Haus kaufen Dänemark: Regeln, Chancen und Erfahrungen für deutsche Käufer
Ein Haus kaufen in Dänemark ist für viele Deutsche ein echter Herzenswunsch – Meer, Weite und diese eigentümliche Ruhe, die man sonst kaum findet. Bei der Westmont Group begleiten wir seit Jahren Mandanten, die genau diesen Schritt gehen wollen, und beobachten dabei, wie sich der dänische Markt für ausländische Käufer entwickelt. Genau darum soll es in diesem Beitrag gehen: was wirklich möglich ist, welche Regeln gelten und worauf es beim Haus kaufen in Dänemark tatsächlich ankommt – ehrlich, ohne Beschönigung.
Dänemark: Die Ausnahme von der Regel
Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus kaufen in Dänemark zu wollen, stößt schnell auf ein Gesetz, das schon seit 1959 gilt und bis heute kaum verändert wurde – ein echtes Dekret aus einer anderen Zeit. Damals, lange vor der Gründung der EU, ging es darum, dass Sommerhäuser, die eigentlich zur Erholung der dänischen Arbeiterschaft gedacht waren, nicht einfach von Bürgern aus anderen Staaten aufgekauft werden. Bis heute findet sich im Königreich keine politische Mehrheit, um diese Ausnahmeregelung samt ihrer strengen Bedingungen zu kippen – und genau das macht Dänemark im europäischen Vergleich zu einer echten Ausnahme von der Regel.
Interessant wird es, wenn man sich den Handel mit Freizeitimmobilien der letzten Jahre ansieht. Die Fernreise-Bremse durch Corona hat spürbar Bewegung in den Ferienhausmarkt gebracht: Strandhäuser an Nordsee und Ostsee sind gefragt wie lange nicht. Doch anders, als man vermuten könnte, sind es nicht internationale Investoren, die um die unverbauten Küsten konkurrieren – die 5,8 Millionen Dänen selbst kaufen ihre Ferienhäuser fast ohne Konkurrenz aus dem Ausland.
Für Dänemark-Fans unter den Deutschen bedeutet das nicht automatisch Stillstand: Wer eine besondere Anbindung nachweisen kann, darf als Ausländer trotzdem festes Grund erwerben – und genau diese Ausnahme ist es, die den Markt für uns überhaupt interessant macht.
Großes Interesse aus Deutschland
Deutschland ist mit weitem Abstand das größte Herkunftsland unter den Dänemark-Urlaubern, und anders als viele Besucher aus anderen Ländern haben die südlichen Nachbarn ihrem Sehnsuchtsort auch in Jahren mit strengen Einreiserestriktionen die Treue gehalten. Genau diese Treue zahlt sich jetzt aus – für alle, die vom Mieten zum Kaufen übergehen wollen, ein Trend, den wir aus Deutschland heraus immer häufiger beobachten.
Wer ein Haus kaufen in Dänemark möchte, braucht vor allem Geduld: Birte Rasmussen, Anwältin bei der Kanzlei HjulmandKaptain in Aalborg, berät seit Jahren Ausländer beim Immobilienkauf in Dänemark und kennt die Fallstricke genau. Wer ein Sommerhaus kaufen möchte, muss zunächst eine Ausnahmegenehmigung bei der zuständigen Zivilbehörde beantragen – eine Erlaubnis, die man sich keineswegs einfach so holt. Der wichtigste Faktor dabei ist, so Rasmussen, die Anbindung an Dänemark glaubhaft nachzuweisen: Die Behörde verlangt handfeste Beweise und Nachweise, keine bloßen Absichtserklärungen.
Geld spielt keine Hauptrolle
Wie eng diese Anbindung tatsächlich geprüft wird, zeigt ein Beispiel, das Birte Rasmussen gerne erzählt: Ein Bewerber ist über vierzig Jahre immer wieder in dieselbe Gegend gefahren, hat Freundschaften mit Einheimischen aufgebaut und wurde sogar zur Konfirmation bei den Nachbarn eingeladen. Genau solche Beziehungen zur Landschaft und zu den Leuten wollen die Beamten sehen, bevor sie grünes Licht geben.
