Einleitung: Was bedeutet "Haus überschreiben" eigentlich?
Vor drei Jahren hatte ich ein Mandantengespräch bei der Westmont Group, das mir bis heute im Gedächtnis geblieben ist. Ein Vater hatte seinem Sohn das Haus übertragen — Wert 480.000 Euro, Notarvertrag sauber, Grundbucheintrag vollzogen. Was er vergessen hatte: das Rückforderungsrecht. Zwei Jahre später ließ sich der Sohn scheiden. Die Ehefrau hatte kraft Zugewinnausgleich Anspruch auf die Hälfte des Hauses — und da kein Rückforderungsrecht vertraglich gesichert war, hatte der Vater keine Handhabe. Das Haus, in dem er selbst noch wohnte, drohte verkauft zu werden. Am Ende kostete die nachträgliche Einigung 28.000 Euro in Anwalts- und Verfahrenskosten — für ein Risiko, das ein einziger Satz im ursprünglichen Übertragungsvertrag vollständig verhindert hätte.
Genau das ist das Problem beim Thema Hausüberschreibung — die Notarkosten und Schenkungsteuer kennt jeder ungefähr. Aber die Fehler, die Jahre später teuer werden, kennen die wenigsten vorher. In diesem Ratgeber gehen wir Schritt für Schritt durch alles was zählt — vom ersten Familiengespräch bis zur Grundbucheintragung, inklusive der 7 schlimmsten Fehler die wir in der Praxis regelmäßig sehen. Bei der Westmont Group begleiten wir Familien durch genau diesen Prozess — sprechen Sie uns an, einfach kurz das Formular weiter unten ausfüllen.
Ablauf einer Hausüberschreibung Schritt für Schritt
Bei einer Hausüberschreibung dreht sich fast alles um die richtige Reihenfolge. Zuerst braucht es ein ehrliches Familiengespräch: Wer soll wie viel bekommen, wie sieht ein fairer Geschwisterausgleich aus, und sollen Auflagen wie Pflege, eine Rente, eine Leibrente oder eine Zeitrente vereinbart werden? Direkt danach folgt die Wertermittlung – ein realistischer Immobilienwert beziehungsweise Verkehrswert ist die Grundlage für Notarkosten, Grundbuchkosten und spätere Notargebühren. Für eine solide Basis lohnt sich übrigens ein Blick auf unseren Immobilien-Finanzierungsrechner, mit dem sich der Wert einer Immobilie realistisch einschätzen lässt.
Parallel dazu müssen bestehende Belastungen geklärt werden: Grundschulden, Darlehen und die Zustimmung der finanzierenden Bank. Wer eine alte Grundschuld noch im Grundbuch stehen hat, findet dazu ausführliche Infos in unserem Beitrag zum Thema Grundschuld löschen ohne Notar. Auch ein aktueller Grundbuchauszug, die Personalausweise der Beteiligten, Bauunterlagen, ein gültiger Energieausweis nach GEG, gegebenenfalls Mietverträge und Bankunterlagen sollten vor dem Notartermin vollständig vorliegen – wer hier vorbereitet ist, spart bares Geld und Nerven.
Wenn du wissen willst, wie so ein Energieausweis für ein älteres Gebäude funktioniert, schau dir gern unseren Artikel zum Energieausweis für altes Haus an. Kernstück des Verfahrens ist die notarielle Beurkundung durch den Notar. Er entwirft den Übertragungsvertrag, klärt die Identität der Beteiligten und erklärt die rechtliche Tragweite, ehe die Auflassung erfolgt und eine Auflassungsvormerkung beantragt wird – diese schützt vor zwischenzeitlichen Verfügungen Dritter. Anschließend werden Wohnrecht, Nießbrauch, Veräußerungsverbote oder Zustimmungsvorbehalte ins Grundbuch eingetragen, alte Löschungen vollzogen und schließlich die Eigentumsumschreibung vorgenommen.
Erst mit dieser Eintragung – meist dauert der komplette Vorgang 2 bis 8 Wochen – ist die Sache beurkundungspflichtig abgeschlossen; ein privater Vertrag wäre nach § 311b Abs. 1 BGB schlicht nichtig. Zum Schluss meldet der Notar die Schenkung dem Finanzamt, das über eine mögliche Schenkungsteuer entscheidet, während man in Ruhe Testament und Vollmachten aktualisieren kann – eine gestufte Übertragung über mehrere Jahre ist dabei durchaus üblich, gerade wenn mehrere Geschwister beteiligt sind.
