Streichen bei Auszug: Müssen Mieter die Wände streichen?
Kurz gesagt: Mieter müssen beim Auszug nur streichen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält und die Wände tatsächlich abgenutzt sind. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam, bleibt das Streichen Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB).
- Unwirksam sind starre Fristen („alle drei Jahre“), eine Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand und Renovierungsklauseln bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich.
- Wirksam sind flexible Klauseln, die sich am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren.
- Kräftige Farben wie Rot oder Dunkelblau müssen Sie vor der Rückgabe in der Regel neutral überstreichen, auch ohne Klausel.
- Dübellöcher in üblichem Umfang gelten als normale Abnutzung. Sie sollten sie aber fachgerecht verschließen.
Ein Mandant rief mich letztes Jahr kurz vor seinem Auszug an, sichtlich gestresst: Sein Vermieter bestand darauf, dass er sämtliche Wände weiß streicht, weil im Mietvertrag stand „bei Auszug sind die Räume fachgerecht renoviert zu übergeben”. Das Problem: Er hatte die Wohnung vor sechs Jahren komplett unrenoviert übernommen, mit einer kräftig gelben Küchenwand vom Vormieter. Er sollte jetzt für Renovierungsarbeiten zahlen, die er selbst nie verursacht hatte.
Genau diese Verwirrung begegnet mir bei der Westmont Group ständig, wenn es um Wände streichen bei Auszug geht. Viele suchen online nach einem angeblichen „neuen Gesetz 2026″, das alles klarer regeln soll – die ehrliche Antwort vorweg: Ein solches brandneues Gesetz gibt es nicht. Was tatsächlich gilt, ist über Jahre gewachsene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die viele Mietverträge bis heute schlicht falsch abbilden. In diesem Beitrag räumen wir mit den größten Irrtümern auf – von starren Fristen über Farbvorgaben bis zur Frage, was „fachgerecht” wirklich bedeutet.
Gibt es wirklich ein neues Gesetz zum Streichen bei Auszug?
Nein – und das ist der wichtigste Punkt gleich zu Beginn. Die vielfach gesuchte Frage nach einem neuen Gesetz zum Wohnung streichen bei Auszug beruht auf einem Missverständnis: Es gibt keine eigene, brandneue gesetzliche Regelung, die 2024 oder 2026 speziell für Schönheitsreparaturen eingeführt wurde. Was viele als „neues Gesetz” wahrnehmen, ist in Wirklichkeit eine über zwei Jahrzehnte gewachsene BGH-Rechtsprechung, die zahlreiche, früher übliche Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt hat – Urteile, die zum Teil bereits aus den Jahren 2004, 2006, 2008, 2010 und 2015 stammen, aber vielen Mietparteien und sogar manchen Vermietern bis heute nicht bekannt sind.
Die gesetzliche Grundlage selbst ist unverändert und findet sich in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten – Schönheitsreparaturen eingeschlossen. Diese Pflicht lässt sich zwar vertraglich auf die Mietpartei übertragen, aber eben nur in den engen Grenzen, die der BGH über die Jahre gezogen hat. Genau diese Grenzen sind der eigentliche Kern der Sache, nicht ein neues Paragraphenwerk.
Was zählen Schönheitsreparaturen überhaupt – und was nicht?
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH beschränken sich die auf die Mietpartei übertragbaren Schönheitsreparaturen ausschließlich auf klar definierte Arbeiten: das Streichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern einschließlich der Heizungsrohre, das Streichen der Innenseiten von Türen und Fenstern, das Streichen von Holzfußböden oder die Grundreinigung eines vom Vermieter gestellten Teppichbodens, sowie das Verschließen kleinerer Bohr- und Dübellöcher, sofern diese im üblichen Rahmen für Bilder oder Regale entstanden sind.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen dagegen echte Instandsetzungsarbeiten oder Eingriffe in die Bausubstanz: das Abschleifen von Parkett, die Beseitigung von Schimmelschäden, das Streichen der Außenfassade, kaputte Steckdosen oder Fliesen sowie sämtliche Modernisierungsmaßnahmen. Diese Arbeiten bleiben immer Sache des Vermieters, unabhängig davon, was der Mietvertrag dazu formuliert. Wer sich fragt, wie sich abgenutztes Parkett vor der Übergabe wieder aufarbeiten lässt, findet dazu unseren Beitrag zu den Parkett abschleifen Kosten.
