Grundschuld löschen ohne Notar – Was Sie wirklich wissen müssen
Wer seine Immobilie finanziert und das Darlehen vollständig zurückgezahlt hat, steht oft vor einer wichtigen Frage: Lässt sich eine Grundschuld löschen ohne Notar? In meiner langjährigen Beratungstätigkeit bei der Westmont Group erlebe ich immer wieder, wie Eigentümer nach Strategien suchen, um bei der Grundschuldlöschung Kosten zu sparen. Die Löschungsbewilligung ist dabei das zentrale Dokument, das Sie von Ihrer Bank oder Ihrem Gläubiger nach der Rückzahlung erhalten. Ohne dieses offizielle Dokument können Sie die eingetragene Grundschuld nicht aus dem Grundbuch entfernen lassen.
In Deutschland ist die Praxis jedoch eindeutig geregelt: Jede Änderung am Grundbuch erfordert eine notarielle Beglaubigung. Die Löschung erfolgt nur freiwillig, kann aber erhebliche finanzielle und praktische Vorteile mit sich bringen. Bei der Westmont Group beraten wir unsere Kunden umfassend über Alternativen, mit denen sich trotzdem Geld sparen lässt. Die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt belaufen sich auf 0,2% bis 0,4% der Grundschuldsumme – ein Honorar, das viele Eigentümer gerne umgehen würden. Doch das Gesetz schreibt die Tilgung formaler Anforderungen zwingend vor, weshalb eine Grundschuld löschen ohne Notar schlichtweg nicht möglich ist.
Was ist eine Löschungsbewilligung und was ist eine Grundschuld?
Die Löschungsbewilligung ist ein offizielles Dokument, mit dem der Gläubiger seine Zustimmung zur Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld erklärt. In den meisten Fällen handelt es sich bei diesem Gläubiger um die Bank, bei der Sie Ihren Immobilienkredit aufgenommen haben. Die finanzierende Bank stellt dieses Dokument aus, sobald die Forderung vollständig beglichen ist. Nach meiner Erfahrung senden viele Kreditgebende die Bewilligung automatisch zu, andere nur auf Anfrage. Sollten noch offene Forderungen bestehen oder kam es zu einer Zwangsversteigerung, prüft die Bank zunächst sorgfältig, bevor sie das Dokument in schriftlicher Form oder über ein Notariat übergibt.
Die Grundschuld selbst ist ein dingliches Recht, das in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Sie dient Kreditinstituten als Sicherheit für Ihr Darlehen. Anders als bei einer Hypothek ist die Grundschuld nicht fest an eine Forderung gebunden. Nach der vollständigen Rückzahlung Ihres Kredits wandelt sie sich in eine Eigentümergrundschuld um – sie bleibt also bestehen, gehört nun aber Ihnen. Bei einem geplanten Verkauf wirkt ein unbelastetes Grundbuch professioneller und steigert das Vertrauen bei potenziellen Käufern. Die Voraussetzung für jede Löschung ist, dass Ihre Baufinanzierung komplett getilgt ist und der Gläubiger mit der Löschung einverstanden ist.
Wer eine Anschlussfinanzierung plant, kann die bestehende Grundschuld sogar wiederverwenden, ohne neue Kosten für die Eintragung zu verursachen. Bei der finalen Löschung verliert die Bank ihr Recht, Ihre Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Der Kreditgeber kann nach der Löschung keine Kreditsicherheit mehr aus dem Grundpfandrecht ableiten. Aus diesem Grund empfehle ich meinen Kunden bei der Westmont Group stets, die Löschungsbewilligung zu beantragen, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist – selbst wenn sie die Grundschuld vorerst nicht löschen möchten.
Grundschuld löschen ohne Notar – Ist das möglich? Die Rechtslage
Die Rechtslage in Deutschland ist eindeutig: Eine Grundschuldlöschung ohne Notar ist rechtlich nicht zulässig. Das ergibt sich direkt aus der Grundbuchordnung, genauer gesagt aus §19 GBO und §29 GBO. Nach §19 GBO muss jede Löschung durch die Bewilligung des Berechtigten erfolgen – in der Regel ist das die Bank. Diese Bewilligung muss laut §29 GBO in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde nachgewiesen werden.