Was im Übertragungsvertrag geregelt sein sollte
Ein guter Übertragungsvertrag ist das A und O bei einer Hausüberschreibung – und aus meiner Erfahrung bei Westmont Group der Punkt, an dem viele Familien zu wenig Zeit investieren. Neben Namen, Anschriften und Geburtsdaten aller Beteiligten gehören hinein: Grundschulden, bestehende Belastungen, etwaige Wegerechte sowie die genaue Art der Gegenleistungen – etwa eine Ausgleichszahlung, eine Darlehensübernahme, eine Rente oder Pflegeleistungen. Auch der Ort und das Datum der notariellen Beurkundung dürfen natürlich nicht fehlen.
Genauso wichtig sind Nutzungsrechte wie Wohnrecht und Nießbrauch sowie klar formulierte Rückforderungsrechte für den Krisenfall. Wer bei einer Schenkung oder gemischte Schenkung vorsorgen will, sollte zudem erbrechtliche Regelungen wie Ausgleichung, ein Vermächtnis oder einen Pflichtteilsverzicht direkt mit einbauen. Nicht zuletzt gehört die Frage der Kostenübernahme – wer zahlt Notar und Grundbuch, wer die Instandhaltung – ausdrücklich in den Vertrag, ebenso wie die genaue Regelung, ob es sich um eine reine Überlassung oder um eine Übertragung mit klaren Bedingungen handelt.
Haus überschreiben – Kosten und Gebühren inkl. Notarkosten-Berechnung
Kommen wir zum Kern der Frage, die uns bei Westmont Group fast täglich erreicht: Was kostet es ein Haus zu überschreiben? Die Antwort hängt vom Geschäftswert ab, also im Regelfall dem Verkehrswert der Immobilie. Die Notarkosten folgen dabei dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG – für die Beurkundung wird meist eine 2,0-fache Gebühr fällig, dazu kommen Vollzugsgebühren (0,5-fache Gebühr) und Betreuungsgebühren sowie 19 % Umsatzsteuer. Für die Grundbucheintragung fallen zusätzlich wertabhängige Grundbuchkosten an – so entstehen bei 100.000 € rund 546 € Notar plus 273 € Grundbuch, macht zusammen etwa 820 €. Bei 200.000 € liegt man bei 870 € bis 1.400 € Notar und 435 € bis 1.000 € Grundbuch, in Summe also 1.835 € bis 2.400 €.
Bei 300.000 € sind es rund 1.270 € Notar und 635 € Grundbuch, zusammen etwa 1.500 € bis 2.000 €. Bei 400.000 € bewegt man sich zwischen 1.570 € und 2.100 € Notarkosten sowie 685 € bis 835 € Grundbuchkosten, also 2.785 € bis 2.935 € insgesamt. Für 500.000 € liegen die Werte bei 1.870 € bis 3.000 € Notar sowie 935 € bis 2.500 € Grundbuch, macht 3.900 € bis 5.500 €. Bei 600.000 € sind es etwa 2.700 € Notar und 935 € Grundbuch, zusammen 3.635 €, und bei 1.000.000 € fallen 3.700 € bis 5.500 € Notar und 1.235 € bis 5.000 € Grundbuch an – in Summe 4.935 € bis 10.500 €. Als grobe Faustregel gilt: Notar plus Grundbuch zusammen machen etwa 1 % bis 1,5 % des Verkehrswerts aus.
Hinzu kommen oft Nebenkosten: Gutachterkosten für ein Verkehrswertgutachten (bei einem Einfamilienhaus meist 2.500 €, bei Mehrfamilienhaus oder Denkmalimmobilien durchaus mehr), Löschungen alter Grundschulden (50 € bis 200 €), Auslagen, Beratung durch Notariat, Rechtsberatung oder Steuerberatung sowie mögliche Ausgleichszahlungen an Geschwister. Wer plant, seine Immobilie später privat abzuschreiben, findet dazu passende Zahlen in unserer Abschreibung-Immobilien-Tabelle. Bei Auflagen wie Rentenzahlungen oder Schuldübernahmen kann sogar Grunderwerbsteuer anfallen, obwohl reine Schenkungen zwischen Eltern, Kindern und Ehepartner nach § 3 Nr. 2 GrEStG beziehungsweise § 3 Nr. 6 GrEStG eigentlich befreit sind – außerhalb der Familie, etwa bei Verkäufen, liegt der Satz je nach Bundesländer zwischen 4,5 % und 6,5 %.
