Teilungserklärung: Bedeutung, Inhalt, Kosten & Muster
Wer eine Eigentumswohnung kauft, ohne die Teilungserklärung gelesen zu haben, unterschreibt einen Vertrag, dessen wichtigste Spielregeln er nicht kennt. Neben der eigenen Wohnungsnummer steht dort etwa ein unscheinbarer Bruch wie 87/1.000, und genau diese Zahl entscheidet, dass Sie von einer beschlossenen Dachsanierung über 240.000 Euro exakt 20.880 Euro mittragen. Ob der Garten, den Ihnen bei der Besichtigung gezeigt wurde, rechtlich überhaupt zu Ihrer Wohnung gehört, steht ebenfalls nur in diesem Dokument und nicht im Exposé. Viele Käufer bemerken solche Details erst, wenn der erste Beschluss der Eigentümerversammlung im Briefkasten liegt.
Für Verkäufer, private Eigentümer, Bauträger, Investoren und Erbengemeinschaften ist das Dokument genauso zentral: Es regelt Rechte, Pflichten und wirtschaftliche Risiken, entscheidet über Finanzierung und Bankkredit und ist die rechtliche Basis für jeden Verkauf. Bei Westmont Group sehen wir immer wieder dieselben Lücken, und die meisten hätten sich mit einer gründlichen Lektüre vor dem Notartermin vermeiden lassen. Dieser Leitfaden zeigt, was in der Urkunde steht, wie Sie sie lesen, was sie kostet und an welchen Stellen Sie genauer hinsehen sollten.
Was ist eine Teilungserklärung? (einfach erklärt)
Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, ein Grundstück nach § 8 Abs. 1 WEG in Miteigentumsanteile aufzuteilen und jeden Anteil mit Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen zu verbinden. Erst mit der Eintragung entstehen eigenständige, verkäufliche Einheiten.
Wer sich fragt, was das im Alltag bedeutet, dem hilft ein einfaches Bild: Ein Mehrfamilienhaus ist rechtlich zunächst ein einziges Grundstück mit einem einzigen Grundbuchblatt. Die Urkunde zerlegt dieses Ganze in Einheiten, die jeweils ein eigenes Wohnungsgrundbuch erhalten und danach unabhängig verkauft, vererbt oder mit einer Grundschuld belastet werden können. Das Grundbuchamt legt diese Wohnungsgrundbücher und Teileigentumsgrundbücher von Amts wegen an, sobald die Unterlagen vollständig und geprüft vorliegen. Dasselbe Prinzip funktioniert nicht nur bei Wohnungen, sondern etwa auch bei mehreren Reihenhäusern auf einem gemeinsamen Grundstück.
Die Teilungserklärung nach WEG stützt sich auf die Teilung durch den Eigentümer gemäß § 8 WEG. Juristisch handelt es sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die einmalig bei der Begründung von Wohnungseigentum abgegeben wird. Gehört das Grundstück mehreren Miteigentümern, erfolgt die Aufteilung stattdessen durch einen dinglichen Vertrag nach § 3 WEG. Nach § 2 WEG lässt sich Wohnungs- oder Teileigentum nur auf diesen beiden Wegen sachenrechtlich begründen. Für die Form genügt nach § 29 GBO bereits eine notarielle Beglaubigung, in der Praxis wird die Urkunde jedoch fast immer beurkundet, weil der Notar dann auch für den Inhalt einsteht.
Inhaltlich ruht das Dokument auf zwei Säulen: dem sachenrechtlichen Teil, der Eigentum am Grundstück, Miteigentumsanteile und Sondereigentum festlegt, und dem Vereinbarungsteil, der Verwaltung, Nutzungsrechte und Kostenverteilung regelt. Deshalb wird es gern als Verfassung oder Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft bezeichnet. Für Käufer ist vor allem die Bindung entscheidend: Die Regeln gelten für alle künftigen Eigentümer, auch für jene, die das Papier nie gelesen haben. Gemeinsames Eigentum wie Treppen oder Gärten ist darin ebenso erfasst wie jede einzelne Wohnung.