Man kann den Antrag zwar selbst stellen, professionell begleitet klappt es aber deutlich häufiger, wenn man wirklich ein Haus in Dänemark kaufen möchte. Rechtsanwältin Rasmussen bringt es auf den Punkt: Wie viel Geld ein Käufer auch bereit ist zu zahlen, spielt kaum eine Rolle – erst mit der Ausnahmegenehmigung der Zivilbehörde in der Hand lässt sich das Haus überhaupt ins Grundbuch eintragen. Dementsprechend bescheiden bleibt die Zahl der Verkäufe an Ausländer, auch wenn sie stetig wächst, wie das dänische Justizministerium bestätigt.
2014 wurden gerade einmal 27 Genehmigungen erteilt, im vergangenen Jahr hat der Justizminister bereits 404-mal eine Sondererlaubnis ausgestellt. Die meisten Bewilligungen gehen zwar an Norweger, doch Deutschland holt sichtbar auf: Mittlerweile geht jedes dritte Sommerhaus, das an Ausländer verkauft wird, an deutsche Staatsbürger. Gleichzeitig steigt die Zahl der Interessenten so stark, dass inzwischen jeder zweite Antrag abgelehnt wird – eine Ablehnung, die vor allem auf schärfere Kontrollen durch das Parlament und einen entsprechenden politischen Wunsch zurückgeht, wie aus einer Antwort des Justizministers hervorgeht.
Dem Interesse tut das keinen Abbruch, wie auch Lena Schmüser bestätigt, deutsch-dänische Maklerin und Mitinhaberin eines Büros der Kette Nybolig im grenznahen Pattburg, das man auch als Padborg kennt. Früher stand ein Sommerhaus an der Westküste locker zwei Jahre zum Verkauf, heute ist der Markt so schnell wie nie. Trotz steigender Preise und wachsender Hürden kann sie deutsche Nordsee-Freunde beruhigen: Verglichen mit den kaufkräftigen Dänen machen sie nur einen kleinen Marktanteil aus, sodass die Nordsee weiterhin nicht die teuerste Küste ist.
Landschaftlich wie Sylt
Abgesehen vom Nordzipfel bei Skagen liegen die Preise für Sommerhäuser an der Nordsee spürbar unter dem Niveau von Adressen wie Tisvildeleje, nahe Kopenhagen auf der Ostseeinsel Seeland. Röm, wie Rømø auf Deutsch heißt, die Nachbarinsel Sylts mit ihrem breiten Sandstrand, ist dabei günstiger als die kleine Wattenmeer-Insel Fanø, die man über einen Damm direkt mit dem Auto erreicht – von Hamburg aus in etwa drei Stunden.
Ein gepflegtes Sommerhaus auf Fanø bekommt man laut Schmüser schon für zwei Millionen Kronen, umgerechnet knapp 268.000 Euro – verglichen mit Sylt ein echter Unterschied. Landschaftlich sei es dasselbe, der Lebensstil dagegen ganz anders: Weder Sansibar noch Gosch gibt es hier, aber genau das erwartet auch niemand – die Klientel tickt einfach anders.
Wer eine Ausnahmegenehmigung in Aussicht hat, kennt oft schon den Tipp erfahrener Makler: Auch Häuser, die zunächst nicht als Sommerhaus klassifiziert sind, lassen sich als solches erwerben. In Dänemark gilt grundsätzlich die Wohnpflicht – jedes Haus braucht einen festen Wohnsitz beziehungsweise eine feste Adresse und darf nicht einfach leer stehen. Das Land ist zudem in Zonen aufgeteilt: Sommerhauszone, Landzone und Stadtzone. Grundstücke in der Sommerhauszone tragen automatisch den Titel Sommerhaus, weshalb man dort seinen Wohnsitz meist erst mit der Rente anmelden darf. Wer plant, langfristig ein Haus in Dänemark kaufen zu wollen, sollte diesen Unterschied vorher kennen – er entscheidet mitunter über die ganze Strategie.