Was viele unterschätzen, sind die Folgekosten: eine Pflichtteilsergänzung kann 10-30 % des Immobilienwerts ausmachen, ein Sozialhilferegress im Pflegefall sogar bis zu 50 %. Dazu kommen mögliche Verspätungszuschlag– und Hinterziehungszinsen von rund 6 % pro Jahr, Anwaltskosten bei einem Geschwisterstreit (schnell 5.000 € und mehr) sowie spätere notarielle Vertragsanpassungen. Wer hier klug plant statt spart, vermeidet, dass Vererben, Verkaufen oder eine Mischlösung im Nachhinein teurer werden als gedacht – ein Punkt, den wir bei Westmont Group jedem Mandanten ans Herz legen.
Haus überschreiben ohne Notar: Geht das?
Eine Hausüberschreibung ohne Notar ist rechtlich schlicht nicht möglich – die notarielle Beurkundung ist bei der Übertragung von Grundstücken und Immobilien nach § 311b BGB zwingend vorgeschrieben, unabhängig davon, ob es sich um eine Schenkung oder einen Verkauf handelt und unabhängig davon, an wen übertragen wird. Wer versucht, diesen Schritt zu umgehen, etwa durch eine rein privatschriftliche Vereinbarung, riskiert die vollständige Unwirksamkeit der Übertragung – im schlimmsten Fall bleibt die ursprüngliche Eigentümerin oder der ursprüngliche Eigentümer trotz jahrelanger anderslautender Absprache weiterhin im Grundbuch eingetragen. Die einzige realistische Möglichkeit, die Notarkosten zu senken, liegt deshalb nicht in deren Vermeidung, sondern in einer klugen steuerlichen und rechtlichen Gestaltung des Vertrags selbst.
Schenkungsteuer, Freibeträge und Berechnung
Bei kosten bei schenkung von immobilien dreht sich fast alles um die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG, dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner dürfen 500.000 € steuerfrei erhalten, Kinder und Stiefkinder 400.000 €, Enkel in der Regel 200.000 €, Urenkel 100.000 €, Eltern und Großeltern ebenfalls 100.000 €, während Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern und Schwiegerkinder nur 20.000 € Freibetrag haben. Übersteigt der Wert diese Grenzen, greifen die Steuersätze nach § 19 ErbStG: In Steuerklasse I sind es 7 % bis 75.000 €, 11 % von 75.000 € bis 300.000 €, 15 % bis 600.000 €, 19 % bis 6 Mio. € und darüber hinaus bis zu 30 %; in Steuerklasse II reichen die Sätze bis 43 %, in Steuerklasse III sogar bis 50 %.
Ein Rechenbeispiel aus der Praxis: Bei einer Immobilie im Wert von 650.000 €, die ein Vater an seine Tochter überträgt, ergibt sich nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € ein steuerpflichtiger Betrag von 250.000 € – bei 11 % Steuersatz macht das 27.500 €. Bei einem 1.000.000 € teuren Haus, das ein Ehepaar mit gemeinsamem Freibetrag von 800.000 € an ein Kind überschreibt, wären es rund 22.000 €. Wer die persönlichen Freibeträge im Detail nachschlagen will, findet dazu weiterführende Infos in unserem Beitrag zu den Freibeträgen bei Erbschaft.
Die gute Nachricht: Diese Steuer lässt sich oft senken. Ein Nießbrauch oder Wohnrecht mindert über seinen Kapitalwert – abhängig vom Alter des Schenkers, der ortsüblichen Miete und der Jahresmiete – den steuerlichen Wert erheblich. Bei einer 65 Jahre alten Schenkerin und 18.000 € Jahresmiete kann der Abzug über 150.000 € betragen, bei einem 1.000.000 €-Haus mit 400.000 € Kapitalwert bleiben nur noch 600.000 € steuerpflichtig – unter dem Ehepaar-Freibetrag von 800.000 €, also steuerfrei.
Auch eine gestufte Übertragung über mehrere 10-Jahres-Zeiträume ist eine gängige Strategie. Wichtig ist außerdem, Erwerb von Todes wegen nicht mit der lebzeitigen Schenkung zu verwechseln: Die bekannte Familienheim-Befreiung mit 200 m² und Selbstnutzung gilt für den Erbfall nur unter der strengen Voraussetzung, dass der Erbe die Immobilie mindestens zehn Jahre lang tatsächlich selbst bewohnt – zieht er vorher aus oder verkauft er, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, außer bei zwingenden Gründen wie schwerer Pflegebedürftigkeit.
