Indexmiete im Überblick: Berechnung, Erhöhung und Rechte
Ein Brief im Postfach, eine neue Kaltmiete, und plötzlich fehlt jeden Monat ein spürbarer Betrag im Budget. Genau das erleben viele Mieter mit einem Indexmietvertrag, seit Indexmieten in Großstädten mit knappem Wohnraum immer häufiger vereinbart werden. Die Kopplung an die Inflation wirkt zunächst harmlos, wird aber schnell zur Kostenfalle, wenn die Lebenshaltungskosten steigen. Wir von der Westmont Group zeigen Ihnen deshalb Schritt für Schritt, wie das Modell funktioniert und woran Sie eine korrekte Mieterhöhung erkennen.
Das Prinzip ist schnell erklärt: Die Kaltmiete folgt dem Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt regelmäßig veröffentlicht. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im selben Prozentsatz anheben, sinkt er, muss sie fallen. Bei 10 Prozent Inflation wären es also 10 Prozent mehr, bei -1 Prozent ein Prozent weniger. Der aktuelle Stand liegt im August 2026 bei 125,8 Punkten, gerechnet mit dem Basisjahr 2020 = 100. Die rechtliche Grundlage bildet § 557b BGB.
Wichtig ist, was hier nicht gilt: Die Mietpreisbremse wirkt nur bei der Anfangsmiete, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Spätere Anpassungen unterliegen weder ihr noch der Kappungsgrenze für reguläre Erhöhungen, und der Mietspiegel spielt keine Rolle mehr. Dafür braucht jede Erhöhung eine Mitteilung in Textform, und zwischen zwei Anpassungen liegen mindestens zwölf Monate. Neben Formel und Indexrechner finden Sie hier eine Prüf-Checkliste für Ihr Schreiben, aktuelle Indexwerte bis August 2026 und den Ausblick auf die Mietrechtsreform.
Was ist eine Indexmiete bzw. ein Indexmietvertrag?
Eine Indexmiete ist ein besonderer Mietvertrag: Statt sich am Mietspiegel zu orientieren, koppeln Vermieter und Mieter die Miete an die allgemeine Preisentwicklung. Die Rechtsgrundlage steht in § 557b BGB, den passenden Wert liefert der Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt regelmäßig veröffentlicht. Angepasst wird ausschließlich die Kaltmiete, also die Nettokaltmiete ohne Nebenkostenvorauszahlung. Wie viel Zeit der Vermieter für die Betriebskosten hat, erklärt unser Beitrag zur Nebenkostenabrechnung Frist.
Als Referenz ist allein der VPI für Deutschland zulässig, jeder andere Preisindex scheidet aus. Das macht das Modell transparent: Der Wert ist ein offizieller Wert, jeder kann ihn abrufen und die Rechnung des Vermieters nachprüfen. Die Kopplung funktioniert in beide Richtungen. Steigen die Lebenshaltungskosten, wächst die Miete mit der Inflation, bei einer Deflation muss sie sinken.
Im Kern ist das Modell ein Tauschgeschäft. Der Vermieter verzichtet auf das Vergleichsmietenverfahren und die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und erhält dafür planbare Erhöhungen. Eine Kombination beider Wege ist nicht möglich, die Entscheidung fällt also vor dem Abschluss des Mietvertrags. Ob Sie in einem Index Mietvertrag wohnen, erkennen Sie an einer Klausel, die den Preisindex nennt. Fehlt sie, gelten die normalen Regeln.
Wann und wie oft darf die Indexmiete erhöht werden? (Indexmiete Erhöhung)
Die gute Nachricht zuerst: Die Miete steigt nie von allein. Jede Indexmiete Erhöhung beginnt mit einem Erhöhungsschreiben des Vermieters, und das muss in Textform kommen. Eine E-Mail genügt, solange sie die Änderung des Preisindex und die neue Miete als Geldbetrag nennt. Die höhere Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang des Schreibens, und zwischen zwei Anpassungen müssen mindestens zwölf Monate liegen (§ 557b BGB). Stieg die Miete etwa zum 1. September 2023, ist der nächste Anstieg frühestens zum 1. September 2024 möglich. Zwischen dem Zugang und dem Anstieg muss zudem ein voller Kalendermonat liegen.
