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Übergabeprotokoll Wohnung: Der unverzichtbare Begleiter bei Ein- und Auszug
Ein Übergabeprotokoll Wohnung ist weit mehr als nur ein bürokratisches Dokument – es ist Ihre Versicherungspolice gegen spätere Streitigkeiten. Ob beim Einzug in eine neue Mietwohnung oder beim Auszug aus der alten: Dieses Protokoll hält den genauen Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe fest. Als Mieter schützen Sie sich damit vor ungerechtfertigten Forderungen, als Vermieter dokumentieren Sie präzise, in welchem Zustand Sie Ihre Wohnung übergeben haben. Die Westmont Group empfiehlt aus langjähriger Erfahrung: Investieren Sie die Zeit in ein sorgfältiges Wohnungsübergabeprotokoll – es zahlt sich aus, wenn es um die Rückzahlung der Kaution oder die Klärung von Schäden geht.
Bei einem Übergabeprotokoll Wohnung geht es nicht nur um die Dokumentation von offensichtlichen Mängeln. Vielmehr sollten Sie den Zustand jedes Raumes – vom Wohnzimmer über die Küche bis zum Bad – einzeln erfassen. Die Wände, Böden, Fenster und Türen müssen ebenso überprüft werden wie die Funktionsfähigkeit aller elektrischen Geräte, Heizkörper und Sanitäranlagen. Fotografieren Sie Kratzer im Parkett, Bohrlöcher in der Tapete oder Flecken auf dem Teppich – diese Fotos sind später ein unschätzbares Beweismittel vor Gericht. Ein gut geführtes Abnahmeprotokoll schafft Transparenz zwischen allen Vertragsparteien und verhindert Missverständnisse über Gewährleistungsrechte oder Renovierungspflichten.
Wozu dient ein Wohnungsübergabeprotokoll konkret?
Das Übergabeprotokoll Wohnung ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, dennoch sollten sowohl Mieter als auch Vermieter bei jeder Wohnungsübergabe darauf bestehen. Wenn Vertragsparteien über Reparaturen, die Anzahl der übergebenen Schlüssel oder die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser streiten, sind meist Unklarheiten über die Verantwortlichkeiten schuld. Ein aussagekräftiges Wohnungsübernahmeprotokoll für die Mietwohnung – auch Abnahmeprotokoll genannt – beugt solchen Konflikten vor. In der Praxis habe ich oft erlebt, dass ein fehlendes Protokoll bei der Schlussrechnung zu erheblichen Problemen führt, besonders wenn es um die Rückzahlung der Mietkaution geht.
Der richtige Zeitpunkt zum Anfertigen des Protokolls ist beim Ein- und Auszug, wenn alle Möbel aus der Wohnung herausgeräumt und etwaige Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Falls der Vermieter kein Interesse an der Protokollierung hat, können Sie sich als Mieter dennoch absichern und selbst ein Abnahmeprotokoll der Mietwohnung gemeinsam mit einem neutralen Zeugen anfertigen.
Nach Mietvertrag und Gesetz müssen Mieter eine Wohnung spätestens am letzten Tag der Mietdauer zur Geschäftszeit abgeben. Bei einem Auszug am Ende März beispielsweise sehen viele Mietverträge vor, dass die Abgabe bis zum Mittag des 1. April um 12 Uhr möglich ist. Fällt der Abgabetermin auf einen Sonntag, Feiertag oder Samstag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag. Vereinbaren Sie mit der Vermieterschaft aber rechtzeitig den Termin für die Wohnungsabgabe.
Die Bedeutung für Mieter: Schutz vor ungerechtfertigten Forderungen
Ein Übergabeprotokoll Wohnung ist aus mehreren wichtigen Gründen für Mieter essenziell. Die Beweissicherung des Zustands der Wohnung steht dabei an erster Stelle: Das Übergabeprotokoll dokumentiert den genauen Zustand bei Ein- und Auszug und hält fest, ob und welche Mängel oder Schäden vorhanden sind. Dies schützt Mieter davor, für bereits vorhandene Schäden haftbar gemacht zu werden. Klarheit und Transparenz zwischen Mieter und Vermieter helfen, Missverständnisse zu vermeiden – beide Seiten wissen genau, was vereinbart wurde.