Inhalt der Teilungserklärung: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum & Miteigentumsanteile
Eine vollständige Urkunde umfasst typischerweise 20 bis 40 Seiten, bei kleineren Häusern oft nur 10 bis 20 Seiten. Sie beschreibt Grundstück und Gebäude, Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen und ordnet jeder Einheit einen Miteigentumsanteil zu, meist in 1000stel, bei kleinen Anlagen in 100stel und bei sehr großen auch in 10.000stel. Dieser rechnerische Bruchteil ist eine abstrakte Zuschreibung: Er sagt nichts über konkrete Zuständigkeitsbereiche im Haus, bestimmt aber Stimmrecht, Kosten- und Lastenverteilung sowie Ihren Anteil an den Rücklagen. Wer 60/1.000stel hält, besitzt rechnerisch 6 % des Gebäudes. Häufig, aber nicht zwingend, orientiert sich der MEA an der Wohnfläche, und genau das rechnen wir bei jeder Prüfung nach.
Zum Sondereigentum gehören die Wohnung selbst und zugeordnete Kellerräume oder Kfz-Stellplätze, außerdem nicht tragende Innenwände, Wand- und Bodenbeläge, Deckenverkleidungen, Innentüren und sanitäre Einrichtungen. Bei gewerblicher Nutzung spricht das Gesetz von Teileigentum. Instandhaltung und Modernisierung tragen Sie hier allein. Zum Gemeinschaftseigentum zählen dagegen Dach, Fassade, Fundament, tragende Wände, Fenster, Wohnungseingangstüren, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage und sonstige technische Anlagen, dazu Flure, Fahrradkeller, Waschräume und oft der Garten. Versorgungsleitungen bleiben bis zur Abzweigung in die Einheit gemeinschaftlich. Für Bauteile, die Bestand und Sicherheit des Gebäudes betreffen, lässt sich das nach § 5 Abs. 2 WEG nicht abbedingen.
Zwischen beiden Welten steht das Sondernutzungsrecht: ein exklusives Nutzungsrecht an einer Fläche, die im Gemeinschaftseigentum bleibt, etwa an Garten, Terrasse, Stellplatz, Keller oder Dachfläche. Es muss eindeutig formuliert sein, ist nicht automatisch veräußerbar und lässt sich meist nur mit Zustimmung aller Betroffenen ändern. Ein Abstellraum, den der Vorbesitzer jahrelang ohne ein solches Recht genutzt hat, kann Ihnen also jederzeit wieder entzogen werden. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 können Stellplätze sowie Garten- und Terrassenflächen außerdem als echtes Sondereigentum begründet werden, sofern sie hinreichend bestimmt sind (§ 3 Abs. 1 und 2 WEG).
Der Vereinbarungsteil heißt Gemeinschaftsordnung. Sie wird mitbeurkundet, im Grundbuch eingetragen und konkretisiert die Vorschriften des WEG: Stimmrecht, Verwalterbestellung und Verwaltungsbeirat, Wirtschaftsplan und Wohngeld, Eigentümerversammlung, Versicherungen, Mängelanzeigepflichten, Vermietung und Veräußerung samt Zustimmungserfordernis, Tierhaltung und sogar Musik.
Auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen stehen hier, etwa ob Büronutzung, eine Ferienwohnung oder der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken erlaubt ist. Beim Stimmrecht gilt gesetzlich das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG; viele Gemeinschaftsordnungen wählen stattdessen das Objektprinzip oder das Wertprinzip, was Investoren mit mehreren Einheiten deutlich mehr Gewicht verschafft. Fehlen Gebrauchsregeln, kann die Gemeinschaft sie per Mehrheitsbeschluss festlegen (früher § 15 Abs. 1 WEG, heute § 19 WEG) [VERIFY], eine Hausordnung folgt meist später. Eine Gemeinschaftsordnung ist übrigens nicht zwingend: Ohne sie gilt schlicht das Gesetz.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung, aber nicht dasselbe Dokument. Die Urkunde beschreibt die Aufteilung juristisch, der Plan stellt sie grafisch dar. Es handelt sich um eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100 mit Grundriss, Schnitt und Ansicht, in der alle Einheiten nummeriert und häufig farbig umrandet sind. Keller, Dachboden, Stellplatz und Sondernutzungsflächen tragen dieselbe Nummer wie die zugehörige Wohnung. Wer wissen will, ob der Kellerraum Nr. 7 wirklich zur eigenen Wohnung gehört, findet die Antwort hier und nirgendwo sonst. [INTERNER LINK: Aufteilungsplan]
Erstellt wird der Plan in der Regel von einem bauvorlageberechtigten Architekten, einem Bauzeichner oder einem Vermessungsingenieur. Anschließend muss die Baubehörde ihn nach § 7 Abs. 4 WEG bescheinigen; in einigen Bundesländern kann diese Aufgabe auch ein öffentlich bestellter Sachverständiger übernehmen [VERIFY]. Das Bauamt prüft dabei die Abgeschlossenheit der Einheiten und ob der Plan zur Baugenehmigung passt. Erst mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Plan für das Grundbuch verwertbar. Die Miteigentumsanteile in Tausendsteln stehen je nach Urkunde im Textteil oder direkt beim Plan.