Ganz anders liegt der Fall bei Schenkungen unter Ehepartnern: Wer das selbstgenutzte Familienheim zu Lebzeiten an den Ehegatten überschreibt, tut dies vollständig steuerfrei – unabhängig vom Wert der Immobilie und ohne dass der 500.000-€-Freibetrag überhaupt angetastet wird. Voraussetzung ist lediglich, dass die Ehe zum Zeitpunkt der Schenkung besteht und das Haus gemeinsam bewohnt wird. Dieses Privileg gibt es bei Schenkungen an Kinder dagegen nicht: Hier zählt der volle Verkehrswert auf den 400.000-€-Freibetrag, die spezielle Familienheim-Steuerbefreiung für Kinder greift ausschließlich im Erbfall. Dieser Unterschied macht die Ehepartner-Schenkung zum zentralen Baustein der oben beschriebenen Kettenschenkung. Wer sich generell fürs Steuernsparen interessiert, wird auch in unserem Artikel Steuern sparen durch Investieren fündig.
Nießbrauch, Wohnrecht und Rückforderungsrecht
Für viele Eigentümer ist die eigentliche Frage bei einer Hausüberschreibung nicht das Übertragen selbst, sondern die eigene Absicherung. Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt es, weiter im Haus zu wohnen – Vermietung ist dabei ausgeschlossen, der Eigentümer trägt in der Regel Instandhaltungskosten, Nebenkosten und Reparaturen, auch bei Garten, Keller oder Garage. Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB geht deutlich weiter: Man darf nicht nur wohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten, trägt dafür allerdings die laufenden Erhaltungskosten selbst. Ein Umzug ins Pflegeheim sollte in beiden Fällen vertraglich mitgedacht werden.
Beim Pflichtteil spielt der Nießbrauch eine besondere Rolle: Nach einem Urteil des BGH vom 29.06.2016 (IV ZR 474/15) beginnt die 10-Jahres-Frist häufig gar nicht zu laufen, solange der Schenker den Nießbrauch behält – der steuerliche Wert der Immobilie wird dann bei einem Erbfall voll angerechnet. Eine Pflegeverpflichtung kann ebenfalls Teil der Absicherung sein: Der Vertrag sollte konkret regeln, welche Leistungen gemeint sind, ob externe Pflegekräfte erlaubt sind und wer die Kosten trägt, sobald häusliche Pflege nicht mehr reicht. Wer sich für das Thema Pflegeimmobilien als Investment interessiert, findet passende Einblicke in unserem Beitrag zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Steuerlich kann eine solche Konstruktion sogar Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer auslösen – abhängig vom Verwandtschaftsgrad.
Alternativ lässt sich eine Leibrente oder Zeitrente vereinbaren – eine monatliche Zahlung, die die Versorgung des bisherigen Eigentümers sichert. Ergänzend gehört in fast jeden Vertrag ein Rückforderungsrecht, gesichert durch eine Rückauflassungsvormerkung nach § 883 BGB. Es greift bei Tod des Beschenkten, Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Scheidung, unerlaubtem Verkauf oder einer Belastung ohne Zustimmung, bei Nichterfüllung von Rentenpflichten oder ernsten familiären Konflikten. Gesetzlich zusätzlich abgesichert ist man bei eigener Verarmung – wenn der angemessene Unterhalt nicht mehr gedeckt ist – oder bei grobem Undank des Beschenkten.
Pflichtteil, Pflichtteilsergänzung und Geschwister
Ein Thema, das bei einer Hausüberschreibung regelmäßig für Diskussionen sorgt: der Pflichtteil. Wird ein Kind übergangen, kann es nach § 2325 BGB einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen – neben Kindern gilt das auch für Ehegatten und unter Umständen Eltern. Wichtig ist dabei das sogenannte Abschmelzungsmodell: Der Wert der Schenkung sinkt mit jedem vollen Jahr um 10 Prozentpunkte – von 100 % im ersten Jahr über 90 %, 80 %, 70 %, 60 %, 50 %, 40 %, 30 %, 20 % bis 10 % im zehnten Jahr, danach 0 %. Bei Schenkungen an Ehepartner beginnt diese Frist übrigens erst mit der Auflösung der Ehe, und ist ein umfassender Nießbrauch vorbehalten, läuft die Frist mitunter gar nicht erst an.
Wer sein Haus nur an ein Kind überschreiben möchte, darf das grundsätzlich frei entscheiden – dazu haben wir in unserem Beitrag Haus überschreiben an nur ein Kind noch mehr Details zusammengetragen. Trotzdem lohnt sich meist eine Ausgleichsregelung für die übrigen Geschwister: Das kann eine sofortige Zahlung sein, eine Ausgleichung im Testament, ein Vermächtnis, ein notarieller Pflichtteilsverzicht gegen Abfindung oder die Zuteilung anderer Vermögenswerte. Zu beachten ist zudem die Verjährung solcher Ansprüche: Nach § 195 BGB und § 199 BGB verjähren sie regelmäßig innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis von Erbfall und Enterbung.