Das bedeutet konkret: Ohne notarielle Beglaubigung wird Ihr Antrag auf Löschung vom Grundbuchamt zurückgewiesen. In meiner Beratungspraxis bei der Westmont Group erkläre ich Kunden regelmäßig, dass es in Deutschland grundsätzlich nicht möglich ist, eine Grundschuld löschen ohne Notar durchzuführen. Für die Löschung ist ein notarieller Antrag beim Grundbuchamt erforderlich – nur ein Notariat darf diesen Antrag stellen. Die Beglaubigung ist zwingend notariell vorgeschrieben, da muss die Löschungsbewilligung beglaubigen lassen.
Ablauf der Grundschuldlöschung – Schritt für Schritt erklärt
Der Ablauf einer Grundschuldlöschung folgt einem festen Prozess, der nahezu immer identisch ist. Als ersten Schritt müssen Sie Ihr Darlehen vollständig zurückzuzahlen – das ist unverzichtbar. Solange noch Restschulden bestehen, wird die Bank die Löschung nicht bewilligen. Erst mit der kompletten Tilgung entfällt der Sicherungszweck der Grundschuld, und Sie haben formal die Möglichkeit, den Eintrag im Grundbuch löschen zu lassen.
Nach Begleichung aller Verbindlichkeiten erfolgt die Ausstellung der Löschungsbewilligung. Dieses Dokument bestätigt, dass keine Forderungen mehr bestehen und die Bank auf ihre Rechte aus der Grundschuld verzichtet. Es bildet die rechtliche Grundlage für die Streichung aus dem Grundbuch. Manche Banken senden die Unterlagen automatisch zu, andere erst auf Anfrage. Wichtig ist, dass die Bewilligung in einer Form vorliegt, die notariell beglaubigt werden kann.
Der nächste Schritt führt zum Termin beim Notar für die Beglaubigung. Der Notar prüft, ob die Unterlagen vollständig sind, und erstellt gemeinsam mit Ihnen einen Löschungsantrag. Er beglaubigt Unterschriften und sorgt dafür, dass alle formalen Anforderungen der Grundbuchordnung eingehalten werden. Bei der Westmont Group weisen wir unsere Kunden darauf hin, dass dieser Schritt gesetzlich vorgeschrieben ist – auch wenn es verlockend klingt, die Kosten zu sparen. Beteiligt sind dabei die Kreditnehmenden, die Bank und das Notariat.
Bei einer Briefgrundschuld müssen Sie zusätzlich den Originalgrundschuldbrief vorlegen, der häufig von der Bank aufbewahrt wird, bis die Forderung getilgt ist. Ist der Brief verloren, benötigen Sie ein gerichtliches Aufgebotsverfahren, mit dem der Brief für kraftlos erklärt wird – ein zeitaufwendiges und kostspieliges Verfahren. Deshalb rate ich, den Verbleib des Grundschuldbriefs stets im Blick zu behalten. Im letzten Schritt erfolgt die Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar leitet die Unterlagen an das zuständige Grundbuchamt weiter, wo alle Angaben sorgfältig geprüft werden. Sind die Voraussetzungen erfüllt, trägt das Grundbuchamt einen Löschungsvermerk ein. Erst mit dieser Eintragung ist Ihr Grundbuch offiziell unbelastet, was Sie dann auch nachweisen können. Am Ende erhalten Sie einen aktualisierten Grundbuchauszug.
Kosten der Grundschuldlöschung im Überblick
Die Kosten einer Grundschuldlöschung setzen sich aus den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zusammen. Beide orientieren sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld, nicht am tatsächlich offenen Darlehen. Zur Orientierung: Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 300 bis 500 Euro, die Gerichtskosten in ähnlicher Größenordnung. In Summe ergeben sich also Kosten zwischen 600 und 1.000 Euro. Je höher der Wert der Grundschuld, desto höher auch die Gebühren.