Starre Fristen sind fast immer unwirksam
Der wohl häufigste Fehler in älteren Mietverträgen: feste Zeitangaben wie „Küche und Bad alle drei Jahre streichen, Wohnräume alle fünf Jahre”. Der BGH hat solche starren Fristenpläne in mehreren Urteilen für unwirksam erklärt (u. a. BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03, und BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 152/05), weil sie eine Renovierung verlangen, unabhängig davon, ob die Wände tatsächlich abgenutzt sind oder nicht. Eine solche Klausel benachteiligt die Mietpartei unangemessen im Sinne von § 307 BGB und wird deshalb vollständig unwirksam – mit der Folge, dass die Renovierungspflicht wieder komplett beim Vermieter liegt.
Als grobe Orientierung, wie oft eine Renovierung in der Praxis üblicherweise sinnvoll ist, gelten weiterhin ungefähre Richtwerte: Küche und Bad etwa alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume etwa alle fünf Jahre, Flure und Nebenräume eher alle fünf bis sieben Jahre. Diese Zahlen sind aber ausdrücklich unverbindliche Anhaltspunkte, keine feste Pflicht – entscheidend ist immer der tatsächliche Zustand der Räume, nicht die verstrichene Zeit. Fragen wie „nach wie vielen Jahren muss man streichen” lassen sich deshalb nie pauschal mit einer Jahreszahl beantworten, sondern immer nur mit „kommt auf den Zustand an”.
Streichen bei Auszug nach 1, 5, 10 oder 20 Jahren - zählt die Zeit oder der Zustand?
Eine der häufigsten Fragen dreht sich um konkrete Jahreszahlen: Muss ich nach einem Jahr streichen? Reicht es, nach fünf Jahren zu renovieren? Und was gilt nach zehn oder gar zwanzig Jahren im selben Mietverhältnis? Die kurze Antwort lautet: Keine dieser Zahlen begründet für sich allein eine Streichpflicht. Entscheidend ist, wie oben beschrieben, immer der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wände – nicht ein Kalenderdatum. Wer nach einem oder zwei Jahren auszieht, hat die Wohnung in aller Regel noch in einem Zustand hinterlassen, der keine Neuanstriche erfordert, selbst wenn der Mietvertrag eine kürzere Frist nennt.
Bei mittleren Mietdauern von drei bis sieben Jahren hängt die Antwort stark vom tatsächlichen Nutzungsverhalten ab: Eine kinderlose Einzelperson in einer Wohnung ohne Rauchen oder Haustiere verursacht deutlich weniger sichtbare Abnutzung als eine Familie mit kleinen Kindern. Genau deshalb orientieren sich die oben genannten Richtwerte – Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre – ausdrücklich am Regelfall, nicht an einer starren Rechtsvorschrift. Auch bei einer wirksamen Klausel kann eine Mietpartei argumentieren, dass die Wände trotz Ablauf der Orientierungsfrist noch in einwandfreiem Zustand sind, und muss dann in der Praxis auch nicht streichen.
Nach zehn oder zwanzig Jahren im selben Mietverhältnis kippt das Verhältnis oft in die andere Richtung: Je länger die Mietzeit, desto wahrscheinlicher ist eine tatsächliche, sichtbare Abnutzung – vergilbte Farbe, feine Risse im Putz, nachgedunkelte Stellen hinter Möbeln. Hier lohnt sich trotzdem der genaue Blick in den Mietvertrag: Fehlt eine wirksame Klausel oder wurde die Wohnung seinerzeit unrenoviert übernommen (siehe oben), bleibt die Renovierungspflicht rechtlich beim Vermieter – unabhängig davon, ob zehn oder zwanzig Jahre vergangen sind. Die schiere Mietdauer allein schafft also nie eine Pflicht, die vertraglich nicht wirksam vereinbart wurde; sie macht lediglich eine tatsächliche Notwendigkeit zum Streichen wahrscheinlicher.