Warum eine frühzeitige, klar geregelte Übertragung so viel wert ist, zeigt sich am deutlichsten dort, wo sie unterbleibt: In einer unstrukturierten Erbengemeinschaft gehört rechtlich jedem Erben alles und keinem etwas Konkretes – über Verkauf, Sanierung oder Vermietung muss grundsätzlich einstimmig entschieden werden. Blockiert nur ein Geschwisterteil, endet das häufig in der Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Jeder einzelne Miterbe kann diese gerichtliche Zwangsversteigerung erzwingen, auch gegen den Willen aller anderen.
Das Ergebnis ist regelmäßig ein Verkaufserlös deutlich unter dem eigentlichen Marktwert, verbunden mit dauerhaft zerrütteten Familienverhältnissen. Genau dieses Risiko lässt sich durch eine rechtzeitige, klar geregelte Schenkung zu Lebzeiten wirksam vermeiden. Am wichtigsten bleibt aus unserer Beratungspraxis heraus aber die offene Kommunikation – die meisten familiären Konflikte entstehen nicht durch die Rechtslage, sondern durch Schweigen.
Fristen im Überblick 10-Jahres-Fristen nicht verwechseln
Beim Thema Hausüberschreibung werden vier verschiedene 10-Jahres-Fristen regelmäßig miteinander verwechselt — dabei betreffen sie völlig unterschiedliche Rechtsbereiche und laufen unabhängig voneinander. Die erste ist die Pflichtteilsergänzungs-Frist nach § 2325 BGB: Der Wert einer Schenkung fließt in die Berechnung des Pflichtteils übergangener Geschwister ein — aber er schmilzt mit jedem vollen Jahr nach der Schenkung um 10 Prozent ab. Nach zehn Jahren ist der Anspruch auf null gefallen. Wer also das Haus vor mehr als 10 Jahren übertragen hat, muss bei einem späteren Erbfall keine Pflichtteilsergänzung mehr befürchten. Wichtig dabei: Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist erst ab Auflösung der Ehe, und bei vorbehaltenem Nießbrauch läuft sie nach aktueller BGH-Rechtsprechung in vielen Fällen überhaupt nicht an.
Die zweite Frist betrifft die schenkungsteuerlichen Freibeträge nach § 14 ErbStG: Der Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil und Kind steht alle 10 Jahre erneut vollständig zur Verfügung. Wer 2015 das erste Mal übertragen hat, kann 2025 erneut bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken — unabhängig davon was dazwischen passiert ist. Die dritte Frist ist der Sozialhilferegress: Wird innerhalb von 10 Jahren vor dem Antrag auf Sozialhilfe oder Pflegeleistungen eine Immobilie verschenkt, kann das Sozialamt auf den Schenkungswert zugreifen. Ein vorbehaltenes Wohnrecht mindert dabei den zugriffsfähigen Betrag — bei einer 70-jährigen Schenkerin und einer Jahresmiete von 15.000 Euro kann der Kapitalwert des Wohnrechts 100.000 Euro und mehr betragen, was den Sozialamtszugriff entsprechend reduziert.
Die vierte, oft vergessene Frist ist die steuerliche Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Wird eine geschenkte oder geerbte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Schenker verkauft, kann beim Beschenkten Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen — denn die Frist wird mitgeerbt und beginnt nicht neu. Wer das Haus also 2020 gekauft, 2023 übertragen und der neue Eigentümer es 2027 verkauft, zahlt auf den Gewinn Steuer — weil die 10-Jahres-Frist des ursprünglichen Kaufs noch nicht abgelaufen ist. Eine Übersicht wann genau der Verkauf einer geerbten oder geschenkten Immobilie steuerfrei wird, findet sich in unserem Beitrag Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei.
Haus auf Kinder überschreiben: Vor- und Nachteile
Die Vorteile liegen auf der Hand: gezielt genutzte Steuerfreibeträge, geplante Weitergabe von Vermögen, weniger Erbstreitigkeiten, frühzeitig abgesicherte Kinder und Angehörige, vertraglich geregelte Pflege oder Rentenzahlungen über Wohnrecht, und bei rechtzeitiger Planung ein deutlich geringeres Pflichtteilsergänzungsrisiko. Auf der anderen Seite stehen echte Nachteile: der Verlust der eigenen Kontrolle über die Immobilie, Risiken für die eigene Altersvorsorge, trotzdem mögliche Pflichtteilsergänzungsansprüche, Konflikte unter Geschwistern, steuerliche Verpflichtungen bei falscher Wertermittlung, ein möglicher Gläubigerzugriff bei Insolvenz des Beschenkten sowie eine schwierige Rückabwicklung und ein Sozialamts-Risiko in den ersten zehn Jahren.