Die Ausstellung der Löschungsbewilligung selbst ist im Normalfall kostenfrei. Banken sind gesetzlich verpflichtet, Ihnen nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens die Löschungsbewilligung Grundschuld kostenlos auszustellen. Nur in Sonderfällen, etwa bei Altverträgen, kann eine geringe Gebühr anfallen. Dennoch entstehen durch notarielle Beglaubigungen und den Antrag beim Grundbuchamt zusätzliche Kosten. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro können Sie mit Notarkosten ca. 200 bis 300 Euro und Grundbuchamt ca. 100 bis 150 Euro rechnen – Gesamtkosten ca. 300 bis 450 Euro als untere Grenze.
Bei einer Briefgrundschuld können zusätzlich Auslagen entstehen, insbesondere wenn der Brief nicht auffindbar ist und ein Aufgebotsverfahren notwendig wird. Die Löschung der Grundschuld kostet laut Gebührentabelle 0,2% bis 0,4% der Grundschuldsumme. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt machen die Grundschuldlöschung zwar preiswerter als eine Grundschuldbestellung, dennoch müssen Sie mit mehreren hundert Euro rechnen. Ein konkretes Beispiel verdeutlicht dies: Bei einer Höhe der Grundschuld von 200.000 Euro und einem Anteil von je 0,2 Prozent erhalten beide Parteien jeweils 400 Euro – insgesamt kostet die Löschung Grundschuld also 800 Euro.
Da Geldinstitute per Gesetz die Löschung Grundschuld bewilligen müssen, darf Ihnen Ihre Bank für die Ausstellung Löschungsbewilligung keine eigenen Kosten in Rechnung stellen. Dieser Vorgang gehört zu deren Pflichten und muss von Ihnen nicht bezahlt werden. Bei der Westmont Group informieren wir unsere Kunden stets transparent über diese Kostenstruktur.
Dauer der Grundschuldlöschung – Wie lange müssen Sie warten?
Die Dauer einer Grundschuldlöschung hängt stark davon ab, wie schnell die Beteiligten arbeiten. Die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank dauert typischerweise 2-6 Wochen. Der Notartermin und die Weiterleitung benötigen weitere 1-2 Wochen, während die Prüfung durch das Grundbuchamt nochmals 2-4 Wochen in Anspruch nimmt. In meiner Erfahrung bei der Westmont Group ergibt sich ein realistischer Zeitrahmen von etwa 5-12 Wochen.
Die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank dauert in der Regel ein bis drei Wochen, je nach Bearbeitungszeit. Sobald die Bewilligung vorliegt, können Sie beim Notariat oder Grundbuchamt die Löschung Grundschuld beantragen. Die Bearbeitung beim Grundbuchamt dauert ebenfalls zwei bis drei Wochen. Auch wenn die Ausstellung der Löschungsbewilligung meist recht fix vonstattengeht, prüft die Bank die Löschung gründlich, bevor sie ihre Zustimmung erteilt. Wie lange Sie auf die finale Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch warten müssen, hängt von der Schnelligkeit des Grundbuchamtes und dem jeweiligen Bundesland ab – es können mehrere Tage, Wochen oder sogar Monate vergehen. Planen Sie diesen Zeitraum unbedingt ein, wenn Sie Ihre Immobilie bald verkaufen möchten.
Grundschuld löschen oder nicht? Wann ist es sinnvoll?
Diese Frage höre ich bei der Westmont Group besonders häufig. Sie sollten die Grundschuld löschen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, keine Anschlussfinanzierung planen oder ein sauberes Grundbuch bevorzugen. Sie können die Grundschuld stehen lassen, wenn Sie bald erneut finanzieren möchten – etwa für eine Modernisierung, einen Umbau oder eine Umschuldung. So lassen sich Notar- und Gerichtskosten sparen und Sie behalten Flexibilität.
Die Löschung ist sinnvoll, wenn Sie ein lastenfreies Grundbuch benötigen, spätere Finanzierungsmöglichkeiten vereinfachen möchten, Klarheit und Ordnung in Ihren Unterlagen wünschen oder das Risiko einer missbräuchlichen Verwendung der Grundschuld vermeiden wollen. Auch wenn Sie keine neuen Kredite in naher Zukunft planen, spricht vieles für die Löschung. Eine stehen gebliebene Grundschuld kann bei einem späteren Verkauf jedoch Misstrauen bei Käufern wecken, da diese meist eine lastenfreie Immobilie erwarten.