Muss der Vermieter jedes Jahr erhöhen? Nein. Der BGH hat am 26.05.2021 (Az. VIII ZR 42/20) bestätigt, dass er später erhöhen oder ganz verzichten kann. Ein Beispiel: Liegt die Inflation im ersten Jahr bei 0,5 Prozent und bleibt die Miete deshalb gleich, steigt sie im zweiten Jahr aber um 4,5 Prozent, darf der Vermieter insgesamt 5 Prozent verlangen. Das Nachholen klappt hier, weil der Ausgangsindex unverändert bleibt. Anders sieht es aus, wenn er nur einen Teil des Anstiegs geltend macht: Fachanwältin Ira Hörndler sieht nach dem Gesetzeswortlaut keine Möglichkeit, den Rest später einzufordern. Ein Verzicht „bis auf Weiteres“ im Schreiben ist rechtlich heikel und kaum erprobt.
Viele Verträge enthalten zusätzlich einen Schwellenwert. Die Indexklausel legt dann fest, dass erst ab einem Anstieg von drei Prozent oder fünf Prozent angepasst wird, damit kleine Ausschläge keine Erhöhung auslösen. Manche Klauseln geben nur 90 Prozent der Indexentwicklung weiter. An diese Vertragsgrenzen ist der Vermieter gebunden, sonst wird die Mietanpassung angreifbar. Prüfen Sie deshalb bei jeder Indexmiete Erhöhung zuerst den Vertragstext und erst danach die Rechnung.
Indexmiete berechnen: Formel und Beispiele
Indexmiete berechnen klingt aufwendig, ist aber reine Prozentrechnung. Sie brauchen zwei Zahlen aus der Tabelle des Statistischen Bundesamts: den alten Indexstand im Ausgangsmonat und den neuen Indexstand. Ausgangsmonat ist der Mietbeginn oder der Monat, auf dessen Indexstand sich die letzte Mietanpassung bezog, der genaue Wortlaut steht im Vertrag. Die Formel lautet: (neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100 – 100 = Prozentsatz der Änderung. Direkt zur neuen Miete führt: Neue Miete = Alte Miete × (Neuer VPI ÷ Alter VPI). Sechs Indexpunkte mehr bedeuten übrigens nicht sechs Prozent mehr Miete, denn der Index steht im Basisjahr 2020 bei 100.
So sieht es aus, wenn Sie die Indexmiete berechnen und echte Werte einsetzen: Ihr Vertrag startete im Mai 2022 mit 850 Euro Kaltmiete, dazu kommen 95 Euro Nebenkosten. Der VPI stand damals bei 109,8 Punkten, im August 2026 liegt er bei 125,8. Das sind 16 Indexpunkte mehr, in Prozent 14,57 %. Der Erhöhungsbetrag beträgt rund 123,86 Euro, die neue Kaltmiete 973,86 Euro und die Gesamtmiete inklusive Nebenkosten 1.068,86 Euro. Geht das Schreiben noch im September zu, gilt der höhere Betrag ab November 2026.
Ein zweites Beispiel zeigt einen kurzen Zeitraum: Von Januar 2023 bis Januar 2024 stieg der VPI von 114,3 auf 117,6 Punkte. Das ergibt 2,8871, gerundet 2,9 %. Bei 920 Euro Kaltmiete sind das 26,56 Euro, also 946,56 Euro. Von Mai 2022 (109,8) bis Mai 2023 (116,5) lag der Anstieg übrigens bei 6,1 %. Wer die neue Kaltmiete nachrechnen will, gleicht sein Ergebnis am besten immer mit dem Rechenweg des Vermieters ab und achtet darauf, dass zwischen zwei Erhöhungen mindestens 12 Monate liegen.