Als Rechtsgrundlage bei Streitigkeiten, beispielsweise über die Rückzahlung der Kaution, kann das Übergabeprotokoll als wichtiges Beweismittel dienen und hilft, Ansprüche zu untermauern oder abzuwehren. Die Vermeidung von nachträglichen Forderungen ist ein weiterer Vorteil: Ein detailliertes Protokoll kann verhindern, dass Vermieter nach dem Auszug Forderungen für angebliche Schäden oder Mängel stellen, die bereits bei Einzug vorhanden waren. Die Urkunde hat Beweiskraft vor dem Gericht, wie Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD) bestätigt. Deshalb empfiehlt sie, bei Einzug und Auszug stets ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen.
Der Nutzen für Vermieter: Rechtssicherheit und Werterhaltung
Für Vermieter ist ein Übergabeprotokoll Wohnung ebenso wichtig. Die Beweissicherung des Zustands der Wohnung dokumentiert den genauen Zustand bei Ein- und Auszug und hält fest, welche Mängel oder Schäden vorhanden sind. Dies schützt Vermieter davor, für spätere Schäden haftbar gemacht zu werden, die nachweislich nicht bei der Übergabe existierten. Als Rechtsgrundlage bei Streitigkeiten mit Mieter, beispielsweise über die Rückzahlung der Kaution, kann das Übergabeprotokoll als wichtiges Beweismittel dienen und hilft Vermieter, Ansprüche auf Schadenersatz für während der Mietzeit entstandene Schäden zu untermauern.
Die Dokumentation von Mängeln gibt Vermieter die Möglichkeit, diese innerhalb einer vereinbarten Frist beheben zu lassen oder den Mietzins entsprechend anzupassen. Ein Übergabeprotokoll motiviert Mieter, sorgfältig mit der Wohnung umzugehen, da sie wissen, dass der Zustand der Wohnung bei Auszug dokumentiert wird – dies trägt zur langfristigen Werterhaltung der Immobilie bei. Sollte ein Schaden erst nach der Übergabe auffallen, ist es ohne Abnahmeprotokoll der Wohnung schwierig, diesen nachzuweisen und gegebenenfalls Kosten geltend zu machen. Basierend auf dem zum Einzugszeitpunkt erstellten Übergabeprotokoll können Mieter nachweisen, dass ein Mangel schon zum Zeitpunkt des Einzugs bestand und folglich nicht von ihnen selbst verursacht worden ist.
Was gehört in ein vollständiges Übergabeprotokoll Wohnung?
Im Zuge der gemeinsamen Besichtigung sollten sich Mieter und Vermieter ausreichend Zeit nehmen, um jeden Winkel der Wohnung zu begutachten und eventuelle Schäden auf dem Dokument festzuhalten. Neben den Namen beider Mietparteien sollten auch die Personalien weiterer Anwesender sowie Ort, Zeit und Datum schriftlich festgehalten werden. Die Zählerstände an Wasseruhren, Heizkörpern sowie Stromzählern müssen präzise notiert werden. Bei vorhandenem Heizöltank sollte auch dessen Inhalt erfasst werden, ebenso die Kundennummern bei Versorgungsunternehmen und die entsprechenden Zählernummern.
Aufgetretene Mängel sollten im besten Fall durch eine Dokumentation anhand von Fotos festgehalten werden – diese haben eine ganz andere Aussagekraft als bloße Beschreibungen. Die Anzahl der Schlüssel, die an den Vermieter übergeben werden (für Haustür, Wohnungstür, Keller, Briefkasten, Dachboden, Waschküche, Eingangstor etc.), muss vollständig aufgelistet werden.