In der Praxis vergleichen wir bei jeder Prüfung drei Stände: den Aufteilungsplan zur Teilungserklärung, den zuletzt genehmigten Bauplan und die Situation vor Ort. Nach Umbauten wird der Plan erstaunlich oft nicht aktualisiert, und genau daraus entstehen später Konflikte, etwa wenn eine Wand versetzt oder ein Abstellraum in eine Wohnung integriert wurde. Für Eigentümer hat ein sauberer Plan zudem einen handfesten finanziellen Vorteil: Er ermöglicht die getrennte Beleihung jeder Einheit per Grundschuld, die Banken bei der Finanzierung voraussetzen. Ein fehlerhafter Plan blockiert dagegen im schlimmsten Fall die gesamte Aufteilung.
Teilungserklärung für Wohnung, Haus & Mehrfamilienhaus
Bei der Teilungserklärung für eine Wohnung zählt für Käufer vor allem eines: Das Exposé ist Werbung, die Urkunde ist Recht. Ob Balkon, Garten oder ausgebauter Dachboden zur Eigentumswohnung gehören und ob ein Raum überhaupt zu Wohnzwecken genutzt werden darf, ergibt sich allein aus ihr. Missverständnisse entstehen besonders häufig bei Dachböden, Kellern und Stellplätzen. Auch Banken lesen mit: Wer eine Wohnung oder ein Reihenhaus in einer Wohnanlage finanziert, muss das Dokument vorlegen, weil die Bank daraus Wert und Kreditrisiko ableitet.
Beim Mehrfamilienhaus ist die Aufteilung oft eine strategische Entscheidung. Der Einzelverkauf der Wohnungen bringt häufig einen höheren Gesamterlös als der Verkauf des ganzen Gebäudes, verursacht aber spürbaren Aufwand und stellt rechtliche Anforderungen. Sind die Wohnungen vermietet, haben Mieter beim erstmaligen Verkauf nach der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Zusätzlich gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, die das Landesrecht in angespannten Märkten auf bis zu zehn Jahre verlängern kann (§ 577a BGB). In manchen Großstädten braucht die Umwandlung außerdem eine behördliche Genehmigung nach § 250 BauGB [VERIFY].
Auch ein Haus kann nach WEG geteilt werden, und genau das überrascht viele Käufer. Weil enge Bauvorschriften eine Realteilung in Großstädten häufig verhindern, werden Doppelhäuser, Reihenhäuser und Häuser mit mehreren Einheiten zunehmend per WEG-Teilung aufgeteilt; selbst ein Einfamilienhaus lässt sich so rechtlich aufteilen. Steht im Exposé „geteilt nach WEG“, ist das Grundstück nicht getrennt und läuft unter einer Flurnummer. Das Hausinnere ist Sondereigentum, während Grundstück, Dach, Fassade, Haustür und tragende Wände Gemeinschaftseigentum bleiben. Wer den Dachgeschossausbau seiner Hälfte plant, braucht deshalb die Zustimmung des Nachbarn.