Besonders idyllische Immobilien liegen aber oft abseits der klassischen Ferienhausgebiete, mitten in der Natur der ländlichen Gegenden Jütlands – verwaltungstechnisch also in einer Land- oder Stadtzone. Dort kann man bei der Gemeinde eine Genehmigung beantragen, mit der die Wohnpflicht aufgehoben wird, sodass ein Ganzjahreshaus entsteht, das man gar nicht ganzjährig nutzen muss. In Aarhus oder Kopenhagen, wenige Kilometer von der Küste entfernt, ist so etwas allerdings undenkbar. Gerade bei historischen Fachwerkhäusern lohnt vor dem Kauf auch ein Blick auf den Energieausweis für ein altes Haus, denn die energetische Bewertung tickt in Dänemark ähnlich wie in Deutschland.
Chancen im Hinterland
Auch Dänemark kämpft mit Landflucht, weshalb Immobilien im jütländischen Festland, abseits der Strände, vergleichsweise günstig zu finden sind. Käufer aus dem Ausland gehen bei der Häuserjagd trotzdem mit einem strukturellen Handicap ins Rennen, sobald sie ein Haus in Dänemark kaufen wollen: Eine allgemeine Genehmigung für ganz Dänemark gibt es nicht, jeder Antrag muss pauschal für ein einzelnes Sommerhaus samt genauer Flurstücknummer und geplanter Nutzung gestellt werden – und dann heißt es laut Maklerin Schmüser: zehn Wochen warten.
Ist die Genehmigung dann endlich da, ist das Wunschhaus mitunter schon verkauft. Der einzig gangbare Weg führt über den Verkäufer: Im besten Fall akzeptiert er im Kaufvertrag einen Vorbehalt, denn Vorverträge kennt das dänische Recht praktisch nicht. Wird die Frist von zehn Wochen überschritten und die Genehmigung kommt nicht, gilt der Vertrag automatisch als annulliert. Bevor man sich überhaupt auf diese Wartezeit einlässt, lohnt sich ehrlich gesagt ein Blick auf einen Immobilien-Rechner zur Finanzierung, um das eigene Budget realistisch abzustecken.
Handicap für Ausländer
Wer trotzdem ein Haus in Dänemark kaufen will, sollte diese Fakten kennen: Lena Schmüser macht keinen Hehl daraus, dass deutsche Kunden entlang der gefragten Küsten aktuell im Nachteil sind. In einem Markt, der so schnell geworden ist, ist ein Verkäufer durch die zehn Wochen Wartezeit quasi vom Markt genommen – das macht viele zögerlich. Wer es dennoch schafft, dem winkt genau das, was Dänemark so besonders macht: Ruhe, Sicherheit, ein wenig Wind um die Nase und – man kommt an dem Wort kaum vorbei – Hygge, in klimafreundlicher Entfernung von zuhause.
Rechtsanwältin Rasmussen bringt es auf den Punkt: Wer wirklich eine enge Anbindung an Dänemark nachweisen kann, bekommt am Ende auch die Ausnahmegenehmigung. Unterm Strich ist das kein Zuckerschlecken, aber machbar, wenn man Geduld mitbringt.
Ratgeber für Anfänger (Immobiliensuche / Kaufabwicklung / Preisniveau)
Für alle, die konkret ein Haus in Dänemark kaufen wollen, lohnt zunächst ein Blick auf boligsiden.dk – die Seite ist zwar nur auf Dänisch verfügbar, gibt aber einen guten Überblick über den gesamten Markt. In der Suchmaske wählt man bei Boligtyper den Begriff Fritidsbolig, wenn man speziell nach Sommerhäusern sucht. Wer sich mit dem Dänischen schwertut, findet zusätzlich eine Reihe deutschsprachiger Makler, die bei der Suche und mit Informationen zum Hauskauf helfen – wer sich aus Deutschland an Immobilien ohne Makler kaufen gewöhnt hat, muss sich hier also etwas umstellen.