Unrenoviert übernommen - muss ich trotzdem renoviert übergeben?
Eine der wichtigsten und am häufigsten missverstandenen Regeln überhaupt: Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss sie beim Auszug in der Regel auch nicht renoviert übergeben – zumindest nicht, wenn dafür kein angemessener Ausgleich vereinbart wurde. Der BGH hat mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14) klargestellt: Eine Klausel, die einer Mietpartei bei unrenoviert übernommener Wohnung Schönheitsreparaturen auferlegt, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren – etwa eine mietfreie Zeit oder eine Kostenbeteiligung des Vermieters bei Einzug –, ist unwirksam. Kippt die Klausel, liegt die Renovierungspflicht automatisch wieder komplett beim Vermieter.
Diese Regel betrifft direkt auch alle sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, mit denen sich Mietparteien anteilig an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen beteiligen sollten – auch diese hat der BGH in derselben Entscheidung für unwirksam erklärt. Wer sich unsicher ist, in welchem Zustand die Wohnung bei Einzug tatsächlich war, sollte sich unbedingt auf eine saubere Dokumentation verlassen können – idealerweise über Fotos und ein detailliertes Übergabeprotokoll, dessen korrekte Erstellung wir in unserem Beitrag Übergabeprotokoll für Wohnungen ausführlich beschreiben.
Müssen Wände beim Auszug weiß gestrichen werden?
Eine der meistgestellten Fragen überhaupt: Müssen Wände bei Auszug weiß gestrichen werden? Hier lohnt sich eine klare Unterscheidung. Vorgaben, welche Farbe die Wände während der laufenden Mietzeit haben müssen – etwa eine Klausel „Wände sind stets in Weiß zu halten” – hat der BGH bereits mit Urteil vom 22.10.2008 (Az. VIII ZR 283/07) für unwirksam erklärt: Solche Farbwahlklauseln greifen unangemessen in die persönliche Wohngestaltung ein, solange die Mietpartei noch dort wohnt.
Anders sieht es tendenziell bei einer Vorgabe für den Zeitpunkt der Rückgabe aus: Verlangt der Mietvertrag, dass die Wände beim Auszug in einer neutralen, deckenden und hellen Farbe übergeben werden – nicht zwingend reinweiß, aber eben nicht in kräftigem Rot, Schwarz oder Dunkelblau –, wird eine solche Klausel von der Rechtsprechung häufig als zulässig angesehen, weil sie die Weitervermietbarkeit der Wohnung sichert, ohne die Mietpartei während der Mietzeit einzuschränken. Wer also eine kräftige Akzentwand gestrichen hat, sollte diese vor dem Auszug in aller Regel in einem neutralen Ton überstreichen – anders als bei einer generellen „nur Weiß”-Vorgabe ist das rechtlich meist unproblematisch durchsetzbar.
Was bedeutet „fachgerecht streichen"?
Viele Mietverträge verlangen eine „fachgerechte” Ausführung der Malerarbeiten – das klingt zunächst so, als müsste zwingend ein professioneller Malerbetrieb beauftragt werden. Das ist falsch. Der BGH hat mit Urteil vom 09.06.2010 (Az. VIII ZR 294/09) entschieden, dass eine Klausel, die eine Ausführung durch Fachfirmen vorschreibt und die eigene, fachgerechte Ausführung durch die Mietpartei selbst ausschließt, unwirksam ist. „Fachgerecht” bedeutet lediglich, dass das Ergebnis optisch einwandfrei und gleichmäßig sein muss – nicht, wer die Arbeit ausführt. Wer selbst zum Pinsel greift und sauber arbeitet, erfüllt diese Anforderung genauso wie ein beauftragter Malerbetrieb.
In der Praxis bedeutet „fachgerecht” vor allem: ein gleichmäßiger Farbauftrag ohne sichtbare Streifen, Farbnasen oder Rollerabdrücke, saubere Kanten an Decken, Fußleisten und Steckdosen sowie ein deckendes Ergebnis, durch das der alte Anstrich nicht mehr durchschimmert. Wer selbst zum Pinsel oder zur Rolle greift, sollte auf ausreichend Trocknungszeit zwischen den Anstrichen achten und bei kräftigen Vorfarben – etwa einem dunklen Rot oder Blau – unbedingt eine spezielle Haftgrundierung oder mehrere Schichten einplanen, da sonst die alte Farbe durchscheint.