Die Löschung ist dagegen nicht sinnvoll, wenn Sie in naher Zukunft eine neue Finanzierung planen, sich die Notarkosten sparen möchten oder flexibel auf zukünftige Investitionen reagieren wollen. Auch wenn kein Käufer eine Löschung verlangt oder Ihnen der bürokratische Aufwand zu groß erscheint, können Sie die Grundschuld bestehen lassen. Wenn die Kosten für das Grundschuldlöschen zu hoch erscheinen, ist das ebenfalls ein legitimer Grund.
Benötigte Dokumente für die Löschung
Für die Grundschuldlöschung müssen bestimmte Unterlagen vorliegen. Sie benötigen die Löschungsbewilligung der Bank im Original – nicht kopiert. Dazu kommt ein Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt sowie ein Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Monate sein sollte. Zur Identifikation beim Notariat bringen Sie Ihren Personalausweis oder Reisepass mit. Außerdem ist die notarielle Beglaubigung des Löschungsantrags erforderlich.
Eine gültige Löschungsbewilligung muss in offiziell beglaubigter Form vorliegen, um beim Grundbuchamt eingereicht werden zu können. Sie muss verschiedene Formalien enthalten: Grundbuchblatt und Grundbuchband, Flur und Flurstück, die Höhe der Grundschuld sowohl nummerisch als auch alphabetisch, die Stadt des kreditgebenden Instituts sowie die laufende Grundbuchnummer. Dazu kommen Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers, die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld durch den Eigentümer sowie dessen Ort, Datum und Unterschrift.
Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld – Was Sie beim Verlust des Grundschuldbriefs beachten müssen
Bei einer Buchgrundschuld reicht es, wenn der Notar die Löschungsbewilligung beglaubigt. Bei einer Briefgrundschuld müssen Sie zusätzlich den Grundschuldbrief vorlegen – dieser Unterschied macht den Vorgang aufwendiger. Ist der Brief verloren, wird ein gerichtliches Aufgebotsverfahren notwendig, das den Brief für ungültig erklärt. Dies kann mehrere Monate dauern und zusätzliche Kosten verursachen.
Um die endgültige Löschung einer Briefgrundschuld zu beantragen, verfahren Sie prinzipiell wie bei einer normalen Grundschuld. Der Notar muss zusätzlich zur Löschungsbewilligung und Ihrem Antrag auch den Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen. Als Briefgrundschuld bezeichnet man ein Grundpfandrecht, das auf einem Grundschuldbrief ausgewiesen wird – dieser ist sowohl Wertpapier als auch Urkunde gleichzeitig. Wie die Buchgrundschuld wird auch die Briefgrundschuld ins Grundbuch eingetragen.
Sollten Sie den Grundschuldbrief verloren haben oder ihn nicht mehr finden, können Sie mithilfe eines Aufgebotsverfahrens Ihre Grundschuld trotzdem für unwirksam erklären und löschen lassen. Allerdings ist diese Möglichkeit sehr aufwändig und teuer. Der Ablauf dieses Verfahrens: Das zuständige Amtsgericht gibt den Verlust des Grundschuldbriefes öffentlich bekannt und ruft dazu auf, einen Anspruch einzufordern. Falls sich der Grundschuldbrief im Besitz einer dritten Person befindet, muss diese sich melden – dazu hat sie sechs Monate Zeit. Ist diese Frist verstrichen, ohne dass ein Anspruch angemeldet wurde, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt und die Grundschuld kann aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Grundschuldabtretung als clevere Alternative zur Löschung
Wenn Sie bald umschulden oder zu einer anderen Bank wechseln, kann es sinnvoll sein, die bestehende Grundschuld nicht zu löschen, sondern an den neuen Kreditgeber abzutreten. Dadurch können Sie erheblich Kosten sparen – sowohl für die Löschung als auch für eine spätere Neueintragung. Bei der Westmont Group empfehlen wir diese Option besonders häufig.
