wer das nicht weiß, plant seine Renovierung zum falschen Zeitpunkt.
Drittens: Der Grenzsteuersatz entscheidet über die tatsächliche Wirkung der AfA. In der Milderungszone des Solidaritätszuschlags wirkt jeder abgeschriebene Euro besonders stark, weil ein größerer Anteil davon direkt als Steuer eingespart wird.
Viertens: Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die durch hohe Abschreibungen entstehen, lassen sich mit anderen Einkunftsarten — etwa dem Gehalt — verrechnen, was die gesamte Einkommensteuerlast unmittelbar senkt. Dieser Verlustverrechnungseffekt ist oft mächtiger als die direkte AfA-Ersparnis selbst.
Fünftens: Bei gemeinschaftlich gehaltenen Immobilien — etwa bei Ehepaaren als Miteigentümer — wird die AfA anteilig auf die jeweiligen Eigentümer verteilt, was bei unterschiedlichen Steuersätzen der Partner gezielt optimiert werden kann. Wer die Immobilie im Rahmen einer Ehegattenschaukel überträgt, setzt gleichzeitig eine neue, höhere Abschreibungsbasis — ein Hebel mit doppelter Wirkung.
Wer schließlich geringwertige Wirtschaftsgüter unter 800 Euro netto im Zusammenhang mit der Immobilie anschafft — etwa eine neue Einbauküche in Teilen, einzelne Haushaltsgeräte oder kleine Reparaturgeräte — kann diese sofort vollständig im Anschaffungsjahr abschreiben, ohne die Nutzungsdauer-Systematik anwenden zu müssen.
All diese Punkte zusammen machen den Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer wirklich optimierten AfA-Strategie. Wer mehr über die steuerliche Gesamtstrategie hinter einem gut aufgestellten Immobilienportfolio erfahren möchte, findet in unserem Beitrag Steuern sparen durch Investieren einen umfassenden Überblick.
Was passiert, wenn das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung nicht anerkennt?
Nicht selten stellt das Finanzamt die im Kaufvertrag vereinbarte oder selbst ermittelte Aufteilung zwischen Grundstücksanteil und Gebäudeanteil infrage — vor allem, wenn der Gebäudeanteil auffällig hoch angesetzt wurde. In diesem Fall greift das Finanzamt häufig auf die eigene, tendenziell konservativere Berechnung nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurück, was die jährliche AfA spürbar senken kann.
Wer eine höhere, individuell begründete Aufteilung durchsetzen möchte, sollte ein Verkehrswertgutachten oder eine fundierte Kaufpreisaufteilung durch einen unabhängigen Sachverständigen vorlegen. Deutsche Finanzgerichte haben wiederholt bestätigt, dass Eigentümer ihre Berechnungsmethode frei wählen dürfen, solange sie sachlich nachvollziehbar und nicht offensichtlich überhöht ist.
Wird ein solches Gutachten vom Finanzamt dennoch nicht akzeptiert, bleibt der Weg über den Einspruch gegen den Steuerbescheid — mit klarer, objektspezifischer Begründung sind die Erfolgsaussichten in der Praxis deutlich besser als noch vor einigen Jahren. Wichtige Unterlagen für dieses Verfahren sind der Kaufvertrag, eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung, Grundbuchauszug sowie gegebenenfalls ein Restnutzungsdauer-Gutachten.
Am Ende der gesamten Abschreibungsdauer verbleibt in der Steuerbilanz übrigens meist ein kleiner Erinnerungswert — ein symbolischer Restwert, der auch nach vollständiger Abschreibung als Buchwert stehen bleibt, bis die Immobilie tatsächlich verkauft oder anderweitig aus dem Bestand ausscheidet. Ein Detail, das bei der Kaufpreisaufteilung oft übersehen wird: Wird beim Kauf Inventar mitverkauft — etwa eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise —, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an, und der entsprechende Kaufpreisanteil zählt auch nicht zur Gebäude-AfA-Bemessungsgrundlage. Dieses Inventar wird stattdessen als eigenständiges Wirtschaftsgut über seine eigene, meist deutlich kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben.
AfA-Verläufe und Abschreibungsbasen im Portfolio im Blick behalten
Wer eine Immobilie besitzt, reicht die einmalige Berechnung aus. Wer zwei, drei oder mehr Objekte im Bestand hat, steht vor einem anderen Problem: die laufende Übersicht.