Der häufigste Streitpunkt bei der Wohnungsübergabe entsteht genau an dieser Stelle: eine kräftige Vorfarbe, die trotz neuen Anstrichs noch schwach sichtbar ist. Das gilt rechtlich in aller Regel als nicht fachgerecht ausgeführt und kann den Vermieter berechtigen, eine Nachbesserung zu verlangen. Wer unsicher ist, ob die eigene Arbeit dem Maßstab genügt, sollte vor der endgültigen Übergabe bei Tageslicht und aus verschiedenen Blickwinkeln prüfen, ob noch Farbreste der alten Wandfarbe durchscheinen.
Darf ich während der Mietzeit selbst streichen - und in welcher Farbe?
Anders als bei der Übergabe am Ende der Mietzeit gilt während der laufenden Mietzeit ein deutlich großzügigerer Maßstab. Das Streichen von Wänden in einer selbst gewählten Farbe – auch kräftige Akzentwände – gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, den der BGH ausdrücklich schützt. Eine Klausel, die vorschreibt, in welcher Farbe während der Mietzeit gestrichen werden muss, ist unwirksam (siehe oben, BGH, Urteil vom 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07). Wer also zwischendurch das Wohnzimmer in Dunkelgrün oder das Schlafzimmer in Terrakotta streichen möchte, benötigt dafür grundsätzlich keine Erlaubnis des Vermieters.
Anders sieht es tendenziell bei Türen, Fensterrahmen und Heizkörpern aus: Diese gelten häufig als fester Bestandteil der Wohnungsausstattung, deren ursprüngliche Farbgebung – meist Weiß – Teil der vertraglich geschuldeten Substanz ist. In der Praxis empfiehlt es sich daher, an diesen Bauteilen eher zurückhaltend zu sein oder vor einer farblichen Veränderung Rücksprache mit dem Vermieter zu halten.
Wer während der Mietzeit kräftig streicht, sollte von Anfang an mitdenken, dass beim Auszug in aller Regel ein Rückstrich in eine neutrale, helle Farbe ansteht (siehe oben). Ein Foto der ursprünglichen Wandfarbe bei Einzug – idealerweise Teil des Übergabeprotokolls (Link: Übergabeprotokoll für Wohnungen) – hilft im Streitfall, den Ausgangszustand zweifelsfrei zu belegen.
Kann ich einfach über die vorhandene Tapete streichen?
Ob sich vorhandene Tapete einfach überstreichen lässt, hängt vom Material und Zustand ab. Glatte, intakte Raufasertapete lässt sich in der Regel problemlos überstreichen und ist sogar der Klassiker unter Mietwohnungen. Bei stark strukturierten, beschädigten oder bereits mehrfach überstrichenen Tapeten kann das Ergebnis dagegen unsauber wirken, was bei der Wohnungsübergabe zu Diskussionen führen kann. Wer unsicher ist, sollte vor dem Streichen prüfen, ob die Tapete noch fest sitzt und keine sichtbaren Risse oder Blasen aufweist – im Zweifel ist eine neue, glatte Tapetenschicht die sicherere Wahl, gerade wenn ein ordentliches Übergabeergebnis wichtig ist.
Müssen auch Decken gestrichen werden?
Ja – Decken zählen genau wie Wände zu den klassischen Schönheitsreparaturen und können unter denselben Bedingungen auf die Mietpartei übertragen werden. Wichtig ist auch hier: Auch für Decken gelten dieselben Einschränkungen wie für Wände – keine starren Fristen, keine Pflicht ohne angemessenen Ausgleich bei unrenoviert übernommener Wohnung, und dieselbe Freiheit bei der fachgerechten Eigenausführung.