Der Zustand der Wände hinsichtlich Anstrich und Tapete, die Funktionsfähigkeit sämtlicher elektrischer Geräte, Leitungen, Wasserhähne, Duschen, Toilettenspülungen und Heizkörper gehören ebenso ins Protokoll wie der Zustand von Fenstern, Türen und Schlösser, von Teppichen, Holzfußböden, Fliesen und Parkett. Etwaige Mängel wie Schimmelbefall, Feuchtigkeitsschäden, gesprungene Fliesen, Kratzer im Parkett, abgeplatzter Lack an der Tür oder fehlende Sockelleisten sollten so genau wie möglich beschrieben werden.
Bei der Wohnungsabgabe füllt die Vermieterschaft ein Wohnungsprotokoll aus, in dem die Beschädigungen und Mängel in der Wohnung notiert werden. Gleichzeitig wird festgestellt, welche dieser Schäden die ausziehende Mieterschaft bezahlen soll. Lesen Sie das Protokoll gründlich durch und unterschreiben Sie es nur, wenn Sie damit einverstanden sind – es gibt keine Pflicht, das Protokoll zu unterschreiben.
Mit einer Unterschrift unter das Protokoll akzeptieren Sie die Schäden und müssen diese bezahlen. Die Schlüsselabgabe sollten Sie sich von der Vermieterschaft schriftlich bestätigen lassen, auch wenn diese auf ein Protokoll verzichtet. Rechtliche Vorgaben gibt es zwar nicht für den Aufbau, aber Experten empfehlen, alle Räume einzeln zu benennen und vorhandene Mängel so genau wie möglich zu beschreiben – beispielsweise: „An der Innenseite der Küchentür platzt Farbe ab.” Je genauer die Beschreibung ist, desto mehr Beweiskraft hat das Dokument.
Vorbereitung der Wohnungsübergabe: Schönheitsreparaturen und Reinigung
Damit die Wohnungsübergabe problemlos vollzogen werden kann, sollten sich alle Parteien vorher informieren, welche Schönheitsreparaturen Mieter durchführen müssen. Sofern im Mietvertrag nicht anders geregelt, fallen folgende Maßnahmen unter die Pflicht des Mieters bei einem Auszug: Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizungsrohren, Streichen von Innentüren, Innenseiten von Außentüren und Fenstern, Streichen von Scheuerleisten und Leitungen, die über Putz liegen, sowie das Schließen von Dübel– und Bohrlöchern. Bei der Farbwahl sollten immer neutrale Farbtöne gewählt werden – am besten greifen Mieter bei abschließenden Maler- und Tapezierarbeiten vor dem Auszug zur Farbe Weiß.
Wurden diese Schönheitsreparaturen vor der Wohnungsübergabe durchgeführt, ist in der Regel mit einer beanstandungslosen Übergabe zu rechnen. Sollte der Vermieter darüber hinaus weitere Schönheitsreparaturen fordern, sollten diese zunächst mit den Vereinbarungen im Mietvertrag abgeglichen werden. Werden die Maßnahmen nicht explizit im Vertrag erwähnt, ist der Mieter nicht zur Durchführung der geforderten Reparaturen verpflichtet.
Folgende Arbeiten zählen nicht zu den klassischen Schönheitsreparaturen: Abschleifen und Versiegeln von Holzböden, Erneuern von bereits vor dem Einzug vorhandenen Teppichböden, Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wandschränken, Streichen der Fensteraußenseiten von Balkon und Terrasse, Reparatur der Fensterverkittung, Renovierung von Kellerräumen, Streichen von Gemeinschaftsräumen und Nutzflächen sowie die Beseitigung von Schäden, die nachweislich laut Übernahmeprotokoll nicht vom Mieter verursacht wurden.