Beim Grundstück gilt: Wer Wohnungseigentum erwirbt, erwirbt immer auch einen Miteigentumsanteil am Grundstück samt seinen Anlagen. Ein unbebautes Grundstück lässt sich entweder ideell nach WEG teilen oder per Realteilung in zwei Grundstücke zerlegen; bei der WEG-Variante kann die Urkunde sogar noch zu errichtende Gebäude erfassen. Für eine solche Grundstücksteilung werden Kosten von etwa 1.000 bis 3.000 Euro zuzüglich Vermessungskosten genannt [VERIFY]. Ob sich das lohnt, hängt von Wert, geplanter Nutzung und Verkaufsabsicht ab, und diese Rechnung sollte vor dem ersten Notartermin stehen.
Wer erstellt die Teilungserklärung?
Veranlasser ist der Grundstückseigentümer, bei Neubauten meist der Bauträger. Wer ein geerbtes Haus unter mehreren Erben rechtlich sauber trennen will, tritt als Erbengemeinschaft gemeinsam auf. Den Text entwirft in aller Regel der Notar. Theoretisch könnten Eigentümer ihn selbst vorbereiten, denn die Beglaubigung bestätigt lediglich die eigenhändige Unterschrift. Die notarielle Beurkundung geht weiter: Der Notar bürgt für die rechtliche Korrektheit und belehrt alle Beteiligten. Wir raten klar zu diesem Weg, weil sich ein unklarer Satz später nur mit Zustimmung aller Eigentümer korrigieren lässt.
Am Anfang steht aber der Architekt: Er erstellt die Aufteilungspläne, mit denen der Eigentümer beim Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt. Die Baubehörde bestätigt darin die bauliche Trennung durch Decken, Wände und Türen sowie einen separaten, abschließbaren Zugang für jede Einheit; für Wohnungen wird in der Praxis zudem ein eigenes Bad und eine eigene Küche erwartet. Außenliegende Räume wie ein Keller können einbezogen werden. Diese baurechtliche Bestätigung ist Voraussetzung, aber noch kein zivilrechtliches Dokument über Eigentum.
Der Ablauf folgt fast immer demselben Muster:
- Aufteilungspläne erstellen lassen.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt beantragen.
- Gemeinschaftsordnung mit dem Notar entwerfen.
- Notarielle Beurkundung der Urkunde.
- Einreichung beim Grundbuchamt durch den Notar.
- Grundstücksgrundbuch geschlossen, Wohnungsgrundbuch für jede Einheit angelegt.
Beim Termin erscheinen alle Grundstückseigentümer persönlich mit Ausweis, der Notar liest die Urkunde vor, danach wird unterschrieben. Viele Notariate schicken vorab einen Scan per E-Mail, die gesiegelte Urkunde folgt per Post. Wichtig zu wissen: Der Notar arbeitet mit den Angaben des Eigentümers und steht nicht für deren inhaltliche Richtigkeit ein. Planen Sie realistisch 2 bis 6 Monate ein: Pläne entstehen oft in wenigen Wochen, die Bescheinigung braucht 2 bis 12 Wochen, die Eintragung ins Grundbuch 1 Woche bis mehrere Monate. Im Altbau kommen häufig Brandschutznachweise, Trennwände, Türschwellen oder zusätzliche Sanitäranlagen beim Dachausbau hinzu. Weicht der Bestand vom Plan ab, gibt es keine Bescheinigung. Mit Blick auf einen späteren Verkauf gehört außerdem ein Steuerberater an den Tisch.
Teilungserklärung Kosten: Notar & Grundbuchamt
Was kostet eine Teilungserklärung? Die ehrliche Antwort lautet: Die Summe hängt vor allem vom Immobilienwert ab, weil sich Notarkosten und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten. Maßgeblich ist nach § 42 GNotKG der Wert des bebauten Grundstücks, also der volle Wert. Der halbe Verkehrswert, der in älteren Ratgebern noch auftaucht, stammt aus der früheren Kostenordnung [VERIFY]. Für die Beurkundung fällt eine 1,0-Gebühr, früher 10/10-Gebühr genannt, nach der Gebührentabelle in GNotKG Anlage 2 an.