In der Praxis werden Decken häufig übersehen, obwohl Decke streichen bei Auszug eine der meistgesuchten Anschlussfragen ist. Typische Ursachen für eine notwendige Deckenrenovierung sind Nikotinablagerungen bei Raucherhaushalten, feine Verfärbungen über Heizkörpern oder punktuelle Verfärbungen durch frühere Wasserschäden. Wichtig zur Abgrenzung: Verursacht ein Wasserschaden oder ein bauseitiger Mangel die Verfärbung, handelt es sich nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um eine Instandsetzung, für die der Vermieter aufkommen muss – selbst wenn eine ansonsten wirksame Renovierungsklausel besteht.
Für die praktische Umsetzung gilt: Deckenweiß wird üblicherweise vor den Wänden gestrichen, damit eventuelle Farbtropfen später von der Wandfarbe überdeckt werden können. Wer unsicher ist, ob eine leichte Vergilbung noch als normale Abnutzung gilt oder bereits eine Streichpflicht auslöst, orientiert sich am selben Maßstab wie bei den Wänden: Ausschlaggebend ist der tatsächliche Zustand, nicht ein pauschaler Turnus.
Bohrlöcher und Dübellöcher verschließen
Ein praktischer Klassiker beim Auszug: Wurden während der Mietzeit Bohrlöcher oder Dübellöcher für Bilder, Regale oder Vorhangschienen gesetzt, gehört deren fachgerechtes Verschließen zu den klassischen Schönheitsreparaturen, sofern sie sich im üblichen, wohnungsüblichen Rahmen bewegen. Eine übermäßige Anzahl an Löchern – etwa durch häufiges Umhängen ganzer Regalsysteme – kann dagegen über den normalen Gebrauch hinausgehen und gesondert zu bewerten sein. In der Praxis reicht meist handelsübliche Spachtelmasse, die nach dem Trocknen leicht angeschliffen und mit der übrigen Wandfläche gestrichen wird.
Kaution wegen fehlender Malerarbeiten einbehalten - was ist zulässig?
Kommt es beim Auszug zum Streit über den Zustand der Wände, behalten manche Vermieter kurzerhand einen Teil der Kaution ein. Das ist aber nicht beliebig möglich: Die Höhe des einbehaltenen Betrags muss sich am tatsächlichen Aufwand orientieren und konkret belegbar sein, etwa durch eine Handwerkerrechnung oder einen nachvollziehbaren Kostenvoranschlag. Reine Schätzungen oder pauschale Abzüge „für Renovierung” ohne jeden Beleg sind unzulässig.
Wer als Mietpartei mit einem solchen Einbehalt konfrontiert ist, sollte schriftlich nachfragen und sich den genauen Grund sowie die Berechnungsgrundlage nennen lassen. Bleibt eine nachvollziehbare Antwort aus, empfiehlt sich eine schriftliche Fristsetzung – üblich sind hierbei drei bis sechs Monate nach Mietende, bis der Vermieter die Kaution vollständig oder mit einer klaren Restaufstellung zurückzahlen muss. Führt auch das zu keinem Ergebnis, bleibt nur der Weg über einen Mieterverein, eine Verbraucherzentrale oder im letzten Schritt ein gerichtliches Mahnverfahren.
Wohnung gestrichen übergeben - reicht das für die Übergabe?
Eine frisch gestrichene Wohnung allein garantiert noch keine reibungslose Wohnungsübergabe. Wichtig ist, dass die Malerarbeiten tatsächlich fachgerecht ausgeführt wurden – gleichmäßiger Farbauftrag, keine sichtbaren Übergänge oder Farbnasen, saubere Kanten an Decken und Fußleisten. Wird die Wohnung dagegen nicht gestrichen übergeben, obwohl eine wirksame Verpflichtung dazu bestand, kann der Vermieter die fehlende Leistung entweder selbst in Auftrag geben und die Kosten von der Kaution abziehen, oder eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen.
Für eine möglichst konfliktfreie Übergabe empfiehlt sich, den frisch gestrichenen Zustand direkt bei der Schlüsselübergabe gemeinsam zu dokumentieren – am besten mit Fotos und in einem detaillierten, von beiden Seiten unterschriebenen Übergabeprotokoll. Wie ein solches Protokoll idealerweise aufgebaut ist und welche Punkte darin unbedingt festgehalten werden sollten, erklären wir Schritt für Schritt in unserem Beitrag Übergabeprotokoll für Wohnungen.