Bei einer Anschlussfinanzierung wird die eingetragene Grundschuld oft nicht gelöscht, sondern die bestehende Grundschuld bleibt bestehen – insbesondere wenn dieselbe Bank das neue Darlehen vergibt. Wird nach der Tilgung des Kredits die Bank gewechselt, kann eine Grundschuldabtretung sinnvoller sein als eine vollständige Löschung und Neubeurkundung. Dabei überträgt Ihre bisherige Bank die eingetragene Grundschuld an die neue Bank. Diese Option ist oft günstiger und schneller als eine Löschung und Neubestellung.
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld auf Ihr Eigenheim dient Ihrer Bank während der Baufinanzierung als Kreditsicherheit. Wollen Sie bei einer Anschlussfinanzierung nun die Bank wechseln, müssen Sie die Grundschuld aber nicht extra löschen, um dann eine neue Grundschuld beantragen zu können. Die Alternative zur Löschung ist die Grundschuldabtretung: Die eingetragene Grundschuld wird von der kreditgebenden Bank an die neue Bank übergeben – also abgetreten. Die Formalitäten regeln beide Banken größtenteils unter sich. Ist Ihre Anschlussfinanzierung oder Umschuldung mit einem Bankenwechsel verbunden und haben beide Geldinstitute bewilligt, unterzeichnet Ihre alte Bank eine Abtretungserklärung an die neue Bank. Sollten noch offene Verbindlichkeiten bestehen, werden diese von der neuen Bank an die alte überwiesen. Anschließend fügt das Grundbuchamt Ihrem Grundschuldeintrag einen Abtretungsvermerk hinzu.
Verkauf einer Immobilie mit eingetragener Grundschuld
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sorgt der Notar für einen reibungslosen Ablauf. Aus dem Kaufpreis wird zunächst die Restschuld an die Bank gezahlt. Sobald die Bank das Geld erhalten hat, wird die Löschungsbewilligung erteilt. Der Notar beantragt anschließend die Löschung beim Grundbuchamt, und der Käufer erhält die Immobilie lastenfrei.
In manchen Fällen wird die Grundschuld nicht gelöscht, sondern direkt an die Bank des Käufers abgetreten. Diese Variante ist oft schneller und günstiger, erfordert jedoch die Zustimmung aller Beteiligten. Der Verkauf einer Immobilie mit eingetragener Grundschuld ist also möglich, wenn der Käufer die Grundschuld als Sicherungsmittel für sein eigenes Darlehen nutzt. Das bedeutet, dass die Abtretung der Grundschuld zwischen der alten Bank des Verkäufers und der neuen Bank des Käufers stattfindet. Die neue Bank wird jedoch genau prüfen, ob ihre Bedingungen zu denen der alten Bank passen. Ist dies nicht der Fall, kommt die Abtretung der Grundschuld beim Verkauf der Immobilie nicht zustande.
Praxisbeispiele: So treffen Sie die richtige Entscheidung
Fall A – Anschlusskredit in zwölf Monaten geplant: Stellen Sie sich vor, Sie planen in etwa einem Jahr eine Modernisierung Ihrer Immobilie, etwa den Anbau eines Wintergartens oder eine energetische Sanierung. Für diese Vorhaben benötigen Sie voraussichtlich ein neues Darlehen. In diesem Fall wäre es wenig sinnvoll, die bestehende Grundschuld vollständig löschen zu lassen. Stattdessen würden Sie die Sicherheit im Grundbuch als Eigentümergrundschuld bestehen lassen. Der Vorteil: Eine künftige Kreditvergabe kann schneller erfolgen, weil die Bank auf die bereits eingetragene Grundschuld zurückgreifen kann. Zudem sparen Sie Kosten, da keine neue Grundschuldbestellung notwendig wird.
Fall B – Verkauf in sechs Monaten, Käufer erwartet lastenfreie Übergabe: Sie möchten Ihre Immobilie in einem halben Jahr verkaufen. Kaufinteressenten legen großen Wert auf ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschung der Grundschuld ist hier der klassische und bevorzugte Weg. Damit es beim Verkaufsprozess nicht zu Verzögerungen kommt, sollten Sie die Löschungsbewilligung rechtzeitig bei Ihrer Bank anfordern und frühzeitig einen Notartermin vereinbaren. Planen Sie fünf bis zwölf Wochen für die amtliche Streichung im Grundbuch ein.