Bei 500.000 € Grundstückswert ergibt das 935 €, bei 800.000 € sind es 1.415 €, jeweils netto und ohne Entwurf, Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer [VERIFY]. Deshalb nennen Notare in der Praxis höhere Endbeträge; bei 700.000 € werden etwa ca. 1.600 € veranschlagt, bei 1.200.000 € ca. 2.600 € [VERIFY]. Wer einen eigenen Entwurf nur beglaubigen lässt, zahlt für die Beglaubigung meist 70–140 € [VERIFY], trägt aber das volle Risiko für den Inhalt. Die folgende Übersicht fasst die typischen Posten der Teilungserklärung Kosten zusammen:
| Kostenposten | Wer rechnet ab | Typische Spanne / Basis |
|---|---|---|
| Aufteilungsplan | Architekt, Bauzeichner | ca. 250–2.000 €, je nach Gebäudegröße und vorhandenen Plänen [VERIFY] |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | Bauamt | ca. 30–300 €, je nach Bundesland [VERIFY] |
| Notarielle Beurkundung | Notar | 1,0-Gebühr nach GNotKG auf den Grundstückswert, z. B. 935 € bei 500.000 € (netto) |
| Beglaubigung eines eigenen Entwurfs | Notar | ca. 70–140 € [VERIFY] |
| Anlage der Wohnungsgrundbücher | Grundbuchamt | Gebühr nach GNotKG, in Marktübersichten ca. 300–700 € [VERIFY] |
| Kopie einer bestehenden Urkunde | Grundbuchamt | 10 € unbeglaubigt, 20 € beglaubigt; je nach Umfang ca. 10–30 € [VERIFY] |
| Rechtliche Beratung (optional) | Anwalt | individuell nach Aufwand |
Für ein kleines Mehrfamilienhaus mit zwei bis drei Einheiten landen viele Eigentümer insgesamt bei etwa 1.500–3.000 €, große Anlagen mit Tiefgarage und Gewerbe können 5.000–10.000 € erreichen [VERIFY]. Als grobe Faustformel für eine vollständige Neubegründung mit neuem Plan kursieren 0,4–0,7 % des Immobilienwerts [VERIFY]. Die Kosten trägt zunächst der Auftraggeber, also der Grundstückseigentümer; ob er sie auf Käufer umlegt, ist Verhandlungssache. Nicht verwechseln sollten Sie das mit den Kaufnebenkosten: Für Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf selbst rechnet man mit etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises.
Spätere Änderungen kosten erneut. Bei kleinen Eingriffen, etwa der Neuzuordnung zweier Kellerräume, zählt nur der Wert der betroffenen Räume; bei umfassenden Änderungen wird wie bei einer neuen Urkunde gerechnet [VERIFY]. Diese Änderungskosten trägt meist die Eigentümergemeinschaft oder derjenige, der von der Änderung profitiert. Einen verlässlichen ersten Richtwert liefert der Gebührenrechner der Bundesnotarkammer, die verbindliche Zahl nennt Ihnen aber nur das Notariat.
Teilungserklärung anfordern beim Grundbuchamt
Eine bestehende Urkunde zu bekommen ist einfacher als gedacht, wenn man die richtige Reihenfolge kennt. Das Original liegt als Teil der Grundakte beim Grundbuchamt, also beim Amtsgericht im Bezirk der Immobilie; die Urschrift verwahrt der beurkundende Notar dauerhaft in seiner Urkundensammlung. Kopien existieren meist zusätzlich bei Hausverwaltung, Vorbesitzer oder Verkäufer. So gehen Sie Schritt für Schritt vor, wenn Sie die Teilungserklärung anfordern möchten: [INTERNER LINK: Teilungserklärung anfordern]
- Eigene Unterlagen prüfen, etwa den Kaufvertrag oder den Übergabeordner.
- Die Hausverwaltung fragen, meist der schnellste und günstigste Weg.
- Verkäufer, Makler oder Anwalt einbinden, wenn Sie gerade kaufen.
- Beim beurkundenden Notar eine Abschrift erbitten.
- Einen Antrag beim Grundbuchamt stellen und dabei das berechtigte Interesse belegen.