Indexmiete Rechner
Sie möchten nicht selbst rechnen? Dann hilft ein Indexmiete Rechner. Die meisten Tools fragen nach Monat und Jahr der Anfangsmiete oder der letzten Mietänderung, nach dem Berechnungstermin und nach der derzeitigen Miete. Ausgegeben werden der Index, der Anstieg in Punkten und in Prozent, der Erhöhungsbetrag und die neue Miete. Ein Preisindexrechner arbeitet dabei nach § 557b BGB mit dem Basisjahr 2020 = 100, der aktuelle Indexstand liegt bei 125,8 (August 2026). Auch regionale Eigentümervereine, etwa in München, stellen einen Indexmieten-Rechner bereit, teils mit PDF, E-Mail-Versand und Drucken.
Die offizielle Variante ist der Wertsicherungsrechner von Destatis. So gehen Sie vor: Veränderungsrate in Prozent wählen, den Verbraucherpreisindex für Deutschland anklicken, die Monatsindizes auswählen und die beiden Indexstände (VPI Deutschland) eintragen. Das Ergebnis ist die prozentuale Änderung, die Sie anschließend auf einen Geldbetrag hochrechnen. Wichtig: Die Rechner setzen den zuletzt veröffentlichten Indexstand voraus, und wie bei jeder Software gilt Irrtum vorbehalten.
Ein eigener Indexmiete Rechner ist am Ende nicht zwingend nötig. Mit der Formel und einer VPI-Tabelle kommen Sie zum selben Ergebnis, nur etwas langsamer. Ein Verbraucherpreisindex-Rechner setzt die Werte automatisch ein und zeigt den Erhöhungsbetrag sofort an, den Sie mit der Forderung im Schreiben vergleichen können. Weicht das Ergebnis ab, steckt oft ein falscher Ausgangsmonat oder ein veralteter Indexstand dahinter. Speichern Sie das Ergebnis dann als PDF und klären Sie die Abweichung mit Ihrem Vermieter.
Verbraucherpreisindex Miete Tabelle
Wer nach der Verbraucherpreisindex Miete Tabelle sucht, braucht meist einen konkreten Wert für den Ausgangsmonat oder den aktuellen Monat. Seit März 2023 arbeitet Destatis mit dem Basisjahr 2020 = 100, alle Punkte beziehen sich also auf dieses Jahr. Die Jahreswerte zeigen den Verlauf:
| Jahr | Verbraucherpreisindex (Punkte) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 2020 | 100,0 | +0,5 % |
| 2021 | 103,1 | +3,1 % |
| 2022 | 110,2 | +6,9 % |
| 2023 | 116,7 | +5,9 % |
| 2024 (Jahresdurchschnitt) | 119,3 | +2,2 % |
Für Ihre Rechnung zählen die Monatswerte mehr als die Jahresdurchschnitte. Der aktuelle Verbraucherpreisindex steht im August 2026 bei 125,8 Punkten. Eine vollständige Indexmiete Tabelle mit Werten ab 2019 finden Sie in der GENESIS-Datenbank. Die Themenseite „Konjunkturindikatoren“ mit der Verbraucherpreisindex Miete Tabelle wird ab KW 43 2026 nicht mehr aktualisiert, für neue Zahlen ist die GENESIS-Datenbank deshalb die sichere Quelle. Der Wert für 2024 wurde zunächst vorläufig ausgewiesen.
Spannend sind die Sondergliederungen von Destatis (Stand 10. September 2026). Die Nettokaltmiete kommt im August 2026 auf 111,8 Punkte, nach 110,6 im Januar 2026 und 109,7 im August 2025, die Dienstleistungen liegen bei 122,1. Seit 2020 sind die Nettokaltmieten damit um 11,8 Prozent gestiegen, der allgemeine Preisindex mit 125,8 dagegen um 25,8 Prozent. Diese Lücke erklärt, warum Indexmieter seit 2021 im Schnitt stärker belastet wurden als Mieter mit normalem Vertrag, und sie ist der Grund, warum der Nettokaltmietenindex als alternativer Maßstab diskutiert wird. Wer eine belastbare Verbraucherpreisindex Miete Tabelle für die eigene Rechnung sucht, vergleicht am besten beide Reihen.