In Dänemark wird der Makler klassischerweise vom Verkäufer beauftragt und auch bezahlt, kann aber genauso vom Käufer engagiert werden, um passende Objekte zu finden und als Berater zu fungieren. Dieser holt dann gemeinsam mit dem Käufer sämtliche Nachweise für die Anbindung ein und stellt bei der dänischen Zivilbehörde den Ausnahmeantrag. Ist bereits ein Haus gefunden, übernehmen häufig auch Anwälte die Kaufabwicklung samt Ausnahmeantrag – und spätestens bei der Übergabe empfiehlt sich, wie bei jedem Hauskauf, ein sauberes Übergabeprotokoll.
Von Januar 2019 bis Januar 2021 ist der Durchschnitts-Quadratmeterpreis für Freizeitimmobilien von rund 2.000 Euro auf fast 2.900 Euro gestiegen, gleichzeitig werden Freizeithäuser inzwischen deutlich schneller gehandelt. An der grenznahen Nordseeküste liegen die Durchschnittspreise bei etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter, auf den vorgelagerten Inseln eher bei 3.000 Euro. Die Preisniveau-Unterschiede hängen stark von Lage, Bauart und Ausstattung ab – in den Durchschnittspreisen stecken entsprechend auch günstige Wohnungen in Ferienwohnungs-Anlagen mit drin. Wer das Objekt später vermietet, sollte ohnehin wissen, wie sich die AfA für Gebäude berechnen lässt, denn die steuerliche Behandlung läuft parallel zum eigentlichen Kaufprozess.
Eine Frage der Anbindung (Kriterien für die Ausnahmegenehmigung)
Wer in Dänemark ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, kann das als EU-Bürger grundsätzlich problemlos tun, sofern der Hauptwohnsitz in Dänemark liegt oder mit dem Erwerb dorthin verlegt wird. Immer mehr Menschen, die rund um Flensburg arbeiten, nutzen genau das: Sie kaufen günstige Häuser jenseits der Grenze und pendeln anschließend zur Arbeit nach Deutschland.
Für ein Ferienhaus gilt eine andere Bedingung: Der Hauptwohnsitz muss in Dänemark liegen oder mindestens fünf Jahre lang dort gewesen sein. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, kann unter bestimmten Umständen eine Sondergenehmigung von der zuständigen Behörde erteilt werden. Zuständig für die Kaufgenehmigung solcher Sekundärimmobilien ist in Dänemark die Zivilbehörde, an die sich potentielle Ferienhaus-Käufer mit ihrem Antragsformular wenden – und das lässt sich mittlerweile bequem online ausfüllen, ein gutes Beispiel dafür, wie der Immobilienkauf zunehmend digital wird.
Bei den Kriterien für eine Ausnahmegenehmigung zählen vor allem frühere Aufenthalte in Dänemark: Wer in 25 Jahren mindestens 25-mal Urlaub im Land gemacht hat, darf mit einer Genehmigung rechnen, wer weniger als zehn Jahre Geschichte mit Dänemark vorweisen kann, muss trotz aller übrigen Anbindungsmomente eher mit einer Ablehnung rechnen. Auch die familiäre Anbindung zählt: Wer Familie in Dänemark hat und regelmäßig Kontakt pflegt, verbessert seine Chancen deutlich.
Auch eine sprachliche oder kulturelle Anbindung zählt: Wer sich in Geschichte, Kultur und Gesellschaft Dänemarks gut auskennt, sammelt Bonuspunkte, ebenso mit einem Sprachnachweis in Dänisch oder Englisch. Wer dänischen Vereinen und Kulturinstitutionen im Ausland angehört, bekommt das ebenfalls angerechnet – besonders interessant für die dänische Minderheit in Schleswig-Holstein und ihre Umgebung. Auch die Anbindung an die Immobilie selbst zählt, etwa wenn man dort schon mehrfach Urlaub gemacht hat. Im Antragsformular auf zivilstyrelsen.dk, leider nur auf Dänisch und Englisch verfügbar, tragen Antragsteller sämtliche Aufenthalte in Dänemark ein.