Die notarielle Beurkundung gibt zwar rechtliche Sicherheit, ist aber keine parteiliche Interessenvertretung – der Notar steht sowohl Schenker als auch Pflichtteilsberechtigtern neutral gegenüber. Wer explizit die eigene Position geprüft haben möchte, sollte zusätzlich anwaltliche Beratung oder steuerliche Beratung in Anspruch nehmen – aus unserer Erfahrung bei Westmont Group ist genau das der Schritt, den zu viele Familien überspringen.
Überschreiben oder vererben – was ist besser?
Ob Überschreiben zu Lebzeiten oder klassisches Vererben die bessere Wahl ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten lässt sich der Freibetrag alle 10 Jahre erneut nutzen, man kann sich über Nießbrauch, Wohnrecht und Rückforderungsrecht absichern – dafür droht ein gewisser Kontrollverlust und ein Zugriffsrisiko durch das Sozialamt. Die Vererbung dagegen bietet nur einmal einen Freibetrag, dafür aber Flexibilität über Testament oder Erbvertrag, potenziell die Familienheim-Steuerbefreiung für Ehepartner und Kinder bei entsprechender Selbstnutzung, und kein Sozialamts-Zugriffsrisiko zu Lebzeiten – allerdings mit höherem Streitpotenzial unter mehreren Erben und einer geballten Steuerlast.
Als Faustregel gilt: Liegt der Immobilienwert deutlich über dem Freibetrag, lohnt sich meist die lebzeitige Schenkung. Eine Mischlösung – ein Miteigentumsanteil wird übertragen, der Rest bleibt für später, unter Beachtung der 10-Jahres-Zusammenrechnung der Freibeträge – ist ebenfalls beliebt. Wichtig dabei: Entsteht durch eine solche Teilübertragung echtes Miteigentum zwischen Eltern und Kind, bilden beide eine Bruchteilsgemeinschaft. Will später eine Partei verkaufen oder sanieren und die andere nicht, drohen Pattsituationen, da viele Entscheidungen einstimmig getroffen werden müssen. In der Praxis empfiehlt sich deshalb oft, statt bloßer ideeller Anteile klar abgegrenztes Wohneigentum zu schaffen – etwa einzelne Etagen –, um dieses Konfliktpotenzial von vornherein zu vermeiden.
Bei größeren Immobilienwerten lohnt sich zusätzlich ein Blick auf die sogenannte Kettenschenkung: Statt die gesamte Immobilie direkt an ein Kind zu übertragen, wird zunächst ein Anteil an den Ehepartner verschenkt – dieser Vorgang bleibt bei Selbstnutzung als Familienheim regelmäßig komplett steuerfrei, unabhängig vom Wert. Der Ehepartner schenkt seinen Anteil anschließend an das Kind weiter. Da die Freibeträge pro Elternteil gelten, steht dem Kind für die Schenkung von der Mutter ein eigener 400.000-€-Freibetrag zu, zusätzlich zum Freibetrag für die Schenkung vom Vater. So lässt sich der wirksame Freibetrag für ein einzelnes Kind faktisch verdoppeln.
Der Bundesfinanzhof hat solche Kettenschenkungen ausdrücklich als zulässig bestätigt, vorausgesetzt, die zwischengeschaltete Person kann tatsächlich frei entscheiden, was mit der Immobilie geschieht, und ist nicht vertraglich zur Weiterschenkung verpflichtet. Wer stattdessen über einen Verkauf nachdenkt oder klare Nachlassplanung ohne Übertragung bevorzugt, sollte parallel das Testament anpassen – Details dazu findest du auch in unserem Beitrag zum Berliner Testament bei Hausbesitz.
Sonderfälle rund um Kosten, Steuer und Familienkonstellationen
Wer speziell nach umschreibung haus kosten sucht, sollte den Kostenrechner der Bundesnotarkammer unter notar.de kennen – als Faustregel gelten auch hier 1 % bis 1,5 % des Werts.Wichtig für die Steuererklärung: Notarkosten und Grundbuchkosten einer privaten Schenkung sind nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzbar, anders bei vermieteten Immobilien, wo sie als anschaffungsnahe Aufwendungen aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden können – mehr dazu in unserem AfA-Rechner für Immobilien und unserem Beitrag zum Privatabschreiben von Immobilien. Eine spätere Rückabwicklung kostet übrigens ähnlich viel wie die ursprüngliche Abschreibungshistorie es vermuten lässt, meist 2.500 € aufwärts, da jede Änderung erneut notariell erfolgen muss.