Indexmiete und Mietpreisbremse
Mietpreisbremse und Indexvertrag berühren sich nur an einem Punkt: der Ausgangsmiete. Beim Vertragsabschluss darf die Anfangsmiete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Danach greift die Mietpreisbremse nicht mehr, und jede Indexerhöhung folgt allein dem Verbraucherpreisindex, der Mietspiegel spielt keine Rolle mehr. Ausnahmen gelten für Neubau, für eine umfassende Modernisierung und dann, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat.
Für Bestandsmieter steckt darin Verhandlungsspielraum. Liegt die Miete nach einer Indexerhöhung mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete und zieht der Mieter aus, darf der Vermieter bei der Neuvermietung nicht denselben Preis verlangen. Nach Ira Hörndler dürfen Erhöhungen der vergangenen 12 Monate gegenüber einem Neumieter nicht geltend gemacht werden, dem Vermieter entginge also der zwischenzeitliche Anstieg. Deshalb hat er meist ein Interesse daran, dass der Bestandsmieter bleibt. Das gibt Ihnen Spielraum bei Gesprächen über die Mieterhöhung.
Die Grenze nach oben markiert der Mietwucher: Liegt die künftige Miete 50 Prozent oder mehr über der Vergleichsmiete, ist die Erhöhung unzulässig. Manche Vermieter nutzen den Indexvertrag gezielt, um trotz Mietpreisbremse weiter anzupassen. Sie starten mit einer Anfangsmiete, die der Bremse genügt, und lassen die Miete danach mit dem VPI wachsen. Das ist zulässig, solange die Ausgangsmiete stimmt. Vergleichen Sie sie deshalb schon beim Einzug mit dem Mietspiegel.
Indexmiete vs. Staffelmiete
Beide Modelle regeln Erhöhungen schon im Vertrag, funktionieren aber gegensätzlich. Die Staffelmiete legt die Staffelbeträge im Voraus fest, sie ist also fix und bietet maximale Planungssicherheit. Der Indexvertrag ist dynamisch und folgt der Inflation, das bedeutet mehr Flexibilität, aber auch mehr Risiko. Auch die Basis unterscheidet sich: Bei der Staffel sind es vertragliche Beträge, beim Index der VPI. Eine Kombination beider Modelle ist nicht erlaubt, und mit dem Vertragsende endet auch die Staffel.
Wer nachrechnet, sieht den Unterschied. Zwischen 2002 und 2022 lag die Teuerung bei knapp 40 Prozent, eine vor 20 Jahren gemietete Wohnung mit Indexvertrag wäre entsprechend teurer geworden. Eine Staffelmiete mit 2 Prozent pro Jahr ergibt nach 20 Jahren 49 Prozent, also sogar etwas mehr. Zum Vergleich: Reguläre Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen, in angespannten Märkten um 15 Prozent.
Welches Modell besser passt, hängt von Ihrer Inflationserwartung ab. Die EZB strebt knapp 2 Prozent an. Liegt die Teuerung darunter, fährt der Mieter mit dem Index besser, liegt sie darüber, ist die Staffel günstiger. Die jüngere Vergangenheit zeigt das Risiko: 2022 lag die Inflation bei 6,9 Prozent, 2023 bei 5,9 Prozent, und erst seit Frühling 2023 sinkt die Rate wieder. Beim Indexvertrag greift die Mietpreisbremse außerdem nur beim Einzug. Wer maximale Planungssicherheit will, wählt die Staffel, wer Anpassung ohne Verhandlung bevorzugt, den Index.
Vorteile und Nachteile der Indexmiete
Für Mieter liegt der größte Vorteil in der Transparenz: Die Inflation ist öffentlich bekannt, das Schreiben lässt sich schnell nachrechnen, und böse Überraschungen bleiben aus. Bei niedriger oder negativer Inflation fallen Erhöhungen klein aus, manchmal liegen sie sogar unter der Vergleichsmiete. Ein klarer Nachteil zeigt sich bei hoher Inflation: Die Miete steigt kräftig, obwohl auch alle anderen Lebenshaltungskosten teurer werden, und die Mietpreisbremse greift nicht. Ob Indexmieten für Mieter gut oder schlecht sind, entscheidet also der Zeitpunkt.