Um eine Wohnungsabnahme vorzubereiten, sollten folgende Schritte beachtet werden: Schönheitsreparaturen entsprechend den Vereinbarungen im Wohnraummietvertrag durchführen, die Wohnung gründlich reinigen und dafür sorgen, dass sie besenrein ist. Persönliche Gegenstände müssen entfernt werden – die Wohnung sollte leer und frei von persönlichen Gegenständen sein. Alle zum Mietobjekt gehörenden Schlüssel sollten zusammengestellt, die aktuellen Zählerstände für Wasser, Strom und Gas erfasst und relevante Unterlagen wie Mietvertrag und eventuelle frühere Wohnungsübergabeprotokolle bereitgehalten werden.
Der Ablauf am Tag der Übergabe: Darauf müssen Sie achten
Für den Tag der endgültigen Übergabe muss der Mieter einen verbindlichen Termin mit dem Vermieter oder Verwalter ausmachen. Der gemeinsame Rundgang durch die Wohnung ist wichtig, damit der Mieter möglichst schnell die bei Einzug gezahlte Mietkaution zurückerhält. Wenn im Wohnungsabnahmeprotokoll keine Mängel festgehalten sind, steht der Auszahlung in der Regel nichts mehr im Wege – lediglich für noch ausstehende Betriebskosten kann der Vermieter möglicherweise noch einen Restbetrag einbehalten. Bei kleineren Schäden wie beispielsweise leichten Kratzern auf den Dielen im Flur lässt sich eventuell verhandeln und argumentieren, dass es sich um normale Abnutzungserscheinungen handelt.
Falls Uneinigkeiten nicht sofort geklärt werden können, sollten die unterschiedlichen Positionen im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Am Tag der Übergabe sollten Sie etwas früher in die Wohnung gehen und noch einmal überprüfen, ob diese sich in einem angemessenen Zustand befindet: Ist sie wirklich leer? Ist sie sauber? Sind alle Fenster fest verschlossen? Sind alle Gas– und Wasserhähne fest zugedreht? Wenn alles in Ordnung ist, entfernen Sie die Namensschilder von Tür und Briefkasten und entnehmen ein letztes Mal die Post. Falls der Termin in den Abendstunden angesetzt wird, sollten zu diesem Zeitpunkt noch ein paar Lampen montiert sein, damit sich der Zustand der Wohnung einwandfrei erkennen lässt.
Eine Wohnungsübergabe ist mehr als ein Schlüsseltausch: Mieter und Vermieter überprüfen bei einer gemeinsamen Begehung den Zustand der Wohnung und halten diesen im Übergabe– beziehungsweise Zustandsprotokoll fest. Vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin, damit beide Seiten auf jeden Fall Zeit haben – vor allem, wenn neben Mieter und Vermieter auch andere Personen als Zeugen mitkommen sollen.
Pflichten und Rechte: Was beide Seiten wissen müssen
Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zu Beginn des Mietvertrags in die Wohnung ziehen kann. Erscheint er ohne Absage nicht zum Übergabetermin, muss er die zusätzlichen Kosten des Mieters übernehmen – etwa Mehrkosten beim Umzug, wenn der Mieter mit seinen Möbeln vor verschlossener Tür steht und der Einzug sich verzögert (AG Köln, Az.: 209 C 542/02). Der Mieter muss dafür sorgen, dass der Vermieter sein Eigentum spätestens am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält (§ 546, Abs. 1 BGB).
Fällt dieser Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, darf die Übergabe auch am darauffolgenden Werktag stattfinden. Verpasst der Mieter den Übergabetermin und der Vermieter erhält die Wohnung nicht rechtzeitig zurück, kann dieser vom Mieter Schadensersatz fordern – in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§546a BGB).
Am Tag der Wohnungsübergabe sollten Sie mit Ihrem Vermieter oder Mieter gemeinsam Raum für Raum besichtigen – am besten bei Tageslicht, empfiehlt Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner. So lässt sich vermeiden, dass jemand Schäden wegen schlechter Lichtverhältnisse übersieht. Planen Sie außerdem genügend Zeit für die Wohnungsbesichtigung ein.