Besondere Vorsicht ist bei Patchworkfamilien geboten, wo komplexe Ansprüche und Vorversterbens-Risiken klar geregelt werden müssen. Wird die Immobilie an den Ehepartner überschrieben, spielen zusätzlich Zugewinnausgleich und Versorgungsausgleich eine Rolle, falls es später zur Scheidung kommt – wer sich für Gestaltungsmöglichkeiten unter Ehepartnern interessiert, findet in unserem Artikel zur Ehegattenschaukel bei Immobilien spannende Ansätze, gerade wenn es um haus zur hälfte an ehefrau überschreiben: kosten geht. Wer neben der Immobilie auch Unternehmensbeteiligungen hält, sollte zudem Gesellschaftsverträge auf Zustimmungspflichten und Sperrklauseln prüfen.
Für die Steuerberechnung setzt das Finanzamt oft vereinfachte Verfahren ohne echte Objektbesichtigung an – ein eigenes Verkehrswertgutachten korrigiert das meist zugunsten des Beschenkten. In der Steuererklärung müssen später erzielte Mieteinnahmen als einkommensteuerpflichtig angegeben werden, zusätzlich ist eine eigene Schenkungsteuererklärung fällig. Anhand von Beispiel-Fällen zeigt sich das gut: eine Ausgleichszahlung an Geschwister, ein Pflichtteilsverzicht bei einem Generationensprung von Großeltern direkt an ein Enkelkind – hier gilt meist ein Freibetrag von 200.000 €, nur beim Tod des dazwischenliegenden Elternteils 400.000 €.
Unter den Häufige Irrtümern hören wir bei Westmont Group am öftesten: “Der Notar vertritt meine Interessen” – tatsächlich bleibt er unparteiisch, egal ob es um Wohnrecht oder Nießbrauch geht. Am Ende hilft eine einfache Checkliste: Ziele festlegen, Marktwert ermitteln, Vollmachten und Testament aktualisieren – und im Zweifel eine individuelle Prüfung einholen.
Haus auf den Ehepartner überschreiben: Was hier anders ist
Neben der Übertragung an Kinder ist auch die Überschreibung an den Ehepartner ein häufiger Anlass – sei es aus Vorsorgegründen, im Rahmen einer Güterstandsschaukel oder um im Alter finanziell klarer aufgestellt zu sein. Auch hier gelten grundsätzlich dieselben formalen Anforderungen: notarielle Beurkundung, Grundbuchänderung, ähnliche Kostenstruktur wie bei einer Übertragung an Kinder. Ein Unterschied liegt bei der Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Ehepartnern sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit, ganz gleich, ob die Immobilie verschenkt oder zum Beispiel im Rahmen einer Scheidung übertragen wird.
Wichtig zu wissen, wenn ein Haus lediglich zur Hälfte an die Ehefrau überschrieben werden soll: Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich in diesem Fall nur nach dem Wert des übertragenen Hälfteanteils, nicht nach dem Gesamtwert der Immobilie – bei einer hälftigen Übertragung fallen die Gebühren also spürbar niedriger aus als bei einer vollständigen Übertragung. Wer eine Immobilie trotz laufendem Kredit auf den Ehepartner überschreiben möchte, sollte zusätzlich unbedingt Rücksprache mit der finanzierenden Bank halten, da diese der Übernahme oder Anpassung des Darlehensvertrags in der Regel zustimmen muss.
Der schenkungsteuerliche Freibetrag zwischen Ehepartnern liegt bei großzügigen 500.000 Euro und lässt sich, wie bei allen Freibeträgen, alle zehn Jahre erneut nutzen. Wer sich für eine strategische Übertragung zwischen Ehepartnern zur gezielten Anhebung der Abschreibungsbasis interessiert, findet dazu vertiefende Informationen in unserem Beitrag zur Ehegattenschaukel bei Immobilien.
Wohnung überschreiben: Was bei Eigentumswohnungen dazukommt
Für eine Eigentumswohnung gelten dieselben Regeln wie für ein Haus: notarielle Beurkundung, Umschreibung im Grundbuch und Schenkungsteuer mit denselben Freibeträgen. Zusätzlich lohnt ein Blick in die Teilungserklärung: Sieht sie eine Zustimmungspflicht vor, muss der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft der Übertragung zustimmen (§ 12 WEG). Diese Zustimmung holt in der Regel der Notar ein, sie kann den Vollzug aber um einige Wochen verlängern.