Vermieter profitieren von Rechtssicherheit, weil § 557b BGB den Rahmen klar setzt. Die Berechnung ist objektiv, eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig, und Widerstand bleibt seltener als beim Vergleichsmietenverfahren, das ein wasserdichtes Schreiben samt Begründung verlangt. Zusätzlich sorgt der automatische Inflationsausgleich für eine marktnähere Mietentwicklung als der oft verzögerte Mietspiegel. Auch die Einnahmen lassen sich besser planen, gerade bei langfristigen Mietverhältnissen. Wer vermietet, denkt meist auch an die Steuer: Wie sich eine vermietete Wohnung abschreiben lässt, zeigt unser Ratgeber. Der Nachteil: Bei sehr niedriger Inflation steigt die Miete langsamer als die Vergleichsmiete, bei negativer Inflation muss der Vermieter auf Verlangen sogar senken, und eine Modernisierung erlaubt keine Zusatzerhöhung.
Wo Mieten stagnieren, während die Inflation weiterläuft, kann der Index in manchen Regionen über die ortsübliche Miete hinausführen. Doch Vorsicht: Wer dauerhaft und voll anhebt, riskiert den Auszug des Mieters, und ab 50 Prozent über der Vergleichsmiete droht der Vorwurf des Mietwuchers. Hinzu kommt das Formfehler-Risiko: Ein unsauberes Schreiben führt zur Anfechtung der Erhöhung, weil die Berechnung nicht nachvollziehbar ist. Sauber gerechnet und sachlich kommuniziert, bleibt der Index für beide Seiten ein faires Modell.
Indexmiete und Modernisierung
Bei einem Indexmietvertrag darf die Miete nicht stärker steigen als die Inflationsrate, auch nicht durch eine Modernisierung. Freiwillige Maßnahmen wie ein neues Bad rechtfertigen keine Zusatzerhöhung. Die einzige Ausnahme ist eine Maßnahme, zu der eine gesetzliche Pflicht besteht. Auch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder den Mietspiegel ist ausgeschlossen.
Für Mieter ist das langfristig eher ein Vorteil. Fachanwältin Ira Hörndler verweist darauf, dass der Gebäudebestand erheblich saniert werden muss, bei indexierten Mieten aber Erhöhungen wegen Sanierungen nur sehr eingeschränkt möglich sind. Die energetische Sanierung belastet Mieter mit Indexvertrag daher weniger als andere, trotz der hohen Inflation der letzten Jahre.
Vermieter sollten das vor der Vertragswahl bedenken. Stehen größere Sanierungen an, ist ein anderes Modell oft sinnvoller, denn nur dort lässt sich die Miete entsprechend anheben. Wer den Ertrag seiner Immobilie kalkuliert, prüft außerdem, was das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte ergibt. Sind Sie unsicher, welches Modell zu Ihrem Objekt passt, sprechen Sie mit uns bei der Westmont Group.
Sinkender Index
Ein sinkender Index kommt selten vor, ist aber vorgesehen: Fällt der Verbraucherpreisindex, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietsenkung. Das gilt bei Deflation ebenso wie bei negativer Inflation. Grundlage ist wieder § 557b BGB, und die Klausel im Vertrag muss die Herabsetzung der Kaltmiete ausdrücklich zulassen. Sinken also die Lebenshaltungskosten, sinkt auch die Inflationsrate im Vertragssinn ins Minus, und die Miete folgt.
Der Haken: Nichts geschieht automatisch. Der Vermieter hat keine Verpflichtung, von sich aus zu senken. Der Mieter muss ihn anschreiben, in Textform und mit denselben Formalitäten wie bei einer Erhöhung, also mit der Indexänderung und der neuen Miete als Geldbetrag. Nach Ira Hörndler wissen viele Mieter davon nichts und verzichten unbewusst auf die Senkung.
Nicht verwechseln sollten Sie das mit einer Mietminderung wegen Mängeln, etwa nach einem Wasserschaden. Die eine folgt aus einem Mangel der Wohnung, die andere allein aus dem Preisindex. In der Praxis blieb der Fall eines wirklich fallenden Index bisher selten, trotzdem lohnt ein Blick in den Vertrag, ob die Senkungsmöglichkeit dort steht.