Fall C – Verlust des Grundschuldbriefs: Handelt es sich bei Ihrer Eintragung um eine Briefgrundschuld und Sie können den Originalbrief nicht vorlegen, wird es komplizierter. Ohne diesen Nachweis ist eine Löschung nicht möglich. Sie müssen beim Amtsgericht ein Aufgebotsverfahren einleiten, bei dem das Gericht den alten Brief nach Ablauf einer Frist für kraftlos erklärt. Erst dann kann die Löschung im Grundbuch erfolgen. Dieses Verfahren kann sich über mehrere Monate hinziehen und verursacht zusätzliche Kosten.
Ihre To-do-Liste – Schritt für Schritt zum Erfolg
Zunächst sollten Sie Ihr Darlehen prüfen und vollständig tilgen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Darlehen komplett zurückgezahlt ist, und bitten Sie Ihre Bank um eine schriftliche Bestätigung. Anschließend können Sie die Löschungsbewilligung beantragen: Fordern Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank an und erkundigen Sie sich, ob es sich um eine Buch- oder Briefgrundschuld handelt. Bei einer Briefgrundschuld klären Sie, wo sich der Originalgrundschuldbrief befindet – häufig bei der Bank in Verwahrung.
Dann sollten Sie einen Notartermin vereinbaren: Der Notar wird die Löschungsbewilligung beglaubigt und den Löschungsantrag aufsetzen. Bei Bedarf fordert er zusätzliche Unterlagen beim Grundbuchamt an. Im nächsten Schritt werden die Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht: Der Notar leitet den Antrag samt Löschungsbewilligung und gegebenenfalls Grundschuldbrief an das Grundbuchamt weiter, wo eine Prüfung der Unterlagen erfolgt. Abschließend erhalten Sie die amtliche Bestätigung: Nach erfolgreicher Prüfung wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht und Sie bekommen eine amtliche Bestätigung über die Löschung. Ab diesem Zeitpunkt ist Ihr Grundbuch offiziell unbelastet.
Löschungsbewilligung Muster und Vorlage
Normalerweise erhält der Kreditnehmer einen Vordruck mit allen wichtigen Angaben von seinem Kreditgeber. Diesen muss er nur noch ausfüllen und notariell beglaubigen lassen. Wichtig ist, dass im Formular unter der Überschrift „Löschungsbewilligung” das Sicherungsrecht genau bezeichnet wird – andernfalls ist eine notarielle Beglaubigung nicht möglich.
Der Muster-Inhalt umfasst: Kreditgeber bzw. Gläubiger der Grundschuld mit Firmenname und Anschrift, alle Kreditnehmer und Eigentümer der belasteten Immobilie mit Name und Anschrift. Die Löschungsbewilligung verweist auf das Grundbuch des Amtsgerichts mit Band, Blatt, Flur und Flurstück. Dort ist eine Grundschuld in Abteilung III unter einer laufenden Nr. über einen Betrag in Euro (in Worten) nebst Zinsen und Nebenleistungen zugunsten des Kreditgebers bzw. Gläubigers eingetragen.
Der Kreditgeber/Gläubiger bewilligt hiermit die Löschung der Grundschuld einschließlich Zinsen und aller Nebenrechte. Auf die Vollzugsmitteilung wird nicht verzichtet. Es folgen Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers. Die Eigentümer der belasteten Immobilie stimmen der Löschung der Grundschuld zu und beantragen, dass diese auf ihre Kosten im Grundbuch eingetragen wird – mit Ort, Datum und Unterschrift aller Eigentümer sowie dem Beglaubigungsvermerk.
Was passiert, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird?
Wenn Sie die Löschung nicht veranlassen, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Rechtlich kann der Gläubiger/-in keine Forderung mehr daraus ableiten, wenn sie erfüllt ist – was Dritte jedoch nicht wissen. Bei einem Verkauf oder einer neuen Finanzierung kann es zu Missverständnissen und Komplikationen kommen.