Einsicht in Grundbuch und Grundakte gewährt das Grundbuchamt nur bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO). Eigentümer weisen es mit ihrem Eigentumsnachweis nach, Kaufinteressenten etwa mit einem Kaufvertragsentwurf oder einer belegten Kaufabsicht; ein vages Interesse genügt in der Regel nicht. Die Rechtsprechung hat das Einsichtsrecht wiederholt konkretisiert, etwa das KG Berlin (Az. 1 W 83/14, Beschluss vom 03.04.2014) für einen Wohnungseigentümer und das OLG Düsseldorf (Az. I-3 Wx 24/20, Beschluss vom 23.04.2020) für einen früheren Eigentümer [VERIFY].
Sie erhalten entweder eine einfache Kopie oder eine amtlich beglaubigte Abschrift; für Finanzierungen verlangen Banken häufig die beglaubigte Fassung. Die Bearbeitung dauert meist wenige Werktage bis zwei Wochen, ein postalischer Antrag etwas länger. Beschaffen Sie das Dokument deshalb frühzeitig, sobald ein Verkauf ansteht: Käufer und Banken prüfen darin Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung und Instandhaltungspflichten, und jede Verzögerung verlängert den Verkauf. Bei Verlust, etwa nach Einbruch oder Feuer, genügt eine neue Kopie über Hausverwaltung, Notar oder das Grundbuchamt.
Davon zu unterscheiden ist der Fall, dass Sie eine Teilungserklärung neu beantragen: Dann geht es nicht um eine Abschrift, sondern um die Eintragung im Grundbuch nach dem oben beschriebenen Verfahren. Für das Verhältnis von Urkunde und Grundbuch gilt zudem eine wichtige Regel: Widerspricht der Grundbucheintrag der Urkunde, auf die er Bezug nimmt, ist in der Regel das Grundbuch fehlerhaft und muss berichtigt werden [VERIFY]. Gerade bei älteren Anlagen lohnt sich deshalb ein Abgleich beider Dokumente.
Teilungserklärung ändern
Eine Änderung der Teilungserklärung ist möglich, aber aufwendig. Typische Anlässe sind die Zusammenlegung zweier Wohnungen, die Umwidmung von Gemeinschafts- in Sondereigentum, veränderte MEA, falsche Inhalte, die Neuordnung von Sondernutzungsrechten oder neue Stellplatzregelungen. Wer zum Beispiel ein Stück Hausflur in seine Wohnung integrieren will, nimmt allen anderen Eigentum weg. Deshalb müssen nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern regelmäßig auch deren finanzierende Banken. [INTERNER LINK: Teilungserklärung ändern]
Entscheidend ist die Differenzierung zwischen dem, was nur einstimmig geht, und dem, was die Mehrheit beschließen kann:
| Art der Änderung | Was erforderlich ist |
|---|---|
| Sondereigentum, Miteigentumsanteile, Umwidmung | Zustimmung aller Eigentümer, notarielle Beurkundung, Eintragung im Grundbuch |
| Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten | Zustimmung aller Betroffenen |
| Regeln der Gemeinschaftsordnung mit Öffnungsklausel | Mehrheit laut Klausel, oft qualifizierte, doppelte oder Dreiviertelmehrheit |
| Verteilung einzelner Kosten | einfache Mehrheit nach § 16 Abs. 2 WEG |
| Bauliche Veränderungen | einfache Mehrheit nach § 20 WEG, bei erheblicher Beeinträchtigung Einzelner deren weitergehende Zustimmung |
Die Öffnungsklausel erlaubt der Gemeinschaft, per Mehrheitsbeschluss vom Gesetz und von der Urkunde abzuweichen, etwa so, dass ein Eigentümer den Fenstertausch an seiner Einheit allein zahlt, obwohl Fenster Gemeinschaftseigentum sind. Für Käufer bedeutet das ein Risiko, weil sich Kostenverteilung, Nutzung oder Stimmrecht nach dem Kauf verschieben können. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes binden solche Beschlüsse spätere Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Für Altbeschlüsse vor dem 1. Dezember 2020 lief dafür eine Übergangsfrist bis 31.12.2025 [VERIFY], weshalb wir beim Kauf immer auch die Beschlusssammlung prüfen.