Bei der Übergabe sollten Mieter und Vermieter den Zustand des Mietobjekts prüfen und außerdem Zählerstände ablesen (inklusive Zähler von Wasseruhren, Gas und Stromzähler), Schlüssel austauschen (neben Haus- und Wohnungstürschlüssel gehören dazu Schlüssel für Keller und Gemeinschaftsräume), Wände und Decken prüfen (hier geht es vor allem um feuchte Stellen, Wasserflecken oder Schimmel), Tapete und Anstrich untersuchen (sind die Wände neu gestrichen? gibt es viele Bohrlöcher? ist die Tapete intakt?) sowie Fußböden begutachten (Kratzer im Parkett, Flecken auf dem Teppich, Dellen im Fußboden und fehlende Fußbodenleisten sind häufige Schäden).
Umgang mit Schäden und Mängeln während der Übergabe
Selbst bei einer gemeinsam durchgeführten Übernahme inklusive Wohnungsübernahmeprotokoll kann es passieren, dass der Mieter nach seinem Einzug weitere Mängel entdeckt, die zuvor nicht bemerkt wurden. Obwohl diese Mängel nicht im Übergabeprotokoll gelistet sind, hat der Mieter bei gravierenden Fällen das Recht, die Fehler durch seinen Vermieter beheben zu lassen. Insbesondere möglicher Schimmelbefall, defekte Heizungen und nicht funktionierende Leitungen fallen oftmals erst nach dem Bezug der neuen Wohnung auf. Vermieter müssen diese Schäden auf eigene Kosten beheben, da sie gesetzlich dazu verpflichtet sind, die Wohnung im vertragsmäßig festgelegten Zustand zu halten.
Kleinere Schäden wie gebrochene Fliesen oder zerkratztes Parkett müssen hingegen akzeptiert werden, sofern sie nicht bereits im Übergabeprotokoll protokolliert wurden – der vertragsmäßige Zustand einer Wohnung wird durch solche Schönheitsmängel nicht gefährdet.Die Mieterschaft haftet nur für Schäden, die durch übermäßige Abnutzung entstanden sind, und muss zudem nicht die gesamten Reparaturkosten übernehmen, sondern nur den Zeitwert. Die Abgrenzung zwischen normaler und übermäßiger Abnutzung ist nicht immer einfach – als Faustregel gilt: Überall, wo man sich sagen muss „da ist mir ein kleines Malheur passiert”, beginnt die übermäßige Abnutzung.
Grössere Beschädigungen sollte eine Fachperson reparieren. Überlassen Sie den Reparaturauftrag der Vermieterschaft und klären Sie das Vorgehen für die Schadensbehebung schon vor der Wohnungsabgabe ab. Führen Reparaturen zu einer verspäteten Weitervermietung, haftet die Mieterschaft unter Umständen dafür – beachten Sie auch die Bestimmungen Ihrer Haftpflichtversicherung.
Kleinreparaturen (Kleiner Unterhalt), für die es kein Fachwissen braucht, sowie der Ersatz von Kleinteilen (Duschschlauch, Kuchenblech etc.) muss die Mieterschaft selber vornehmen. Besorgen Sie die Ersatzteile im Fachhandel noch vor der Wohnungsabgabe. Gibt die Vermieterschaft Kleinreparaturen in Auftrag, kommt dies am Ende für die Mieterschaft meist teurer. Für normale Abnutzung haftet nicht die Mieterschaft – will die Vermieterschaft die Wohnung sanieren, kann die Mieterschaft darauf bestehen, dass sie erst nach der Wohnungsabgabe damit beginnt. Ein Spezialfall sind Nikotinablagerungen: Starker Nikotinbelag an Wänden und Decken erfordert oft einen speziellen Anstrich, einen sogenannten Isolierungsgrund oder eine Nikotinsperre.