Fenster putzen und weitere Pflichten rund um den Auszug
Neben dem Streichen gehört häufig auch das Fenster putzen zu den Erwartungen an eine ordentliche Übergabe – rechtlich handelt es sich dabei allerdings nicht um eine Schönheitsreparatur im engeren Sinne, sondern eher um eine allgemeine Sorgfaltspflicht im Rahmen der Rückgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB, wonach die Wohnung geräumt und in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben ist. Eine „besenreine” Übergabe wird in der Praxis meist ohnehin erwartet, unabhängig von einer expliziten Vertragsklausel.
Eine oft übersehene Grenze betrifft die Grundreinigung der gesamten Wohnung: Eine vertragliche Klausel, die eine professionelle Endreinigung durch eine Reinigungsfirma vorschreibt und die eigene, sorgfältige Reinigung durch die Mietpartei ausschließt, ist – nach derselben Logik wie bei der fachgerechten Eigenausführung von Malerarbeiten – rechtlich angreifbar. In der Praxis bedeutet besenrein in aller Regel: keine Müllreste, keine groben Verschmutzungen, ausgefegte Böden – keine professionelle Grundreinigung mit Spezialgeräten.
Zur praktischen Übergabe gehören daher typischerweise: gereinigte Fensterscheiben inklusive Rahmen, abgewischte Fensterbänke, saubere Lichtschalter und Steckdosenrahmen sowie ausgewischte Küchenschränke. Wer diese Punkte bereits während der letzten Wochen vor dem Auszug Schritt für Schritt abarbeitet, vermeidet Zeitdruck am Übergabetag und reduziert das Risiko, dass kleinere Mängel erst bei der Wohnungsübergabe selbst auffallen.
Was tun, wenn der Streit um die Malerarbeiten eskaliert?
Kommt es zwischen Mietpartei und Vermieter zu einer echten Auseinandersetzung über unwirksame Klauseln oder überzogene Forderungen, lohnt sich zunächst ein genauer Blick in den eigenen Mietvertrag: Enthält er einen starren Fristenplan, eine Farbvorgabe während der Mietzeit, eine Endrenovierungspflicht trotz unrenovierter Übernahme oder eine Quotenabgeltungsklausel, ist die entsprechende Regelung mit hoher Wahrscheinlichkeit insgesamt unwirksam – mit der Konsequenz, dass die gesetzliche Regelung greift und die Instandhaltungspflicht wieder beim Vermieter liegt.
Wer sich unsicher ist, ob eine konkrete Klausel im eigenen Vertrag wirksam ist, sollte diese von einem Mieterverein, einer Verbraucherzentrale oder einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen, bevor größere Summen für Malerarbeiten investiert werden, die möglicherweise gar nicht geschuldet sind.
Streitfälle rund um Auszug und Übergabe im Überblick behalten
Wer mehrere Mietobjekte verwaltet, kennt das Muster: Bei jedem Auszug tauchen dieselben Fragen erneut auf – war die Wohnung renoviert übergeben, welche Klausel steht im jeweiligen Mietvertrag, wurde ein Übergabeprotokoll erstellt, und wie viel Kaution wurde einbehalten und warum. Ohne saubere Dokumentation wiederholt sich derselbe Streit bei jedem einzelnen Mieterwechsel, weil niemand mehr genau weiß, was beim Einzug tatsächlich vereinbart und festgehalten wurde.
Mit dem Westmont CRM lassen sich pro Wohnung der Übergabezustand, vereinbarte Klauseln, Fotos und die komplette Korrespondenz rund um Ein- und Auszug zentral bündeln – eine Struktur, die genau diese wiederkehrenden Streitpunkte deutlich reduziert, weil im Zweifel sofort nachvollziehbar ist, wer wann was zugesagt oder dokumentiert hat.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Bin ich verpflichtet, beim Auszug die Wände zu streichen?
Nein – eine generelle Renovierungspflicht gibt es nicht. Nur eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag oder knallige bunte Farben, die vom konkreten Zustand der Wohnung abweichen, können dich zum Streichen verpflichten. Fehlt eine gültige Klausel, ist die Renovierungspflicht unwirksam.