Einen Anspruch auf Änderung gibt es nur ausnahmsweise: Nach § 10 Abs. 2 WEG kann ein Eigentümer die Anpassung verlangen, wenn das Festhalten an der Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint; die frühere Rechtsprechung stellte auf grob unbillige Ergebnisse nach Treu und Glauben ab (BGHZ 130, 304). Die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung bleibt aber für Ausnahmefälle reserviert. Das neue WEG hat bauliche Veränderungen und modernisierende Instandsetzungen erleichtert: Privilegierte bauliche Veränderungen wie eine Ladestation oder barrierefreie Umbauten kann jeder verlangen, und die Kostentragung bestimmt das spätere Nutzungsrecht (§ 21 WEG). Eine reine Nutzungsänderung, etwa zur Ferienwohnung, braucht keine neue Urkunde, bei baulichen Änderungen können dagegen eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung, ein angepasster Aufteilungsplan und eine Genehmigungspflicht hinzukommen.
Teilungserklärung Muster & Beispiel
Wie sieht eine Teilungserklärung aus? Formal besteht sie aus drei Komponenten: dem Textteil der Urkunde, dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung, meist ergänzt um die Gemeinschaftsordnung. Ein typisches Muster beginnt mit der notariellen Eingangsformel und folgt dann einem festen Aufbau:
- Abschnitt I, Begründung von Wohnungs- und Teileigentum: Grundbuchstand mit Amtsgericht, Band, Blatt, Flurstück, Größe und Belastungen in Abt. II und Abt. III, danach die Aufteilung nach § 8 WEG mit MEA …/1000, Kellerabteil oder Tiefgaragenstellplatz, Sondernutzungsrechte an Stellplätzen und die Grundbuchanträge.
- Abschnitt II, Gemeinschaftsordnung: Veräußerung mit oder ohne Verwalterzustimmung, Nutzung des Sondereigentums, Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums, Instandhaltung und Duldungspflicht, Lasten und Kosten, Wirtschaftsplan mit monatlichen Vorauszahlungen und Jahresabrechnung, Pflichtversicherungen wie Haftpflicht, Gebäudebrand zum Neuwert sowie Sturm und Wasser, Wiederaufbaupflicht, Beschlüsse und Stimmrecht, erster Verwalter.
- Abschnitt III, Sonstiges: Vollzugsvollmacht für Notariatsangestellte, Kostenregelung, Abschriften an Eigentümer, Finanzamt (Bewertungsstelle) und Gläubiger, eine Ausfertigung an das Grundbuchamt sowie die notarielle Schlussformel.
Ein frei formuliertes Beispiel, keine Vorlage, zeigt, wie konkret die entscheidenden Passagen sein sollten:
§ 2 Aufteilung. Die Eigentümerin teilt das in § 1 bezeichnete Grundstück gemäß § 8 WEG wie folgt auf: Nr. 1: 212/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss links samt Kellerraum Nr. 1. Nr. 2: 198/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts samt Kellerraum Nr. 2. Nr. 7: 14/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum am Tiefgaragenstellplatz Nr. 7, jeweils bezeichnet laut Aufteilungsplan.
§ 5 Sondernutzungsrecht. Dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 1 steht die ausschließliche Nutzung der im Lageplan (Anlage 3) grün markierten Gartenfläche von rund 64 m² zu. Er trägt die Kosten ihrer Pflege und Instandhaltung allein.
Genau der letzte Satz fehlt in vielen echten Urkunden, und dann zahlen plötzlich alle für einen Garten, den nur einer nutzt. Ältere Vorlagen verweisen zudem oft noch auf Paragrafen und Begriffe von vor der WEG-Reform, etwa die Instandhaltungsrücklage statt der heutigen Erhaltungsrücklage. Beim Verwalter ist zu beachten, dass die erste Bestellung nach § 26 WEG höchstens drei Jahre, jede weitere höchstens fünf Jahre dauern darf. Vor jedem Kauf prüfen wir mit unseren Kunden diese Punkte:
- Sind Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt und stimmen Plan, letzter genehmigter Plan und Bestand vor Ort überein?
- Wie hoch ist das Hausgeld, und haftet der Käufer für Rückstände des Voreigentümers beim Wohngeld?