Verschiedene Szenarien: Einzug vs. Auszug
Entdecken Mieter und Vermieter Mängel, kommt es darauf an, ob es um die Wohnungsübergabe bei einem Ein oder Auszug geht, denn davon ist das weitere Handeln abhängig. Fall 1: Zieht der Mieter in eine neue Wohnung und entdeckt während der Wohnungsübergabe schwerwiegende Mängel, muss der Vermieter diese Mängel beseitigen – und auch die Kosten übernehmen. Zu solch schwerwiegenden Mängeln zählen defekte Heizkörper, Schimmel und Feuchtigkeit, defekte Stromleitungen, defekte Lichtschalter, abblätternde Tapeten, Ungeziefer und Schädlinge sowie defekte Technik und Geräte. In so einem Fall sollte der Mieter beim Vermieter eine Mängelanzeige vorlegen und diese unabhängig von der Wohnungsübergabe noch einmal schriftlich melden – der Vermieter muss die Schäden dann innerhalb einer gesetzten Frist beseitigen.
Fall 2: Ist man dagegen Vermieter und bemerkt, dass der Ex-Mieter die Wohnung während der Mietzeit beschädigt hat, sollte man ihn zügig zur Nachbesserungauffordern. Denn ab Rückgabe des Mietobjekts verjähren die Ersatzansprüche in der Regel nach 6 Monaten (§ 548 BGB). So sollte der Vermieter vorgehen, um Ersatzansprüche zu stellen: Den Mieter schriftlich dazu auffordern, den Schaden zu beseitigen – das Schreiben sollte eine Frist enthalten, bis wann dies zu erledigen ist, und androhen, die Mängel andernfalls auf Mieterkosten auszubessern. Nach Ablauf der Frist kontrollieren, ob der Mieter den Schaden beseitigt hat.
Falls der Mieter der Aufforderung nicht nachgekommen ist, ein Unternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragen, dem Mieter die Instandsetzungsarbeiten in Rechnung stellen oder die entstandenen Kosten mit der Mietkaution verrechnen. Die Verjährungsfristen beachten: Falls der Mieter den Anspruch auf Schadenbeseitigung ablehnt, Klage einreichen oder einen Mahnbescheid beantragen.
Übersehene Schäden: Wie damit umgehen?
Sobald Mieter und Vermieter ihre Unterschrift unter das Wohnungsübergabeprotokoll gesetzt haben, gilt es als richtig und vollständig akzeptiert. Hat einer der beiden dabei leicht erkennbare Schäden übersehen, kann er sich im Nachhinein kaum beschweren. Ist dem Mieter beim Einzug ein Schaden nicht aufgefallen, kann er deshalb keine Mietminderung verlangen – theoretisch kann der Vermieter ihn später sogar für bereits vorhandene Krater, Brandlöcher und Co verantwortlich machen, sofern diese nicht im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt wurden. Übersieht man hingegen als Vermieter beim Auszug des Mieters einen Schaden und hält ihn nicht im Wohnungsabnahmeprotokoll fest, kann man dafür in der Regel keinen Schadensersatz mehr fordern. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn ein Schaden nicht so leicht erkennbar war.
Verdeckte Mängel erfordern ein besonderes Vorgehen für Mieter und Vermieter: Schäden wie eine defekte Telefondose sind nicht auf den ersten Blick erkennbar. Bemerkt der Mieter den Mangel erst nach der Wohnungsübergabe, sollte er seinen Vermieter sofort darüber informieren, am besten schriftlich, rät Rechtsanwalt Maximilian Klug. Dann können die Parteien den Schaden nachträglich in das Wohnungsübergabeprotokoll aufnehmen. Stellt sich der Vermieter quer, hilft im schlimmsten Fall nur noch der Gang zum Rechtsanwalt.