Muss ich alle fünf Jahre die Wohnung streichen?
Habe ich die Wohnung unrenoviert übergeben bekommen, muss ich sie renoviert zurückgeben?
Nur, wenn eine klar und fair formulierte Schönheitsreparatur-Klausel im Vertrag steht und den aktuellen rechtlichen Bestimmungen entspricht. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, greift diese Pflicht in der Regel nicht.
Wer muss streichen: Mieter oder Vermieter?
Grundsätzlich der Vermieter, denn Schönheitsreparaturen sind gesetzlich Vermietersache. Nur eine wirksame Klausel im Mietvertrag verschiebt die Pflicht auf den Mieter.
Gibt es ein neues Gesetz 2026 zum Thema wohnung streichen bei Auszug?
Nein. Trotz vieler Behauptungen im Netz gibt es kein neues Gesetz 2026, das Mieter grundsätzlich entlastet – es gelten weiterhin die bekannten Paragraphen des BGB sowie die bestehende BGH-Rechtsprechung.
Was kann der Vermieter beim Auszug verlangen?
Nur das, was vertraglich wirksam vereinbart ist, plus die besenreine Übergabe. Unrealistische Vorgaben wie eine bestimmte Farbmarke oder eine professionelle Renovierung darf der Vermieter nicht durchsetzen.
Was passiert, wenn ich die Malerarbeiten nicht durchführe?
Führst du Malerarbeiten nicht durch, obwohl du vertraglich dazu verpflichtet wärst, kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten oder Schadenersatz fordern – im schlimmsten Fall drohen rechtliche Auseinandersetzungen.
Was sind die Konsequenzen von Vertragswidrigkeiten?
Bei Vertragswidrigkeiten kann der Vermieter finanzielle Ansprüche geltend machen – meist über eine Nachbesserung auf deine Kosten. Deshalb: vertragliche Verpflichtungen sorgfältig prüfen, bevor du auszahlst oder einbehältst.
Muss ich nach einem Jahr Mietzeit die Wohnung streichen?
In aller Regel nein. Nach nur einem oder zwei Jahren ist die tatsächliche Abnutzung meist so gering, dass keine Streichpflicht entsteht – selbst wenn der Mietvertrag eine feste Frist nennt, denn solche starren Fristen sind meist unwirksam.
Darf ich meine Wohnung während der Mietzeit bunt streichen?
Ja. Während der laufenden Mietzeit gehört die freie Farbwahl bei Wänden zum normalen Wohngebrauch. Vorgaben zur Wandfarbe während der Mietzeit sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Vor dem Auszug empfiehlt sich aber ein Rückstrich in eine neutrale Farbe.
Wer zahlt die Malerarbeiten nach dem Auszug?
Ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel zahlt der Vermieter. Ist die Klausel wirksam und die Wohnung abgenutzt, müssen Sie selbst streichen oder die Kosten tragen. Der Vermieter muss Ihnen dann aber zuerst eine angemessene Frist setzen, bevor er einen Maler beauftragt und die Kosten von der Kaution abzieht.
Muss ich nach 3 Jahren beim Auszug streichen?
Nicht automatisch. Die Mietdauer allein begründet keine Streichpflicht. Entscheidend sind eine wirksame Klausel im Mietvertrag und der tatsächliche Zustand der Wände. Sind die Wände nach drei Jahren noch sauber und ohne sichtbare Abnutzung, müssen Sie auch mit wirksamer Klausel nicht streichen.
Jetzt kostenlose Beratung sichern
Möchten Sie mehr über intelligente Immobilien- und Finanzstrategien erfahren? Füllen Sie einfach das Formular aus und ein Experte der Westmont Group wird sich persönlich mit Ihnen in Verbindung setzen.
Bleiben Sie über die neuesten Anlagetrends, Steuerstrategien und Immobilienlösungen auf dem Laufenden. Folgen Sie der Westmont Group auf unseren Social-Media-Kanälen und erhalten Sie wertvolle Einblicke direkt in Ihren Feed.