Was im Indexmietvertrag stehen muss
Ein Index Mietvertrag ist nur gültig, wenn die Vereinbarung stimmt. Eine gesetzliche Regelung gibt es seit 2001 in § 557b BGB. Die Vereinbarung braucht die Schriftform: Beide Seiten müssen den Vertrag mit ihrer Unterschrift bestätigen (§ 126 BGB). Drinstehen muss, welcher Preisindex maßgeblich ist, nämlich der VPI für Deutschland des Statistischen Bundesamts, und wann der Vermieter erhöhen darf. Außerdem muss der Vertrag eine Senkungsmöglichkeit enthalten, die Miete darf also nicht nur steigen, sondern muss bei sinkendem Index auch fallen.
Was nicht im Vertrag stehen muss: das Basisjahr, eine Wartefrist, der Hinweis auf den Monatsindex statt des Jahresindex und der Bezug auf die Nettokaltmiete. Das hat der BGH am 26.05.2021 (Az. VIII ZR 42/20) klargestellt. Übrig bleibt eine typische Indexklausel: Die Kaltmiete ändert sich im gleichen Prozentsatz wie der VPI gegenüber dem Vorjahr, bleibt aber mindestens ein Jahr unverändert (abgesehen von Änderungen nach §§ 559 und 560 BGB). Der Vermieter belegt die Erhöhung mit den amtlichen Indexziffern als Nachweis, sie erfolgt in Textform und wirkt ab dem übernächsten Monat. Ein Schwellenwert kann ergänzt werden.
Wann droht Unwirksamkeit? Wenn die Klausel versteckt oder überraschend ist. Das LG Berlin II entschied am 13.01.2025 (Az. 63 S 138/24), dass ein pauschaler Verweis auf § 557b BGB unter „Sonstige Vereinbarungen“ am Ende des Vertrags nicht genügt. Eine Klausel, die nur Erhöhungen zugunsten des Vermieters vorsah und keine Senkung des Mietzinses zuließ, erklärte das LG Berlin am 20.06.2024 (Az. 67 S 83/24) ebenfalls für unwirksam. Lesen Sie Ihren Index Mietvertrag also genau, bevor Sie eine Erhöhung akzeptieren.
Welche Bedeutung haben Indexmietverträge in Deutschland?
Insgesamt spielen Indexmietverträge noch eine kleinere Rolle, in Großstädten aber schon eine große. Das Institut der deutschen Wirtschaft kommt auf 2,6 Prozent aller Mietverträge. Bei neu gebauten Wohnungen sind es bundesweit rund sieben Prozent, in den sieben größten Städten bei Neubauwohnungen ab 2014 sogar 18,8 Prozent. Der Mieterverein Hamburg beobachtet, dass in Hamburg fast die Hälfte aller Neuvermietungen eine indexgebundene Miete enthält.
Wie stark Indexmieten zuletzt belasteten, zeigt der IW-Wohnindex Q4 2025: 2022 stand einer Inflation von 6,9 % ein Anstieg der Kaltmieten von nur 1,7 % gegenüber, 2023 waren es 5,9 % zu 2 %, 2024 2,2 % zu 2,1 % und 2025 2,2 % zu 4,1 %. Auslöser waren die hohen Preissteigerungen seit 2021 durch den Krieg in der Ukraine, während die Löhne nicht gleichermaßen stiegen. Im Jahresdurchschnitt 2021 lag die Inflation bei 3,1 Prozent, im Winter 2022/23 erreichte sie mit 8,8 Prozent ihren Höhepunkt, im Mai 2023 waren es noch 6,1 Prozent.
Langfristig sah das Bild anders aus. Nach dem Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts stiegen die Nettokaltmieten von 1995 bis 2022 um 1,3 % pro Jahr, der Verbraucherpreisindex um 1,7 %. Von 2010 bis 2022 waren es 1,4 % gegenüber 2,1 %, von 2020 bis 2022 1,5 % gegenüber 4,7 %, und allein 2022 1,7 % gegenüber 8,2 %. Zwischen 2010 und 2020 lagen Indexmieten mit 13,5 Prozent sogar unter den regulären Mieten mit 14,3 Prozent. Das BBSR erklärt die langsamere Entwicklung regulärer Mieten damit, dass über 90 Prozent in Bestandsverträgen stecken, stärkere Anpassungen folgen oft erst beim Mieterwechsel.