Fehlt die Löschungsbewilligung beim Verkauf, kann der Käufer/-in auf eine Löschungsbewilligung zum Grundbuch bestehen. Ohne dieses Dokument erfolgt meistens keine Umschreibung, da die Immobilie nicht lastenfrei gilt und der Immobilienkauf somit nicht stattfindet. Die Immobilie bleibt mit dem Grundpfandrecht belastet, die Grundschuld existiert weiter. Bei einer späteren Veräußerung des Grundstücks kann sich das als hinderlich erweisen, weil unbelastete Grundstücke weitaus gefragter sind. Auch wenn der Eigentümer die Grundschuld nicht löschen möchte, empfehle ich bei der Westmont Group stets, sich von der Bank als Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen zu lassen und das Dokument gut zu verwahren.
Eigentümergrundschuld – Die unterschätzte Option
Es besteht keine Pflicht, die Grundschuld nach endgültiger Abzahlung der Baufinanzierung sofort aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Sie wandelt sich dann in eine Eigentümergrundschuld um, die zu Ihnen übergeht. Die Bank tritt die Grundschuld nach vollständiger Tilgung des Darlehens an Sie ab und verfügt über keinerlei Rechte mehr an diesem Grundpfand.
Wollen Sie weiterhin im Haus wohnen, können Sie zwar die kostenfreie Löschungsbewilligung beantragen – sofern Sie diese nicht schon unaufgefordert erhalten haben –, müssen aber nicht den kostenpflichtigen Löschungsantrag beim Grundbuchamt stellen. Bewahren Sie das Dokument gut auf, da es als Bestätigung für die Tilgung Ihres Darlehens dient. So gehen Sie auf Nummer sicher.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann man in Deutschland eine Grundschuld löschen ohne Notar?
Nein, eine Grundschuld löschen ohne Notar ist in Deutschland rechtlich nicht möglich. Gemäß §19 GBO und §29 GBO der Grundbuchordnung muss jede Löschungsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Das Grundbuchamt akzeptiert ausschließlich notariell beglaubigte Dokumente, sodass der Gang zum Notar zwingend erforderlich ist. Ohne diese notarielle Beglaubigung wird Ihr Antrag auf Löschung zurückgewiesen.
Was kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?
Die Kosten für eine Grundschuldlöschung belaufen sich auf etwa 0,2% bis 0,4% der eingetragenen Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro können Sie mit Gesamtkosten zwischen 300 und 800 Euro rechnen – aufgeteilt in Notarkosten und Grundbuchgebühren. Die Löschungsbewilligung selbst ist kostenlos, da Banken gesetzlich verpflichtet sind, diese nach vollständiger Tilgung gebührenfrei auszustellen.
Wie lange dauert eine Grundschuldlöschung vom Antrag bis zur Eintragung?
Der gesamte Prozess dauert in der Regel 5 bis 12 Wochen. Die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank benötigt 2-6 Wochen, der Notartermin mit Weiterleitung 1-2 Wochen und die Bearbeitung beim Grundbuchamt weitere 2-4 Wochen. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollten Sie diesen Zeitrahmen unbedingt frühzeitig einplanen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Wann ist es sinnvoll, die Grundschuld nicht zu löschen?
Eine Löschung ist nicht empfehlenswert, wenn Sie in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung, Modernisierung oder Umschuldung planen. Die bestehende Grundschuld wandelt sich nach Tilgung in eine Eigentümergrundschuld um und kann als Sicherheit für neue Kredite wiederverwendet werden. So sparen Sie die erneuten Kosten für eine Grundschuldbestellung sowie Notar- und Amtsgebühren.
Was passiert bei Verlust des Grundschuldbriefs?
Ist der Grundschuldbrief bei einer Briefgrundschuld nicht mehr auffindbar, müssen Sie beim Amtsgericht ein Aufgebotsverfahren einleiten. Das Gericht erklärt den Brief nach einer Frist von sechs Monaten für kraftlos. Erst danach kann die Löschung erfolgen. Dieses Verfahren ist zeitaufwendig und verursacht zusätzliche Kosten – bewahren Sie den Originalbrief daher stets sicher auf.
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