Dokumente, Fristen und Ansprechpartner nach der Überschreibung
Wenn der Notar den Vertrag beurkundet und das Grundbuchamt die Umschreibung vollzogen hat, ist die rechtliche Seite erledigt — die organisatorische fängt oft erst richtig an. Im Laufe der nächsten Monate müssen Steuererklärungen abgegeben, Versicherungspolicen umgeschrieben, Mietverträge auf den neuen Eigentümer überführt und laufende 10-Jahres-Fristen im Auge behalten werden. Gleichzeitig kommen neue Kontakte hinzu: Bank, Finanzamt, Grundbuchamt, Steuerberater — und im Familienkreis vielleicht noch ein Ergänzungspfleger oder ein Anwalt für den Pflichtteilsausgleich.
Wer sich an dieser Stelle auf Post-its und Excel-Listen verlässt, verliert schnell den Überblick, besonders wenn mehrere Geschwister oder eine gestufte Übertragung über Jahre hinweg im Spiel sind. Mit dem Westmont CRM lassen sich genau diese Aufgaben bündeln — Fristen, Dokumente und beteiligte Personen an einem Ort, damit nach der Grundbucheintragung nichts durchs Raster fällt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was kostet es ein Haus zu überschreiben?
Bei einer Hausüberschreibung liegen Notar- und Grundbuchkosten meist bei 1 % bis 1,5 % des Immobilienwerts. Hinzu kommt Schenkungsteuer, sobald der Wert die Freibeträge übersteigt – 400.000 € für Kinder, 500.000 € für Ehepartner. Reine familiäre Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
Was kostet die Umschreibung Haus, wenn man zur Hälfte an die Ehefrau überschreibt?
Beim Haus zur Hälfte an Ehefrau überschreiben: Kosten richtet sich die Berechnung nach dem hälftigen Immobilienwert als Geschäftswert – Notar- und Grundbuchgebühren fallen entsprechend niedriger aus als bei einer Vollübertragung. Der Ehegatten-Freibetrag von 500.000 € greift dabei in der Regel vollständig, sodass meist keine Schenkungsteuer anfällt.
Wie läuft die Überschreibung von Immobilien grundsätzlich ab?
Die Überschreibung von Immobilien erfolgt über einen notariellen Übertragungsvertrag, die Auflassung und die anschließende Eintragung im Grundbuch. Erst mit der Grundbucheintragung ist der neue Eigentümer rechtlich abgesichert – ein privater Vertrag reicht nach § 311b Abs. 1 BGB nicht aus.
Welche Kosten entstehen bei einer Schenkung von Immobilien?
Die Kosten bei Schenkung von Immobilien setzen sich aus Notarkosten, Grundbuchkosten, ggf. einem Verkehrswertgutachten sowie Schenkungsteuer zusammen, sobald die persönlichen Freibeträge überschritten werden. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen innerhalb der Familie in der Regel nicht an.
Wie hoch sind die Kosten, um ein Haus umzuschreiben?
Bei der Umschreibung Haus Kosten orientiert sich die Höhe am Geschäftswert der Immobilie nach GNotKG. Als Faustregel gilt: Notar plus Grundbuch zusammen etwa 1 % bis 1,5 % des Verkehrswerts, zuzüglich möglicher Schenkungsteuer und Gutachterkosten.
Ist eine Umschreibung Haus auch ohne Notar möglich?
Nein. Jede Umschreibung Haus muss notariell beurkundet werden – das ist in Deutschland gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Ohne Notar und Grundbucheintrag bleibt der bisherige Eigentümer weiterhin rechtlicher Eigentümer.
Was kostet es tatsächlich, ein Haus zu überschreiben, wenn Nießbrauch vereinbart wird?
Wer sich fragt was kostet es ein Haus zu überschreiben mit Nießbrauchvorbehalt, sollte wissen: Die Grundbuch- und Notarkosten steigen durch die zusätzliche Eintragung leicht, dafür sinkt der steuerliche Wert der Schenkung oft erheblich – in vielen Fällen bis auf 0 € Schenkungsteuer.
Welche Folgen hat es, wenn ein Haus überschrieben wurde und Geschwister übergangen wurden?
Wurde ein Haus überschrieben, ohne die übrigen Geschwister zu berücksichtigen, können diese im Erbfall einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Dieser schmilzt über 10 Jahre ab – eine vertragliche Ausgleichsregelung schafft hier von Anfang an Klarheit.
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