Politisch ist das Thema in Bewegung. Die damalige Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) sah Mitte Juni 2023 auf dem 70. Deutschen Mietertag großen Änderungsbedarf und brachte den Nettokaltmietenindex als alternativen Bezugspunkt ins Spiel. Im Rahmen der Mietrechtsreform soll zudem eine besondere Kappungsgrenze für Indexmieten kommen. Bisher gibt es keine gesetzliche Grenze, denn die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent gilt nur für reguläre Mieterhöhungen. Bis dahin hilft Wachsamkeit, und dafür genügen fünf Prüfschritte:
- Mietspiegel beobachten: Liegt die neue Miete mehr als 10 Prozent über dem ortsüblichen Niveau, haben Sie Verhandlungsspielraum.
- Rechtmäßigkeit prüfen: Zwölf Monate Abstand, ein voller Kalendermonat, Betrag und Indexänderung im Schreiben.
- Mietvertrag lesen: Nur eine ausdrücklich vereinbarte Erhöhung ist zulässig, Vertragsgrenzen gelten.
- Berechnungsgrundlage prüfen: Erlaubt ist nur der VPI, weder EZB-Prognosen noch der HVPI.
- Ausgangsmiete prüfen: Hier greift die Mietpreisbremse.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie rechnet man eine Indexmiete aus?
Sie teilen den neuen Indexstand durch den alten, multiplizieren mit 100 und ziehen 100 ab. Das Ergebnis ist die zulässige prozentuale Mietsteigerung. Alternativ rechnen Sie: Neue Miete = Alte Miete × (Neuer VPI ÷ Alter VPI).
Wie hoch darf eine Indexmiete steigen?
Genau um den Prozentsatz, um den der VPI seit der letzten Anpassung gestiegen ist. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, und auch die Mietpreisbremse greift nur bei der Ausgangsmiete. Eine feste Zahl für die Indexmiete 2025 oder 2026 existiert deshalb nicht, erhöht werden darf höchstens alle 12 Monate, ohne Zustimmung des Mieters, aber nur nach Ankündigung zum übernächsten Monat.
Ist ein Indexmietvertrag gut oder schlecht für Mieter?
Das hängt von der Inflation ab. Bei niedriger Inflation ist er günstig und gut prüfbar, bei hoher Inflation steigt die Miete ohne Bremse, die Staffelmiete wäre dann oft die bessere Wahl. Bei negativer Inflation besteht auf Verlangen sogar eine Senkungspflicht, und eine Zusatzerhöhung wegen Modernisierung ist ausgeschlossen.
Wie berechne ich die Indexmiete?
Bestimmen Sie zuerst den Ausgangsmonat, also Mietbeginn oder letzte Anpassung. Schlagen Sie dann beide Indexwerte beim Statistischen Bundesamt nach und wenden Sie die Prozentformel an. Beispiel: Von 109,8 auf 125,8 Punkte sind es 14,57 %, die Sie auf die Kaltmiete aufschlagen.
Wie berechne ich die Miete nach Verbraucherpreisindex?
Sie übertragen die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindex auf die Kaltmiete, also Kaltmiete × neuer Indexwert ÷ alter Indexwert. Die Nebenkostenvorauszahlung bleibt dabei unberührt. Für die Indexanpassung hilft der Wertsicherungsrechner von Destatis als Gegenprobe.
Jetzt kostenlose Beratung sichern
Möchten Sie mehr über intelligente Immobilien- und Finanzstrategien erfahren? Füllen Sie einfach das Formular aus und ein Experte der Westmont Group wird sich persönlich mit Ihnen in Verbindung setzen.
Bleiben Sie über die neuesten Anlagetrends, Steuerstrategien und Immobilienlösungen auf dem Laufenden. Folgen Sie der Westmont Group auf unseren Social-Media-Kanälen und erhalten Sie wertvolle Einblicke direkt in Ihren Feed.