Jedes Gebäude hat einen eigenen AfA-Satz, eine eigene Bemessungsgrundlage, einen unterschiedlichen Restbuchwert und eine verbleibende Nutzungsdauer — und jedes Jahr ändern sich diese Zahlen. Dazu kommen Sonderabschreibungen, die nur vier Jahre laufen, Modernisierungskosten, die als nachträgliche Herstellungskosten in die Basis einfließen, und allenfalls ein Restnutzungsdauer-Gutachten, das den gesamten Verlauf neu ausrichtet.
Aus unserer Beratungspraxis wissen wir: Gerade Eigentümer mit wachsendem Portfolio verlieren irgendwann den Überblick, welcher Betrag in welcher Anlage V stehen muss — und dann werden AfA-Posten vergessen oder auf zu niedriger Basis berechnet.
Ein zentraler Ort für diese Kennzahlen nimmt genau das ab. Mit dem Westmont CRM lassen sich pro Objekt die Abschreibungsgrundlage, der aktuelle AfA-Betrag, der verbleibende Zeitraum und relevante Dokumente wie Gutachten und Steuerbescheide bündeln — eine kleine Ordnungsstruktur, die verhindert, dass sich aus einem überschaubaren Portfolio ein Steuerchaos entwickelt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie kann ich die AfA für Gebäude berechnen?
Um die AfA für Gebäude berechnen zu können, ziehst du zuerst den Grundstücksanteil vom Kaufpreis ab. Den verbleibenden Gebäudeanteil teilst du durch die gesetzliche Nutzungsdauer bzw. multiplizierst ihn mit dem passenden AfA-Satz. Beispiel: 550.000 € Gebäudeanteil × 2 % ergibt 11.000 € jährliche Abschreibung.
Was bedeutet gebäude afa 3 prozent genau?
Seit 2023 gilt für Neubauten ein erhöhter AfA-Satz von 3 %, was einer Nutzungsdauer von rund 33,33 Jahren entspricht. Damit will der Gesetzgeber gezielt Anreize für Neubauinvestitionen schaffen – vorher lag der Standardsatz bei 2 % über 50 Jahre.
Wie funktioniert haus abschreiben, wenn ich vermiete?
Beim Haus abschreiben darfst du nur den Gebäudeanteil, nicht aber Grund und Boden, steuerlich geltend machen. Der jährliche Betrag mindert als Werbungskosten deinen zu versteuernden Gewinn aus Vermietung und Verpachtung und wird in der Anlage V deiner Steuererklärung angegeben.
Was gilt speziell für die wohngebäude afa?
Die Wohngebäude AfA richtet sich nach dem Baujahr: 2,5 % vor 1925, 2 % zwischen 1925 und 2022, und 3 % ab 2023. Bei Eigentumswohnungen wird zusätzlich der Miteigentumsanteil am Grundstück herausgerechnet, bevor die Abschreibung berechnet wird.
Wie läuft die berechnung der afa für gebäude bei einer Bestandsimmobilie ab?
Bei der Berechnung der AfA für Gebäude zählt bei Bestandsobjekten der Zeitpunkt, an dem laut Kaufvertrag Nutzen und Lasten übergehen – nicht das Datum der Grundbucheintragung. Im Erwerbsjahr wird zudem zeitanteilig nach Monaten abgerechnet.
Welche Nebenkosten darf ich beim immobilien abschreiben mit einrechnen?
Neben dem reinen Kaufpreis darfst du beim Immobilien abschreiben auch Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovision in die AfA-Bemessungsgrundlage einrechnen – das erhöht deine jährliche Abschreibung spürbar.
Lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer für jede Immobilie?
Nein. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich vor allem bei älteren Objekten mit Sanierungsbedarf oder veralteter Technik, da sich hier eine kürzere Restnutzungsdauer gut begründen lässt. Bei frisch kernsanierten Gebäuden oder Neubauten ab 2023 bringt es dagegen meist keinen zusätzlichen Steuervorteil.
Kann ich eine selbstgenutzte Immobilie abschreiben?
Grundsätzlich nein – nur Immobilien, mit denen du Einkünfte erzielst, sind für die AfA relevant. Eine Ausnahme bilden Denkmalimmobilien: Hier kannst du selbst bei Eigennutzung einen Teil der Sanierungskosten über die Denkmal-AfA nach §§ 7i/7h EStG abschreiben.
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