- Gibt es Veräußerungsbeschränkungen, Öffnungsklauseln oder Widersprüche zur Gemeinschaftsordnung?
- Wie ist die Stimmrechtsregelung, und existiert eine Hausordnung mit Verbot bestimmter Tierhaltung?
- Wer trägt Kosten für Wohnungstür, Balkon und Sondernutzungsflächen?
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wo finde ich die Teilungserklärung?
Sie finden sie in der Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt, die Urschrift liegt beim beurkundenden Notar. Schneller geht es meist über die Hausverwaltung, Ihre eigenen Kaufunterlagen oder den Verkäufer. Beim Grundbuchamt müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen, eine Kopie kostet dort je nach Umfang etwa 10 bis 30 Euro [VERIFY].
Wer erstellt eine Teilungserklärung?
Veranlasst wird sie vom Grundstückseigentümer oder Bauträger, entworfen und beurkundet in aller Regel vom Notar. Der Architekt liefert den Aufteilungsplan, das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Einen eigenen Entwurf mit bloßer Beglaubigung lässt § 29 GBO zwar zu, wegen der dauerhaften Bindung aller Eigentümer ist die notarielle Gestaltung aber klar vorzuziehen.
Wo bekomme ich eine Teilungserklärung her?
Eine Kopie bekommen Sie am schnellsten von der Hausverwaltung, alternativ vom Verkäufer, vom Makler oder vom Notar, der die Urkunde verwahrt. Die verlässlichste Quelle ist das Grundbuchamt, das bei berechtigtem Interesse eine einfache oder beglaubigte Abschrift ausstellt. Rechnen Sie dort mit wenigen Werktagen bis zwei Wochen Bearbeitungszeit.
Was kostet eine Teilungserklärung beim Notar?
Die Beurkundung kostet eine 1,0-Gebühr nach GNotKG auf den Grundstückswert: bei 500.000 Euro 935 Euro, bei 800.000 Euro 1.415 Euro, jeweils netto. Hinzu kommen Entwurf, Vollzug, Auslagen und Umsatzsteuer, weshalb die Endbeträge höher ausfallen [VERIFY]. Die verbindliche Summe nennt Ihnen das Notariat auf Anfrage vorab.
Kann man die Teilungserklärung ohne Zustimmung ändern?
Nein, Eingriffe in Sondereigentum, Miteigentumsanteile oder Sondernutzungsrechte erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer, eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Ausnahmen bestehen nur über eine Öffnungsklausel, über gesetzliche Beschlusskompetenzen des WEG oder in seltenen Fällen über einen gerichtlich durchgesetzten Anpassungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG.
Ist der Balkon Sondereigentum?
Teilweise: Der Innenraum des Balkons, etwa der Bodenbelag, gilt häufig als Sondereigentum, während Balkonplatte, Geländer und Außenansicht Gemeinschaftseigentum sind. Fenster und Fensterrahmen gehören nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Bei Rollläden kommt es auf Bauart und Urkunde an; außenliegende Rollläden werden überwiegend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet [VERIFY].
Was ist der Unterschied zwischen Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine baurechtliche Bestätigung des Bauamts, dass jede Einheit baulich abgeschlossen und separat nutzbar ist. Die Teilungserklärung ist dagegen das rechtliche Dokument, das Eigentum, Miteigentumsanteile, Rechte und Pflichten festlegt. Die Bescheinigung ist Voraussetzung und Bestandteil der Urkunde, ersetzt sie aber nicht.
Was tun, wenn die Teilungserklärung nicht der Realität entspricht?
Rechtlich zählt allein, was in der Urkunde steht, nicht der tatsächliche Bestand. Eigentümer können die Wiederherstellung des planmäßigen Zustands verlangen oder gemeinsam Aufteilungsplan und Urkunde notariell ändern lassen. Käufer sollten Plan, Grundriss und Bestand vor dem Kauf abgleichen und bei Abweichungen rechtliche oder notarielle Beratung einholen.
Wenn Sie vor dem Kauf oder der Aufteilung einer Immobilie eine zweite Einschätzung zu Ihrer Teilungserklärung wünschen, sprechen Sie uns bei Westmont Group gern an.
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