Entdeckt der Vermieter nach dem Auszug verborgene Schäden, sollte er den verdeckten Schaden dem ehemaligen Mieter unverzüglich anzeigen, empfiehlt Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner. Auch in diesem Fall sollten beide Parteien den Mangel nachträglich in das Wohnungsübergabeprotokoll einfügen. Weigert sich der Mieter, muss der Vermieter schlimmstenfalls den Weg über das Gericht nehmen. Gut zu wissen: Hat der ehemaliger Mieter den Schaden nachweisbar arglistig verschwiegen, kann der Vermieter sogar das Wohnungsübergabeprotokoll anfechten.
Reinigungsstandards: Besenrein oder gründlich?
Die Wohnung muss gut gereinigt zurückgegeben werden. Vereinbaren Sie unbedingt eine sogenannte Abnahmegarantie, wenn Sie ein Reinigungsinstitut damit beauftragen. Das Reinigungsinstitut muss dann eine Gratis-Nachreinigung vornehmen, wenn Ihre Vermieterschaft noch schmutzige Stellen findet. Da die Nachreinigungen sofort erledigt werden müssen, sollte bei der Wohnungsabgabe jemand vom Putzinstitut dabei sein. In der Nordwestschweiz gibt es eine regionale Besonderheit:
Die meisten Mietverträge sehen vor, dass die Mieterschaft nur besenrein putzen und dafür eine Reinigungspauschale von Fr. 6 pro Quadratmeter bezahlen muss. Grössere Liegenschaftsverwaltungen rücken in letzter Zeit jedoch zum Teil davon ab und schliessen Mietverträge ab, die bei Mietende eine gründliche Reinigung vorsehen.
Der Mieter muss die Wohnung besenrein übergeben – ein entsprechender Eintrag im Mietvertrag ist dazu nicht notwendig. Denn eine besenreine Übergabe lässt sich auch aus der gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand ableiten (§ 546 Abs. 1 BGB, BGH, Az.: VIII ARZ 1/84). Doch was gilt als besenrein? Laut Rechtsprechung ist der Mieter dazu verpflichtet, grobe Verschmutzungen zu beseitigen und folgende Säuberungsarbeiten durchzuführen:
groben Schmutz auf Teppichböden entfernen, indem man Staub saugt, Räume mit Fliesen, Parkett oder Laminat ordentlich ausfegt, Spinnweben in der Wohnung und mitvermieteten Kellerräumen entfernt, Fenster putzt, wenn diese besonders grob verschmutzt sind, Kalkablagerungen und Schmierschichten etwa in Küche oder Bad entfernt, die Küche von Essensreste säubert und mitvermietete Kühlschränke leert.
Aber: Manche Mietverträge schreiben vor, dass der Mieter das Mietobjekt sorgfältig gereinigt oder in sauberem Zustand übergeben muss. In solchen Fällen ist diese Vereinbarung Vorschrift, und der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung entsprechend gründlich zu reinigen.
Das Protokoll in zweifacher Ausfertigung
Erhalten nach der Wohnungsübergabe nicht beide Parteien eine Abschrift des Protokolls, kann das zu Problemen führen, meint Maximilian Klug, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rein theoretisch könnte der Vermieter – oder auch der Mieter – im Nachhinein etwas ins Protokoll schreiben. Um derartiges zu vermeiden und Unstimmigkeiten nachvollziehbar zu machen, muss das Übergabeprotokoll stets in zweifacher Ausfertigung vorliegen. Beide Parteien unterschreiben am Ende der Wohnungsübergabe das Protokoll als Bestätigung und erhalten anschließend jeweils ein Exemplar.
Wenn Schlüssel fehlen: Konsequenzen und Lösungen
Es kann durchaus passieren, dass ein oder mehrere Schlüssel über die Mietdauer hinweg verloren gehen. Dann besteht die Gefahr, dass der Schlüssel von Dritten missbräuchlich verwendet wird. Daher ist es im Sinne des Vermieters sowie des Mieters, dass die Schließanlage unverzüglich ausgetauscht wird. Wenn es sich hier um Verschulden des Mieters handelt, trägt dieser auch allein die Kosten. Auch wenn für den fehlenden Schlüssel bereits Ersatz angefertigt wurde, befreit das nicht von der Zahlungspflicht.