Unser Tipp aus der Beratungspraxis: Rechtsanwälte mit Erfahrung in diesem Bereich sind bei der Beratung Gold wert, und auf webtool.rechtdaenisch.de gibt es sogar ein kostenloses Tool, mit dem sich die eigenen Chancen auf eine erfolgreiche Ausnahmegenehmigung grob einschätzen lassen. Für viele unserer Mandanten ist ein Zweitwohnsitz in Dänemark im Übrigen auch ein Baustein im Rahmen von Vermögensschutz und Asset Protection – ein Aspekt, den wir bei der Westmont Group in der Beratung regelmäßig mitdenken.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich als Deutscher in Dänemark ein Haus kaufen?
Grundsätzlich ja, allerdings mit Einschränkungen. Wer Haus kaufen Dänemark als Ferienimmobilie plant, braucht dafür eine Ausnahmegenehmigung der dänischen Zivilbehörde, da ein Gesetz aus dem Jahr 1959 den Erwerb von Sommerhäusern für Ausländer ohne dänischen Hauptwohnsitz grundsätzlich einschränkt. Wer hingegen seinen Hauptwohnsitz nach Dänemark verlegt, kann als EU-Bürger ganz normal ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben.
Wie bekomme ich als Deutscher eine Ausnahmegenehmigung für ein Sommerhaus in Dänemark?
Entscheidend ist der Nachweis einer besonderen Anbindung an Dänemark. Die Zivilbehörde prüft dabei vor allem frühere Aufenthalte im Land, familiäre Bindungen, sprachliche oder kulturelle Kenntnisse sowie eine bestehende Beziehung zur konkreten Immobilie. Wer in den letzten 25 Jahren mindestens 25-mal in Dänemark Urlaub gemacht hat, hat gute Chancen, während weniger als zehn Jahre Geschichte mit dem Land meist zur Ablehnung führt. Eine professionelle Beratung durch spezialisierte Anwälte erhöht die Erfolgsquote spürbar.
Wie lange dauert der Kaufprozess bei einem Haus in Dänemark?
Mit etwa zehn Wochen Wartezeit sollte man rechnen, da die Zivilbehörde für jedes einzelne Sommerhaus einen separaten Antrag mit Flurstücknummer und geplanter Nutzung verlangt. Um das Objekt in dieser Zeit nicht zu verlieren, wird üblicherweise ein Vorbehalt im Kaufvertrag vereinbart: Kommt die Genehmigung nicht rechtzeitig, wird der Vertrag automatisch annulliert. Vorverträge sind im dänischen Recht dagegen unüblich.
Was kostet ein Haus in Dänemark am Meer im Durchschnitt?
Die Preise variieren stark nach Lage. Zwischen Januar 2019 und Januar 2021 stieg der Durchschnitts-Quadratmeterpreis für Freizeitimmobilien von rund 2.000 auf fast 2.900 Euro. An der grenznahen Nordseeküste liegt der Schnitt bei etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter, auf vorgelagerten Inseln eher bei 3.000 Euro. Wer Haus kaufen Dänemark am Meer ins Auge fasst, sollte zusätzlich Bauart, Ausstattung und Zustand der Immobilie einkalkulieren, da diese den Preis stark beeinflussen.
Wo finde ich als Deutscher am besten Immobilien in Dänemark?
Die Plattform boligsiden.dk bietet einen guten Marktüberblick, ist allerdings nur auf Dänisch verfügbar – wer speziell nach Ferienhäusern sucht, wählt dort den Filter Fritidsbolig. Alternativ helfen deutschsprachige Makler bei der Suche und übernehmen oft auch die Kommunikation mit der Zivilbehörde. Der Makler wird in Dänemark üblicherweise vom Verkäufer beauftragt und bezahlt, kann aber auch vom Käufer engagiert werden, um bei Anbindung-Nachweisen und dem Ausnahmeantrag zu unterstützen.
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