Praktische Tipps für eine reibungslose Abnahme
Ein Bild sagt nicht nur mehr als tausend Worte, sondern hat auch eine ganz andere Aussagekraft – fotografieren Sie deshalb unbedingt etwaige Mängel wie Schäden an Fliesen, Armaturen und der Einbauküche oder Feuchtigkeitsschäden, tiefe Kratzer im Parkett sowie gebrochenes Glas. In der Regel erkennen Gerichte solche Bilder als Beweis an. Seien Sie bei der Begutachtung lieber etwas zu genau und halten Sie auch kleinere Mängel im Wohnungsübergabeprotokoll fest – andernfalls kann es später zu Streitigkeiten darüber kommen, ob Sie den Mangel verursacht haben oder ob dieser bereits beim Einzug bestand.
Damit beim Erstellen des Protokolls während der Wohnungsübergabe alles glattläuft, hier einige Hinweise: Planen Sie ausreichend Zeit für die Begehung ein – ein überhastetes Protokoll birgt Fehlerquellen. Haben Sie Zeugen dabei: Optional kann eine dritte Person zur Übergabe hinzugezogen werden. Machen Sie Fotos: Ergänzen Sie das Abnahmeprotokoll der Wohnung mit Fotos der Schäden, idealerweise mit Datum. Lesen Sie die Zählerstände gemeinsam ab, um spätere Diskussionen über Verbrauchswerte zu vermeiden. Sorgen Sie für eine Kopie für beide Seiten: Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten ein unterschriebenes Exemplar erhalten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie erstelle ich ein rechtssicheres Wohnungsübergabeprotokoll?
Ein rechtssicheres Wohnungsübergabeprotokoll sollte Namen, Adressen und Datum der Übergabe enthalten, alle Zählerstände für Strom, Gas und Wasser sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Dokumentieren Sie den Zustand jedes Raums mit Fotos und beschreiben Sie Mängel präzise – etwa “Kratzer im Parkett, 15 cm lang”. Beide Parteien sollten bei Tageslicht besichtigen und jeweils ein unterschriebenes Exemplar erhalten. Die Westmont Group empfiehlt 60-90 Minuten für die Wohnungsübergabe einzuplanen.
Welche Kosten muss der Mieter bei der Wohnungsübergabe übernehmen?
Der Mieter haftet für Schäden durch übermäßige Abnutzung, nicht für normale Abnutzungserscheinungen. Schönheitsreparaturen wie Streichen von Wänden und Türen sowie Schließen von Bohrlöchern fallen meist in seine Verantwortung, wenn im Mietvertrag vereinbart. Die Wohnung muss mindestens besenrein übergeben werden. Bei größeren Beschädigungen zahlt der Mieter nur den Zeitwert. Nikotinablagerungen erfordern die Zusatzkosten für eine Nikotinsperre, auch bei abgelaufener Lebensdauer des Anstrichs.
Was kann ich tun, wenn Schäden erst nach der Wohnungsübergabe auffallen?
Verdeckte Mängel wie Schimmelbefall oder defekte Leitungen können nachträglich geltend gemacht werden, wenn sie bei der Übergabe nicht erkennbar waren. Mieter sollten Mängel unverzüglich schriftlich beim Vermieter anzeigen. Vermieter haben 6 Monate Zeit für Schadensersatzansprüche (§ 548 BGB). Dokumentieren Sie neu entdeckte Schäden sofort mit Fotos und versuchen Sie, diese nachträglich ins Übergabeprotokoll aufzunehmen. Bei arglistigem Verschweigen kann das Protokoll angefochten werden.
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